【文章內(nèi)容簡介】 定位上，卻缺乏相應(yīng)的支持，項目開發(fā)的不倫不類，結(jié)果只剩下最 殘酷的價格競爭中，弄的遍體鱗傷。另外我們也發(fā)現(xiàn)聊城缺少國內(nèi)外知名物流企業(yè)入駐，在發(fā)展連鎖經(jīng)營，打造市場品牌，構(gòu)筑交通運輸、倉儲配送、信息網(wǎng)絡(luò)等功能配套的現(xiàn)代物流體系上落后與山東青島，煙臺濟南等強市；社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施建設(shè)，也不盡人意，存在的多而亂，小而雜的局面。 在近半個月的市場調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，聊城商業(yè)形態(tài)中缺少大而專的商業(yè)形態(tài)，比如：大型的娛樂城堡，大型的電器一站式購物店，大型的專業(yè)的兒童用品等這些比較專業(yè)類別的市場氛圍。 聊城市商業(yè)房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)測 （ 1） .聊城市商業(yè)房地產(chǎn)市場供應(yīng)量在 2020 年 將是最關(guān)鍵的一年，老市區(qū)仍然是商業(yè)浙江杭州慶春路 9 號長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 17 頁 共 70 頁 項目最青睞的地方，商業(yè)新盤不斷涌現(xiàn)。從現(xiàn)有的商業(yè)項目供應(yīng)量分析，從現(xiàn)有的聊城經(jīng)濟，完全消化這些商業(yè)需要 25 年的時間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一個城市現(xiàn)在可以承受的商業(yè)體量，所以2020 年仍舊是殘酷的商業(yè)價格競爭年。 （ 2） .商業(yè)項目產(chǎn)品定位逐漸明晰，開發(fā)商更注重商業(yè)項目的長線投資回收。從現(xiàn)有的商業(yè)項目都基本上在招商，這也反應(yīng)出開發(fā)商心態(tài)的變化，從原先的一蹴而就，慢慢的變成長線投資。 （ 3） .市區(qū)周邊商業(yè)形態(tài)逐漸成長，開發(fā)區(qū)商業(yè)的推出將成為聊城市又一新的亮點。 （ 4） .商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商正 逐步打造其品牌知名度，放棄粗曠式的發(fā)展模式，開始尋求一種集約、經(jīng)濟模式化的發(fā)展路子。 （ 5） .商業(yè)房地產(chǎn)正逐漸向商業(yè) MALL 發(fā)展，新的更適應(yīng)聊城的商業(yè)形態(tài)初露倪端。 二、聊城市房地產(chǎn)項目調(diào)查情況 （一）、聊城市部分住宅項目調(diào)查情況 項目一 : 中通時代豪園 項目名稱 中通時代豪園 發(fā)展商 中通時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑商 聊建集團 001項目部 位置 聊城市東昌西路 99號 建筑設(shè)計 新加坡山鼎建筑事務(wù)所 占地面積 28萬平米 (分三期開發(fā) ),土地購置價為 75萬 /畝 建筑棟數(shù) 一期 :15棟 6+1多 層住宅 ,去年 8月份開盤 ,現(xiàn)已基本售完 ,現(xiàn)余部分六層 . 二期 :4 棟多層 ,3 棟小高層 ,已有部分封頂 ,三期工程尚未開發(fā) . 銷售均價 一期開盤均價 :2000元左右 。二期多層均價 2600元 /平米 。其中 (一層 2900 元 /平米 。