房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究(已修改)
2025-05-31 00:37 本頁面
【正文】 第三章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究 本章學習目的和要求： ， 具備制定和實施調(diào)研計劃并撰寫調(diào)研報告的能力 。 。 。 。 一、市場調(diào)查研究的作用 市場調(diào)查研究是市場營銷的重要手段 市場調(diào)查研究是營銷決策的基礎(chǔ) 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究概述 二、市場調(diào)查研究的一般原則 準確性原則 時效性原則 全面性原則 針對性原則 創(chuàng)造性原則 三、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的誤區(qū) 輕視調(diào)研 輕信調(diào)研 盲目調(diào)研 房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序是指從調(diào)查準備到調(diào)查結(jié)束全過程工作的先后次序。 通常，一項正式調(diào)查的全過程一般分為： 調(diào)查準備、調(diào)查實施以及分析總結(jié) 三個階段。 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查程序 一、準備階段 提出問題，明確目標 初步情況分析和非正式分析 制定調(diào)查方案和工作計劃 擬訂調(diào)研計劃書 二、實施階段 建立調(diào)查組織 收集第二手資料 收集第一手資料 三、分析和總結(jié)階段 數(shù)據(jù)的分析與解釋 編寫調(diào)研報告 總結(jié)反饋 房地產(chǎn)市場調(diào)研流程 城市調(diào)研流程 專項調(diào)研流程 實地調(diào)研階段 調(diào)研準備階段 報告寫作階段 城市調(diào)研流程 城市調(diào)研又稱為普查調(diào)研，是對某個城市的宏觀經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)發(fā)展水平等方面，分析房地產(chǎn)現(xiàn)狀及預測發(fā)展趨勢，直觀了解該城市的發(fā)展?jié)摿?。對企業(yè)的進駐與否提供依據(jù)，且可為后期專項調(diào)研提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 成立市場調(diào)研小組 根據(jù)工作量，設(shè)立市場調(diào)研小組并確定小組人數(shù)，選出調(diào)研組長。 調(diào)研準備階段 為本次調(diào)研定向 了解本次調(diào)研的目的、需取得的成果，確定調(diào)研方法及明確分工。并擬定調(diào)研計劃。 注： ?計劃應包括 預計調(diào)研時間、個人職責（區(qū)域、專項） 等明確劃分、調(diào)研方法、調(diào)研預期效果等。 調(diào)研準備階段 相關(guān)物料準備 準備市調(diào)所需的地圖、調(diào)查表格（包括項目簡介表、問卷等）、照相機等。 調(diào)研準備階段 基礎(chǔ)信息收集 ?在售房地產(chǎn)項目 ?大型已成社區(qū) ?城市基礎(chǔ)信息 調(diào)研準備階段 （包括 人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃、經(jīng)濟水平、房地產(chǎn)發(fā)展 等）。 按計劃開展工作 需著重調(diào)查的方向有： 政府機關(guān)（包括統(tǒng)計局、規(guī)劃局、建設(shè)局等）、 在售樓盤 、 已成小區(qū) 、 商業(yè)中心 等。 實地調(diào)研階段 ? 在售樓盤調(diào)查 ? 大型廠礦企業(yè)調(diào)查 ? 商業(yè)中心調(diào)查 ? 行政機關(guān)調(diào)查 ? 已成社區(qū)調(diào)查 具體 工作 包括 實地調(diào)研階段 及時、詳盡記錄信息 調(diào)研人員在進行調(diào)研時盡可能詳細紀錄樓盤或相關(guān)信息，與被調(diào)研者建立良好的人際關(guān)系，為今后數(shù)據(jù)、信息支持作鋪墊。 實地調(diào)研階段 初步確定報告框架 當天工作結(jié)束后小組全體成員應立即整理各自掌握的調(diào)研信息，總結(jié)調(diào)研中存在的問題并找到解決方法，并初步討論報告寫作思路。 實地調(diào)研階段 周期性工作 對于普查調(diào)研，應進行周期性工作。具體周期根據(jù)城市不同而定（如半個月、一個月、一個季度等），調(diào)研所獲得信息應及時輸入數(shù)據(jù)庫，予以信息更新。 實地調(diào)研階段 確立報告寫作思路、模式及框架 。 初稿完成后進行審閱，并提出修改建議。 報告寫作，進行資料整理、錄入。 完成報告。 報告寫作階段 專項調(diào)研 是通過對項目及周邊信息的收集、統(tǒng)計并進行分析，提供真實市場情況、項目可操作性、風險性，使項目能更準確的定位、操作。 實地調(diào)研階段 調(diào)研準備階段 報告寫作階段 專項調(diào)研流程 根據(jù)工作量及緊迫性，設(shè)立市場調(diào)研小組，選出調(diào)研組長，并確定小組人數(shù)。 成立市場調(diào)研小組 調(diào)研準備階段 認識本次調(diào)研的目的、需取得的成果，確定調(diào)研方法及明確分工。并擬定調(diào)研計劃。 為本次調(diào)研定向 調(diào)研準備階段 ? 進行經(jīng)費預算 相關(guān)物料準備 ? 準備市調(diào)所需的地圖、調(diào)查表格、照相機等。 調(diào)研準備階段 ?項目發(fā)展商基礎(chǔ)信息（包括公司規(guī)模、實力、曾運作過的項目等）。 基礎(chǔ)信息收集 ?有關(guān)項目的基礎(chǔ)信息（項目位置、發(fā)展商前期定位） ?項目所在城市基礎(chǔ)信息（包括人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)發(fā)展水平等）。 調(diào)研準備階段 項目地塊調(diào)研 抵達目的城市后，前往項目所在地進行實地調(diào)研。 （途中需觀察沿路交通、經(jīng)濟、在售樓盤、地塊等情況，為開展調(diào)研提供準備） 對地塊的調(diào)研包括 地塊形狀、土質(zhì) 、目前地上 建筑物、坡度 等。 實地調(diào)研階段 按計劃開展工作 需著重調(diào)查的方向有：政府機關(guān)（包括統(tǒng)計局、規(guī)劃局、建設(shè)局等）、在售樓盤、已成小區(qū)、商業(yè)中心等。 具體工作包括 ： 實地調(diào)研階段 1地塊附近調(diào)查 2地塊所在區(qū)域調(diào)查 3整體城市調(diào)查 此區(qū)域的調(diào)查為項目調(diào)查重點，主要包括地塊周邊道路交通、商業(yè)氛圍、常住人口結(jié)構(gòu)、區(qū)域在城區(qū)的位置、周邊廠礦企業(yè)狀況、在售項目、已成小區(qū)等，生活配套包括醫(yī)院、學校、超市、商場等。 地塊附近調(diào)查 注： ?地塊附近是專項調(diào)研的重點 ，通過對周邊信息的收集、分析，更有助于認識項目，做產(chǎn)品建議時更有針對性。 實地調(diào)研階段 地塊所在區(qū)域調(diào)查 ?區(qū)域政府部門（主要是所在區(qū)域居委會、村 委會等），了解區(qū)域人口、收入、從業(yè)、經(jīng)濟發(fā)展等基礎(chǔ)情況。 ?區(qū)域商業(yè)中心，大型生活配套。 ?在售樓盤，大型已成社區(qū)。 此區(qū)域一般按經(jīng)濟發(fā)展狀況或區(qū)級行政劃分，需要調(diào)查方向包括： 注： ?此階段調(diào)查可通過對
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