【正文】 元 /平米 。普通多層銷售均價(jià) 2300元 /平米 浙江慶春路 9 號(hào)152平米三室兩廳 (錯(cuò)層 )。140平米三室兩廳 (普通多層 )。C 區(qū)采用清華同方戶式空調(diào) ,阿里斯頓燃?xì)忮仩t ,管道天燃?xì)?。杭州長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 26 頁(yè) 共 70 頁(yè) 項(xiàng)目七 : 河畔花園 項(xiàng)目名稱 河畔花園 發(fā)展商 聊城金鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 位置 聊城市衛(wèi)育南路鼎順橋北 占地面積 6500平米 建筑棟數(shù) 2棟多層 銷售均價(jià) 1580元 /平米 主力戶型 141平米三室兩廳 。101平米兩室兩廳 付款方式 7成 15年銀行按揭 綠化率 簡(jiǎn)單綠化 ,有部分小品 ,景觀 物業(yè)管理 自管 會(huì)所功能 無(wú) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 粗裝修 配套標(biāo)準(zhǔn) 集中供暖 ,管道天然氣 ,雙線入戶 使用年限 70年 交付時(shí)間 2020年 5月 推廣主題 “休閑與舒適 ,品位與精致 ” 現(xiàn)場(chǎng)包裝 銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝簡(jiǎn)陋 ,無(wú)沙盤(pán) ,銷售人員服務(wù)欠佳 消費(fèi)群體 市區(qū)內(nèi)中低端消費(fèi)者 銷售率 65% 評(píng)述 : 該項(xiàng)目位置較優(yōu)越 ,與鼎舜家園相臨 ,其售價(jià)略高于同檔次樓盤(pán) .體量 較小 ,區(qū)內(nèi)配套不夠完善 ,但可滿足中低端購(gòu)房者的需求 . 項(xiàng)目八 :香岸雅居 浙江慶春路 9 號(hào)145平米三室兩廳 ,78平米兩室兩廳 。杭州長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 28 頁(yè) 共 70 頁(yè) 項(xiàng)目九 :柳泉花園 項(xiàng)目名稱 柳泉花園 發(fā)展商 聊城發(fā)鑫置業(yè)有限公司 建筑商 聊城建安集團(tuán) /山東省二建集團(tuán) 監(jiān)理公司 大地監(jiān)理公司 建筑設(shè)計(jì) 聊城市建筑設(shè)計(jì)研究院 位置 聊城市興華路北側(cè) 建筑面積 ,公建 ,總占地 364畝 建筑棟數(shù) 一期 21棟多層住宅 ,建筑面積 10萬(wàn)平米 銷售均價(jià) 1398元 /平米 主力戶型 83平米 /91平米兩室兩廳 。杭州長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 29 頁(yè) 共 70 頁(yè) 無(wú)發(fā)提升檔次 . 項(xiàng)目十 :興華苑小區(qū) 項(xiàng)目名稱 興華苑小區(qū) (紡織局居住團(tuán) ) 發(fā)展商 聊城市聊安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑商 聊城四建 規(guī)劃設(shè)計(jì) 聊城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院 建筑設(shè)計(jì) 聊城市建筑設(shè)計(jì)院 位置 聊城市興華路以南 ,人民廣場(chǎng)西鄰 建筑面積 2萬(wàn)余平米 ,規(guī)劃用地 26畝 建筑棟數(shù) 4棟多層住宅 銷售均價(jià) 1558元 /平米 主力戶型 76平米 /88平米 /122平米兩 室兩廳 。杭州長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 30 頁(yè) 共 70 頁(yè) 該項(xiàng)目地處聊城城區(qū) ,交通便利 ,周邊配套較為齊全 ,因其為定向開(kāi)發(fā) ,未注重項(xiàng)目包裝及營(yíng)銷推廣 . 小結(jié) : 根據(jù)本次對(duì)聊城市不同地段 ,不同檔次的樓盤(pán)調(diào)查 ,對(duì) 聊城市高 ,中 ,低檔樓盤(pán)的銷售均價(jià) ,戶型配比 ,配套服務(wù) ,經(jīng)營(yíng)理念 ,開(kāi)發(fā)商實(shí)力等有了初步了解 . 目前 ,聊城市現(xiàn)售樓盤(pán)中 ,高檔樓盤(pán)以中通時(shí)代豪園 ,新東方名人苑 ,鼎舜家園為主 ,其主要的賣(mài)點(diǎn)在于臨近東昌湖 ,借助東昌湖的自然資源推廣自身 ,同時(shí) ,其區(qū)內(nèi)配套 ,建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) ,景觀綠化 ,管理服務(wù)等已達(dá)到高檔樓盤(pán)水準(zhǔn) .而以星海家園 ,鳳凰新城等項(xiàng)目為代表作的中檔樓盤(pán) ,多借助于地處城區(qū)繁華路段或文化區(qū)域內(nèi)等市政配套而進(jìn)行推廣 ,來(lái)體現(xiàn)其項(xiàng)目品質(zhì) .