【正文】 第三章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究 本章學(xué)習(xí)目的和要求： ， 具備制定和實(shí)施調(diào)研計(jì)劃并撰寫調(diào)研報(bào)告的能力 。 。 。 。 一、市場調(diào)查研究的作用 市場調(diào)查研究是市場營銷的重要手段 市場調(diào)查研究是營銷決策的基礎(chǔ) 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究概述 二、市場調(diào)查研究的一般原則 準(zhǔn)確性原則 時(shí)效性原則 全面性原則 針對性原則 創(chuàng)造性原則 三、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的誤區(qū) 輕視調(diào)研 輕信調(diào)研 盲目調(diào)研 房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序是指從調(diào)查準(zhǔn)備到調(diào)查結(jié)束全過程工作的先后次序。 通常，一項(xiàng)正式調(diào)查的全過程一般分為： 調(diào)查準(zhǔn)備、調(diào)查實(shí)施以及分析總結(jié) 三個(gè)階段。 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查程序 一、準(zhǔn)備階段 提出問題，明確目標(biāo) 初步情況分析和非正式分析 制定調(diào)查方案和工作計(jì)劃 擬訂調(diào)研計(jì)劃書 二、實(shí)施階段 建立調(diào)查組織 收集第二手資料 收集第一手資料 三、分析和總結(jié)階段 數(shù)據(jù)的分析與解釋 編寫調(diào)研報(bào)告 總結(jié)反饋 房地產(chǎn)市場調(diào)研流程 城市調(diào)研流程 專項(xiàng)調(diào)研流程 實(shí)地調(diào)研階段 調(diào)研準(zhǔn)備階段 報(bào)告寫作階段 城市調(diào)研流程 城市調(diào)研又稱為普查調(diào)研，是對某個(gè)城市的宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)發(fā)展水平等方面，分析房地產(chǎn)現(xiàn)狀及預(yù)測發(fā)展趨勢，直觀了解該城市的發(fā)展?jié)摿Αζ髽I(yè)的進(jìn)駐與否提供依據(jù)，且可為后期專項(xiàng)調(diào)研提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 成立市場調(diào)研小組 根據(jù)工作量，設(shè)立市場調(diào)研小組并確定小組人數(shù)，選出調(diào)研組長。 調(diào)研準(zhǔn)備階段 為本次調(diào)研定向 了解本次調(diào)研的目的、需取得的成果，確定調(diào)研方法及明確分工。并擬定調(diào)研計(jì)劃。 注： ?計(jì)劃應(yīng)包括 預(yù)計(jì)調(diào)研時(shí)間、個(gè)人職責(zé)（區(qū)域、專項(xiàng)） 等明確劃分、調(diào)研方法、調(diào)研預(yù)期效果等。 調(diào)研準(zhǔn)備階段 相關(guān)物料準(zhǔn)備 準(zhǔn)備市調(diào)所需的地圖、調(diào)查表格（包括項(xiàng)目簡介表、問卷等）、照相機(jī)等。 調(diào)研準(zhǔn)備階段 基礎(chǔ)信息收集 ?在售房地產(chǎn)項(xiàng)目 ?大型已成社區(qū) ?城市基礎(chǔ)信息 調(diào)研準(zhǔn)備階段 （包括 人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)水平、房地產(chǎn)發(fā)展 等）。 按計(jì)劃開展工作 需著重調(diào)查的方向有： 政府機(jī)關(guān)（包括統(tǒng)計(jì)局、規(guī)劃局、建設(shè)局等）、 在售樓盤 、 已成小區(qū) 、 商業(yè)中心 等。 實(shí)地調(diào)研階段 ? 在售樓盤調(diào)查 ? 大型廠礦企業(yè)調(diào)查 ? 商業(yè)中心調(diào)查 ? 行政機(jī)關(guān)調(diào)查 ? 已成社區(qū)調(diào)查 具體 工作 包括 實(shí)地調(diào)研階段 及時(shí)、詳盡記錄信息 調(diào)研人員在進(jìn)行調(diào)研時(shí)盡可能詳細(xì)紀(jì)錄樓盤或相關(guān)信息，與被調(diào)研者建立良好的人際關(guān)系，為今后數(shù)據(jù)、信息支持作鋪墊。 