【正文】 更加清澈，為子孫后代造福；實施集中供熱工程，拔掉了 300多煙囪，還市場一片藍天；以市場轉(zhuǎn)讓方式實施的天然氣工程，使聊城人從此告別了扛煤氣罐、燒煤球爐的歷史。每到夜晚，幾大風(fēng)景區(qū)彩燈齊放，霓虹閃爍，扮靚了聊城的夜晚，增強了城市的現(xiàn)代氣息。公園內(nèi)小橋流水，綠草茵茵，騰龍廣場、金鳳廣場、生肖廣場等大大小小的雕塑和建筑小品點綴其間，已成為市民休閑娛樂的好去處。聊城這座古老的城市正走向新的輝煌，聊城這座秀美城市正張開懷抱歡迎有識之士來聊創(chuàng)業(yè)、共同發(fā)展、開拓未來。遠景規(guī)劃人口 100萬人，用地規(guī)劃 110平方公里。慶春路 9 號 04 年前開發(fā)的樓盤多數(shù)為中低檔盤，小區(qū)品質(zhì)差，幾乎沒有綠化和其他配套設(shè)施，現(xiàn)在開發(fā)的樓盤已經(jīng)開始注重提高自身品質(zhì)，但由于需求旺盛，開發(fā)商仍處于盲目開發(fā)階段。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 15 頁 共 70 頁 辦公物業(yè)：剛剛起步，在售寫字樓屈指可數(shù)，原因是大型單位自建樓房，而小公司和企業(yè)數(shù)量較少，因此供需均不旺盛； 商業(yè)物業(yè)：開發(fā) 量過大，需求量趨于飽和，供需基本平衡，沿街門頭房和小戶型商鋪銷售處于低潮。 戶型設(shè)計更加合理。 住宅價格仍有上漲空間，將進一步攀高，預(yù)計 2020 年聊城住宅均價將達到 2000 元 /㎡，市區(qū)均價將突破 2500 元 /㎡ . （四）、聊城市商業(yè)房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)測 商業(yè)房地產(chǎn)市場特征分析 聊城現(xiàn)有的商業(yè)街基本上集中在城市中心商業(yè)區(qū)，比如：聊城城區(qū)以新東方廣場、金鼎商廈、五星百貨、人民廣場地下商城為核心的市中心商業(yè)區(qū)，以香江光 彩大市場為核心的城區(qū)北部物流園區(qū)，以汽車產(chǎn)業(yè)園為核心的城區(qū)東部物流帶，以新時代廣場、鐵塔商場為核心的城區(qū)南部商業(yè)區(qū)。慶春路 9 號 二、聊城市房地產(chǎn)項目調(diào)查情況 （一）、聊城市部分住宅項目調(diào)查情況 項目一 : 中通時代豪園 項目名稱 中通時代豪園 發(fā)展商 中通時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑商 聊建集團 001項目部 位置 聊城市東昌西路 99號 建筑設(shè)計 新加坡山鼎建筑事務(wù)所 占地面積 28萬平米 (分三期開發(fā) ),土地購置價為 75萬 /畝 建筑棟數(shù) 一期 :15棟 6+1多 層住宅 ,去年 8月份開盤 ,現(xiàn)已基本售完 ,現(xiàn)余部分六層 . 二期 :4 棟多層 ,3 棟小高層 ,已有部分封頂 ,三期工程尚未開發(fā) . 銷售均價 一期開盤均價 :2000元左右 。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 18 頁 共 70 頁 2300 元 /平米 。鐘點管家 。外窗中空玻璃 使用年限 框架結(jié)構(gòu) 70年 。 名人苑 項目名稱 新東方家園 發(fā)展商 星光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑商 聊建集團 位置 振興路東側(cè) 建筑面積 13萬平米 建筑棟數(shù) 現(xiàn)售樓座為 1棟 17＋ 1高層住宅， 2棟 11＋ 1小高層住宅， 2棟 6＋ 1多層住宅 (均為商住兩用樓 ) 銷售均價 高層及小高層為 1608元 /平米起價 ,每層遞增 30元 /平米 。