【正文】 慶春路 9 號關(guān)注物業(yè)的實用性，以及項目所在的區(qū)域是否具備一定的消費群體和足夠的良性人流、物流、信息 流量。主要有香江大市場、北順建材市場、五金市場、鴻順新天地等，主要以物流批發(fā)為主，輻射力強，人員流動量大。145平米三室兩廳 ,78平米兩室兩廳 。慶春路 9 號 18層 3895元 /平米 主力戶型 129平米兩室兩廳 。杭州長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 19 頁 共 70 頁 理位置理想 ,工期較快 .戶型設(shè)計 ,配比良好 .一期已基本入伙 ,一期景觀 ,配套已建成 ,有利于項目后期銷售 .其單元入口大堂較具特色 ,增加項目賣點 .該項目提供港式物業(yè)管理 ,收費雖略高于周邊項目 ,但其服務(wù)內(nèi)容及形式普遍受其意向消費者歡迎 ,在聊城市內(nèi)有一定影響力 .該項目雖為目前聊城市的高檔項目 ,其性價比較高 .受到廣大高端消費者歡迎 . 此項目中包括部分回遷戶 ,其建 筑風格及結(jié)構(gòu)與該項目整體效果有所差異 ,且居民素質(zhì)有所不同 ,對一期項目有所影響 . 該項目因采用地板式采暖 ,根據(jù)了解此種采暖方式 ,在市內(nèi)溫度 ,維修及經(jīng)濟方面相對不夠理想 .樣板房裝修比較簡單 ,選用家具及裝飾上略有不足 .該項目未配備地下室 ,且多數(shù)戶型未設(shè)計儲藏室 .生活起居略有不便 . 項目二 .新東方 等 物業(yè)管理 時代信誠 (香港 ),智能化封閉式管理 ,引進港管家服務(wù) ,包括私人家政 。 （ 5） .商業(yè)房地產(chǎn)正逐漸向商業(yè) MALL 發(fā)展，新的更適應聊城的商業(yè)形態(tài)初露倪端。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 16 頁 共 70 頁 區(qū)物業(yè)管理也將更上一個層次。慶春路 9 號杭州聊城市優(yōu)美的環(huán)境已經(jīng)成為投資者的天堂，同時聊城市委市政府制定優(yōu)惠政策，提供高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為投資者創(chuàng)造了良好的軟環(huán)境。同時，對城市夜景照明進行了統(tǒng)一規(guī)劃，在東昌湖畔、古運河邊及高層建筑物上，安裝了禮花燈、射燈、霓虹燈、輪廓燈等各種燈具。 12月共完成投資 ，同比增長 %。杭州全年新簽 外商投資項目 63 個，增長 %；合同利用外資額 19484 萬美元，增長 60%；實際利用外資 16844 萬美元，增長 51%。從投資方向看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，與上年持平，占總投資的 %；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %，占總投資的 %；第三產(chǎn)業(yè)完成投 資 億元，下降 %，占總投資的 %。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例為 ： ： ，二、三產(chǎn)業(yè)的比重比上年提高 個百分點。第二產(chǎn)業(yè)增長拉動 GDP 增長 個百分點 ,對經(jīng)濟增長的貢獻率達 %,其中工業(yè)增長拉動 GDP 增長 個百分點，對經(jīng)濟增長浙江蔬菜產(chǎn)量小幅增長，全年蔬菜瓜果類產(chǎn)量達到 萬噸，比上年增長 %，其中蔬菜產(chǎn)量 萬噸，增長 %。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 5 頁 共 70 頁 不僅是國家商品糧、優(yōu)質(zhì)棉、淡水養(yǎng)殖、畜牧、蔬菜五大生產(chǎn)基地，還是中原地區(qū)商品集散地。約有 萬人。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 3 頁 共 70 頁 前言 我司十分榮幸有機會參與由貴司開發(fā)的位于聊城市開發(fā)區(qū)華山路「御潤 ◎ 假日廣場」（以下簡稱“貴項目”）之銷售策劃工作，現(xiàn)呈交該項目市場調(diào)研報告一份，請參閱。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 2 頁 共 70 頁 目 錄 前言 第一部分：聊城市城市介紹 第二部分：聊城市房地產(chǎn)市場分析 第三部分： 項目市場定位與建議 結(jié)束語 浙江總面積 8715 平方公里，總?cè)丝? 萬人，人 口密度每平方公里 640 人。 聊城具有區(qū)位、交通、煤炭、電力、水利、旅游、勞動力、農(nóng)產(chǎn)品、骨干企業(yè)等多種優(yōu)勢，浙江一是主要農(nóng)作物產(chǎn)量穩(wěn)步增長。