【正文】 全。價格價格中檔消費客戶屬大眾型超市特點大型倉儲超市，生活日用品與食品是主要經(jīng)營范圍表四：名稱具體情況人民商場大觀園位置經(jīng)四路，順河高架交匯經(jīng)四路、緯二路交匯面積超市：2600平方米，主樓：34萬平方米。4萬平方米左右場所環(huán)境屬老式國營商場，顧客稀少，服務人員散漫，相比超市熱鬧一點。顧客稍多一些，屬國營體制。產(chǎn)品化妝，洗滌用呂，服裝，鞋帽，文化，電器，珠寶，床上用品?；瘖y飾品，服裝，電器，電子，古董，主要來自全國各地大型廠家。價格對于濟南市人民消費能力，價位中等偏高。產(chǎn)品檔次不高，但價位卻不低。消費客戶中年為主。中、青年特點以服裝為主，產(chǎn)品檔次低。古董、工藝品是大觀園的一大特色。表五：名稱具體情況銀座商城貴和購物位置濼源大街黑虎泉西路面積不到2萬平方米場所環(huán)境在濟南屬于中偏高檔，共六層，面積比較大，客人數(shù)量一般。在濟南市給人一種很新穎、高檔的環(huán)境感覺，共五層，一層、地下是濟南最高檔的商店。產(chǎn)品所經(jīng)營的部分商品屬品牌商品，產(chǎn)地多數(shù)以深圳、北京、汕頭為進口主單位。所經(jīng)營的產(chǎn)品牌子比較全，價格貴，也以深圳、北京、汕頭、武漢等一些城市居多。價格價格偏高，一般要1000元左右。價格高，在濟南市屬頂級。消費客戶針對于濟南中上層收的人，工薪階層也有，不過很少，主要是為了信譽。針對于濟南市上層收的人，工薪層極少。特點大而全，檔次處于中等偏高的有信譽的大型商場。環(huán)境新穎、價格貴，整體面貌比較時尚。第二部分 房地產(chǎn)市場分析一、住宅分布現(xiàn)狀及特征：住宅分布現(xiàn)狀整體印象：A、濟南房地產(chǎn)開發(fā)尚處于初級起步階段，給人以散亂無序的感覺。B、從濟南全市房地產(chǎn)的宏觀而言，東部和南部比西部和北部發(fā)達，地域的認知度在濟南市民中極強。C、濟南市由于受南部山區(qū)和北部黃河的自然因素限制，因此整個城區(qū)呈現(xiàn)向東、西兩頭發(fā)展的態(tài)勢。市場分區(qū)：分 類價 格主 要 分 布代 表 樓 盤備 注低價住房9002500元/平方米北區(qū)（鐵路線以北）金閣花園，板橋小區(qū)等濟南的低價位房包括動遷房和低價商品房兩種中價位房30005000元/平方米東南和西南部怡心苑、中聯(lián)花園、開元山莊等高價位房500010000元/平方米市中心區(qū)和南部千佛山一帶皇冠山莊，三箭銀苑、加州花園、舜華園等案量小，有地段和產(chǎn)品的特殊性。住宅特征：（1）整體規(guī)劃——零星插建比較普遍，形成規(guī)模的小區(qū)不多，個別超大規(guī)模的小區(qū)雖已立項但進展緩慢，目前還沒有投放市場；住宅項目以多層為主，社區(qū)規(guī)劃差，呈行列式布局，個別小區(qū)開始分組團，出現(xiàn)了圍合或半圍合式的布局，但比例很??；高層住宅極少（有限的幾幢高層均為單位自建），小高層住宅開始增多。（2）建筑設計——多層以一梯兩戶為主，也有一梯三戶或一梯四戶的設計，個別多層帶電梯；注重南北朝向的布局；目前已建產(chǎn)品大多將臥室作為朝南的首選，而客廳北向采光不在少數(shù)。小高層既有板式也有點式。（3）建筑風格：較為單一，以傳統(tǒng)樸實設計為主，有少量產(chǎn)品開始重視外觀設計，出現(xiàn)了仿歐式的建筑，但歐陸風并未盛行，純歐式建筑幾乎沒有。（4）配套設計：配套設計比較簡單，大型社區(qū)以服務性配套為主，個別小區(qū)建了會所并配健身房、臺球室娛樂室、游泳池等。（5）景觀環(huán)境：景觀體現(xiàn)在小區(qū)草坪綠化，種樹很少，小品較為低檔、粗糙，尚未引進景觀設計，無架空層底部綠化和休閑設計，有的雖已開始注重小區(qū)的外部環(huán)境，但綠化硬地廣場環(huán)境并不理想。（6）戶型設計：二房二廳和三房二廳主導市場，面積70120平方米為多，復式有錯層設計不多見。