房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概論(已修改)
2025-02-02 18:25 本頁面
【正文】 單元 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概論 本單元主要內(nèi)容 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的必要性 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查功能和意義 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的重要性 ? 房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的特征 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的基本原則 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 課前預(yù)習(xí) ? 預(yù)習(xí)第二單元內(nèi)容，回答以下問題： ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查有何特征，如何理解？ ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的基本原則有哪些？ ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序是怎樣的？ 什么是市場(chǎng)調(diào)查 ? 市場(chǎng)調(diào)查有 廣義 與 狹義 之分，狹義的市場(chǎng)調(diào)查指針對(duì)顧客行為所作的市場(chǎng)調(diào)查；廣義的市場(chǎng)調(diào)查除了顧客行為之外還包括市場(chǎng)營(yíng)銷過程的每一階段。 ? 本書的定義：是指對(duì)與企業(yè)營(yíng)銷決策相關(guān)的信息進(jìn)行有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集、整理、分析，并把分析結(jié)果向管理者溝通的過程。 ? 內(nèi)容的廣泛性； ? 調(diào)查方法的多樣性； ? 調(diào)查側(cè)重點(diǎn)的差異性； ? 有很強(qiáng)的技術(shù)性； ? 有較強(qiáng)的時(shí)效性。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的原則和程序 ? –及時(shí)性原則 –準(zhǔn)確性原則 –全面性原則 –適用性原則 –經(jīng)濟(jì)性原則 –科學(xué)性原則 ? 調(diào)查準(zhǔn)備階段 確定調(diào)查目標(biāo) 問題初步分析 （進(jìn)行預(yù)調(diào)查） 制定調(diào)查實(shí)施方案 ? 正式調(diào)查的實(shí)施 準(zhǔn)備所需調(diào)查表格并進(jìn)行抽樣設(shè)計(jì) 收集調(diào)查資料 ? 調(diào)查結(jié)果的處理階段的工作 調(diào)查資料的整理分析 撰寫調(diào)查報(bào)告 ? 對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行追蹤 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的類型 ? 房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查 政府部門的市場(chǎng)調(diào)查 社會(huì)團(tuán)體的市場(chǎng)調(diào)查 個(gè)人的市場(chǎng)調(diào)查 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的類型 ? 探索性市場(chǎng)調(diào)查 描述性市場(chǎng)調(diào)查 因果性市場(chǎng)調(diào)查 預(yù)測(cè)性市場(chǎng)調(diào)查 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的類型 ? 內(nèi)容 進(jìn)行分類 市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 市場(chǎng)需求調(diào)查 消費(fèi)行為調(diào)查 市場(chǎng)供給及 競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查 市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查 按 調(diào)查 所處階段分 類 ? 一、購(gòu)地前的可行性市場(chǎng)調(diào)查 ? 二、購(gòu)地后的前期定位市場(chǎng)調(diào)查 ? 三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)前的市場(chǎng)調(diào)查 ? 四、配合市場(chǎng)營(yíng)銷進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查 一、購(gòu)地前的可行性市場(chǎng)調(diào)查 ? 問題：購(gòu)地前可行性調(diào)查的目的是什么？ 什么價(jià)格購(gòu)地合適 ? 調(diào)查內(nèi)容與過程 – 環(huán)境調(diào)查 – 市場(chǎng)供給與需求調(diào)查 – 對(duì)所確定類型的項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致調(diào)查 – 進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算 – 做出決策 二、購(gòu)地后的前期定位市場(chǎng)調(diào)查 ? 項(xiàng)目定位研究 ? 消費(fèi)需求研究 ? 競(jìng)爭(zhēng)樓盤研究 ? 