【正文】 主要活動 負責人整個項目l 方案設計 問卷設計定稿、 印刷 督導培訓 訪問員招募 抽樣 訪問員培訓試訪 訪問實施 數(shù)據(jù)錄入清理 計算機處理 報告撰寫 遞交報告 1周 2周 3周 4周 5周 6周 7周 8周 9周 經費預算編列（以人民幣計算）? 方案、第一階段訪談200份、第三階段入戶費用：100份? 督導、? 訪問實施(訪問員費用與訪問管理費用):30元*400=? ? 問卷、卡片印刷：? 禮品:2*400=小計：第四階段補充調查100戶(備選)? (訪問員費用與訪問管理費用):20元*100=? 禮品:5元* 100=小計：第五階段：走訪機關、座談會2組? 組織實施 4000元*2=? 禮品: 100元*15*2=小計：第五階段：數(shù)據(jù)處理分析，編寫報告? 數(shù)據(jù)錄入清理:5*1000=? 計算機處理:? 報告撰寫（1個總報告，入戶報告、訪談報告、報紙報告、宏觀報告）:2萬元小計：合計:咨詢費用本咨詢工作的咨詢費為人們幣300000元。這項費用是依據(jù)工作的時間、進度、行業(yè)特點綜合制定的。 德州經濟開發(fā)區(qū)是集吸收外資、發(fā)展高科技、提高工業(yè)水平于一體，以市場促發(fā)展，以產業(yè)促市場的高科技工業(yè)園區(qū)，同時本園區(qū)也擔負著創(chuàng)造舒適、優(yōu)美的人居環(huán)境，改善投資環(huán)境和生活質量的重要職能，是德城區(qū)向東發(fā)展關鍵性的一步。項目的建設，是德州經濟開發(fā)區(qū)響應十六大號召，建設小康住宅的重要舉措，也是開發(fā)區(qū)住宅產業(yè)發(fā)展的里程碑。本次市場調研活動是在充分了解居民居住條件、居住環(huán)境需求的基礎上，本著提高居民生活質量，更好的把開發(fā)區(qū)建設成為“最佳人居生態(tài)環(huán)境”的原則下展開，本次調研準備充分，調研內容全面、科學，調研數(shù)據(jù)真實、有效。我們希望，此次專項調研可做為項目前期開發(fā)及后期銷售的重要決策依據(jù)，并為**公司后續(xù)開發(fā)項目提供具可參考價值的數(shù)據(jù)資料。報告內容：99 / 67第一部分　調查設計與組織實施一、調查設計（一）調查目的通過客觀深入的市場調查和科學嚴謹?shù)慕y(tǒng)計分析，充分了解德州市房地產市場供需空間和價格趨勢，確定目標客戶群及其對產品和價格的取向，對項目的現(xiàn)有規(guī)劃提出建設性建議，合理規(guī)劃小申莊項目地塊，明確項目定位，較準確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質和經濟指標，開發(fā)出為市場所接受的產品，實現(xiàn)項目投資效益回報的最大化。根據(jù)對項目的定位、規(guī)劃、市場前景、投資風險的調查研究分析，對后續(xù)營銷推廣策略提供有力支持。隨著全面推進小康社會的建設，為更好的把開發(fā)區(qū)建設成德州市最佳人居生態(tài)社區(qū)，充分了解德州市民對住宅消費的需求，進行了“建筑無限生活，從懂你的生活開始！”報紙公開問卷調查，樹立開發(fā)區(qū)政府的愛民形象，以及**公司的品牌形象，將項目進行前期推廣，獲得廣泛的公眾認知度和關注度。（二）調查內容對德州市宏觀環(huán)境的調查（1）宏觀經濟及市政規(guī)劃（2）德州房地產現(xiàn)狀項目自身情況調查（1）產品的整體研究與特性分析l 項目的地理位置（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項目周圍環(huán)境）l 產品公司組成 （開發(fā)商、設計單位、承建單位、策劃公司、物業(yè)公司）需求市場調查l 未來三年內市民置業(yè)意向l 購買偏好（地段、價位、戶型與結構、面積、建筑風格設計、裝修檔次、配套設施重要性）l 