（7）外墻處理：外墻多為水刷石或馬賽克，色彩單調(diào)，也有部分涂料和面磚，但較為低檔，坡屋頂樓房增多。（8）車位布置：多層以地面停車為主，小高層雖設有地下停車場，但車位較少，難以滿足業(yè)主需求，一些小區(qū)出現(xiàn)了人車分流設計。（9）安保設施：許多小區(qū)呈半封閉式格局，僅以防盜門、防盜窗解決安保問題，有電子對講系統(tǒng)，個別小區(qū)引進了紅外線防盜系統(tǒng)。（10）細部處理：窗戶變化不多，突窗和轉角窗很少，弧形窗及異形窗尚未出現(xiàn)，窗戶多數(shù)是普通玻璃，白鋁合金或鋼塑制品，入戶門多為夾板門，圍墻粗糙未作藝術處理，屋頂設計簡單，大堂及電梯廳設計很小氣。（11）智能化：一些小區(qū)開始鋪設光纖網(wǎng)絡，寬頻網(wǎng)絡已入入個別小區(qū)，部分小區(qū)增設了一卡通設施。（12）采暖：濟南作為我國沿海較為北部的城市，社區(qū)供暖是產(chǎn)品規(guī)劃中必備部分，詳細采暖方式及價格見《附件1》。濟南樓市狀況綜述近年來，山東濟南的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的火爆局面，據(jù)不完全統(tǒng)計，濟南市目前正在開發(fā)和銷售的90個樓盤中銷售率基本在5080%。在過去的一年里，市場形勢的驟然升溫，除房改等政策的影響外，主要是當?shù)卣f城改造規(guī)劃的拉動作用。濟南市計劃利用3年的時間，完成二環(huán)以內(nèi)重點項目的改造，開發(fā)建設住宅和公建1500萬平方米，建設58個規(guī)劃合理、設計新穎、配套齊全的大型住宅社區(qū)。據(jù)有關部門透露，5年之內(nèi)濟南市將有4000萬平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬平方米。房產(chǎn)市場的火爆吸引了大批投資者，2000年，濟南市新增房地產(chǎn)公司40至50家，占原有公司總數(shù)的1/7。目前，濟南市大大小小的房地產(chǎn)公司總數(shù)已近300家。然而面對濟南房地產(chǎn)市場的火爆，濟南房地產(chǎn)業(yè)卻明顯呈現(xiàn)出力不從心之態(tài)。據(jù)報導，濟南市房地產(chǎn)業(yè)無大企業(yè)，幾百家房地產(chǎn)企業(yè)注冊資金總共才十幾個億。這是因為，多年來該行業(yè)市場進入的門檻較低，造成了小作坊式的不具備市場應對能力的企業(yè)大量存在。此外，大量的房地產(chǎn)企業(yè)市場定位雷同，產(chǎn)品差異性很小，幾乎在同一個層面上競爭，造成產(chǎn)品積壓，資金沉淀，企業(yè)缺乏發(fā)展后勁，但從濟南現(xiàn)有260萬人口和目前的人均11平方米居住面積計算，濟南市的房地產(chǎn)業(yè)還有強勁的發(fā)展?jié)摿?。在這一輪發(fā)展機遇面前，濟南市房地產(chǎn)業(yè)的市場格局必將要發(fā)生質的變化，一些有強大后盾支持的開發(fā)商可能會脫穎而出。二、濟南房地產(chǎn)發(fā)展演變起步階段：80年代初—90年代初開發(fā)特點：政府統(tǒng)建，計劃經(jīng)濟為指導，基本屬于政府行為，沒有市場銷售。開發(fā)量：3050萬平方米/年，共17家開發(fā)公司代表樓盤：燕山小區(qū)缺少統(tǒng)一開發(fā)規(guī)劃，東、南部檔次相對高，西、北部主要屬于經(jīng)濟適用性住房。發(fā)展之初：90年代初—90年代中期開發(fā)特點：從零星插建為主，無成規(guī)模小區(qū)、規(guī)模較小。主要集中在市中心，三五棟樓即成小區(qū)。開發(fā)量：100萬平方米/年，共280家開發(fā)公司代表樓盤：佛山苑開發(fā)較熱：96年以后—2000年開發(fā)特點：（1）開發(fā)面較廣，從低檔的經(jīng)濟適用房到高檔的別墅項目都有，90011000元/平方米不等。