實(shí)地調(diào)研階段 初步確定報(bào)告框架 當(dāng)天工作結(jié)束后小組全體成員應(yīng)立即整理各自掌握的調(diào)研信息，總結(jié)調(diào)研中存在的問題并找到解決方法，并初步討論報(bào)告寫作思路。 實(shí)地調(diào)研階段 周期性工作 對于普查調(diào)研，應(yīng)進(jìn)行周期性工作。具體周期根據(jù)城市不同而定（如半個(gè)月、一個(gè)月、一個(gè)季度等），調(diào)研所獲得信息應(yīng)及時(shí)輸入數(shù)據(jù)庫，予以信息更新。 實(shí)地調(diào)研階段 確立報(bào)告寫作思路、模式及框架 。 初稿完成后進(jìn)行審閱，并提出修改建議。 報(bào)告寫作，進(jìn)行資料整理、錄入。 完成報(bào)告。 報(bào)告寫作階段 專項(xiàng)調(diào)研 是通過對項(xiàng)目及周邊信息的收集、統(tǒng)計(jì)并進(jìn)行分析，提供真實(shí)市場情況、項(xiàng)目可操作性、風(fēng)險(xiǎn)性，使項(xiàng)目能更準(zhǔn)確的定位、操作。 實(shí)地調(diào)研階段 調(diào)研準(zhǔn)備階段 報(bào)告寫作階段 專項(xiàng)調(diào)研流程 根據(jù)工作量及緊迫性，設(shè)立市場調(diào)研小組，選出調(diào)研組長，并確定小組人數(shù)。 成立市場調(diào)研小組 調(diào)研準(zhǔn)備階段 認(rèn)識本次調(diào)研的目的、需取得的成果，確定調(diào)研方法及明確分工。并擬定調(diào)研計(jì)劃。 為本次調(diào)研定向 調(diào)研準(zhǔn)備階段 ? 進(jìn)行經(jīng)費(fèi)預(yù)算 相關(guān)物料準(zhǔn)備 ? 準(zhǔn)備市調(diào)所需的地圖、調(diào)查表格、照相機(jī)等。 調(diào)研準(zhǔn)備階段 ?項(xiàng)目發(fā)展商基礎(chǔ)信息（包括公司規(guī)模、實(shí)力、曾運(yùn)作過的項(xiàng)目等）。 基礎(chǔ)信息收集 ?有關(guān)項(xiàng)目的基礎(chǔ)信息（項(xiàng)目位置、發(fā)展商前期定位） ?項(xiàng)目所在城市基礎(chǔ)信息（包括人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)發(fā)展水平等）。 調(diào)研準(zhǔn)備階段 項(xiàng)目地塊調(diào)研 抵達(dá)目的城市后，前往項(xiàng)目所在地進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。 （途中需觀察沿路交通、經(jīng)濟(jì)、在售樓盤、地塊等情況，為開展調(diào)研提供準(zhǔn)備） 對地塊的調(diào)研包括 地塊形狀、土質(zhì) 、目前地上 建筑物、坡度 等。 實(shí)地調(diào)研階段 按計(jì)劃開展工作 需著重調(diào)查的方向有：政府機(jī)關(guān)（包括統(tǒng)計(jì)局、規(guī)劃局、建設(shè)局等）、在售樓盤、已成小區(qū)、商業(yè)中心等。 具體工作包括 ： 實(shí)地調(diào)研階段 1地塊附近調(diào)查 2地塊所在區(qū)域調(diào)查 3整體城市調(diào)查 此區(qū)域的調(diào)查為項(xiàng)目調(diào)查重點(diǎn)，主要包括地塊周邊道路交通、商業(yè)氛圍、常住人口結(jié)構(gòu)、區(qū)域在城區(qū)的位置、周邊廠礦企業(yè)狀況、在售項(xiàng)目、已成小區(qū)等，生活配套包括醫(yī)院、學(xué)校、超市、商場等。 地塊附近調(diào)查 注： ?地塊附近是專項(xiàng)調(diào)研的重點(diǎn) ，通過對周邊信息的收集、分析，更有助于認(rèn)識項(xiàng)目，做產(chǎn)品建議時(shí)更有針對性。 實(shí)地調(diào)研階段 地塊所在區(qū)域調(diào)查 ?區(qū)域政府部門（主要是所在區(qū)域居委會(huì)、村 委會(huì)等），了解區(qū)域人口、收入、從業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等基礎(chǔ)情況。 ?區(qū)域商業(yè)中心，大型生活配套。 ?在售樓盤，大型已成社區(qū)。 此區(qū)域一般按經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r或區(qū)級行政劃分，需要調(diào)查方向包括： 注： ?此階段調(diào)查可通過對