【正文】 % 10% % 4% 齊魯晚報(bào) 報(bào)花 1/4版面 1/2版面 整版 跨版 頻次 0 9 26 71 5 比例 0 8% 23% 64% % 從上面分析我們可以看到，沂蒙晚報(bào)的房產(chǎn)廣告的頻次約占到魯南商報(bào)與齊魯晚報(bào)的總合多。 二級(jí)地位于蘭山區(qū)一級(jí)地外：涑河與沂河交匯處～沿涑河向西～副食品批發(fā)市場(chǎng)～再生資源公司～塑料、土雜市場(chǎng)～通達(dá)路水田橋～自行車市場(chǎng)～地礦七隊(duì)～王莊車站～啟陽(yáng)路與商城路交匯處～七中～熱電廠～榮華大酒店～八一路與平安路交匯處～田園大酒店～勞保廠向西到中丘路～公路技?！屎游靼?。但考慮前期的大量出讓，臨沂依然處于土地開發(fā)過(guò)剩的時(shí)期。具體看來(lái)， 90平方米以下的小戶型有 4262套， 90平方米 120平方米供應(yīng)量供應(yīng)量為 1683套，數(shù)量基本與上半年的成交比例一致，依然占據(jù)主要的消費(fèi)面積。而 90平方米 120平方米之間的中等戶型成交商品住宅 1470套，占總比例的 18%，傳統(tǒng)的 120平方米 180平方米的大戶型成交 2502套，占總成交量的 31%，其中 120140平米占據(jù)成交套數(shù)絕大比例，這也體現(xiàn)，臨沂目前的消費(fèi)依然未發(fā)生太大改變，主流的二次置業(yè)依然以大戶型為主要選擇對(duì)象。 3． 3)成交價(jià)格分析：住宅均價(jià)穩(wěn)中緩漲 濱河板塊漲勢(shì)猛 副中心區(qū)上漲受阻 ) 成交區(qū)域分析：蘭山為核心 ,羅莊替補(bǔ) ,河?xùn)|最低 2 0 0 7 年上半年銷售套數(shù)81722125571260200040006000800010000蘭山 羅莊 河?xùn)| 開發(fā)區(qū)區(qū)域套數(shù)系列1 從成交區(qū)域區(qū)分，蘭山區(qū)無(wú)疑仍然是核心區(qū)域，上半年蘭山的成交套數(shù) 8172套占到占全部成交總量的 75%。共成交 7947套、 72萬(wàn)平方米住房，成交總價(jià)超過(guò)，均價(jià) 2575元。羅莊獲得預(yù)售許可證的249882平方米 ,占總獲準(zhǔn)預(yù)售面積的 %. 而 2020年上半年 ,蘭山區(qū)的商品房獲準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到 ,占市區(qū)總獲準(zhǔn)預(yù)售面積的 %.河?xùn)|區(qū)的商品房獲準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到 ,占市區(qū)總獲準(zhǔn)預(yù)售面積的 %.由此可以看出 ,目前蘭山地區(qū)依然為開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域 ,目前在市場(chǎng)需求上已經(jīng)顯示出消化疲態(tài) ,需求增生點(diǎn)不多 ,這在一定程度上引導(dǎo)了處于這些區(qū)域的開發(fā)商在供應(yīng)上控制節(jié)奏 ,今后 ,蘭山區(qū)無(wú)疑將面臨更大銷售壓力 ,各開發(fā)商家應(yīng)該更加謹(jǐn)慎地調(diào)整和控制樓盤上市節(jié)奏 .南坊區(qū)樓盤上市潛量大 ,推出樓盤節(jié)奏快 ,主要是因?yàn)榻鼛啄昱R沂城區(qū)的樓盤供應(yīng)相對(duì)穩(wěn)定 ,市場(chǎng)需求也比較穩(wěn)定 ,此外 ,城市中心區(qū)地產(chǎn)價(jià)值的回歸也是影響其上市節(jié)奏的重要因素之一 . 2 0 0 7 年上半年預(yù)售區(qū)域分析%%%%%南坊新城蘭山高新區(qū)河?xùn)|羅莊 2 0 0 7 年上半年預(yù)售樓盤區(qū)域分析1252102468101214蘭山 羅莊 河?xùn)| 南坊區(qū)域數(shù)量系列1 ) 07年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)分析 ★ 住宅盤有所降溫 商辦繼續(xù)低迷 以純住宅物業(yè)形態(tài)申請(qǐng)預(yù)售的樓盤有 13個(gè) ,以商住物業(yè)形態(tài)申請(qǐng)預(yù)售的樓盤有 10個(gè) ,以純商業(yè)物業(yè)形態(tài)申請(qǐng)預(yù)售的樓盤有 2個(gè) ,而以商辦物業(yè)形態(tài)申請(qǐng)預(yù)售的為零 .從數(shù)據(jù)可以看出 ,純住宅樓盤仍然是市場(chǎng)的主推樓盤 ,但比例相對(duì)以往有稍稍下降 ,商住兩用型樓盤比例有所上升 ,商業(yè)辦公只沒有樓盤申請(qǐng)預(yù)售 ,說(shuō)明目前我市商辦型樓盤的市場(chǎng)還依然不景氣 . （右圖） 2 0 0 7 年上半年預(yù)售面積樓盤排名金盾花園碧水綠洲齊魯園濱河國(guó)際 盛世華亭 清水灣 凌云花園怡馨苑 觀天下花園 沂龍灣020000400006000080000100000120000140000160000金盾花園 碧水綠洲齊魯園濱河國(guó)際 盛世華亭清水灣凌云花園怡馨苑觀天下花園沂龍灣樓盤面積系列1★ 推盤中、新盤為主 老盤不活躍 從 2020年上半年所申請(qǐng)預(yù)售許可證的樓盤看 ,諸如沂龍灣 \濱河國(guó)際等大盤仍然是樓市的中堅(jiān) ,同時(shí)也有不少新盤諸如盛世華庭 \齊魯園 \觀天下花園等推盤上市 ,而市場(chǎng)上比較老的樓盤諸如清水灣等最近銷售情況還好 ,但在推出新房源方面并不活躍，主要還是在消化存量房源。