【正文】 的價(jià)格通常低于單位購(gòu)買的價(jià)格，因此相當(dāng)于給員工一種“補(bǔ)貼”，該政策主要是針對(duì)這一“補(bǔ)貼”征收個(gè)稅。該 《 通知 》 明確規(guī)定，“對(duì)于單位按低于購(gòu)置或建造成本價(jià)格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價(jià)部分，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照‘工資、薪金所得’項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅”。經(jīng)濟(jì)手段主要包括以下幾種：調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)；提高城鎮(zhèn)土地使用稅；將土地出讓收入納入地方財(cái)政預(yù)算等。 2020 年 12 月 27 日，國(guó)土資源部下發(fā)了 《 全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 》 ，首次為我國(guó)各地區(qū)的工業(yè)用地劃定了最低出讓標(biāo)準(zhǔn)，遏制地方政府低價(jià)賣地的行為。對(duì)各地工業(yè)用地指標(biāo)的縮減從另一方面也“收緊”土地供應(yīng)的閘門。房產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。 ?? 從市場(chǎng)價(jià)格看：這兩年，受宏觀調(diào)控的影響，臨沂商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，但是從需求來(lái)看，今年上半年臨沂市大多數(shù)樓盤銷售情況良好，前兩年積壓的購(gòu)房需求在今年開始釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量在不斷增加；另外，綜合臨沂市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)下半年臨沂房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的局面。這些外來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)商擁有外地成功的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，是實(shí)力雄厚的開發(fā)商，他們?cè)诋a(chǎn)品的概念和營(yíng)銷的思路上都有相當(dāng)獨(dú)到的見(jiàn)解。收入穩(wěn)步提高，市場(chǎng)物價(jià)也穩(wěn)步上升。房屋施工面積 ，商品房銷售面積 。同時(shí)由于去年“ 90/70”政策的出臺(tái)和今年上半年剛性需求的集中爆發(fā)，臨沂市場(chǎng)上中小戶型集中放量，成為市場(chǎng)追捧的對(duì)象，但是在市場(chǎng)份額中只占了很小的一部分，供應(yīng)相對(duì)有限，后續(xù)開發(fā)需要周期，所以在臨沂市場(chǎng)出現(xiàn)了“供不應(yīng)求”的情況，由于有效供應(yīng)不足，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理，直接導(dǎo)致了今年上半年銷售價(jià)格上漲較快，預(yù)計(jì)進(jìn)入下半年以后，雖然上市量將會(huì)有所增加，但是價(jià)格依然會(huì)保持上漲的趨勢(shì)，或者始終在高價(jià)位區(qū)調(diào)整，臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入新的高速發(fā)展時(shí)期。南坊供應(yīng)土地面積居各個(gè)區(qū)之首，由此可以看出開發(fā)商對(duì)該區(qū)域的充滿信心。 目 錄 一、上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)分析 A、預(yù)售分析表 B、上半年商品房市場(chǎng)供應(yīng)分析 C、住宅市場(chǎng)銷售情況分析 二、上半年土地供求狀況分析 三、上半年房地產(chǎn)廣告投放媒體分析 四、上半年區(qū)域市場(chǎng)微觀簡(jiǎn)析 一、綜述 ?? 2020年上半年臨沂供應(yīng)土地有所回落，共推出土地量約為 263 萬(wàn)平方米，總建筑面積約為 394萬(wàn)平方米。商業(yè)地塊的供應(yīng)量從整個(gè)土地供應(yīng)規(guī)模來(lái)看，有所增加。與去年同期相比，在成交量和成交均價(jià)都一定的增長(zhǎng)。 房地產(chǎn)投資完成 ，其中，商品房建設(shè)投資完成 ，增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)性支出 ，增長(zhǎng) 18%。 