【正文】 b、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)，方式與貴賓卡相同。 地理位置：傳統(tǒng)商業(yè)中心 利民西路鐵塔商場(chǎng)東鄰； 開(kāi)發(fā)商：聊城市重陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑設(shè)計(jì)：深圳建雅環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)有限公司 2）規(guī)劃特色： 景觀中庭；挑空景觀庭院；主題水景；雙首層；空中花園；大型地下停車(chē)場(chǎng)；組團(tuán)連廊式客流循環(huán)。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 34 頁(yè) 共 70 頁(yè) 物業(yè)使用者對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售運(yùn)作是極為重要的，因?yàn)樵擃?lèi)商家尤其是租用商家的數(shù)量和意向?qū)?huì)直接影響投資客的投資信心，最近在聊城市場(chǎng)上的幾個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的“帶租約銷(xiāo)售或返租銷(xiāo)售”方式，其實(shí)質(zhì)就是投資者的投資信心帶動(dòng)項(xiàng)目的旺銷(xiāo)。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 33 頁(yè) 共 70 頁(yè) 柳園北路 （廣場(chǎng)北） 服裝專(zhuān)賣(mài)店 服飾 羊毛衫 1250 4090 柳園南路 （三聯(lián) 利民路） 服裝品牌專(zhuān)賣(mài) 老人頭 柯尼卡 3080， 個(gè)別 260 120 左右 個(gè)別 315 東昌東路 （三聯(lián)東） 服飾鞋類(lèi)保健廣告賓館 達(dá)芙妮 名片 1770，個(gè)別 150 50100 個(gè)別 135 東昌西路 （三聯(lián)東） 服飾鞋類(lèi) 服飾 鱷魚(yú)專(zhuān)賣(mài) 20240 50100 利民西路 （影 院 健康街） 服飾眼鏡音像 藝苑音像、安達(dá)鞋業(yè)、立新家電 部分 2 層 30200 前許街 （女人街） 中檔女裝、婦幼用品、美容 大連外貿(mào) 木衣服裝 830 5090 健康路 服裝小商品餐飲美容 服裝城 臨街鋪 1045 2755 聊城市區(qū)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)存在的問(wèn)題 （ 1）、商業(yè)物業(yè)總體檔次低，缺乏可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn)； （ 2）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平低，與發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)的要求存在較大差距； （ 3）、營(yíng)銷(xiāo)策略單一化、項(xiàng)目推廣手法克隆傾向嚴(yán)重； 商業(yè)物業(yè)客戶鏈條及其消費(fèi)特征： （ 1）、物業(yè)投資者 市場(chǎng)主 流客戶，主要指購(gòu)置物業(yè)出租或轉(zhuǎn)賣(mài)獲利的客戶。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 31 頁(yè) 共 70 頁(yè) 總體商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查表 項(xiàng) 目 地理 位置 經(jīng)營(yíng) 規(guī)模 業(yè)態(tài) 檔次 功能 分布 經(jīng)營(yíng) 狀況 金鼎 商廈 柳園路東昌路交口 56000㎡ 中高檔 1層：化妝品、首飾、工藝品 2層：男式服裝 3層：女裝及用品 4層：男裝領(lǐng)帶皮包等 5層：針織、床上用品、辦公用 6層：餐飲 地下華聯(lián)超市 品牌經(jīng)營(yíng)為主，商業(yè)氛圍濃厚 百大 三聯(lián) 柳園 路東昌路交口 約 18700㎡ 家電手機(jī)家具，中高檔 1層：手機(jī)、小電器； 2層：家電、燈具； 3層：視聽(tīng)音響、辦公健身、電腦；錯(cuò)層：家具 位于市中心，商業(yè)氛圍濃烈，經(jīng)營(yíng)良好 百姓購(gòu)物城 東昌西路北人民廣場(chǎng)西 1200㎡ 中檔零售 1層：食品、日用品、化裝品 2層：服裝 品牌服飾 賓館經(jīng)營(yíng)為主，專(zhuān)賣(mài)店，較繁榮 新時(shí)代廣場(chǎng) 閘口十字路口 42000㎡ 中檔零售 超市、精品服飾、電腦、 KTV娛樂(lè)、電動(dòng)車(chē) 電腦科技產(chǎn)品，經(jīng)營(yíng)情況較好 昆侖 超市 城區(qū) 5家連鎖店，擴(kuò)張中 16000㎡ 平價(jià)社區(qū)服務(wù)超市 食品、洗化 用品、日用品 各店銷(xiāo)售情 況良好 香江大市場(chǎng) 建設(shè)西路西段路北 80萬(wàn)㎡8000商戶，多專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)組合 綜合批發(fā)兼零售 服裝、針織、鞋類(lèi)，一期目前入住率約在 80％左右區(qū)域性最大批發(fā)市場(chǎng)功能未充分體現(xiàn)。