購買決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序）l 購買行為（適宜置業(yè)時期、銷售行為主動性、付款方式）l 價格支付能力l 對物業(yè)配套的需求l 購買人群競爭市場調查（個案對比）（1）基本情況l 樓盤位置、占地面積、總建筑面積、開發(fā)商、總投資、開工竣工日期、容積率l 類別、檔次及整體布局l 裝修材料、水平l 硬件設備l 配套服務功能及功能分區(qū)l 公開銷售日期l 銷售價格、開發(fā)期價格的變化情況、銷售率l 付款方式、銀行按揭安排l 車位配備l 物業(yè)管理公司及費用（2）營銷策略l 目標客戶選擇決策l 市場定位與宣傳重點l 營銷組合策略（三）調查方法宏觀調查l 房管、土地、規(guī)劃等相關部門訪談l 報刊文獻資料收集與分析項目自身情況調查l 項目規(guī)劃談論會l 項目現(xiàn)場考察l 有關人員訪談l 相關資料收集整理需求市場調查l 專項訪談問卷（200人次）l 報紙公開問卷調查（400人次）l 入室主體問卷（100次）l 統(tǒng)計數(shù)據(jù)交叉分析（分類進行頻數(shù)統(tǒng)計分析和列聯(lián)表統(tǒng)計分析）競爭市場調查l 現(xiàn)場踩點調查l 報刊文獻收集與分析l 深度訪談二、調查組織與實施調查時間安排表時 間 安 排工 作 內 容2003年5月13日就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項討論會。2003年5月14日提交調查問卷樣本及調查細化方案。2003年5月15日正式簽定合同，報社聯(lián)絡，報紙問卷調整。2003年5月16日 宏觀調查開始，走訪開發(fā)區(qū)管委會、房管局、規(guī)劃服務中心等；競爭市場調查開始，對德州市內及開發(fā)區(qū)內競爭樓盤進行詳細調查。2003年5月17—18日4月17日報紙公開問卷見報；集中訪談問卷調查階段，訪談外商投資服務中心、三和電子、躍華中學、高速公路管理處等單位，同時實施街訪，共收回問卷241份，有效問卷235份。2003年5月19—20日 主體問卷調查階段，走訪小區(qū)、企事業(yè)單位、私營業(yè)主等，收回問卷108份，有效問卷98份； 三類問卷數(shù)據(jù)庫建立。2003年5月19—23日 報紙問卷陸續(xù)回收，截止目前回收問卷79份，全部有效； 數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)錄入。2003年5月24—26日進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，市調報告（第一稿）形成。2003年5月27日市調分析現(xiàn)場演示談論會，市調報告（第一稿）提交。2003年5月28—30日市調報告（修正稿）完成提交。 第二部分　調查數(shù)據(jù)資料匯總與分析一、 德州市宏觀環(huán)境調查 （一）德州市宏觀環(huán)境分析德州市位于山東省西北部，北依北京、天津，南靠省會濟南，西接石家莊，東連渤海灣，是華北、華東兩大經濟區(qū)的連結帶。德州市現(xiàn)轄11個縣市區(qū)和兩個省級開發(fā)區(qū)，總人口540萬，面積1萬平方公里。但目前德州中心城區(qū)面積卻不足40平方公里，城市人口約為50萬左右?？傮w來看，德州市城市化水平明顯偏低。德城區(qū)現(xiàn)分為鐵西區(qū)、市中區(qū)和東城區(qū)三部分。鐵西區(qū)為新設立的商貿開發(fā)區(qū)，也是重要的工業(yè)區(qū)和倉儲區(qū)；市中心為老城區(qū)，集中擔負著城市的生活服務功能，是行政、金融、商業(yè)、文化和客運交通中心；東城區(qū)為98年新設立的省級經濟開發(fā)區(qū)，是今后德州市的政治、經濟、文化中心區(qū)。從德城區(qū)現(xiàn)狀來看，德州市中心城市規(guī)模占總體規(guī)模的比重太小，城市化水平偏低。