二層 ,三層 2660 元 /平米 。四層 2460/平米 。五層浙江杭州慶春路 9 號長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 18 頁 共 70 頁 2300 元 /平米 。六層 2100 元 /平米 )。二期小高層銷售均價為 2660元 /平米 ,最高售價 3400元 /平米 主力戶型 120平米兩室兩廳 。130平米三室兩廳 ,148平米三室兩廳 付款方式 可提供 8成 30年銀行按揭 ,外地購房者無需擔(dān)保（開發(fā)商擔(dān) 保 綠化率 35% 包括親水觀景園林 。首層私家花園 。頂樓花園 。首創(chuàng)前臺花園 。等 物業(yè)管理 時代信誠 (香港 ),智能化封閉式管理 ,引進(jìn)港管家服務(wù) ,包括私人家政 。鐘點管家 。私人醫(yī)生等人性化服務(wù) ,多層物管費 元 /平米 ,小高層未定 會所功能 6800 平米水岸會所 ,集運動 。購物 。社交一體的 3S 會所 ,室內(nèi)恒溫泳池 ,咖啡廳 ,保齡球館 ,棋牌室等服務(wù)類別 。小區(qū)內(nèi)設(shè)有中，英雙語幼兒園 裝修標(biāo)準(zhǔn) 一期為毛坯房標(biāo)準(zhǔn) 。二期 ,三期為粗裝修 。一期樓座外立面為白色瑪賽克 ,二期為外墻涂料 配套標(biāo)準(zhǔn) 雙氣三線 ,天然氣入戶 。慶東壁掛式燃?xì)忮仩t地?zé)岵膳?。外窗中空玻璃 使用年限 框架結(jié)構(gòu) 70年 。磚混結(jié)構(gòu) 50年 交付時間 一期為 2020 年 6 月 (已交付 ),二期多層年底交付 ,小高層明年 5月交付 .小區(qū)全部竣工為明年 8月份 推廣主題 “ 28萬平米親水園林社區(qū) ” 現(xiàn)場包裝 售樓中心包裝氣派 ,沙盤 ,戶模 ,展板 ,影音設(shè)備齊全 ,現(xiàn)場氣氛較好 ,銷售人員服務(wù)接待規(guī)范 消費群體 3040%為本地中高收入消費者 。20%為外地返鄉(xiāng)消費者 。30%為周邊市縣消費者 . 該項目主要針對該城市的高端消費者 . 銷售率 一期工程基本銷售完畢 ,銷售率達(dá) 95%以上 ,二期銷售良好 ,單月銷售在 80100套左右，三期未開盤。 評述 : 該項目開發(fā)商實力雄厚 ,建筑設(shè)計 ,景觀設(shè)計及項目配套水平較高 .項目規(guī)模較大 ,地浙江杭州慶春路 9 號長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 19 頁 共 70 頁 理位置理想 ,工期較快 .戶型設(shè)計 ,配比良好 .一期已基本入伙 ,一期景觀 ,配套已建成 ,有利于項目后期銷售 .其單元入口大堂較具特色 ,增加項目賣點 .該項目提供港式物業(yè)管理 ,收費雖略高于周邊項目 ,但其服務(wù)內(nèi)容及形式普遍受其意向消費者歡迎 ,在聊城市內(nèi)有一定影響力 .該項目雖為目前聊城市的高檔項目 ,其性價比較高 .受到廣大高端消費者歡迎 . 此項目中包括部分回遷戶 ,其建 筑風(fēng)格及結(jié)構(gòu)與該項目整體效果有所差異 ,且居民素質(zhì)有所不同 ,對一期項目有所影響 . 該項目因采用地板式采暖 ,根據(jù)了解此種采暖方式 ,在市內(nèi)溫度 ,維修及經(jīng)濟方面相對不夠理想 .樣板房裝修比較簡單 ,選用家具及裝飾上略有不足 .該項目未配備地下室 ,且多數(shù)戶型未設(shè)計儲藏室 .生活起居略有不便 . 項目二 .