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 30 頁(yè) 共 70 頁(yè) 該項(xiàng)目地處聊城城區(qū) ,交通便利 ,周邊配套較為齊全 ,因其為定向開(kāi)發(fā) ,未注重項(xiàng)目包裝及營(yíng)銷(xiāo)推廣 . 小結(jié) : 根據(jù)本次對(duì)聊城市不同地段 ,不同檔次的樓盤(pán)調(diào)查 ,對(duì) 聊城市高 ,中 ,低檔樓盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià) ,戶型配比 ,配套服務(wù) ,經(jīng)營(yíng)理念 ,開(kāi)發(fā)商實(shí)力等有了初步了解 . 目前 ,聊城市現(xiàn)售樓盤(pán)中 ,高檔樓盤(pán)以中通時(shí)代豪園 ,新東方名人苑 ,鼎舜家園為主 ,其主要的賣(mài)點(diǎn)在于臨近東昌湖 ,借助東昌湖的自然資源推廣自身 ,同時(shí) ,其區(qū)內(nèi)配套 ,建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) ,景觀綠化 ,管理服務(wù)等已達(dá)到高檔樓盤(pán)水準(zhǔn) .而以星海家園 ,鳳凰新城等項(xiàng)目為代表作的中檔樓盤(pán) ,多借助于地處城區(qū)繁華路段或文化區(qū)域內(nèi)等市政配套而進(jìn)行推廣 ,來(lái)體現(xiàn)其項(xiàng)目品質(zhì) .對(duì)于迎合中低收入階層的項(xiàng)目 ,如柳泉花園 ,濱河小區(qū) ,香岸雅居等項(xiàng)目 ,則以中低價(jià)位吸引了眾多消費(fèi)者 的青睞 . （二）、聊城市商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查情況 聊城市區(qū)商業(yè)格局現(xiàn)狀 （ 1）、以建設(shè)中的中心人民廣場(chǎng)為商業(yè)核心商圈：該商圈是聊城市的傳統(tǒng)商業(yè)中心，再加上城市廣場(chǎng)和新東方廣場(chǎng)、建工大廈、聊百集團(tuán)商務(wù)大廈等大型綜合性項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)，使該商圈的核心地位更加鞏固。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 28 頁(yè) 共 70 頁(yè) 項(xiàng)目九 :柳泉花園 項(xiàng)目名稱(chēng) 柳泉花園 發(fā)展商 聊城發(fā)鑫置業(yè)有限公司 建筑商 聊城建安集團(tuán) /山東省二建集團(tuán) 監(jiān)理公司 大地監(jiān)理公司 建筑設(shè)計(jì) 聊城市建筑設(shè)計(jì)研究院 位置 聊城市興華路北側(cè) 建筑面積 ,公建 ,總占地 364畝 建筑棟數(shù) 一期 21棟多層住宅 ,建筑面積 10萬(wàn)平米 銷(xiāo)售均價(jià) 1398元 /平米 主力戶型 83平米 /91平米兩室兩廳 。101平米兩室兩廳 付款方式 7成 15年銀行按揭 綠化率 簡(jiǎn)單綠化 ,有部分小品 ,景觀 物業(yè)管理 自管 會(huì)所功能 無(wú) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 粗裝修 配套標(biāo)準(zhǔn) 集中供暖 ,管道天然氣 ,雙線入戶 使用年限 70年 交付時(shí)間 2020年 5月 推廣主題 “休閑與舒適 ,品位與精致 ” 現(xiàn)場(chǎng)包裝 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝簡(jiǎn)陋 ,無(wú)沙盤(pán) ,銷(xiāo)售人員服務(wù)欠佳 消費(fèi)群體 市區(qū)內(nèi)中低端消費(fèi)者 銷(xiāo)售率 65% 評(píng)述 : 該項(xiàng)目位置較優(yōu)越 ,與鼎舜家園相臨 ,其售價(jià)略高于同檔次樓盤(pán) .體量 較小 ,區(qū)內(nèi)配套不夠完善 ,但可滿足中低端購(gòu)房者的需求 . 項(xiàng)目八 :香岸雅居 浙江140平米三室兩廳 (普通多層 )。B區(qū)為近湖面平面結(jié)構(gòu)多層住宅 ,C區(qū)為錯(cuò)層式高檔住宅 銷(xiāo)售均價(jià) 別墅區(qū)以聯(lián)排別墅為主 ,銷(xiāo)售均價(jià)為 3500元 /平米 。慶春路 9 號(hào)1 棟 11+1小高層 銷(xiāo)售均價(jià) 小高層 ,高層均價(jià) 3100元 /平米 。物管費(fèi) : /平米 會(huì)所功能 無(wú)會(huì)所 裝修標(biāo)準(zhǔn) 粗裝修 。6層 1098元 /平米 。