【正文】 價格建議：均價7000元/M2面積建議：60100M2主力總價：4065萬三、規(guī)劃建議l 戶型組合多樣化——保證同一平面的房型與房型之間可靈活進行組合、拼接，滿足不同業(yè)主的面積需求。（4）物業(yè)服務優(yōu)勢由于集中批量開發(fā)，總體服務成本低，服務效率高，就容易形成具有商業(yè)價值的有償服務規(guī)模效應，就能夠提供類似酒店式的全面特色服務，特別在家政服務、商務服務方面，可以形成一般商品房所不具備的物業(yè)服務特色。酒店式公寓的產(chǎn)品分析酒店式公寓與一般的公寓、酒店有所不同，它是以略高于公寓的價格享受酒店式的服務內(nèi)容，將辦公與生活進行有機的結(jié)合，將有限的空間資源加以理性定位、科學配置，充分滿足了現(xiàn)代化生活需求，體現(xiàn)了居住品質(zhì)與居住觀念的進步。二、產(chǎn)品定位規(guī)劃主題：酒店式服務管理的商住公寓理由：基地以西：山東汽車進出口公司辦公樓（8層）環(huán)境面與市場面分析目前基地東部地塊為其它發(fā)展商所有，基地西北角還有獨幢6層多層居民住宅。第五部分 財務分析 本部分以多層住宅區(qū)、聯(lián)體別墅住宅區(qū)、混合型住宅區(qū)（70%聯(lián)體別墅、30%多層）三種假設規(guī)劃作以下財務分析。特點：a、華山個案由定位聯(lián)體別墅為主，主力總價為4045萬在濟南屬于中檔價位房，因此在客源上與東南區(qū)和西南區(qū)重合。（3）生活配套匱乏——配合華山現(xiàn)代城政府規(guī)劃，率先引入相關(guān)生活必需配套，社區(qū)自行建設。使?jié)鲜忻裼兴劊壳?，濟南市民對該計劃知之甚少）。?體育活動設施：室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場、七人制足球場、壁球館。② 大型會所：美容院、茶室、棋牌室、餐廳酒吧、洗衣房、閱覽室、健身房、桌球室、桑拿房。在社區(qū)內(nèi)建造地上、地下停車場，滿足多層住戶。產(chǎn)品配比7：3。困難：（1）混合型社區(qū)需追求整體風格的和諧，避免不同物業(yè)的風格絕對的背離。建議三：以聯(lián)體別墅為主輔以多層的混合型社區(qū)理由：（1）作為別墅產(chǎn)品開放初期的市場初探性產(chǎn)品，產(chǎn)品面及客源面應力求廣泛。（2）南部山區(qū)規(guī)劃成熟，為市場廣泛認可，若開發(fā)同類產(chǎn)品，市場競爭力有待考驗。（3）地區(qū)當前公共交通設施欠缺，同時存在便捷的高速道路，“有車族”抗性較低。建議二：規(guī)劃大型聯(lián)排式聯(lián)體別墅社區(qū)——“用買屋錢買樓”。（2）開發(fā)多層類物業(yè)，容積率較高，數(shù)量較大，對客源總量要求高。（3）城市舊城改造，將產(chǎn)生大量潛在客源。時間優(yōu)勢：目前濟南市場別墅產(chǎn)品極少，而濟南具有開發(fā)別墅產(chǎn)品的天然生態(tài)環(huán)境，目前，市場對別墅產(chǎn)品正處醞釀階段，預計在二年內(nèi)，會有為數(shù)不少同質(zhì)產(chǎn)品推出，因此，年內(nèi)推案正好打個“時間差”。規(guī)劃設計：濟南房產(chǎn)正逐步完善其市場化進程，但目前市場所推個案其產(chǎn)品設計規(guī)劃總體停留在上海房市9596年階段，在房產(chǎn)回暖之際。（5）基地內(nèi)農(nóng)耕地部分無法一次開發(fā)，不利于形成規(guī)模效應。劣勢：（1）地處城市北區(qū)，房產(chǎn)開發(fā)多為安居住宅，市場認知度不高，價格參照體系不利。（2）華山現(xiàn)代城規(guī)劃納入政府工程，基地規(guī)模大，有利于塑造特色產(chǎn)品。3） 區(qū)域偏離中心城區(qū)，配套缺乏，且基地臨近道路多為工廠、倉庫，區(qū)域面貌不佳。4） 區(qū)域近鄰高速公路，聯(lián)外交通便利。據(jù)悉順河高架將北延至繞城高速公路，以及歷山北路拓寬工程，此舉將大大加強其與市核心區(qū)直接聯(lián)系。無論與市中心大明泉、趵突泉，還是南區(qū)千佛山其它風景區(qū)相比，無論知名度、成熟度均有明顯差距，因而就目前而言，華山風景區(qū)景觀資源相當有限，對物業(yè)價格支撐作用有限。