對(duì)于迎合中低收入階層的項(xiàng)目 ,如柳泉花園 ,濱河小區(qū) ,香岸雅居等項(xiàng)目 ,則以中低價(jià)位吸引了眾多消費(fèi)者 的青睞 . （二）、聊城市商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查情況 聊城市區(qū)商業(yè)格局現(xiàn)狀 （ 1）、以建設(shè)中的中心人民廣場(chǎng)為商業(yè)核心商圈：該商圈是聊城市的傳統(tǒng)商業(yè)中心，再加上城市廣場(chǎng)和新東方廣場(chǎng)、建工大廈、聊百集團(tuán)商務(wù)大廈等大型綜合性項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)，使該商圈的核心地位更加鞏固。商圈內(nèi)有鐵塔商場(chǎng)、運(yùn)河商城、龍山副食批發(fā)商城等傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施，昆侖超市、聊百商廈、多樂(lè)多超市的相繼進(jìn)入為本商圈注入新的商業(yè)活力，再加上新建的新時(shí)代城市廣場(chǎng)商業(yè)街及威尼斯購(gòu)物公園，將有效的改善傳統(tǒng)商圈的 整體營(yíng)商環(huán)境。主要有香江大市場(chǎng)、北順建材市場(chǎng)、五金市場(chǎng)、鴻順新天地等，主要以物流批發(fā)為主，輻射力強(qiáng)，人員流動(dòng)量大。杭州長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 31 頁(yè) 共 70 頁(yè) 總體商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查表 項(xiàng) 目 地理 位置 經(jīng)營(yíng) 規(guī)模 業(yè)態(tài) 檔次 功能 分布 經(jīng)營(yíng) 狀況 金鼎 商廈 柳園路東昌路交口 56000㎡ 中高檔 1層：化妝品、首飾、工藝品 2層：男式服裝 3層：女裝及用品 4層：男裝領(lǐng)帶皮包等 5層：針織、床上用品、辦公用 6層：餐飲 地下華聯(lián)超市 品牌經(jīng)營(yíng)為主，商業(yè)氛圍濃厚 百大 三聯(lián) 柳園 路東昌路交口 約 18700㎡ 家電手機(jī)家具，中高檔 1層：手機(jī)、小電器； 2層：家電、燈具； 3層：視聽(tīng)音響、辦公健身、電腦；錯(cuò)層：家具 位于市中心，商業(yè)氛圍濃烈，經(jīng)營(yíng)良好 百姓購(gòu)物城 東昌西路北人民廣場(chǎng)西 1200㎡ 中檔零售 1層：食品、日用品、化裝品 2層：服裝 品牌服飾 賓館經(jīng)營(yíng)為主，專賣(mài)店，較繁榮 新時(shí)代廣場(chǎng) 閘口十字路口 42000㎡ 中檔零售 超市、精品服飾、電腦、 KTV娛樂(lè)、電動(dòng)車(chē) 電腦科技產(chǎn)品，經(jīng)營(yíng)情況較好 昆侖 超市 城區(qū) 5家連鎖店，擴(kuò)張中 16000㎡ 平價(jià)社區(qū)服務(wù)超市 食品、洗化 用品、日用品 各店銷售情 況良好 香江大市場(chǎng) 建設(shè)西路西段路北 80萬(wàn)㎡8000商戶，多專業(yè)市場(chǎng)組合 綜合批發(fā)兼零售 服裝、針織、鞋類，一期目前入住率約在 80％左右區(qū)域性最大批發(fā)市場(chǎng)功能未充分體現(xiàn)。杭州長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 32 頁(yè) 共 70 頁(yè) 龍山副食批發(fā)城 柳園南路西 14500㎡， 酒、糖、茶、副食類批發(fā) 一層營(yíng)業(yè)，二層辦公、住宿；中心區(qū)為輕型鋼蓋市場(chǎng) 商業(yè)氣氛一般 魯西商廈 柳園路、東昌路交口 7000㎡ 中檔 百貨零售業(yè)態(tài) 商業(yè)氣氛一 般 （ 1）、商業(yè)分類調(diào)查分析表 （ 2）、商業(yè)用房的租金 聊城市區(qū)商業(yè)主要分布在 柳園路、東昌路、利民西路、前許街、健康路，租金從 27315元 /月 /㎡ 不等，基本在聊百商圈和鐵塔商圈覆蓋范圍之內(nèi)。杭州長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 33 頁(yè) 共 70 頁(yè) 柳園北路 （廣場(chǎng)北） 服裝專賣(mài)店 服飾 羊毛衫 1250 4090 柳園南路 （三聯(lián) 利民路） 服裝品牌專賣(mài) 老人頭 柯尼卡 3080， 個(gè)別 260 120 左右 個(gè)別 315 東昌東路 （三聯(lián)東） 服飾鞋類保健廣告賓館 達(dá)芙妮 名片 1770，個(gè)別 150 50100 個(gè)別 135 東昌西路 （三聯(lián)東） 服飾鞋類 服飾 鱷魚(yú)專賣(mài) 20240 50100 利民西路 （影 院 健康街） 服飾眼鏡音像 藝苑音像、安達(dá)鞋業(yè)、立新家電 部分 2 層 30200 前許街 （女人街） 中檔女裝、婦幼用品、美容 大連外貿(mào) 木衣服裝 830 5090 健康路 服裝小商品餐飲美容 服裝城 臨街鋪 1045 2755 聊城市區(qū)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)存在的問(wèn)題 （ 1）、商業(yè)物業(yè)總體檔次低，缺乏可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn)； （ 2）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平低，與發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)的要求存在較大差距； （ 3）、營(yíng)銷策略單一化、項(xiàng)目推廣手法克隆傾向嚴(yán)重； 商業(yè)物業(yè)客戶鏈條及其消費(fèi)特征： （ 1）、物業(yè)投資者 市場(chǎng)主 流客戶，主要指購(gòu)置物業(yè)出租或轉(zhuǎn)賣(mài)獲利的客戶。 （ 2）、物業(yè)使用者 包括自己購(gòu)置物業(yè)經(jīng)營(yíng)的自用商家和租用他人物業(yè)經(jīng)營(yíng)的租用商家。關(guān)注物業(yè)的實(shí)用性，以及項(xiàng)目所在的區(qū)域是否具備一定的消費(fèi)群體和足夠的良性人流、物流、信息 流量。杭州長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 34 頁(yè) 共 70 頁(yè) 物業(yè)使用者對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的銷售運(yùn)作是極為重要的，因?yàn)樵擃惿碳矣绕涫亲庥蒙碳业臄?shù)量和意向?qū)?huì)直接影響投資客的投資信心，最近在聊城市場(chǎng)上的幾個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的“帶租約銷售或返租銷售”方式，其實(shí)質(zhì)就是投資者的投資信心帶動(dòng)項(xiàng)目的旺銷。隨著人民生活水平和文化素質(zhì)的提高，消費(fèi)購(gòu)物不再是僅僅為滿足物質(zhì)生活的需要，而是將購(gòu) 物視為一種集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化交流為一體的精神享受過(guò)程，追求感官的享受和精神的放松，這就是現(xiàn)代消費(fèi)理念。 2020 年新增加商業(yè)項(xiàng)目的情況 項(xiàng)目名稱 位置 建筑面積 （ 平方米） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 （年 /月 /日） 威尼斯 利民西路 52633 平方米 04 年 12 底 亞大綜合市場(chǎng) 柳園路南路 7 萬(wàn) 平方米 040618 水城中街 柳園路與花園路相接 3． 86 萬(wàn) 平方米 0451 陽(yáng)光晶華城 柳園北路 平方米 0429 鴻順新天地 建設(shè)西路 8 萬(wàn) 平方米 0466 韓國(guó)不夜城 聊城公園西角 4． 3 萬(wàn) 平方米 0466 宜佳家居廣場(chǎng) 建設(shè)路中段 2． 4 萬(wàn) 平方米 040828 租金情況： 項(xiàng)目名稱 銷售價(jià)格（ 元 /㎡） 租金（ 元 /㎡ /月） 商鋪面積（ ㎡） 威尼斯 25008400 元 /㎡ 24108 元 /㎡ /月 84240 ㎡ 新東方廣場(chǎng) 42808750 元 /㎡ 2598 元 /㎡ /月 40120 ㎡ 水 城中街 39803988 元 /㎡ 1350 元 /㎡ /月 95220 ㎡ 陽(yáng)光晶華城 31215500 元 /㎡ 2460 元 /㎡ /月 60155 ㎡ 鴻順新天地 35007000 元 /㎡ 2540 元 /㎡ /月 50120 ㎡ 韓國(guó)不夜城 26803980 元 /㎡ 1245 元 /㎡ /月 124300 ㎡ 浙江慶春路 9 號(hào) 地理位置：傳統(tǒng)商業(yè)中心 利民西路鐵塔商場(chǎng)東鄰； 開(kāi)發(fā)商：聊城市重陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑設(shè)計(jì)：深圳建雅環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)有限公司 2）規(guī)劃特色： 景觀中庭；挑空景觀庭院；主題水景；雙首層；空中花園；大型地下停車(chē)場(chǎng)；組團(tuán)連廊式客流循環(huán)。 浙江慶春路 9 號(hào) 6）推廣主題： “雄霸聊城第一商圈”；“購(gòu)物天堂、百姓樂(lè)園”； “超大規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)，鎖定頂級(jí)精英”，“滿足每一顆賺錢(qián)的心”； 7）特殊銷售方式： “三年返租”客戶購(gòu)買(mǎi)商鋪后三年的經(jīng)營(yíng)權(quán)交由開(kāi)發(fā)商引進(jìn)之運(yùn)營(yíng)公司，運(yùn)營(yíng)公司按總房款 10%年的回報(bào)利潤(rùn)，共計(jì)總房款的 30%在客戶購(gòu)房時(shí)一次性支 付給客戶。 b、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)，方式與貴賓卡相同。杭州長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 37 頁(yè) 共 70 頁(yè) 2) 特色： 900 米中庭挑空回廊，中央