從供應(yīng)主體看：臨沂地處魯南核心城市，商貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，近幾年來(lái)，外地的一些房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛來(lái)到臨沂，尋求新的發(fā)展，比如：魯商、前田等實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量涉足臨沂市。臨沂市城鎮(zhèn)化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，將帶動(dòng)住房需求以及城鎮(zhèn)居民住房升級(jí)的需要，同時(shí)，隨著近幾年外地來(lái)臨沂工作人員不斷增多，居住需求也較快增加，這些都將保證臨沂市房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)的幾年中繼續(xù)保持“供求兩旺”的景氣局面。 今年上半年，隨著商品房銷售形勢(shì)的回暖，臨沂市房地產(chǎn)開發(fā)投資逐步回升，臨沂房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)不斷壯大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隊(duì)伍不斷擴(kuò)大。其中，最突出的一點(diǎn)是規(guī)定指標(biāo)分配要適當(dāng)壓縮工業(yè)用地，增加民生用地，保證確實(shí)必不可少的基礎(chǔ)設(shè)施用地。為了徹底根除這種狀況，去年年底國(guó)土資源部連續(xù)出臺(tái)了 《 工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 》 和 《 工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度 》 兩大政策，對(duì)工業(yè)用地進(jìn)行調(diào)控。除了嚴(yán)格落實(shí)責(zé)任制和各地領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)人問(wèn)責(zé)制度外，還要求注重發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段的作用。 職工購(gòu)買單位地價(jià)方今起必須交個(gè)稅 內(nèi)容： 2020 年 3 月 1 日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)了 《 關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅的通知 》 。 政策背景 近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷攀升，許多擁有土地、資源或者資金雄厚的事業(yè)單位和企業(yè)自己建設(shè)或購(gòu)買住房低價(jià)賣給員工。因此有必要采取一定的措施實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。 政策實(shí)施難度較大，且易滋生新的腐敗 對(duì)于單位是否在按低于購(gòu)置或建造成本價(jià)格出售住房給職工，需要逐一進(jìn)行核實(shí)，有比較大的工作難度。 2020年 3月 16日，在經(jīng)歷了七次審議，數(shù)易其稿之后，中華人民共和國(guó)物權(quán)法在第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)上表決通過(guò)，國(guó)家主席胡錦濤簽署第 62號(hào)主席令予以公布。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。物權(quán)法從維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益出發(fā)，明確規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分如電梯等公用設(shè)施和綠地等公用場(chǎng)所享有共有和共同管理的權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)的登記，就是要把不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)的事實(shí)登記在登記簿上。 所謂預(yù)售款專戶管理，是指將開發(fā)商在預(yù)售階段取得的房款統(tǒng)一存入一個(gè)銀行賬戶，開發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門的審核后提取用于本項(xiàng)目工程建設(shè)等所需的費(fèi)用支出，如建筑工程款的支付。