全部工業(yè)增加值完成 億元，增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 億元，增長 %，在規(guī)模以上工業(yè)中制造業(yè)完成增加值 億元，增長 %，發(fā)展明顯加 快。 2020 年，全市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)利稅過億元的企業(yè)達到 14 家，過千萬的企業(yè) 102 家，分別比上年增加 3 家和 39家。受宏觀調(diào)控的影響，從 4 月份開始投資增幅逐期回落，上半年每月平均回落 10 個百分點左右，但 6 月份以來，投資增 幅回落的勢頭明顯減弱，增幅穩(wěn)定在 35%左右。對外貿(mào)易克服不利因素影響，保持較快增長，利用外資繼續(xù)保持高速增長勢頭。 12月份該市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成 ，同比增長 %。充足的資金來源，為今年投資的穩(wěn)定增長提供了可靠的保障。城市公交的快速發(fā)展，大大方便了居民出行。在徒駭河上修建了長 100米、高 5米的單體橡膠壩，實施了河道開挖、房屋拆遷、沿河綠化等工程，初步建成了占地1000 多畝的風景區(qū)。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 13 頁 共 70 頁 突出水城特色、體現(xiàn)古城風韻、展示現(xiàn)代風貌、堅持以人為本、綜合協(xié)調(diào)發(fā)展的原則。 從供給分析： 住宅市場：供不應求，需求旺盛。 住宅小區(qū)的設(shè)計將更注重人性化設(shè)計，注重小區(qū)綠化，公建配套的建設(shè)及投入，小浙江從現(xiàn)有的商業(yè)項目都基本上在招商，這也反應出開發(fā)商心態(tài)的變化，從原先的一蹴而就，慢慢的變成長線投資。首層私家花園 。 評述 : 該項目開發(fā)商實力雄厚 ,建筑設(shè)計 ,景觀設(shè)計及項目配套水平較高 .項目規(guī)模較大 ,地浙江商業(yè)均價為 38004500元 /平米 主力戶型 住宅 :多層 : 平米 /100 平米 /102 平米兩室兩廳 。3 層起價 2935元 /平米 。多層錯層銷售均價為 2800元 /平米 。杭州 （ 2）、南部商圈：以閘口為中心自利民路沿柳園路向南延伸。這類客戶購置商鋪主要考慮商業(yè)項目是否興旺，投資回報是否高，發(fā)展?jié)摿κ欠翊?，升值空間是否高，項目周邊是否有良好的政府規(guī)劃前景，注重物業(yè)的適用性以及基礎(chǔ)配套和功能設(shè)施的完善性等。 3）規(guī)劃功能定位： 集購物、娛樂、休閑、餐飲、旅游、觀光于一身的現(xiàn)代 MAIL； 4）業(yè)態(tài)規(guī)劃： 地下層：主力超市，停車場 一層：休閑餐飲、快餐連鎖； 時尚、珠寶飾品、品牌服飾、化妝品等；沿運河為旅游飲食一條街； 二三層：休閑、流行服務(wù)；運動系列、童裝玩具、家居飾品、時尚電子等。 8）現(xiàn)有促銷方式： a、 1000 元貴賓卡預購，若購房則優(yōu)惠 10000 元，若不購房則預購金額在開盤三日后予以退還。慶春路 9 號慶春路 9 號慶春路 9 號120平米兩室兩廳(錯層 )。杭州商業(yè) :5成 10 年 綠化率 35% 物業(yè)管理 自管 。148平米三室兩廳 。購物 。其中 (一層 2900 元 /平米 。 在新增的商業(yè)項目 80%也集中在上面的商圈中，不過據(jù)我們市調(diào)小組調(diào)研分析，所有商業(yè)項目未能銷售到 60%以上，商業(yè)水份量大，虛夸風嚴重，投資客對商業(yè)的投資比較慎重。 從購買目的來分析 購客戶以自用型為主，投資型客戶占有比例較小，自用戶型以 80－ 120平米兩房和三房為主。至 1997 年底，房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資僅 億元。修編后的城市總體規(guī)劃確定聊城市的城市性質(zhì)是：中國江北水城、國家歷史文化名城、以發(fā)展商貿(mào)、旅游為主的區(qū)域中心城市。 1998 年以來，聊城市將城區(qū)內(nèi)的東昌湖、古運河、徒駭河等水系連通，確定統(tǒng)一的 水位標高，形成 ‘ 湖河相連，新老相連，水水相通，城水相依 ’ 的水城特色，前以此為依托建設(shè)了三大風景區(qū)：一是開發(fā)建設(shè)了東昌湖風景區(qū)。 小結(jié)：聊城的經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)的影響：投資力度將繼續(xù)加大，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模將會繼續(xù)增加，居民的收入水平（包括城鎮(zhèn)職工和農(nóng)民）、恩格爾系數(shù)和可支配收入比例增高，會刺激房地產(chǎn)消費市場，使需求加大。 