【正文】 業(yè)市場進入的門檻較低，造成了小作坊式的不具備市場應對能力的企業(yè)大量存在。其中中高檔商品房（4000元/平方米以上）占總開發(fā)量的2030%。四、濟南市商品房銷售主要途徑及按揭辦理情況。電視廣告 以濟南電視臺1（綜合頻道）和濟南電視臺二套（經濟頻道）為調研對象。第三部分 區(qū)域市場調查本次濟南市場調查以分區(qū)形式開展，共分為五個區(qū)域：l 東南區(qū)（歷山路以東，解放路以南）l 東北區(qū)（歷山路以東，解放路以北）l 中心城區(qū)及南區(qū)（歷山路以西，緯二路以東，鐵路線以南）l 西南區(qū)（鐵路線以南，緯二路以西）l 北區(qū)（鐵路線以北，歷山路以西）以下為各區(qū)的市場調查報告：東南區(qū)調查報告一、范圍歷山路以東，解放路以南二、整體感覺生態(tài)環(huán)境較好，主要依托千佛山，臥佛山及燕子山進行開發(fā)。歷下區(qū)在濟南屬較好的區(qū)域，而所調研區(qū)域位于濟南市東南角，被人們稱為濟南的“富人區(qū)”。另外就是這里已經是樓市的密集點，房市成熟，房價高，可發(fā)展空間較小。建筑立面一般以釉面磚為建筑立面，但外觀設計都沒有特別之處，和平花園、歷東花園、東旺家園、明月華庭、文東裕華園，這幾處都類似高檔的經濟適用房，華僑公寓外墻為涂料，只有邦泰綠苑的外觀設計比較好，屬歐式風格，但所采用的釉面磚質地卻較差。東北區(qū)調查報告一、范圍歷山路以東，解放路以北，鐵道線以南二、區(qū)域印象歷山路是劃分市區(qū)與市核心區(qū)重要界線，此區(qū)域由二環(huán)東路為界可劃分為二大部分。 價格區(qū)間分類（20003000元/M2）：齊魯世紀園、恒泰、大學南苑、百花小區(qū)——多屬于環(huán)外個案，或為規(guī)劃品質較落后的環(huán)內個案。 行銷主題大多個案仍緊扣地段概念為訴求要點，或是主打“洪樓地區(qū)”配套商圈或是主打山大路高新技術產業(yè)區(qū)的高尚人文氣息，但也有個案緊扣自身產品上賣點的。二、整體感覺： 此地塊以大明湖、泉城廣場、千佛山風景區(qū)和南部山區(qū)四部分組成。（3）東八里地區(qū)。443642終點站。此處是濟南市高教集中區(qū)域。（2）大明湖周圍地區(qū)。開發(fā)量較大：三箭銀苑：7萬平方米；四季花園：；皇冠山莊：4萬平方米；舜華園：。處于仲宮鎮(zhèn)，離市區(qū)車程30分鐘?？們r和主力總價：（1）大明湖周圍：36萬125萬。主力面積及主力房型：（1）大明湖周圍：100140平方米。社區(qū)規(guī)劃： 本地區(qū)個案除皇冠山莊和金冠花園屬于兵營式排列，無社區(qū)規(guī)劃外。（3）均以中央冷暖空調作為采暖設備，而且多數的奉送；（4）除金冠花園和皇冠山莊外，其余均為全裝修房或廚衛(wèi)裝修。（3）三箭銀苑和舜華園：商務互動，SOHO家庭辦公、智能化住宅（三箭——住宅進化論）。（1）經二路、經四路附近有濟南華聯、大觀園這些商業(yè)配套應屬中檔，但已足夠滿足這個區(qū)域的消費。四、市場樓盤詳分：單價： 該區(qū)域的樓盤價位基本上一致：在20004000元左右；主力面積及主力房型：80平方米120平方米、三房、二房社區(qū)規(guī)劃：本地區(qū)除匯統(tǒng)花園與怡心苑有完整的規(guī)劃，包括：會所、綠化軸與水的概念外，其余均無規(guī)劃可言。40%的集體購房，60%針對于散戶，銷售率達60%左右。不存在集體購房，針對零散客戶。濼口服裝市場：濟濼路、清河北路。此外，無影山中路附近集中有幾處商品房樓盤，天旺泉景、萬盛園、天福苑等等，占地面積從1萬9萬M2間不等。萬盛園小區(qū)內部也有一個占地1萬M2的中心花園和健身廣場。 福利分房仍占一定比例。