廣州市商品房預(yù)售款監(jiān)控全額全程系統(tǒng)在去年啟用，十六家商業(yè)銀行與該系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。 2020年 8月 15日，央行在 《 2020年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告 》 中也曾提出：由于很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房的預(yù)售制度，建議取消房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷。但是目前已經(jīng)實(shí)施的地區(qū)管理模式卻千差萬(wàn)別。預(yù)售款專項(xiàng)管理在降低購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也要避免管理費(fèi)用的無(wú)謂上升，否則又會(huì)成為開發(fā)商抬高房?jī)r(jià)，轉(zhuǎn)移成本的來(lái)源之一。這是央行今年以來(lái)第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是央行自去年六月以來(lái)第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，至此，商業(yè)銀行法定存款準(zhǔn)備金率已達(dá)到了 %。此外，宏觀調(diào)控一直以來(lái)的主題就是與泡沫經(jīng)濟(jì)做斗爭(zhēng)，房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)屢創(chuàng)新高、股市繼續(xù)飆漲、出口繼續(xù)創(chuàng)紀(jì)錄等，這些過(guò)熱的跡象都值得警惕，也是調(diào)準(zhǔn)備金率的直接動(dòng)因。 利率上調(diào)空間猶存 中國(guó)的央行所面對(duì)的環(huán)境就是中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)處于一個(gè)周期性的高峰，從 GDP的增長(zhǎng)率，從固定資產(chǎn)出口增長(zhǎng)等等來(lái)看，經(jīng)濟(jì)的活動(dòng)是非常熱絡(luò)。工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)的高速增長(zhǎng)再次表明目前的利率環(huán)境偏低，在企業(yè)貸款需求旺盛的情況下，央行小幅加息并不足以抑制企業(yè)貸款需求，由于國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，企業(yè)具有較高的定價(jià)權(quán)，完全可以通過(guò)提價(jià)來(lái)消化增加的成本，使得通脹的壓力進(jìn)一步加大。我們需要依賴于金融和貨幣手段，同時(shí)也需要其他的經(jīng)濟(jì)措施，這些措施包括爭(zhēng)取擴(kuò)大內(nèi)需、減少順差、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，切實(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，理順資本市場(chǎng)與信貸市場(chǎng)融資中的渠道性堵塞問(wèn)題，優(yōu)化金融資源配置，大力發(fā)展資本市場(chǎng)，深化資本市場(chǎng)的層次。 06 年全國(guó)查處土地違法案件 9 萬(wàn)余件 根據(jù)國(guó)土資源部執(zhí)法局通報(bào)的 2020 年全國(guó)土地違法案件查處情況，查處結(jié)案土地違法案件 90340 件，處理相關(guān)責(zé)任人 3593 名，其中 2 名省級(jí)干部受到黨紀(jì)處分。在此次頒布的土地利用計(jì)劃中，繼續(xù)控制工業(yè)用地，禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場(chǎng)、黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企業(yè)事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。此次通知中特別之處，要嚴(yán)格對(duì)各地土地利用計(jì)劃進(jìn)行考核，繼續(xù)加強(qiáng)違法用地執(zhí)法監(jiān)察，充分利用土地動(dòng)態(tài)遙感監(jiān)測(cè)等先進(jìn)手段，及時(shí)掌握重點(diǎn)地區(qū)和重點(diǎn)城市土地違法情況，并將違法行為的發(fā)現(xiàn)率、制止率列為重要考核指標(biāo)。據(jù)了解，日前北京已對(duì) 《 北京市實(shí)施 〈 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 〉 辦法 》 作出了修改，外企首次被納入到征收城鎮(zhèn)土地使用稅的范疇，而上海、廣州等城市的細(xì)則一直遲遲未出臺(tái)。 