住宅共有 1237套通過(guò)拿證后陸續(xù)上市 .在拿證時(shí)間的判斷上 ,大多數(shù)開發(fā)商家都選擇在 1月份的中下旬拿預(yù)售許可證 ,這主要是因?yàn)樵?1月上旬的時(shí)候 ,市場(chǎng)上還有不少 2020年度接轉(zhuǎn)到 2020年市場(chǎng)上的樓盤未消化房源 ,因此上旬的時(shí)候 ,不少樓盤不敢貿(mào)然跟進(jìn)入市 ,而是至中下旬 ,市場(chǎng)存量房有所消化后才選擇拿證入市 . 在拿證時(shí)間的判斷上 ,3月份中旬是拿預(yù)售許可證的空白期 ,該段時(shí)間我市集中開工開盤的比較多 . ? 2． 2） 2020年 2季度樓市供應(yīng)分析 ） 2020年 2季度樓市供應(yīng)分析 2020年 2月份 ,臨沂市共有 17家樓盤 ,先后在臨沂市房產(chǎn)管理部門拿到了 37個(gè) (其中多個(gè)項(xiàng)目不同樓棟拿了多個(gè)預(yù)售許可證 )預(yù)售許可證 ,其中位于蘭山區(qū)的樓盤項(xiàng)目有 9個(gè) ,位于羅莊區(qū)的樓盤項(xiàng)目有 5個(gè)，河?xùn)|區(qū)的樓盤項(xiàng)目有 1個(gè) ,南坊新區(qū)的樓盤項(xiàng)目有 2個(gè) .2季度臨沂市共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積 ,其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為 ,非住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為 。 政策解析： 臨沂第一次對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房明確進(jìn)行了規(guī)定，尤其是對(duì)建筑面積進(jìn)行了規(guī)定，改變了前期經(jīng)濟(jì)適用房大面積的特點(diǎn)。對(duì)供求關(guān)系的影響方面，主要是對(duì)市場(chǎng)需求的影響較大。 所以，央行這次上調(diào)利率對(duì)房地產(chǎn)的影響不可忽視，至于影響有多大，關(guān)鍵是看央行的進(jìn)一步利率政策。從政策的目標(biāo)來(lái)看，是加強(qiáng)對(duì)銀行流動(dòng)性管理，引導(dǎo)貨幣信貸和投資合理增長(zhǎng)及保持物價(jià)的穩(wěn)定。而目前廣州市地稅局已根據(jù)廣東省地稅局的決定，暫緩征收 2020 年度城鎮(zhèn)土地使用稅。 加強(qiáng)考核，手段先進(jìn) 制定計(jì)劃易，控制考核難。 2020 年同比減少 萬(wàn)畝 與 2020 年相比， 2020 年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地減少 萬(wàn)畝（含耕地 萬(wàn)畝），其中城市建設(shè)用地減少 萬(wàn)畝（含耕地 萬(wàn)畝）。 今年前兩個(gè)月，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 2932 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，增速高于去年 12 月份 個(gè)百分點(diǎn)。 政策評(píng)述 抑制泡沫 在各種宏觀調(diào)控的手段中，匯率不能過(guò)高調(diào)，利率上調(diào)的空間也有限，這兩個(gè)手段都不是很好用，只有調(diào)準(zhǔn)備金率相對(duì)穩(wěn)妥。開發(fā)商按照工程進(jìn)度支取預(yù)售款賬戶的款項(xiàng)時(shí)，需要繳納合同登記的預(yù)售房款總額的千分之二作為該預(yù)售款管理賬戶的管理費(fèi)。 政策評(píng)述 完善預(yù)售制度之舉 今年兩會(huì)期間，有 33位人大代表提案，建議取消商品房預(yù)售制度。如果政策實(shí)施，又將是一次多部門協(xié)調(diào)、聯(lián)動(dòng)，并可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)重要影響的調(diào)控。 小區(qū)公用部分的規(guī)定明晰了產(chǎn)權(quán) 隨著住房制度改革，越來(lái)越多的城鎮(zhèn)居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區(qū)內(nèi)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)利。 