盡管華山歷史上淵源悠久，但目前而言，人文景觀挖掘、開發(fā)力度明顯不足。3） 華山西側將開發(fā)一人工瀑布，地塊東邊可直接觀景。二、市場分析重點參考個案簡介（略）雅居園金閣花園百花小區(qū)市場優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：（1）自近年來濟南樓市漸旺，潛在需求旺盛，市場前景看好。（4）整個濟南高收入客源層有限，開發(fā)高檔物業(yè)風險較大。市場吸引力極大。（2）目前濟南住宅開發(fā)主要產品為安居房和經濟適用房，售價極低，是消化低收入消費者的主要渠道，這將本案客戶形成巨大沖擊。（2）華山地區(qū)為未來風景區(qū)規(guī)劃，本案高品質規(guī)劃，與環(huán)境相協(xié)調。（5）別墅類項目仍數市場空白，無市場參照可比。產品定位：綜合上述三種分析，我們建議本案產品最佳定位為：以聯體別墅為主力，多層公寓為輔的高尚生活社區(qū)。如條件允許，可專備巴士接送業(yè)主子女上下學。如果想要吸引外區(qū)客源至此（本地客源無）產生熱銷狀況，除社區(qū)內部配套出眾之外，外部配套至少應達到以下標準：a、“華山現代城”計劃啟動，并且政府加大宣傳力度。目標客源定位：（1）客源分析：l 中心城區(qū)動拆遷戶（主要針對多層房）；l 居住和工作在北園大街的人士；l 山大路科技一條街；l 東部高新技術開發(fā)區(qū)內合資公司的人士；l 東南部文教科技單位的人士；l 外地人士；l 中心城區(qū)和省市機關及企業(yè)領導；（2）客源職業(yè)：l 大公司的職員（如山東航空、華能集團、輕騎集團等）l 私營業(yè)主；l 合資企業(yè)的高級主管；l 國有企業(yè)的部門主管；l 各類專業(yè)人士（機關公務人員、教師、醫(yī)生、報社員工等）（3）客源年齡： 3050歲。目前地塊已平整，沿街地帶現有二層臨時工程用房。鄰近大明湖公園和趵突泉公園兩大市級風景點，人文環(huán)境優(yōu)越。基地四周視野開闊，無不良相鄰關系影響。基地面積小，無法規(guī)劃大規(guī)模綠化環(huán)境，只適合單體建筑。地處市中心城區(qū)，配套優(yōu)勢突出，且地段位置突出，適可開發(fā)高價檔物業(yè)的基礎條件。濼源大街上住宅類物業(yè)市場空白。規(guī)劃小面積戶型既保證高單價情況下，又能控制總價，擴大客源面。由于酒店式公寓具備居住、辦公、投資等多重物業(yè)價值，因此這類產品為購房者、租客提供的就業(yè)機遇、學習機遇、交流機遇、投資機遇等邊際效益也遠遠高于一般住宅。還具有兩大房型設計特點：（1）兼用性與多功能房型在房型處理上充分利用每一平方米面積，充分考慮空間的兼用性和多功能性，臥房區(qū)、辦公區(qū)、會客區(qū)既要合理的分割，又要有機統(tǒng)一便于調整整體空間。辦公樓市場租金昂貴，且租售形勢喜人，本案應充分吸引商務需要客源。濼源大街商貿特征突出，適合開發(fā)具商務職能的物業(yè)。基地北側為居民區(qū)，需考慮其采光影響。酒店長包房租率高，預示商旅型客源存在。市中心城區(qū)交通配套齊全，公交線路豐富，濼源大街是市級示范街，路況條件好。地處泉城廣場市中心城區(qū)，是全市政治、經濟、商貿、文化中心，區(qū)域人文環(huán)境上佳，地段價值一流，被廣為認可。前提：1；小區(qū)的公建1萬方計算多層容積率以1；聯體別墅以 ；；多層銷售均價以2000元/平方米，聯體別墅以2500元/平方米計算。（4）與市區(qū)交通設施不足——完善地塊內外道路狀況，并在道路兩側設置綠化帶；并引入社區(qū)巴士或“房、車組合”的銷售方式。⑦ 社區(qū)健身場所：類似于上海居民新村內的健身設施，針對老年人?；具_到全區(qū)每三戶二個車位。（2）混合型社區(qū)注重不同物業(yè)比例，避免客源層混雜。