備注 據(jù)悉，國(guó)稅總局與財(cái)政部還要求，稅額幅度原則上應(yīng)在 2020 年實(shí)際執(zhí)行稅額幅度的基礎(chǔ)上提高 2 倍；多年未調(diào)整稅額幅度的地區(qū)，調(diào)整的力度應(yīng)大一些；毗鄰地區(qū)在制定調(diào)整方案時(shí)，要注意溝通情況；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相近的地區(qū)，稅額幅度不應(yīng)相差過(guò)大；經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市中心區(qū)，原則上應(yīng)按稅額幅度的高限確定適用稅額標(biāo)準(zhǔn)。一年期貸款基準(zhǔn)利率亦上調(diào)零點(diǎn)一八個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。對(duì)于這次央行貨幣政策緊縮的“組合拳”，有人稱之為是央行政策的“三管齊下”，它將對(duì) 國(guó)內(nèi)整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響。對(duì)于住房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)， 利率進(jìn)入上升的通道對(duì)他們的影響更大，因?yàn)樗麄兌鄶?shù)人都是通過(guò)長(zhǎng)期住房按揭貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的。如果中國(guó)利率進(jìn)入上升的通道，那么央行上調(diào)利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響應(yīng)該會(huì)十分明顯。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。由于加息將導(dǎo)致購(gòu)房成本的增加，但是從目前蘇州市場(chǎng)的分析來(lái)看，剛性需求在市場(chǎng)供求關(guān)系中占主導(dǎo)地位，結(jié)合前幾次加息后對(duì)樓市影響的效果，此次加息的影響很大程度上被減弱，對(duì)市場(chǎng)需求的抑制作用可能不大，而少部分投資性需求將會(huì)受到比較大的影響，因?yàn)榧酉⒅苯訉?dǎo)致成本風(fēng)險(xiǎn)的加大，一定程度上規(guī)范了市場(chǎng)。一方面加息政策無(wú)法抑制剛性需求的爆發(fā)，另一方面通過(guò)幾次加息的影響判斷，對(duì)加息政策出臺(tái)的預(yù)期和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，此次加息政策出臺(tái)反而可能會(huì)刺激市場(chǎng)需求，從而刺激房?jī)r(jià)上漲。另外辦法還規(guī)定，集資建房資金管理及剩余房源的管理辦法，另外對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的買賣等方面的問(wèn)題也做了詳細(xì)的說(shuō)明。 1季度 ,臨沂市共批準(zhǔn)預(yù)售面 ? 積 ,其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為 ,非住宅批準(zhǔn) ? 預(yù)售面積為 。在拿證時(shí)間的判斷上 ,大多數(shù)開發(fā)商家都選擇在 4\5月份上旬拿預(yù)售許可證。4月份 ,和五月在黃金樓市消費(fèi)來(lái)臨之際 ,分別有 ，占到整個(gè)上半年預(yù)售面積的 50%。 ) 07年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)分析 商品住宅市場(chǎng)銷售情況分析 2020 年上半年季度成交分析010002000300040005000600070008000一季度 二季度季度套數(shù)0102030405060季度面積套數(shù)面積 ★ 2020年上半年，臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交走勢(shì)，有沿襲傳統(tǒng)的波浪勢(shì)推進(jìn)特點(diǎn)，即一季度春節(jié)期間成交低迷，春節(jié)后成交量伴隨天氣回暖習(xí)慣性抬頭，同時(shí) 2020年的上半年走勢(shì)與去年基本一致，市場(chǎng)銷售持續(xù)火爆。二季度成交 7129套，成交面積 54萬(wàn)平方米。