慶春路 9 號慶春路 9 號150平米三室三廳 。杭州長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 25 頁 共 70 頁 主力戶型 別墅 :267平米 (3+1)。慶春路 9 號99平米兩室兩廳等 付款方式 可提供 7成 15年銀行按揭 綠化率 35% 物業(yè)管理 引入本地物業(yè)管理公司 ,暫時未 定 ,物管費 /平米 會所功能 3000平米健康主題會所 ,配置 :餐廳 ,超市 ,酒巴 ,健身房等 裝修標(biāo)準(zhǔn) 粗裝修 配套標(biāo)準(zhǔn) 雙氣 ,三線 ,紅外監(jiān)控 ,智能化管理 使用年限 70年 交付時間 一期已經(jīng)入住 ,二期 2020年 5月 推廣主題 “頂峰事業(yè) ,健康生活 ” 現(xiàn)場包裝 銷售現(xiàn)場昏暗 ,簡陋 ,現(xiàn)場秩序較差 ,銷售人員素質(zhì)較低 ,但基本能將項目主動向客戶推薦 消費群體 城區(qū)內(nèi)中 ,低端客戶 銷售率 80%(一期 ), 55%(二期 ) 評述 : 該項目接近城郊 ,區(qū)域內(nèi)人流較多 ,多為中低收入階層 .該項目體量 較大 ,具備大盤規(guī)模 ,且提供智能化封閉式管理服務(wù) ,配套設(shè)施基本齊備 ,綜合來說 ,對于中低收入階層 ,此項目應(yīng)為綜合性價比較高的項目 . 浙江122平米 /142平米三室兩廳 付款方式 可提供 7成 15年銀行按揭 綠化率 30% 物業(yè)管理 自管 會所功能 無 裝修標(biāo)準(zhǔn) 粗裝修 配套標(biāo)準(zhǔn) 雙氣 ,三線 ,普通物業(yè)管理 使用年限 70年 交付時間 2020年年底 推廣主題 無 現(xiàn)場包裝 銷售現(xiàn)場秩序較差 ,銷售人員缺乏營銷意識 消費群體 主要為定向開發(fā) 銷售率 80% 評述 : 浙江 浙江 街區(qū) 名稱 業(yè)態(tài) 代表 商鋪 面積（ ㎡ ） 租金 （元 /月/㎡ ） 休閑娛樂城 暫無 按建筑特征 分類 高層 萬盛家園商業(yè)、聊建大廈 住宅區(qū) 商鋪 三里鋪小區(qū)底層商業(yè) 分類方法 種類 舉例 按市場形式 分類 大型商廈 魯西商廈 綜合批發(fā)市場 香江光彩大市場 鐵塔商場 小區(qū)商鋪 中通時代商業(yè)街 按物業(yè)用途 分類 購物中心 鴻順新天地 威尼斯購物公園 小區(qū)配套商鋪 鏡明花園配套商業(yè) 專業(yè)市場 聊城數(shù)碼科技城 批發(fā)及商貿(mào)中心 柳園路果蔬市場 美食廣場 臨清運河美食街 （東昌府區(qū)暫無） 浙江 浙江杭州長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 36 頁 共 70 頁 5）推廣定位： “聊城首個主題式購物公園” 利用依靠古運河的優(yōu)勢，將旅游和購物有機的聯(lián)系在一起。慶春路 9 號杭州充分尊重的重視消費者的需求，在成本控制的前提下，提高產(chǎn)品性比價，創(chuàng)造時尚、現(xiàn)代、休閑、寬松和諧的購物環(huán)境是商業(yè)項目動作成功的根本。這類客戶比投資性商家更注重的是布局性的商業(yè)環(huán)境，具體針對自己經(jīng)營的商品或服務(wù)在項目所在商業(yè)市場的發(fā)展前景、商業(yè)氛圍和獲利空間。慶春路 9 號 （ 3）、北部商圈：沿汽車站和香江大市場一線向外擴展。