12 月，全市第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，同比增速高達 %, 創(chuàng)近幾年來的最高水平。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達到 %，比年初提高 個百分點。 消費環(huán)境繼續(xù)改善，消費結(jié)構(gòu)升級步伐加快。多年來通過著力培植發(fā)展一批骨干企業(yè)，取得明顯成效，大企業(yè)的帶動作用和支撐作用不斷提高。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 7 頁 共 70 頁 的貢獻率達 %。育苗面積 萬畝，比上年增長 %；零星植樹 1503 萬株，增長 %；新增農(nóng)田林網(wǎng)面積 萬畝，增長 %。給經(jīng)濟的 發(fā)展帶來巨大的動力，也給聊城房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的發(fā)展契機。聊城市轄冠縣、莘縣、陽谷、東阿、茌平、高唐、東昌府區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，代管省轄市臨清市，下轄 126 個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處， 6516 個村委會。 憑著我司的豐富市場經(jīng)驗、大量的客戶網(wǎng)絡(luò)及對中國各城市房地產(chǎn)發(fā)展之了解，我司有信心使貴司在聊城成功的開發(fā)「御潤 ◎ 假日廣場」并取得較高的投資回報。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 1 頁 共 70 頁 聊城浙報置業(yè) “御潤 ◎ 假日廣場” 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 浙江02’ 和東經(jīng) 115186。占地１５００畝的聊城鐵路編組站，是京九線上四大新建編組站之一。 第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。 第二產(chǎn)業(yè)快速增長。全市國地兩稅完成收入 億元，增長 %，比上年提高 個百分點；境內(nèi)財政收入完成 億元，與上年同口徑對比增長 %，地方財政一般預算收入完成 億元，增長 %。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 8 頁 共 70 頁 根據(jù)收入高低依次是：高 唐時風集團、茌平信發(fā)鋁電集團、魯西化工集團、高唐泉林紙業(yè)集團、陽谷鳳祥集團、臨清彩虹熱電集團、國電中華電力股份有限公司、臨清銀河紙業(yè)集團、陽谷電纜集團、冠縣冠洲集團、聊城客車集團、聊城雙力集團、冠縣冠星紡織集團、東阿阿膠集團。慶春路 9 號受燃料動力類、黑色及有色金屬材料類和農(nóng)副類產(chǎn)品價格上漲因素影響，原材料燃料動力購進價格上升 %，工業(yè)品出廠價格上升 %。 12月份，全市到位資金 億元，同比增長 %，與同期投資完成額相比，資金到位量多出 。加大 市政公用設(shè)施的投入。二是開發(fā)建設(shè)了古運河風景區(qū)。修編后的總體規(guī)劃充分體現(xiàn)了浙江 個人購房需求旺盛，消費者 還處于“居者有其屋”階段，仍處于滿足最基本需求階段，但從目前的消費市場看， 05 年將是一個轉(zhuǎn)型期，從最初的 “ 居者有其屋 ” 到 “ 居者優(yōu)其屋 ” 消費過程將趨于理性化?，F(xiàn)在聊城大多數(shù)戶型還是暗衛(wèi)設(shè)計，住宅內(nèi)部功能分布不盡合理，存在著嚴重的功能重疊及浪費等戶型設(shè)計上的問題。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 17 頁 共 70 頁 項目最青睞的地方，商業(yè)新盤不斷涌現(xiàn)。六層 2100 元 /平米 )。磚混結(jié)構(gòu) 50年 交付時間 一期為 2020 年 6 月 (已交付 ),二期多層年底交付 ,小高層明年 5月交付 .小區(qū)全部竣工為明年 8月份 推廣主題 “ 28萬平米親水園林社區(qū) ” 現(xiàn)場包裝 售樓中心包裝氣派 ,沙盤 ,戶模 ,展板 ,影音設(shè)備齊全 ,現(xiàn)場氣氛較好 ,銷售人員服務(wù)接待規(guī)范 消費群體 3040%為本地中高收入消費者 。多層價位為， 13層 1658元 /平米； 4層 1558 元 /平米 。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 22 頁 共