新東方 名人苑 項目名稱 新東方名人苑 發(fā)展商 聊城新東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑商 聊建集團 位置 昌潤路 占地面積 18萬平米 建筑棟數(shù) 一期 12棟 6+1多層 ,含部分沿街商鋪及 1棟寫字樓 銷售均價 2300元 /平米 ,起價 1900左右 (六層 ) 主力戶型 113平米三室兩廳 。148平米三室兩廳 。135平米三室兩廳等 付款方式 8成 30年按揭貸款 綠化率 40%,區(qū)內(nèi)小品 ,景觀 ,泛會所功能俱全 物業(yè)管理 物管費 /平米 會所功能 3000平米主題會所 , 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房 ,多層電梯 ,地?zé)岵膳? 配套標(biāo)準(zhǔn) 封閉式智能化管理 ,紅外監(jiān)控 ,可視對講系統(tǒng)等 使用年限 70年 交付時間 一期 2020年年底 . 推廣主題 “新東方名人苑 ,湖畔新生活 ” 浙江杭州慶春路 9 號長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 20 頁 共 70 頁 現(xiàn)場包裝 售樓部裝修較具檔次 ,功能齊備 ,現(xiàn)場氛圍良好 ,銷 售人員職業(yè)素質(zhì)較好 消費群體 全市區(qū)域及周邊縣市的高中端客戶 銷售率 一期基本銷售完畢 ,銷售率達(dá) 90以上 ,空置房多為樓層較高單位 . 評述 : 該項目處于市區(qū)南側(cè) ,地理位置優(yōu)越 ,東側(cè)臨近東昌湖 ,周邊配套較為齊全 ,沿街道路寬闊 ,項目配套齊備 ,開發(fā)商實力雄厚 ,項目整體規(guī)劃較好 ,注重項目包裝推廣 ,值得一提的是 ,該項目在廣告推廣方面由為突出 ,聊城市幾乎所有主干道 ,都設(shè)有該項目的路旗 ,在本地區(qū)域內(nèi)廣為人知 .銷售率較高 .但該項目的圍墻廣告設(shè)計較差 ,版面零亂 ,難于體現(xiàn)項目檔次 ,只是簡單的將項目配套進(jìn)行敘述 .該項目 因其為 6+1 多層項目且配備電梯 ,其使用成本略高 ,根據(jù)了解 ,前期有部分客戶對電梯的使用問題及交費問題 ,與開發(fā)商曾出現(xiàn)糾紛 . 項目三 : 星海 家園 項目名稱 星海家園 發(fā)展商 星光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑商 聊建集團 位置 振興路東側(cè) 建筑面積 13萬平米 建筑棟數(shù) 現(xiàn)售樓座為 1棟 17＋ 1高層住宅， 2棟 11＋ 1小高層住宅， 2棟 6＋ 1多層住宅 (均為商住兩用樓 ) 銷售均價 高層及小高層為 1608元 /平米起價 ,每層遞增 30元 /平米 。多層價位為， 13層 1658元 /平米； 4層 1558 元 /平米 。5層 1458 元 /平米 。6層 1098元 /平米 。商業(yè)均價為 38004500元 /平米 主力戶型 住宅 :多層 : 平米 /100 平米 /102 平米兩室兩廳 。小高層 ,高層 :142 平米 /146 平米三室兩廳等 。商業(yè)多為上下兩層結(jié)構(gòu) ,面積在 206平米 300平米之間 浙江杭州慶春路 9 號長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 21 頁 共 70 頁 付款方式 住宅 :7成 15年按揭貸款 。商業(yè) :5成 10 年 綠化率 35% 物業(yè)管理 自管 。物管費 : /平米 會所功能 無會所 裝修標(biāo)準(zhǔn) 粗裝修 。 配套標(biāo)準(zhǔn) 天然氣 (開戶費 2400元 )。地?zé)岵膳?