經(jīng)濟(jì)適用房成交 2933套，面積 ，總價(jià) ，均價(jià) 1467元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，臨沂 13月份均價(jià)為 2511元 ,同比上漲 %； 45月份為樓盤銷售高峰期，市區(qū)房屋銷售均價(jià)為每平方米２６３２元，但是各個(gè)樓盤的銷售價(jià)格基本平穩(wěn)，尤其是南坊及城西大量的野樓盤持續(xù)發(fā)力，占據(jù)中低端市場(chǎng)，對(duì)中高端項(xiàng)目形成擠壓的態(tài)勢(shì)，吸引了一部分消費(fèi)者。羅莊成交套數(shù) 2125套約為蘭山的 25%，而河?xùn)|及開發(fā)區(qū)的合計(jì)銷售套數(shù) 597約為蘭山成交套數(shù)的 1/14，這表明，臨沂目前的開發(fā)依然圍繞在蘭山開展，城市中心的趨向性非常明顯，另一方面臨沂的郊區(qū)供應(yīng)量明顯不足。預(yù)計(jì)下半年小戶型在蘭山住宅市場(chǎng)的比例將不斷上漲。相比之下， 180平方米以上的超大戶型銷售數(shù)量較為稀少，僅為 563套，占總成交量的7%，基本符合房產(chǎn)消費(fèi) 5%左右的高端群體特征。（左圖） 2020 年上半年新增商品房套數(shù)65%29%2% 4%蘭山羅莊河?xùn)|開發(fā)區(qū)2020 年上半年供應(yīng)套數(shù)面積分析42%17%34%7%90 平方米以下90 120 平方米120 180 平方米180 平米上半年臨沂住宅市場(chǎng)新增商品住宅 8958套，面積 89萬(wàn)平方米；蘭山區(qū)繼續(xù)成為供應(yīng) “ 主力軍 ” 以 6561套、 供應(yīng)量的 65%，而羅莊的供應(yīng)量出現(xiàn)大幅度上升，以 2906套、 25萬(wàn)平方米占到總供應(yīng)量的 29%，其中，羅莊濱河區(qū)域的供應(yīng)量占到總體供應(yīng)量的 70%左右；河?xùn)|和高新開發(fā)區(qū)分別只有 249套和 367套，不足供應(yīng)量的6%，顯得底氣不足。但是， 120平方米 180平方米房屋供應(yīng)量過(guò)大，達(dá)到 3435套，且銷售總面積超過(guò) 50萬(wàn)平方米。河?xùn)|與羅莊的土地供應(yīng)量的總和占整體供應(yīng)量的 10%。但是南坊與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的放量，也在一定程度上昭示著政府對(duì)新區(qū)的建設(shè)還依然是通過(guò)土地轉(zhuǎn)賣買回收資金。蘭山的土地流拍主要集中在涑河沿線，這主要是由于政府在土地開發(fā)上所開出的一些附加條件讓很多開發(fā)商無(wú)法承受，另外，整個(gè)片區(qū)未來(lái)的發(fā)展形勢(shì)走勢(shì)并不明朗。 三級(jí)地分三片。 五級(jí)地位于四級(jí)地外，分三片。作為臨沂的市民報(bào)，該報(bào)紙的廣告效應(yīng)很大，但是齊魯晚報(bào)的廣告閱讀度也很高，不過(guò)關(guān)注度不夠，另外也需要提出的是臨沂日?qǐng)?bào)的廣告效果被明顯低估。而河?xùn)|則 1個(gè)沒(méi)有，這與整個(gè)片區(qū)范圍內(nèi)的樓盤過(guò)少，且不注重推廣營(yíng)銷有著直接的關(guān)系。 根據(jù)分析判斷，上半年城中板塊銷售旺盛主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn) 購(gòu)買人群趨向多樣化： 城中板塊的一改以往主力人群同樣為城中原住民客戶，九縣及其他區(qū)域客戶成為城中板塊主力購(gòu)買人群。有著其特殊的意義。 商業(yè)樓盤云集： 該區(qū)域集中了臨沂整個(gè)商貿(mào)市場(chǎng)，上半年有臨沂小商品城、家具城、燈具城、美多現(xiàn)代城等商業(yè)項(xiàng)目的成功發(fā)售。 區(qū)域配套不完善： 作為濱河區(qū)域，雖然景觀系數(shù)已經(jīng)達(dá)到一個(gè)高值，但是其居住氛圍卻沒(méi)有完全形成，尤其是滿足社區(qū)居住的一系列配套設(shè)施如交通、文化、體育、商業(yè)等不能到位，其中最主要的是社區(qū)的配套商業(yè)匱乏。 南坊板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展簡(jiǎn)析 政府重視市場(chǎng)跟風(fēng)： 臨沂市政府決定將南坊規(guī)劃建設(shè)成為臨沂新的政治文化中心，并將市政府搬遷至南坊，這在一定程度上引導(dǎo)著資金投向改板塊。 河?xùn)|板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展簡(jiǎn)析 ： 打造河?xùn)|半壁江山： 政府提出打造河?xùn)|半壁江山的概念，其實(shí)也在一定程度上催動(dòng)一直沉寂的河?xùn)|房產(chǎn)有所動(dòng)作，作為與蘭山同樣擁有優(yōu)良河岸線的河?xùn)|，還占據(jù)了臨沂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢(shì)，雖然