這種“小馬拉大車”的局面，難以充分的起到對區(qū)域經濟的帶動作用。為此，德州市提出城市東進戰(zhàn)略：跨越岔河，建設新城區(qū)，計劃用5年時間建成25平方公里的河東新區(qū)，迅速膨脹城市規(guī)模，使德州市成為魯西北、冀東南的中心城市。（二）德州房地產市場現(xiàn)狀德州市房地產業(yè)起步較晚，2000年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場才得到大力發(fā)展，一時間開發(fā)量大幅增加，房價上揚速度較快，市場秩序不規(guī)范。從全國各城市新區(qū)的建設經驗來看，一個城市新區(qū)的開發(fā)勢必會對當?shù)胤康禺a市場發(fā)生較大的影響。結合德州實際情況，通過對開發(fā)區(qū)管委會、房管局等政府部門的走訪，我們認為，新區(qū)開發(fā)的實施會對當?shù)胤康禺a業(yè)產生如下幾方面影響：開發(fā)區(qū)、新區(qū)房價平抑德州市整體房價開發(fā)區(qū)和新區(qū)的房價較市區(qū)15002300元/㎡的房價便宜300400元/㎡，帶動了開發(fā)區(qū)房地產市場的開發(fā)，對于平抑德州市整體房價起到顯著作用。開發(fā)區(qū)、新區(qū)的開發(fā)帶動房地產投資目前市中心德城區(qū)可供開發(fā)土地越來越少，且相應的土地價格也日益趨高，加之政府在新區(qū)開發(fā)建設初期給予特別優(yōu)惠的土地出讓政策，勢必會導致開發(fā)商的投資傾向東移，新區(qū)房地產市場的繁榮指日可待。據(jù)市場資料顯示，德州市中心房價自去年至今，上漲了近300元/㎡。房價的上漲促進了消費者對房地產業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。一般而言，開發(fā)區(qū)都具有較大的投資價值，二則相對于市中心，它無污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)化優(yōu)勢無可比擬。開發(fā)商和消費者之間的雙熱效應會給新區(qū)和開發(fā)區(qū)帶來無限的活力。開發(fā)區(qū)人口增長使住宅需求更加旺盛開發(fā)區(qū)大力啟動招商引資，加強各類園區(qū)規(guī)劃建設，國內外諸多企業(yè)的入住，使開發(fā)區(qū)人口也得以迅速膨脹，住房需求相應產生。據(jù)開發(fā)區(qū)控制性詳細規(guī)劃，開發(fā)區(qū)遠期發(fā)展規(guī)模為15平方公里，城市人口為12萬人，新區(qū)發(fā)展規(guī)模為25平方公里，城市人口將達到32萬人以上。，而開發(fā)區(qū)、新區(qū)在建項目較少的供應量使得這種需求更加明顯。新區(qū)、開發(fā)區(qū)房價會隨著開發(fā)區(qū)成熟程度而趨高一般來說，新區(qū)開發(fā)初期，為刺激投資，土地出讓數(shù)量多，速度快，在進入成熟期后，出讓速度逐漸減慢。大量的土地出讓勢必會造成新區(qū)開發(fā)熱度頻頻上升，新區(qū)的投資價值也逐漸顯出。房地產開發(fā)機會與風險并存新區(qū)的開發(fā)給各行各業(yè)，尤其是房地產業(yè)帶來更多機會。但同時，風險也相應存在。眾所周知，德州市是經濟欠發(fā)達地區(qū)，工業(yè)基礎薄弱，高素質人才缺乏，阻礙了本地經濟的快速發(fā)展。據(jù)2001年統(tǒng)計資料。經濟收入過低使住房需求轉變?yōu)橛行枨蟮姆蓊~也相對較小。同時，人們對開發(fā)區(qū)、新區(qū)的認識還相對薄弱，加之開發(fā)時間短，周邊配套尚不完善，在此形勢下，要想做好一個項目的運作，更要注重項目的規(guī)劃定位、產品的自身品質應符合市場需求，準確的價格策略和獨特而具有沖擊力的推廣策略和銷售策略。