（3）主打中高檔客源將面臨整個市區(qū)范圍的客源競爭，對產品品質要求較高。類似“康橋半島獨院住宅”與“錦秋加州排屋”，控制主力總價4045萬，面積160180M2。（約350萬m2開發(fā)量）（4）中低檔客源基礎雄厚，多層物業(yè)容積率較高，作為大規(guī)模物業(yè)，市場風險較小。原持幣待購者無好房可覓，本案優(yōu)異的產品規(guī)劃可滿足客戶需求。（2）與南部風景區(qū)及中心城區(qū)相比，配套劣勢明顯，定位同類產品，競爭力低。4） 位于鐵道線北側，交通配套不全，尚無公交線路支撐。環(huán)境優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1）地處華山風景區(qū)，除現有自然、人文景觀外，城市規(guī)劃中將投入巨資，引入配套，興建華山現代城。尤其鐵路線橫貫市區(qū)東西，受交通條件阻隔，中心城區(qū)的幅射作用明顯受阻，加之北部地區(qū)為黃臺工廠區(qū)，因而環(huán)境面貌，人文基礎、配套條件相當薄弱。 房型設計陷入誤區(qū)。（2）西區(qū)：西區(qū)的兩個樓盤金閣花園、萬盛園占地面積大，社區(qū)規(guī)劃較西區(qū)來說比較完善。個案開發(fā)地段及開發(fā)量1） 西區(qū)：濟南動物園附近有兩處規(guī)模較大的安居房個案A、金閣花園占地130畝，屬于濟南市舊城改造試點小區(qū)，受到濟南市政府的關注。二、交通繞城高速公路、濟青高速公路：主要與外省市相聯接，是濟南的北出口濟濼路、無影山路，北園大街，堤口路：主要是通往城區(qū)內部的主干道，車道為46車道，寬約為1525米主要交通路線：86341K5K5K90（K字頭為旅游車）兩大長途交通結散點：1） 長途汽車總站：無影山中路、濟濼路，主要通往通內外各大市城2） 濟南長途客運中心：堤口路、無影山東路三、商業(yè)主要以居民區(qū)附近的零散日用配套為主，有兩個具有代表性的商圈：北園路商圈：天橋區(qū)檔次最高的商業(yè)區(qū)。面積段：106230平方米。面積段：。（2）在英雄山路上。二、整體感覺：北區(qū)域可以說它是一塊工業(yè)區(qū)，有著大大小小的工廠，就濟南市而言這塊區(qū)域可以說是中等地塊，房價也是屬于中檔價位。（2）千佛山和南部山區(qū)：生態(tài)型綠色社區(qū)。其中三箭銀苑和舜華園是現代式的代表之作。（4）加州花園：320340平方米。（4）加州花園：139217萬。（4）舜湖社區(qū)：30904890元/平方米。代表樓盤：加州花園。三箭銀苑、皇冠山莊、四季花園和舜華園。物業(yè)較為破爛，但區(qū)域內配套齊全，生活方便。（2）文化西街以南、千佛山以北。333341終點站。（2）泉城路和泉城廣場周圍。區(qū)域市場物業(yè)多存在以下共性弊端：l 外立面設計風格雷同，缺乏細部處理，歐陸化標識不明；l 社區(qū)公共部分建材標準低檔；l 現代物業(yè)管理模式尚屬空白；規(guī)?；鐓^(qū)、大型集中綠化環(huán)境以及智能化設施配套逐漸成為發(fā)展趨勢，環(huán)保節(jié)能型建材成為亮點。金泰花園——初裝修房，廚、衛(wèi)裝修送三件套，客廳鋪好面磚。地勢上南高北低，東高西低。中部及北部檔次都不是很高，屬于中檔層次，主要賣點就是靠近中心市區(qū)，生活配套成熟，交通也很便利。這里占地面積最大的是中創(chuàng)開元山莊，占地130畝，93年開始開發(fā)。因為這里的環(huán)境好，是近年來濟南房產開發(fā)重點區(qū)域。市中心醫(yī)院就在解放路邊，還有一些其它機關醫(yī)院，都較其它區(qū)域多。戶外看板 在濟南市區(qū)繁華路段，戶外看板價格從1080元/平方米—1680元/平方米不等，合作期限3年起。