慶春路 9 號長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 27 頁 共 70 頁 項目名稱 香岸雅居 發(fā)展商 聊城市海源閣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑商 聊城四建 位置 聊城市衛(wèi)育北路 ,香江大市場二期對面 建筑面積 9萬平方米 ,占地面積 11萬平米 建筑棟數(shù) 共有多層住宅樓 23棟 ,現(xiàn)有 4棟已竣工 銷售均價 1400元 /平米 主力戶型 135平米三室兩廳 。高檔衛(wèi)浴設(shè)施等 配套標(biāo)準(zhǔn) 可視對講 ,部分區(qū)域配備電子門禁 ,窗磁 ,門磁等智能化設(shè)施 ,還包括閉錄電視系統(tǒng) ,車輛管理系統(tǒng)等 使用年限 70年 交付時間 一期 .二期為現(xiàn)房 ,三期預(yù)計年底交付 推廣主題 高尚親水社區(qū) ,引導(dǎo)生態(tài)潮流 現(xiàn)場包裝 銷售現(xiàn)場門面較小 ,無沙盤 ,只有部分展板 ,銷售人員較少 ,素質(zhì)一般 . 消費群體 聊城區(qū)域內(nèi)高端客戶及外埠購房者 銷售率 住宅銷售率 100% 評述 : 該項目以東昌湖得天獨厚的自然資源 ,優(yōu)越的地理位置 ,高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計建設(shè) ,完善的生活配套 ,便捷的交通等方面 ,當(dāng)屬于聊城市首屈一指的項目 .省市領(lǐng)導(dǎo)都曾給予此項目高度 關(guān)注和贊揚 . 該項目率先引入 TOWNHOUSE概念 ,開創(chuàng)了聊城房地產(chǎn)市場的先河 .其房型的設(shè)計也體現(xiàn)了 “ 以人為本 ” 的原則 ,使產(chǎn)品更具人性化 . 其產(chǎn)品的配套用材也以品牌化為主 ,吸引眾多購房者的眼球 .目前 ,該項目主要以銷售沿河商鋪為主 ,面積以 200300 平米居多 ,上 ,下兩層結(jié)構(gòu) ,單位銷售均價 39884100元 /平米左右 . 浙江杭州145平米三室兩廳 ,聯(lián)排別墅 206 平米 (3+1)。17層 3395元 /平米 。商業(yè) 60%左右 評述 : 該項目位于興華路與建設(shè)路的中間位置 ,穿越市中心 ,是聊城市的重點項目 .該路段東西長 1350米 ,南北寬 30米 ,主要以商業(yè) ,辦公 ,住宅為主 .該區(qū)域周邊配套齊全 .交通便利 .人氣較旺 .具備較高的投資價值 .其主 力推廣應(yīng)該在于商業(yè)部分 . 目前 ,該項目除部分圍擋廣告外 ,未做其它推廣 ,據(jù)稱 ,該項目在近期即將對項目進行大面積推廣宣傳 ,屆時 ,住宅均價將增加 200元 /平米 .且近期購買住宅客戶可享受免三年電梯費及 98折的價格優(yōu)惠 . 該項目在戶型設(shè)計上 ,中小戶型占有較大比例 ,其戶型設(shè)計較為合理 ,為項目本身增加賣點 .但就項目本身品質(zhì) ,項目內(nèi)部配套及服務(wù)來將與 “中通時代豪園” , “ 新東方名人苑 ” 等項目相比 ,仍有差距 .尤其是其景觀設(shè)計等方面略遜一籌 . 項目四 :萬盛家園 項目名稱 萬盛家園 發(fā)展商 聊城市萬盛房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司 浙江商業(yè)多為上下兩層結(jié)構(gòu) ,面積在 206平米 300平米之間 浙江長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 20 頁 共 70 頁 現(xiàn)場包裝 售樓部裝修較具檔次 ,功能齊備 ,現(xiàn)場氛圍良好 ,銷 售人員職業(yè)素質(zhì)較好 消費群體 全市區(qū)域及周邊縣市的高中端客戶 銷售率 一期基本銷售完畢 ,銷售率達 90以上 ,空置房多為樓層較高單位 . 