房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析(案例)(已修改)
2025-02-01 00:25 本頁面
【正文】 房地產(chǎn) 市場調(diào)查與分析 案例 11 海上春天項目概況 111 位置及規(guī)劃面積 本項目座落于上海春申示范區(qū)總體規(guī)劃中的 4號 — 9號地塊，東西長約800米，南北寬約 600米，基地呈長方形，總占地面積 ，約 ?；匚挥谄治鏖h行區(qū)莘莊站南廣場以南。 11 海上春天項目概況 112 總體規(guī)劃設想 本項目分四期開發(fā)完成，住宅容積率為 ，總建筑面積 48萬平方米，以多層和小高層為主，局部規(guī)劃地低層聯(lián)體住宅和高層住宅。項目一期總占地面積 ，約 ，住宅容積率為 ，建筑面積 。 11 海上春天項目概況 113 一期住宅規(guī)劃 ?住宅造型錯落有致，八層電梯樓與多層住宅、沿湖區(qū)的別墅形成圍合；構成豐富的外部空間景觀。 ?建筑單體造型現(xiàn)代，外墻色彩富美國風情，屋頂坡型和平型結合，明快輕松的陽臺，形成現(xiàn)代色彩的立面景觀。 ?建筑朝向以東南向為主，以避免太陽西曬及增加空氣對流。 11 海上春天項目概況 ?重點特色是建成集購物休閑娛樂為一體的節(jié)日集會式商業(yè)中心，形成步行街。 ?春申城中的商業(yè)中心和文化中心均位于萬科海上春天住宅小區(qū)內(nèi)，本項目還將擁有文化體育中心、學校、醫(yī)院、金融郵電、超市系統(tǒng)、農(nóng)茂市場、商業(yè)街、各類社區(qū)服務中心等，配套設施一應俱全。 ?保留基地原貌，整治區(qū)內(nèi)河流，并形成活水梯形水域。 11 海上春天項目概況 11 海上春天項目概況 114 周邊交通情況 ?項目地處浦西，為上海新型發(fā)展地區(qū)，自地鐵一號線開通到莘莊，使本住宅項目與市內(nèi)連為一片，特別是方便了徐匯區(qū)及地鐵沿線的人群。 ?距地鐵一號線的莘莊站僅八百米，北臨春申路，南臨春申塘，西邊莘奉公路（南北快速干線），東臨偉業(yè)路，與上海春城接壤。 ?公交車線路繁多，通達市區(qū)各處，方便快捷。 12 市場環(huán)境分析 121 上海樓市大環(huán)境 1211 政策利好，逐步升溫 ?世紀之交的 2023年，宏觀經(jīng)濟在連續(xù)幾年政策的有力拉動下，出現(xiàn)向好走勢。上海房地產(chǎn)業(yè)在此大背景下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)十分活躍的局面：房地產(chǎn)開發(fā)投資強勁回升，商品房銷售及存量房交易量創(chuàng)出歷史新高 。 12 市場環(huán)境分析 ?2023年第二季度，上海樓市出現(xiàn)回升之勢，實現(xiàn)銷售額達 ，同比增長 27億元，增幅 %； ?從 2023年第三季度來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資達 ，同比增長 53億元，增幅 %； ?2023年 19月，商品房銷售面積達 ，同比增長 237萬平方米，增幅 %； 12 市場環(huán)境分析 12 市場環(huán)境分析 ?隨著住房制度改革的推行，貨幣化分房實現(xiàn)，公積金和各大商業(yè)銀行的貸款支持，政府一系列優(yōu)惠政策的出臺，大大提高了居 民的住房購買力。 ? “十五期間”，日新月異的軌道交通和環(huán)境建設，也將對本市住宅消費起到了積極拉動作用。今年，地鐵二號線的正式通車、明珠線的試通車，以及蘇州河整治一期工程、延中綠地等開工建設，都對周邊樓市的活躍產(chǎn)生了直接效應。 1212 土地一級市場控制 ?2023年，上海市府繼續(xù)對土地的供給實施嚴格控制，有效地抑制了一級市場，今年一季度土地出讓面積為 188萬平方米，較去年同期減少 6%。其中，內(nèi)銷商品房出讓面積占總量的 49%，較去年同期減少 27%，外銷商品房出讓面積中98%是工業(yè)用地，扣除這一因素，外銷商品房出讓面積僅，比去年同期減少 76%。土地一級市場供應開始回落。 12 市場環(huán)境分析 1213 房地產(chǎn)開發(fā)投資下降 在房地產(chǎn)供求矛盾一時難以緩解的情況下，投資逐漸趨向理性，房地產(chǎn)開發(fā)投資額減少。 1999年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資額 ，與 1998年同期相比，減少 28%，完成土地開發(fā)面積為 ，比 1998年同期下降 36%，商品房竣工面積和商品房開發(fā)面積分別比 98年一季度相比減少 19%和 4%，商品房竣工面積首次出現(xiàn)回落，形成了上海房地產(chǎn)開發(fā)商穩(wěn)健經(jīng)營的觀念。 12 市場環(huán)境分析 1214 個人購房比重不斷提高 1999年一季度個人購買商品房的比重繼續(xù)上升。外銷商品房中銷售屬個人購買 583套，占 %；預售中屬個人購買22790套，占預售總額的 %。內(nèi)銷商品房中銷售屬個人購買 22772套，占 %；預售中屬個人購買 20862套，占預售總額 %。去年同期上升 。這表明，上海房地產(chǎn)業(yè)購房主要以個人購房行為為主房地產(chǎn)消費觀念形成。 12 市場環(huán)境分析 1215 個人購房比重不斷提高 三級市場的活躍對二級市場也具有較大的推動作用，一定程度上拉動了住宅潛在市場的需求， 舊公房上市平均出售價為 /套，平均建筑面積為 ，新購房平均購房價 /套，平均建筑面積為 方米?？煽闯鐾ㄟ^已售公房上市再購進新房來改善居住條件的市民是一個較大的潛在市場。 12 市場環(huán)境分析 122 閔行區(qū)房地產(chǎn)市場環(huán)境 1221 道路和交通構成了閔行區(qū)的新動脈，作為率先交通設施改造的新興城區(qū)，高架、地鐵和公交形成了地面、地下的多層次立體交通體系。出行的方便讓閔行與市中心的距離縮短，且各區(qū)到閔行的道路交通均不設過橋費用。 12 市場環(huán)境分析 1222 當年一號線的開通曾使眾多閔行業(yè)主在購房時獲得房產(chǎn)投資的回報，據(jù)物業(yè)調(diào)查記錄顯示，地鐵一號線開通至今，沿線物業(yè)的價格已上升 15個百分點。以 1995年每平方米 2200元購進新梅花園為例，一年后每平方米的收益為 600元，現(xiàn)在越來越多的人認識到這一點，把居住閔行作為投資置業(yè)的新時尚。 12 市場環(huán)境分析 1223 閔行區(qū)綠意盎然的居住區(qū)和街道，讓眾多精明的上海人為之心動。綠化面積從 1992年的不足 80萬平方米，猛增到目前 3690萬平方米，綠化普及率達
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