135平米三室兩廳等 付款方式 8成 30年按揭貸款 綠化率 40%,區(qū)內(nèi)小品 ,景觀 ,泛會(huì)所功能俱全 物業(yè)管理 物管費(fèi) /平米 會(huì)所功能 3000平米主題會(huì)所 , 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房 ,多層電梯 ,地?zé)岵膳? 配套標(biāo)準(zhǔn) 封閉式智能化管理 ,紅外監(jiān)控 ,可視對(duì)講系統(tǒng)等 使用年限 70年 交付時(shí)間 一期 2020年年底 . 推廣主題 “新東方名人苑 ,湖畔新生活 ” 浙江30%為周邊市縣消費(fèi)者 . 該項(xiàng)目主要針對(duì)該城市的高端消費(fèi)者 . 銷(xiāo)售率 一期工程基本銷(xiāo)售完畢 ,銷(xiāo)售率達(dá) 95%以上 ,二期銷(xiāo)售良好 ,單月銷(xiāo)售在 80100套左右，三期未開(kāi)盤(pán)。社交一體的 3S 會(huì)所 ,室內(nèi)恒溫泳池 ,咖啡廳 ,保齡球館 ,棋牌室等服務(wù)類(lèi)別 。130平米三室兩廳 ,148平米三室兩廳 付款方式 可提供 8成 30年銀行按揭 ,外地購(gòu)房者無(wú)需擔(dān)保（開(kāi)發(fā)商擔(dān) 保 綠化率 35% 包括親水觀景園林 。二層 ,三層 2660 元 /平米 。 （ 2） .商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品定位逐漸明晰，開(kāi)發(fā)商更注重商業(yè)項(xiàng)目的長(zhǎng)線投資回收。從現(xiàn)在正在銷(xiāo)售的商業(yè)項(xiàng)目分析我們看到，這些商業(yè)態(tài)定位嚴(yán)重重復(fù)，都定位在服裝，百貨，超市，在走大而全的路子，但是在真正的產(chǎn)品定位上，卻缺乏相應(yīng)的支持，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不倫不類(lèi)，結(jié)果只剩下最 殘酷的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)中，弄的遍體鱗傷。 住宅仍以市區(qū)供應(yīng)為主，主要集中在東昌湖 周?chē)徊贿^(guò)開(kāi)發(fā)區(qū)的住宅供應(yīng)將顯著增加，成為聊城住宅市場(chǎng)中一個(gè)不可忽視的部分。購(gòu)房受到區(qū)位限制較大，根據(jù)調(diào)查顯示聊城人首選居住位置在東昌湖附近，其次是自己目前所在區(qū)域附近，然后考慮主要的還是價(jià)格。從總體上說(shuō)，聊城房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，但屬于結(jié)構(gòu)性不平衡。 1998 年聊城撤地設(shè)市，隨著住房分配制度改革的全面實(shí)施，城市建設(shè)步伐的不斷加快，房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)管理體制逐步規(guī)范，我市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始蓬勃發(fā)展起來(lái)。慶春路 9 號(hào)城市的發(fā)展方向是以 ‘ 東擴(kuò)南展 ’ 為主，西、北適當(dāng)完善。三是開(kāi)發(fā)建設(shè)了徒駭河風(fēng)景區(qū)。應(yīng)該風(fēng)景區(qū)規(guī)劃面積 21平方公里，是江北水城的重要體現(xiàn)。建設(shè)了利民東路、聊師南溝等排水工程，使長(zhǎng)期得不到解決的道路積水問(wèn)題劃上了句號(hào)。為本項(xiàng)目 的開(kāi)發(fā)帶來(lái)機(jī)遇。其中：自籌資金實(shí)際到位 ，增長(zhǎng) %；國(guó)內(nèi)貸款 ，同比下降 %。其中，制造業(yè)完成投資 ，同比增長(zhǎng) %，占第二產(chǎn)業(yè)投資的比重由上年的 %提高到 %。 二、 2020年 1— 2月份聊城市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成情況 2020 年 12 月份，聊城市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資在上年穩(wěn)定增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上仍保持一定的增勢(shì)，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善。 個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)增勢(shì)不減。進(jìn)出口快速增長(zhǎng)，利用外資保持較高的增幅。政府通過(guò)加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、不斷改善城市形象、發(fā)展夜間經(jīng)濟(jì)、大力發(fā)展旅游業(yè)等多項(xiàng)措施，不斷改善消費(fèi)環(huán)境，促進(jìn)居民消費(fèi)，引導(dǎo)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中 50 萬(wàn)元以上項(xiàng)目完成固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %。全省銷(xiāo)售收入百?gòu)?qiáng)企業(yè)聊城占了 4 家。全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 億元，增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 億元，增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)利稅 億元，增長(zhǎng) %。支撐經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿κ堑诙a(chǎn)業(yè)特別是工業(yè)。工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)。三是畜牧業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。統(tǒng)觀全年農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，兩大亮點(diǎn)最為閃耀：第一，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，糧食、棉花等主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量穩(wěn)定增長(zhǎng)。 聊城市區(qū)位圖 二、聊城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果 （一）、聊城市 2020 年在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面所取得的矚目成就 浙江借助京九鐵路和亞歐大陸橋的聯(lián)接，由聊城可南達(dá)香港、北至俄羅斯、西連荷蘭鹿特丹，聊城從 對(duì)外開(kāi)放 的 “腹地 ”躍為 “前沿 ”，由 “內(nèi)陸 ”變?yōu)?“窗口 ”。 （二）、交通情況 聊城是魯西政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心。32 ‘之間，南北直距 138 公里，東西直距 114 公里。 浙江慶春路 9 號(hào)慶春路 9 號(hào) 此市場(chǎng)報(bào)告主要分四部分。 47’ ~37 186。市境地處黃河沖擊平原，地勢(shì)西南高、東北低。這一立體交通網(wǎng)絡(luò)，使聊城成為呼南應(yīng)北、承東接西的山東省第二大交通樞紐。聊城工業(yè)已初具規(guī)模，具有以電力、汽車(chē)、輕紡、機(jī)械、造紙為主，食品、醫(yī)藥、化工、電子等產(chǎn)品為輔的較為齊全的工業(yè)體系，山東時(shí)風(fēng)集團(tuán)、東阿阿膠集團(tuán)等都是全國(guó)知名企業(yè)。按現(xiàn)行匯率計(jì)算，人均 GDP 達(dá)到 1224 美元。二是林業(yè)生產(chǎn)迅速增長(zhǎng)。據(jù)東昌府區(qū)農(nóng)調(diào)資料顯示： 2020 年全年糧食價(jià)格平均比上年上漲 %，其中小麥價(jià)格上漲 %，玉米價(jià)格上漲 %；蔬菜價(jià)格上漲 %。杭州稅收和財(cái)政收入快速增長(zhǎng)。工業(yè)增加值占 GDP 的比重達(dá)到 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，其中制造業(yè)增加值占 GDP 的比重達(dá)到 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，全市的工業(yè)化進(jìn)程明顯加快。慶春路 9 號(hào)全市到位資金中，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金 億元，增長(zhǎng) %；國(guó)內(nèi)貸款 億元，增長(zhǎng) %；自籌資金 億元，增長(zhǎng) %，投資主體自我積累能力增強(qiáng)。杭州 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快。居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲 %，其中居住類(lèi)價(jià)格上漲較快，上漲 %，食品類(lèi)價(jià)格中糧食、肉禽及其制品價(jià)格上漲較快，分別上漲 %和 %。慶春路 9 號(hào)由于國(guó)家積極財(cái)政政策的影響，該市建設(shè)資金繼續(xù)保持良好的增長(zhǎng)。全市房屋竣工面積為 ，增長(zhǎng) 倍；銷(xiāo)售商品房 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 倍。東阿引水城市供水工程從 45 公里以外的東阿牛角店引來(lái)了巖溶水，圓了聊城人吃好水的夢(mèng)；污水處理廠的建設(shè)，消除了污染，使水城的水質(zhì)