其中中高檔商品房（4000元/平方米以上）占總開發(fā)量的2030%。（2）濟南市內(nèi)已無土地，掌握在當?shù)亻_發(fā)商手中，共有49個項目，其中絕大多數(shù)“拆而不建，晾曬地塊”。導致外地有實力和能力的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市內(nèi)無項目可作。（3）最近12年，郊區(qū)的開發(fā)項目成為熱點，但檔次都不高。開發(fā)量：9699年 100150萬平方米/年 2000年 190萬平方米/年代表樓盤：(1)中高檔樓盤：綠景家園、雅居園、開元山莊、怡心苑、舜湖社區(qū)。(2)別墅項目：加州花園三、濟南市主要房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開 發(fā) 企 業(yè)資 質代 表 樓 盤1濟南市房地產(chǎn)開發(fā)總公司一級燕子山、王宮莊、佛山苑、七星山、八里洼2市中區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司隸屬于市中區(qū)人民政府，被評為全國綜合效益百強回民、王函、梁莊等十四個居民小區(qū)（動遷房）3濟南天建房地產(chǎn)開發(fā)總公司二級黃倉、黃崗、影山花園、寶豐等居民小區(qū)（動遷房）4濟南市高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設總公司百花小區(qū)、雅居園5山東三箭置業(yè)集團一級資質，山東省最大的大型建筑企業(yè)集團6山東省房地產(chǎn)開發(fā)集團濟南總公司二級魯房高新小區(qū)，歷苑小區(qū)、山大路住宅區(qū)等。7三聯(lián)集團山東省重點企業(yè)舜湖社區(qū)注：2000年，濟南全市商品房竣工量190萬平方米。銷售量：160平方米，剩余多數(shù)為動遷安居房。四、濟南市商品房銷售主要途徑及按揭辦理情況。濟南市商品房銷售主要途徑：A、絕大多數(shù)是現(xiàn)場銷售，有現(xiàn)場售樓處；B、安居房和低價位房到開發(fā)商總部登記購買為主；C、出現(xiàn)少數(shù)中介公司，也有商品房買賣，但多數(shù)為低價位房；D、類似于上海的“金豐易居”購房超市，尚未出現(xiàn)。按揭辦理情況：A、銀行——濟南目前多數(shù)銀行辦理購房貸款服務，目前集中為工行、建行、農(nóng)行三家；B、年限——大多數(shù)為15年，極個別為20年（如加州花園）；C、貸款比例——70%額度。D、貸款相關收費：抵押評估費 萬分之八貸款總額保險費：千分之一貸款總額貸款年限 15年萬分之八貸款總額貸款年限 510年萬分之六貸款總額貸款年限 1015年公證費：萬分之八總房款代辦費：100300元不等。E、入戶相關收費：契稅：%總房款；維修基金（一次性）：2%總房款；有線電視初裝費：320元；煤氣開戶費：1500元；供熱費：總建面（4個月）另附：《附件2—利率表》、《附件3—辦理按揭手續(xù)資料表》各一份。五、廣告分析及報價報紙廣告： 濟南目前的報紙廣告主要是《濟南時報》和《齊魯晚報》兩家。種類通欄（黑/彩）1/2版（黑/彩）整版（黑/彩）備注濟南時報12250/1740026000/2700052000/74000折扣在7585折不等齊魯晚報19600/2548039000/5070078000/101400注：齊魯晚報為全省發(fā)行，日發(fā)行量達到65萬份。 濟南時報為全市，日發(fā)行量達到36萬份。電視廣告 以濟南電視臺1（綜合頻道）和濟南電視臺二套（經(jīng)濟頻道）為調(diào)研對象。價格根據(jù)時間段而言。從晚上19：30—22:50。濟南電視臺1平均收費為：100200元/秒。濟南電視臺2平均收費為：70160元/秒。身車廣告價格從612萬/單車全年不等，外加15%的廣告公司代理費。