產(chǎn)品測(cè)試研究 – 社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測(cè)試； – 建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系； – 房屋格局 /面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣； – 對(duì)裝修的意見與個(gè)性化實(shí)施； – 朝向 /采光與居室功能之間的關(guān)系； – 特定需求的價(jià)格定位研究 案 例 分 析 ? 以下是北京某房地產(chǎn)公司對(duì)某地段住宅供需調(diào)查的部分結(jié)果： ? 可接受價(jià)位在 5500～ 7000元 /㎡的客戶對(duì)建筑面積需求以 150～ 180㎡為最多； ? 在同樣可接受價(jià)位下，客戶的首選戶型是四室二廳； ? 經(jīng)過對(duì)周邊同檔次項(xiàng)目進(jìn)行供給調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上所提供的四居以 180㎡以上為供應(yīng)量最大。 ? 【分析結(jié)論】 ? 經(jīng)供需兩方面綜合對(duì)比，該地區(qū)價(jià)位在 5500～7000元 /㎡ 的項(xiàng)目中， 150～ 180㎡ 的四居室為市場(chǎng)供需的一個(gè)空白點(diǎn) 三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)前的市場(chǎng)調(diào)查 三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)前的市場(chǎng)調(diào)查 ? 產(chǎn)品需求研究 ? 產(chǎn)品特征、價(jià)值、價(jià)格關(guān)系研究 ? 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析 四、配合市場(chǎng)營(yíng)銷進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查 ? 銷售現(xiàn)場(chǎng)研究 – 看房者樓盤信息來源及最主要的影響渠道； – 看房者所處購(gòu)房階段及看房行為與習(xí)慣； – 看房者樓盤評(píng)價(jià)及與競(jìng)爭(zhēng)樓盤的對(duì)比； – 看房者對(duì)銷售中心及人員的評(píng)價(jià)； – 看房者滿意度研究 ? 銷售監(jiān)測(cè) ? 媒體渠道選擇 四、配合市場(chǎng)營(yíng)銷進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查 ? 廣告文案測(cè)試 ? 廣告效果跟蹤 – 可盡快撤換低效率廣告； – 防止好廣告被過早替換； – 確定最佳廣告預(yù)算并做好各時(shí)期的預(yù)算分配； – 跟蹤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告效果以供自己參考； – 利用過去經(jīng)驗(yàn)，方便以后推出更好廣告。 ? 廣告效果研究 ? 促銷效果研究 過 程 3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料處理與分析 【學(xué)習(xí)目標(biāo)】 ? 知識(shí)的掌握 ? 了解房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料處理的過程； ? 掌握市場(chǎng)調(diào)查資料處理的基本方法； ? 掌握市場(chǎng)調(diào)查資料分析的常用方法； ? 能用 Excel和 Spss軟件對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)單的處理。 ? 技能的掌握 ? 具備將調(diào)查資料進(jìn)行編碼，并錄入計(jì)算機(jī)，應(yīng)用計(jì)算機(jī)軟件對(duì)編碼進(jìn)行一定的分析。 一、市場(chǎng)調(diào)查資料的處理 ? （一）什么是市場(chǎng)調(diào)查資料的處理？ ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料的處理是運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)收集到的各種原始資料進(jìn)行審核、編輯、和錄入，使之成為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理適用的信息資料的基本過程。 一、市場(chǎng)調(diào)查資料的處理 ? （二）市場(chǎng)調(diào)查資料的審核 ? 資料審核是對(duì)所調(diào)查的資料進(jìn)行總體的檢查，發(fā)現(xiàn)資料中是否出現(xiàn)重大問題以決定是否采納該份資料的過程。 ? 審核的目的 是確保將傳入存儲(chǔ)媒介數(shù)據(jù)的完整性、一致性和可靠性。 一、市場(chǎng)調(diào)查資料的處理 ? （二）市場(chǎng)調(diào)查資料的審核 ? 注意 ： 審核是對(duì)所調(diào)查的資料進(jìn)行大方面的檢查，看所收集的資料能不能用，而不是進(jìn)行詳細(xì)的逐項(xiàng)逐個(gè)問題及答案的細(xì)化檢查。而對(duì)于細(xì)化的檢查，可以通過資料編輯來處理完成。 （三）調(diào)查資料審核工作的開展方式 ? 現(xiàn)場(chǎng)審核 ? 室內(nèi)審核 ? ①完整性審核； ? ②正確性審核； ? ③一致性審核。 （四）資料審核中不能接受的問卷資料 ? 嚴(yán)重不全的問卷資料。包括問卷出現(xiàn)缺頁、整體上回答不全、幾個(gè)部分不全、只答開頭等情況。 ? 被調(diào)查者沒按要求完成的資料。 ? 答案幾乎無變化的問卷。 ? 問卷的內(nèi)容是在截止日期之后。 ? 不是調(diào)查的對(duì)
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