(開戶費 15元 /平米 ) 寬帶入戶 ,可視對講，智能化管理 使用年限 住宅 70年 ,商業(yè) 40年 交付時間 二期住宅 2020年年底 推廣主題 居住新高度 ,城市新生活 現(xiàn)場包裝 售樓現(xiàn)場包裝較簡陋 ,面積較小 ,現(xiàn)場內(nèi)未放置沙盤 ,只有部分戶模及展板 ,銷售人員素質(zhì)較高 消費群體 聊城市及周邊區(qū)域 ,主要來自高中端收入人群 銷售率 住宅 70%。商業(yè) 60%左右 評述 : 該項目位于興華路與建設(shè)路的中間位置 ,穿越市中心 ,是聊城市的重點項目 .該路段東西長 1350米 ,南北寬 30米 ,主要以商業(yè) ,辦公 ,住宅為主 .該區(qū)域周邊配套齊全 .交通便利 .人氣較旺 .具備較高的投資價值 .其主 力推廣應(yīng)該在于商業(yè)部分 . 目前 ,該項目除部分圍擋廣告外 ,未做其它推廣 ,據(jù)稱 ,該項目在近期即將對項目進(jìn)行大面積推廣宣傳 ,屆時 ,住宅均價將增加 200元 /平米 .且近期購買住宅客戶可享受免三年電梯費及 98折的價格優(yōu)惠 . 該項目在戶型設(shè)計上 ,中小戶型占有較大比例 ,其戶型設(shè)計較為合理 ,為項目本身增加賣點 .但就項目本身品質(zhì) ,項目內(nèi)部配套及服務(wù)來將與 “中通時代豪園” , “ 新東方名人苑 ” 等項目相比 ,仍有差距 .尤其是其景觀設(shè)計等方面略遜一籌 . 項目四 :萬盛家園 項目名稱 萬盛家園 發(fā)展商 聊城市萬盛房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司 浙江杭州慶春路 9 號長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 22 頁 共 70 頁 建筑商 山東佳隆建工集團有限公司 位置 聊城市東昌路 185號 規(guī)劃設(shè)計 上海寶剛設(shè)計研究院 建筑設(shè)計 山東省建筑設(shè)計研究院 建筑面積 30846平米 建筑棟數(shù) 1棟 6+1多層 。2棟 17+1高層 。1 棟 11+1小高層 銷售均價 小高層 ,高層均價 3100元 /平米 。3 層起價 2935元 /平米 。4層 2735元 /平米 。17層 3395元 /平米 。 18層 3895元 /平米 主力戶型 129平米兩室兩廳 。150平米三室三廳 。184平米四室兩廳等 付款方式 7成 15年銀行按揭貸款 綠化率 35% 物業(yè)管 理 自管 ,一期多層暫不取費 ,后期由小區(qū)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)管理 會所功能 無 裝修標(biāo)準(zhǔn) 粗裝修 ,外飄窗 ,雙層玻璃 ,集中供暖 ,分戶控制 ,三線入戶 ,管道天然氣 配套標(biāo)準(zhǔn) 智能化管理 ,可視對講 ,紅外監(jiān)控 使用年限 70年 土地購置價 65萬 /畝 交付時間 現(xiàn)房 推廣主題 “地標(biāo)性湖景公寓 ,因領(lǐng)住宅時尚 ” 現(xiàn)場包裝 售樓中心包裝極其簡陋 ,與該項目不匹配 ,內(nèi)部環(huán)境零亂 ,面積狹窄 ,洽談區(qū)域較小 ,部分銷售人員能力欠缺 消費群體 聊城地區(qū)及周邊區(qū)域的高端客戶 ,部分外籍人事 銷售率 70% 評述 : 該項目地 理環(huán)境優(yōu)越 ,與東昌湖為鄰 ,體現(xiàn)湖景住宅特色 .目前 ,該項目為聊城市樓層最高的現(xiàn)房住宅項目 .周邊生活配套齊全 .交通便利 ,屬于聊城市的中心區(qū)域 . 高層建筑為板式設(shè)計 ,戶型設(shè)計較為理想 . 該項目缺乏較好的形象包裝 ,包括工地包裝及銷售現(xiàn)場包裝 ,與該樓盤的品質(zhì)定位不浙江杭州慶春路 9 號長堤明苑 25 層