種類通欄（黑/彩）1/2版（黑/彩）整版（黑/彩）備注濟南時報12250/1740026000/2700052000/74000折扣在7585折不等齊魯晚報19600/2548039000/5070078000/101400注：齊魯晚報為全省發(fā)行，日發(fā)行量達到65萬份。7三聯集團山東省重點企業(yè)舜湖社區(qū)注：2000年，濟南全市商品房竣工量190萬平方米。主要集中在市中心，三五棟樓即成小區(qū)。然而面對濟南房地產市場的火爆，濟南房地產業(yè)卻明顯呈現出力不從心之態(tài)。（11）智能化：一些小區(qū)開始鋪設光纖網絡，寬頻網絡已入入個別小區(qū)，部分小區(qū)增設了一卡通設施。（3）建筑風格：較為單一，以傳統(tǒng)樸實設計為主，有少量產品開始重視外觀設計，出現了仿歐式的建筑，但歐陸風并未盛行，純歐式建筑幾乎沒有。環(huán)境新穎、價格貴，整體面貌比較時尚。在濟南市給人一種很新穎、高檔的環(huán)境感覺，共五層，一層、地下是濟南最高檔的商店。產品化妝，洗滌用呂，服裝，鞋帽，文化，電器，珠寶，床上用品。價格價格還可以，屬中等水平價格中檔消費客戶中、低層，工薪階層。小商品、生活日用品、服裝、化妝、洗滌用品占大部分。C、南部大力開發(fā)旅游資源，形成濟南的生態(tài)區(qū)。l 共青團路東段、無影山北路、建新路、工業(yè)北路、辛河路和縣西巷的拓寬改造工程。D、濟南機場主跑道投入使用。市級公園：擴建大明湖、五龍?zhí)?、趵突泉等公園，完善環(huán)城、千佛山、金牛、百花等公園。新建5萬平方米侯機樓和一條3200米跑道，延長現有跑道至3200米，張莊軍用機場不宜在市區(qū)內保留，遷出選址新建。E、向西擴展建成平陰民俗風情旅游區(qū)。A、古城旅游區(qū)。F、體育設施。在泉城路、經四路東段、西市場商業(yè)集中地區(qū)。C、賢文組團位于主城區(qū)與王舍人組團之間，以濟南開發(fā)區(qū)新區(qū)為主體構成。（5）在與當地同行的接觸中發(fā)現，濟南部分“先富”人士已開始第二次購房。在國有單位完成投資中，%，%；，%，%，住宅建設持續(xù)增長，城鎮(zhèn)集體以上單位完成住宅投資33億元，%；，%；國家計委下達的經濟適用房投資計劃。（2）銀行存款余額概況到1999年末，比年初增長24%，%，%。濟南是國務院公布的歷史文化名城。四周與德州、濱州、淄博、萊蕪、泰安、聊城等地市相鄰。自商周時已建城，于西晉永嘉末年（313年前），濟南郡從平陵遷至歷城，從此，今濟南市區(qū)成為歷代郡國、州府的行政中心，一直沿續(xù)至今。消費價格中，%，%，主要是受政策性調價因素影響。（2）從居民銀行儲蓄和家庭月收入分析，目前的濟南市民的購買力不強。A、主城區(qū)是全市的行政、金融、商貿、文化、科教、居住中心，劃分為核心區(qū)和11個功能各有傾重的片區(qū)。重點發(fā)展電子信息、材料科學等新興產業(yè)和倉儲業(yè)。同時完善古城區(qū)和歷山路兩側的省級行政辦公設施。在白馬山、賢文、大金和黨家建設醫(yī)療衛(wèi)生院所。主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風景區(qū)和鴨旺口溫泉旅游度假區(qū)等。2010年前建設京滬高速鐵路濟南段（含黃河高速鐵路橋），建設邯濟線、濟龍煙線，并引入濟南樞紐。（簡稱“三環(huán)九射、九縱九橫”）“三環(huán)”指由經十路、歷山路、北園路、無影山中路、濟齊路、營市街等組成的快速路環(huán)；由二環(huán)東、南、西、北路組成的主干路環(huán)；由京滬、京滬與濟青的聯接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)。將植物