中華人民共和國(guó)物權(quán)法審議通過(guò) 內(nèi)容 《 物權(quán)法 》 是確認(rèn)財(cái)產(chǎn)、利用財(cái)產(chǎn)和保護(hù)財(cái)產(chǎn)的基本法律，是調(diào)整財(cái)產(chǎn)關(guān)系的重要法律。在房?jī)r(jià)高企的今天，薪酬待遇高的企業(yè)反倒是能夠享受單位提高的低價(jià)房，其實(shí)質(zhì)是享受了過(guò)多的壟斷福利，不免引起社會(huì)更多的非議。加強(qiáng)計(jì)劃對(duì)農(nóng)用地（耕地）轉(zhuǎn)用規(guī)模、速度、結(jié)構(gòu)的控制和引導(dǎo)，將建設(shè)占用未利用地納入計(jì)劃管理。其中特別指出工業(yè)用地問(wèn)題嚴(yán)重，一些地方政府靠賣地為生。這樣，臨沂的房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)有更加健康、穩(wěn)定、繁榮的明天。其中，第一產(chǎn)業(yè)投資 6億元，增長(zhǎng) ％；第二產(chǎn)業(yè)投資 ，增長(zhǎng) ％；第三產(chǎn)業(yè)投資 ，增長(zhǎng) ％。今年上半年，全市房地產(chǎn)業(yè)投資持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的態(tài)勢(shì)，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成投資 ，商品房施工總面積 555萬(wàn)平方米，竣工面積 114萬(wàn)平方米；僅市區(qū)上半年銷售商品房 10894套，建筑面積 89萬(wàn)平方米，交易額 ，平均價(jià)格為每平方米 2438元，與去年基本持平。各區(qū)域出讓的地塊位置均以區(qū)域中心以外為主，大部分地塊位置比較偏僻，雖然如此，但是仍然引得眾多開發(fā)商在各區(qū)域內(nèi)激烈爭(zhēng)奪相對(duì)優(yōu)質(zhì)的地塊。 ?? 15月份，全市商品房銷售面積達(dá) ，同比增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)商品房銷售額 13億元，其中商品住宅銷售面積為 ，同比增長(zhǎng) %。 人均可支配收入：上半年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 5930元，增長(zhǎng) ％。隨著臨沂市招商引資力度的不斷加大，作為蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的地產(chǎn)開發(fā)商正在自身發(fā)展中更加理性和成熟。 市場(chǎng)分析 （二）政策法規(guī) 國(guó)家政策 《 2020 國(guó)土資源部工作要點(diǎn) 》 政策 2020年 1 月 8 日，國(guó)土資源部印發(fā) 《 2020 年國(guó)土資源工作要點(diǎn) 》 。同時(shí)還實(shí)行了工業(yè)用地招、拍、掛的制度，提高了工業(yè)用地獲取門檻。 相關(guān)政策回顧： 1998 年國(guó)務(wù)院 《 關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 》 ，提出了住房分配貨幣化的改革目標(biāo)，要求在全社會(huì)范圍內(nèi)停止實(shí)物分房。實(shí)際上無(wú)論是集資建房還是單位自建經(jīng)濟(jì)適用房，均在于可以以劃撥形式，零地價(jià)取得國(guó)有土地，這之中往往包含了不合理的特權(quán)。 審議過(guò)程 一審： 2002年 12月，九屆全國(guó)人大常委會(huì)第 31次會(huì)議，從法律上明確保護(hù)私有財(cái)產(chǎn) 二審： 2020年 10月，十屆全國(guó)人大常委會(huì)第 12次會(huì)議，完善保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)法律制度 三審： 2020年 6月，十屆全國(guó)人大常委會(huì)第 16次會(huì)議，強(qiáng)調(diào)私有財(cái)產(chǎn)平等保護(hù) 四審： 2020年 10月，十屆全國(guó)人大常委會(huì)第 18次會(huì)議，房產(chǎn)三大變化 五審： 2020年 8月，十屆全國(guó)人大常委會(huì)第 23次會(huì)議，刪除有關(guān)居住權(quán)規(guī)定 六審： 2020年 10月，十屆全國(guó)人大常委會(huì)第 24次會(huì)議，嚴(yán)控農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地 七審： 2020年 12月，十屆全國(guó)人大常委會(huì)第 25次會(huì)議，絕不保護(hù)非法財(cái)產(chǎn) 政策評(píng)述 住宅七十年使用權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期 物權(quán)法明確地規(guī)定了產(chǎn)權(quán)屬性，購(gòu)房者擔(dān)心的問(wèn)題將會(huì)不再存在，從而增強(qiáng)了購(gòu)房者的信心。