區(qū)域環(huán)境概況從地理位置而言，該地塊位于整個濟南東北端，遠離中心城區(qū)。 產(chǎn)品規(guī)劃中大面積戶型較多。 產(chǎn)品單一，市場競爭不激烈，缺少更新產(chǎn)品。六、客源分析同樣以濟濼路為界分為東西兩區(qū)。金閣花園：16802030元萬盛園：23002600元東西區(qū)房型面積表：區(qū)域案名主力房型面積總價東區(qū)荷花園二室二廳97132M23044萬湖濱園二室二廳101128 M21934萬西區(qū)金閣花園三室二廳101110 M21722萬萬盛園二室二廳95131 M23034萬個案規(guī)劃（1）東區(qū)：東區(qū)的兩個代表樓盤荷花園、湖濱園（一期）占地面積不大，內(nèi)部社區(qū)規(guī)劃有限，沒有會所及中心花園、娛樂中心等公建配套。2）東區(qū)：東區(qū)的商品房主要集中在北園大街一帶，具有代表性的主要有兩個：湖濱園占地190畝分二期開發(fā)，荷花園占地20畝。西區(qū)的建筑密度，人口密度明顯要比東區(qū)高，大多數(shù)樓盤主要集中在西區(qū)，安居房占有一定比例。主要以服裝為主兼營鞋帽。天橋區(qū)位于濟南市的北部，屬于工廠、倉儲、建材市場集中區(qū)域，城區(qū)的市容、市貌、市政建設及規(guī)劃較市中心地區(qū)來說都要差幾個檔次，有待改進。30歲以上40歲以下占主要年齡段一次性付款占購房比例的1/3，有部分首付70%，大多數(shù)首付30%。建筑面積：272200平方米。散戶家庭月收入都在2000元以上。建筑面積：24萬平方米。建筑立面：本區(qū)域歸納為歐式與現(xiàn)代派兩種，多數(shù)使用涂料，其中匯統(tǒng)與怡心苑是代表作。醫(yī)療：主要集中在三塊區(qū)域：（1）續(xù)十二路以東，經(jīng)十路以北，這一塊醫(yī)療配備很密，大大小小有六家。（2）緯二路上的山東華聯(lián)，也屬中檔商業(yè)配套。西南區(qū)調(diào)查報告一、范圍：鐵路線以南，緯二路以西，屬濟南市西南角。注：生態(tài)型社區(qū)概念和智能化為主要行銷主題。行銷主題：（1）大明湖地區(qū)：主要依托大明湖公園，生態(tài)型社區(qū)。但裝修明顯不夠檔次。多數(shù)使用面磚。其余均有較好的社區(qū)規(guī)劃，包括圍合花園，完善的會所設施和體育休閑設施。 主力房型：三房。 主力房型：二房和三房均勢。 主力總價：6580萬。 主力總價：5080萬。（3）南部動遷房：15002200元/平方米。但開發(fā)量不大。（5）別墅項目。（4）南部山區(qū)。代表樓盤。代表樓盤：金冠花園和大明翠庭。此類物業(yè)屬于老式居民區(qū)，多建于80年代左右。醫(yī)療。如省實驗中學、濟南外國語學校、回民學校、鐵中等。（3）玉函小區(qū)。 該區(qū)除泉城廣場市中心區(qū)，交通便利之外，主要有以下公交集散點：（1）濟南東站（大明湖以北）。以東八里農(nóng)貿(mào)市場為核心，解決近幾年動遷至此的居民的生活配套。如緯北、北坦，長盛小區(qū)。是濟南的中心城區(qū)，屬于第一流的地區(qū)。區(qū)域內(nèi)物業(yè)形態(tài)以多層為主，但存在整體規(guī)劃落伍，多為行列式布局，無集中綠化環(huán)境。綠景家園——“東情西韻中國心”，主打社區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃雅居園——“冠軍家園”，意指業(yè)主中有奧運冠軍，突出名人效應。綠景家園——引入智能化系統(tǒng)、防盜、INTERNET通訊及物業(yè)管理設施。（30004000元/ M2）：洪西花園、金泰花園、綠景嘉園、雅居園——多屬環(huán)內(nèi)個案，且相對規(guī)劃起點較高。交通縱向道路系統(tǒng)：歷山路（內(nèi)環(huán)）、將軍路二環(huán)東路（外環(huán)）、山大路、洪家樓南路閔子騫路橫向道路系統(tǒng)：東關(guān)大街花園路、山大南路、解放路構(gòu)成整個東北區(qū)的交通網(wǎng)絡，總體面言路況較好，公交線路多集中在以上地段。