評述 : 該項目處于市區(qū)南側(cè) ,地理位置優(yōu)越 ,東側(cè)臨近東昌湖 ,周邊配套較為齊全 ,沿街道路寬闊 ,項目配套齊備 ,開發(fā)商實力雄厚 ,項目整體規(guī)劃較好 ,注重項目包裝推廣 ,值得一提的是 ,該項目在廣告推廣方面由為突出 ,聊城市幾乎所有主干道 ,都設(shè)有該項目的路旗 ,在本地區(qū)域內(nèi)廣為人知 .銷售率較高 .但該項目的圍墻廣告設(shè)計較差 ,版面零亂 ,難于體現(xiàn)項目檔次 ,只是簡單的將項目配套進行敘述 .該項目 因其為 6+1 多層項目且配備電梯 ,其使用成本略高 ,根據(jù)了解 ,前期有部分客戶對電梯的使用問題及交費問題 ,與開發(fā)商曾出現(xiàn)糾紛 . 項目三 : 星海 慶春路 9 號一期樓座外立面為白色瑪賽克 ,二期為外墻涂料 配套標(biāo)準(zhǔn) 雙氣三線 ,天然氣入戶 。首創(chuàng)前臺花園 。杭州 （ 4） .商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商正 逐步打造其品牌知名度，放棄粗曠式的發(fā)展模式，開始尋求一種集約、經(jīng)濟模式化的發(fā)展路子。 聊城市商業(yè)房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)測 （ 1） .聊城市商業(yè)房地產(chǎn)市場供應(yīng)量在 2020 年 將是最關(guān)鍵的一年，老市區(qū)仍然是商業(yè)浙江慶春路 9 號 天。杭州根據(jù)市場調(diào)查，我們判定聊城房地產(chǎn)市場處于成長階段初期，預(yù)計 2020年將步入快速成長期。 浙江總的思路 是，依托風(fēng)光秀麗的徒駭河風(fēng)景，堆山、挖湖，廣造園林，豐富文化設(shè)施，使南部新區(qū)成為江北水城的重要組成部分、人和自然環(huán)境和諧發(fā)展的現(xiàn)代化新區(qū)。包括古運河的三期改造，東昌湖的再開發(fā)，兩個高品味的廣場建設(shè)，建成后將使聊城作為江北水城的內(nèi)涵更加豐富和充實。慶春路 9 號目前，城區(qū)綠化覆蓋率達到 %，人均綠地達 到 平方米，是省級衛(wèi)生城和園林城。慶春路 9 號該市房地產(chǎn)開發(fā)保持了一定的增長。在建項目中，計劃總投資超過 5000 萬元的項目達到 37 個，比上年同期多出 8 個，占在建項目的％，共完成投資 億元，完成額比上年同期同等規(guī)模的項目多出 億元，增長%；計劃總投資超過 1億元的項目 25個，共 完成投資 ，比上年同期多出 億元，增長 ％。主要特點如下： 浙江 112 月份，個 體私營經(jīng)濟累計上繳稅金 87388 萬元，比上年增長 %。其中出口總額 36391 萬美元，增長 %；進口總額 16007 萬美元，增長 %。汽車、通訊類產(chǎn)品為代表的新型消費增長較快，均增長 20%以上。全市基本建設(shè)完成投資 億元，增長 %；更新改造完成投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長 ％；其它投資 億元，增長 %。今年我市 18 家企業(yè)集團中銷售收入過 10 億元的 14 家，浙江 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)繼續(xù)得到優(yōu)化。全年第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長