條款對(duì)開發(fā)企業(yè)會(huì)造成一定的負(fù)面影響，但規(guī)定明晰了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，從而為整個(gè)行業(yè)的規(guī)范發(fā)展提供了依據(jù)。 背景 廣州市在全國(guó)最早實(shí)行商品房預(yù)收款專戶管理。不過(guò)預(yù)售制度存在的種種問(wèn)題卻不容忽視，建設(shè)部醞釀商品房預(yù)售款專項(xiàng)帳戶管理制度，實(shí)際上是對(duì)實(shí)行 10多年的房地產(chǎn)預(yù)售制度的完善。 央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至 % 內(nèi)容 中國(guó)人民銀行 5 日下午 17： 19 宣布，將從 2020 年 4 月 16 日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。為此，央行不得不加大力度，進(jìn)一步采取緊縮貨幣手段盡管準(zhǔn)備金率不斷上調(diào)，但商業(yè)銀行超額儲(chǔ)備率仍處于較高水平。解決流動(dòng)性關(guān)鍵在于實(shí)體經(jīng)濟(jì)內(nèi)需不足，經(jīng)常項(xiàng)目不平衡，順差加大，以及人民幣升值都在一定程度上導(dǎo)致流動(dòng)性過(guò)剩。 政策評(píng)述 土地利用更加集約 從 2020 年 10 月的國(guó)務(wù)院 《 關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定 》 ，再到 2020年 5 月國(guó)土資源部下發(fā) 《 關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知 》 ，要求一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理。 今年來(lái)，土地稅費(fèi)新政已成為加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)調(diào)控的重要工具。同時(shí)，自五月十九日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。因?yàn)?，基?zhǔn)利率上調(diào)，并不能增加房地產(chǎn)開發(fā)商多少開發(fā)成本，利率上調(diào)對(duì)高利率的房地產(chǎn)企業(yè)成本來(lái)說(shuō)是微乎其微的，最為重要的是會(huì)影響房地產(chǎn)需要方面的住房投資者及住房的消費(fèi)者。 5 月 18 日央行同時(shí)宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率 內(nèi)容： 中國(guó)人民銀行于 7 月 20 日決定，自 2020 年 7 月 21 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。從開發(fā)企業(yè)角度分析，加息主要是增加了一定的財(cái)務(wù)成本，而房?jī)r(jià)主要取決于土地成本，財(cái)務(wù)成本在開發(fā)商總成本中占的比例不大，所以此次“溫和”的加息對(duì)房?jī)r(jià)影響可能不大 。 本調(diào)研報(bào)告所有數(shù)據(jù)均來(lái)源于網(wǎng)站 的尺度地產(chǎn)研究中心。 2 0 0 7 年上半年區(qū)域預(yù)售面積分析0100000200000300000400000500000600000蘭山 南坊 羅莊 河?xùn)|區(qū)域面積系列1★ 2 007年上半年 , 臨沂市共批準(zhǔn)預(yù)售面積 米， 10591套，同比增長(zhǎng) 31%， ,其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為 ,非住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為 米 。 ★ 在今年上半年的成交數(shù)據(jù)走勢(shì)中，一季度銷售商品房為３７６５套，商品房銷售總面積超過(guò)３５萬(wàn)平方米。 200 7年上半年房產(chǎn)價(jià)格分析25112632266724002450250025502600265027003月 4月 6月月份價(jià)格系列1根據(jù)市房產(chǎn)管理局的統(tǒng)計(jì)，截至 2020年 6月底，我市市區(qū)商品房均價(jià)為 2649元 /平方米。河?xùn)|及開發(fā)區(qū)的銷售總價(jià)，均價(jià) 2100元，只占總銷售額的6%左右，打造臨沂的半壁江山，雖然道路曲折，但是曙光初現(xiàn)。 90平米以下成交建筑面積近 10萬(wàn)平方米，總價(jià) ，占總成交金額的 11%，均價(jià) 2192元，與 180平米以上的超大戶型的均價(jià)差距在1000元，這主要是由于超大戶型多為別墅及高層的頂層或躍層，本身的價(jià)值