環(huán)內(nèi)地區(qū)：歷山路鐵道線二環(huán)東路解放路圍合部分（即內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間地帶），屬市區(qū)部分；環(huán)外地區(qū)：二環(huán)東路以東部分，屬市郊部分。南部一塊，地理位置優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境絕佳，這是它的量大賣點，是養(yǎng)生的好地方，雖然靠近山區(qū)，但離市中心距離不遠，周邊的配套也相對齊全，交通方面也比較便利，所以雖然售價不低，但銷售得也不錯。主要建材及設備這12處樓盤大部分是磚混結(jié)構(gòu)，只有中創(chuàng)開元山莊的四幢高層，明月華庭的小高層為框架外，其它均為磚混，而廚房、衛(wèi)生間都已初步裝修。比較典型的幾處均在千佛山、臥佛山及燕子山腳下，也許是憑借南部山區(qū)這一大優(yōu)勢，使得生態(tài)環(huán)境很好，而忽視了小區(qū)內(nèi)部的綠化。單價市場這塊區(qū)域的普遍價位都較高，單價范圍26508000元不等，平均單價在40004500元左右。上述項目的開發(fā)主要都集中在山腳下，也就是“開元山莊”周邊。故明思意，居住在這里的人都有頗有的經(jīng)濟基礎，當然他們購房的標準要比其它人高，在很大程度上這里的周邊環(huán)境是吸引他們的主要因素，這塊區(qū)域南面是千佛山、臥佛山及燕子山，生態(tài)環(huán)境相當好，清靜、幽雅，絕對是養(yǎng)生的好地方，且離市區(qū)不遠，交通也比較便利，周邊的生活配套也相對齊全醫(yī)院、學校、銀行、郵局、菜場一應俱全，故“茅頭峪”，又稱開元山莊地區(qū)四周樓盤很多，這里的樓盤價位高，生態(tài)環(huán)境占了很大因素。文教、醫(yī)療該區(qū)域內(nèi)的大專院校眾多，如山東師大、省藝術(shù)學院、省經(jīng)濟學院等，中小學校更是遍布此區(qū)域內(nèi)，就學方便。另外本區(qū)域東二環(huán)路以內(nèi)是濟南大專院校、省市、機關(guān)集中辦公區(qū)，整體屬鬧中取靜地段。身車廣告價格從612萬/單車全年不等，外加15%的廣告公司代理費。價格根據(jù)時間段而言。五、廣告分析及報價報紙廣告： 濟南目前的報紙廣告主要是《濟南時報》和《齊魯晚報》兩家。濟南市商品房銷售主要途徑：A、絕大多數(shù)是現(xiàn)場銷售，有現(xiàn)場售樓處；B、安居房和低價位房到開發(fā)商總部登記購買為主；C、出現(xiàn)少數(shù)中介公司，也有商品房買賣，但多數(shù)為低價位房；D、類似于上海的“金豐易居”購房超市，尚未出現(xiàn)。(2)別墅項目：加州花園三、濟南市主要房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開 發(fā) 企 業(yè)資 質(zhì)代 表 樓 盤1濟南市房地產(chǎn)開發(fā)總公司一級燕子山、王宮莊、佛山苑、七星山、八里洼2市中區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司隸屬于市中區(qū)人民政府，被評為全國綜合效益百強回民、王函、梁莊等十四個居民小區(qū)（動遷房）3濟南天建房地產(chǎn)開發(fā)總公司二級黃倉、黃崗、影山花園、寶豐等居民小區(qū)（動遷房）4濟南市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設總公司百花小區(qū)、雅居園5山東三箭置業(yè)集團一級資質(zhì)，山東省最大的大型建筑企業(yè)集團6山東省房地產(chǎn)開發(fā)集團濟南總公司二級魯房高新小區(qū)，歷苑小區(qū)、山大路住宅區(qū)等。（2）濟南市內(nèi)已無土地，掌握在當?shù)亻_發(fā)商手中，共有49個項目，其中絕大多數(shù)“拆而不建，晾曬地塊”。發(fā)展之初：90年代初—90年代中期開發(fā)特點：從零星插建為主，無成規(guī)模小區(qū)、規(guī)模較小。