戶外看板 在濟南市區(qū)繁華路段，戶外看板價格從1080元/平方米—1680元/平方米不等，合作期限3年起。另注：有關以上4種廣告的詳細資料見《附件4》。第三部分 區(qū)域市場調(diào)查本次濟南市場調(diào)查以分區(qū)形式開展，共分為五個區(qū)域：l 東南區(qū)（歷山路以東，解放路以南）l 東北區(qū)（歷山路以東，解放路以北）l 中心城區(qū)及南區(qū)（歷山路以西，緯二路以東，鐵路線以南）l 西南區(qū)（鐵路線以南，緯二路以西）l 北區(qū)（鐵路線以北，歷山路以西）以下為各區(qū)的市場調(diào)查報告：東南區(qū)調(diào)查報告一、范圍歷山路以東，解放路以南二、整體感覺生態(tài)環(huán)境較好，主要依托千佛山，臥佛山及燕子山進行開發(fā)。另外本區(qū)域東二環(huán)路以內(nèi)是濟南大專院校、省市、機關集中辦公區(qū)，整體屬鬧中取靜地段。三、環(huán)境分析交通以和平路，解放路，文化東路，山大路，歷山路為主要交通干線，縱橫交錯，井字排列離市區(qū)距離近，交通便利。中心醫(yī)院附近 、448K52終點站舜風世紀花園、文東裕華園、東旺家園附近 、718歷東花園附近 、44101開元山莊附近 、768終點站，燕東山莊、K59和平花園 、10480 頤琴灣 商業(yè)在這塊區(qū)域里沒有特別明顯的大型商圈，值得提出的是二環(huán)東路與徑十東路交匯處有一家“萬嘉隆”會員店，屬濟南第一家僅對會員開放的大型倉儲式購物中心。還有位于解放路與文化東路之間的一段山大路，匯集了多家電腦及軟件公司，稱得上是科技街，其它就是一些供居民日常生活的零星小超市、菜場，生活配套比較成熟，完全可以保證附近居民的日常生活。文教、醫(yī)療該區(qū)域內(nèi)的大專院校眾多，如山東師大、省藝術學院、省經(jīng)濟學院等，中小學校更是遍布此區(qū)域內(nèi)，就學方便。市中心醫(yī)院就在解放路邊，還有一些其它機關醫(yī)院，都較其它區(qū)域多。周邊環(huán)境這塊區(qū)域主要屬于歷下區(qū)。歷下區(qū)在濟南屬較好的區(qū)域，而所調(diào)研區(qū)域位于濟南市東南角，被人們稱為濟南的“富人區(qū)”。故明思意，居住在這里的人都有頗有的經(jīng)濟基礎，當然他們購房的標準要比其它人高，在很大程度上這里的周邊環(huán)境是吸引他們的主要因素，這塊區(qū)域南面是千佛山、臥佛山及燕子山，生態(tài)環(huán)境相當好，清靜、幽雅，絕對是養(yǎng)生的好地方，且離市區(qū)不遠，交通也比較便利，周邊的生活配套也相對齊全醫(yī)院、學校、銀行、郵局、菜場一應俱全，故“茅頭峪”，又稱開元山莊地區(qū)四周樓盤很多，這里的樓盤價位高，生態(tài)環(huán)境占了很大因素。四、市場分析開發(fā)地段及開發(fā)量主要分為兩個部分A、千佛山、臥佛山、燕子山周邊l 代表樓盤：邦泰綠苑、中創(chuàng)開元山莊、中聯(lián)花園、明月華庭、燕東山莊l 特點：均依山而建，生態(tài)環(huán)境相當好，屬中、高檔住宅，規(guī)模大小不一。中創(chuàng)開元山莊最大，占地130畝 93年開發(fā)明月華庭最小，占地3110M2另外還有頤琴灣也屬這個部分，整個小區(qū)占地100畝，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃良好，綠化也不錯，看得出是一處經(jīng)過很好規(guī)劃的小區(qū)。B、解放路南，經(jīng)十路北，零星分散的幾處樓盤l 代表樓盤：和平花園、歷東花園、文東裕華園、東旺家園、華僑公寓及舜風世紀花園l 特點：開發(fā)地段靠近市中心，周邊配套很齊全，交通便利，基本上屬中檔樓盤，品質不高，普遍占地面積不大，不能形成氣候，居于高檔經(jīng)濟適用房，沒有特點。上述項目的開發(fā)主要都集中在山腳下，也就是“開元山莊”周