二、項目自身情況調查（一）項目的整體研究與特性分析（1）項目地塊地理位置優(yōu)　勢區(qū)位優(yōu)勢：地塊位于經濟開發(fā)區(qū)，且南臨開發(fā)區(qū)主干道東方紅路，隔路與知名私立學?！S華中學相望，東面為規(guī)劃中的沙王河防護綠帶，西近規(guī)劃中新政府所在地，地理位置優(yōu)越，具有明顯的增值空間。小區(qū)空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，附近市政廣場是人們休閑娛樂的好去處。小區(qū)占地300多畝，規(guī)模在周圍為最大，且地塊相對比較規(guī)整，規(guī)劃較易分割及形成中心景觀區(qū)。不　足開發(fā)區(qū)尚處在發(fā)展初期，周邊公交、購物、醫(yī)療、教育配套還不夠成熟,有待完善。小區(qū)南臨的波司登公司職工宿舍，整體形象較差，影響小區(qū)南向景觀。小區(qū)要考慮部分拆遷戶回遷，安置居民素質不高，將來業(yè)主會對此比較挑剔。（2）參與項目的公司情況優(yōu)　勢發(fā)展商**公司為開發(fā)區(qū)管委會下屬實體，政府信譽，誠信保證。項目設計特邀同濟大學建筑設計研究院進行整體規(guī)劃設計。該院規(guī)劃設計方面在國內具有較高權威性。小區(qū)營銷策劃擬聘在行業(yè)內具有豐富實戰(zhàn)經驗的浩華不動產機構來進行全程代理策劃，全新的營銷服務理念，全程的客戶服務體系會有效促進項目的營銷推廣及利潤最大化的實現(xiàn)。小區(qū)物業(yè)管理還在籌劃之中，計劃將邀請專業(yè)的物業(yè)管理公司擔任物業(yè)管理顧問，為小區(qū)業(yè)主提供管家式的標準物業(yè)服務。此舉可使本項目具有較強的市場競爭力。不　足原**公司前期開發(fā)的湘江小區(qū)質量、物業(yè)管理等方面的殘存問題，會對小申莊項目帶來一定影響。物業(yè)管理顧問公司尚未確定。 （3）項目市場分析優(yōu)　勢與本項目所處區(qū)位、特質相近的可競爭樓盤較少，抓住市場機會點，積累有效客戶。本區(qū)域房地產市場處在發(fā)展階段，整體營銷實力不強，給項目預留的發(fā)展、發(fā)揮空間較大。現(xiàn)市場的房價略高出市民的承受價位，據(jù)調查，市民對本項目的預期價位認同感較強，為本項目打入市場奠定了良好的基礎。不　足據(jù)德州本地情況，主力宣傳媒介較少，市民對媒介的關注度不高，使項目在宣傳過程中，受一定影響。房地產市場剛剛起步，項目在產品設計中涉及新產品應用時，要考慮到市民的接受程度，對于項目自身檔次的提升，略有影響。三、房地產需求調查（問卷調查）我們采取集中訪談問卷調查、入室主體問卷調查和報紙公開問卷調查的方式，共采集樣本416份，對規(guī)劃最具現(xiàn)實意義也是消費者最關心的各類購房因素（可接受戶型、面積、房價、配套、物業(yè)等）進行了客觀詳細的調查。 （一）問卷回收統(tǒng)計及情況說明問卷類型取樣回收數(shù)目有效問卷數(shù)目備 注集中訪談問卷2412356份無效報紙公開問卷7777全部有效入室主體問卷104985份無效入室主體問卷 作為調查的主要采信樣本，主體問卷的問題涉及最為全面，展開深入。必須保證其調查的全面性和客觀性。采用電話預約、隨機采樣、設立集中市調點、知名企業(yè)中高層定向約訪等形式對德棉、網通、中行、招商局、涉外辦、物價局、開發(fā)區(qū)財政局、辦公室等政府企事業(yè)單位進行了調查，行業(yè)涉及公務員、醫(yī)生、職員、私營業(yè)主、工人、中高層管理者等十一個層面，共回收有效問卷104份，有效98份。集中訪談問卷取樣單位取樣人群取樣數(shù)目有效問卷備 注三和電子中層管理者、職工13112份無效耀華中學教師1717高速公路管理局職員2323魯能超市職員、隨機抽樣34331份無效 開發(fā)區(qū)管委會辦公大廳國家公務員、職員40382份無效美食城隨機抽樣3636新湖廣場隨機抽樣33321份無效街訪隨機抽樣4545 報紙問卷