此外，大量的房地產(chǎn)企業(yè)市場定位雷同，產(chǎn)品差異性很小，幾乎在同一個層面上競爭，造成產(chǎn)品積壓，資金沉淀，企業(yè)缺乏發(fā)展后勁，但從濟南現(xiàn)有260萬人口和目前的人均11平方米居住面積計算，濟南市的房地產(chǎn)業(yè)還有強勁的發(fā)展?jié)摿ΑＤ壳?，濟南市大大小小的房地產(chǎn)公司總數(shù)已近300家。在過去的一年里，市場形勢的驟然升溫，除房改等政策的影響外，主要是當?shù)卣f城改造規(guī)劃的拉動作用。（10）細部處理：窗戶變化不多，突窗和轉(zhuǎn)角窗很少，弧形窗及異形窗尚未出現(xiàn)，窗戶多數(shù)是普通玻璃，白鋁合金或鋼塑制品，入戶門多為夾板門，圍墻粗糙未作藝術(shù)處理，屋頂設計簡單，大堂及電梯廳設計很小氣。（6）戶型設計：二房二廳和三房二廳主導市場，面積70120平方米為多，復式有錯層設計不多見。小高層既有板式也有點式。C、濟南市由于受南部山區(qū)和北部黃河的自然因素限制，因此整個城區(qū)呈現(xiàn)向東、西兩頭發(fā)展的態(tài)勢。特點大而全，檔次處于中等偏高的有信譽的大型商場。價格價格偏高，一般要1000元左右。表五：名稱具體情況銀座商城貴和購物位置濼源大街黑虎泉西路面積不到2萬平方米場所環(huán)境在濟南屬于中偏高檔，共六層，面積比較大，客人數(shù)量一般。產(chǎn)品檔次不高，但價位卻不低。顧客稍多一些，屬國營體制。表三：名稱具體情況大潤發(fā)位置文化西路與歷山路交匯面積4萬平方米左右場所環(huán)境大型自選超市，客流量大，屬 中檔偏高類超市，大而明亮。產(chǎn)品所經(jīng)營的產(chǎn)品項目單調(diào)，一層皮包，二層家電，三層音像，四層百信鞋所經(jīng)營產(chǎn)品從衣帽、化妝品、手飾、鞋、皮包、食品一應俱全，屬中檔。消費客戶中、青年各階層均有特點貨物齊全，由于地理位置偏遠，顧客不多。表一：名稱具體情況世界購物廣場新世界商城位置經(jīng)十四路，長途客運站緯一路，馬鞍山路交匯面積一層1540平方米，二層未開，三層1000平方米左右20000平方米左右場所環(huán)境屬貨倉式大型超級市場私營攤販式批發(fā)、零售商場產(chǎn)品從食品、蔬菜到大件家用電器一應俱全，檔次不高。將使本案的外聯(lián)更方便。B、重視東西兩頭的發(fā)展，以若干片區(qū)的形成確立其每個片區(qū)的核心任務。l 中山廣場工程。l 歷山北路拓寬工程。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶區(qū)的改造建設，搞好舜湖社區(qū)，新世界陽光花園、北園八村以及其它居民小區(qū)的成片住宅開發(fā)和經(jīng)濟適用房建設。C、泉城廣場建成使用。將植物園改為開放式公共綠地，在龍洞風景區(qū)新建植物園。（6）城市園林建設。（簡稱“三環(huán)九射、九縱九橫”）“三環(huán)”指由經(jīng)十路、歷山路、北園路、無影山中路、濟齊路、營市街等組成的快速路環(huán)；由二環(huán)東、南、西、北路組成的主干路環(huán)；由京滬、京滬與濟青的聯(lián)接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)。濟南（遙墻）機場擴建為國內(nèi)口岸一級機場。2010年前建設京滬高速鐵路濟南段（含黃河高速鐵路橋），建設邯濟線、濟龍煙線，并引入濟南樞紐。主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風景旅游區(qū)。主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風景區(qū)和鴨旺口溫泉旅游度假區(qū)等。形成以古城旅游區(qū)為中心，四面擴展的格局。在白馬山、賢文、大金和黨家建設醫(yī)療衛(wèi)生院所。在南門、經(jīng)三緯三、普利門、經(jīng)八緯一等地區(qū)。同時完善古城區(qū)和歷山路兩側(cè)的省級行政辦公設施。B、市級商業(yè)中心。重點發(fā)展電子信息、材料科學等新興產(chǎn)業(yè)和倉儲業(yè)。重點發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。A、主城區(qū)是全市的行政、