【正文】 用農(nóng)用地與耕地量與去年持平，禁止別墅類、高爾夫球場、黨政機關(guān)和國有企事業(yè)單位新建培訓中心等項目用地。 06 年全國查處土地違法案件 9 萬余件 根據(jù)國土資源部執(zhí)法局通報的 2020 年全國土地違法案件查處情況，查處結(jié)案土地違法案件 90340 件，處理相關(guān)責任人 3593 名，其中 2 名省級干部受到黨紀處分。 政策評述 土地利用更加集約 從 2020 年 10 月的國務(wù)院 《 關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定 》 ，再到 2020年 5 月國土資源部下發(fā) 《 關(guān)于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知 》 ，要求一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對別墅進行全面清理。在此次頒布的土地利用計劃中，繼續(xù)控制工業(yè)用地，禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場、黨政機關(guān)和國有企業(yè)事業(yè)單位新建培訓中心等項目用地。新計劃加強了新增建設(shè)用地規(guī)模、速度、結(jié)構(gòu)的控制和引導(dǎo)，對土地的利用不再單純以經(jīng)濟效益為衡量標準，更加考慮社會效益，發(fā)覺結(jié)構(gòu)匹配的合理性。此次通知中特別之處，要嚴格對各地土地利用計劃進行考核，繼續(xù)加強違法用地執(zhí)法監(jiān)察，充分利用土地動態(tài)遙感監(jiān)測等先進手段，及時掌握重點地區(qū)和重點城市土地違法情況，并將違法行為的發(fā)現(xiàn)率、制止率列為重要考核指標。 今年來，土地稅費新政已成為加強和改善房地產(chǎn)調(diào)控的重要工具。據(jù)了解，日前北京已對 《 北京市實施 〈 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 〉 辦法 》 作出了修改，外企首次被納入到征收城鎮(zhèn)土地使用稅的范疇，而上海、廣州等城市的細則一直遲遲未出臺。由于各區(qū)的土地級別劃分不一，征稅是需根據(jù)土地使用稅的納稅等級來決定的，廣州市的具體稅額標準尚待省政府批準執(zhí)行。 備注 據(jù)悉，國稅總局與財政部還要求，稅額幅度原則上應(yīng)在 2020 年實際執(zhí)行稅額幅度的基礎(chǔ)上提高 2 倍；多年未調(diào)整稅額幅度的地區(qū)，調(diào)整的力度應(yīng)大一些；毗鄰地區(qū)在制定調(diào)整方案時，要注意溝通情況；經(jīng)濟發(fā)展水平相近的地區(qū)，稅額幅度不應(yīng)相差過大；經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和城市中心區(qū)，原則上應(yīng)按稅額幅度的高限確定適用稅額標準。同時，自五月十九日起，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。一年期貸款基準利率亦上調(diào)零點一八個百分點，其他各檔次存貸款基準利率也相應(yīng)調(diào)整。 政策分析： 這是近 10 年來中國首次同時宣布上調(diào)存款準備金率和存貸款利率。對于這次央行貨幣政策緊縮的“組合拳”，有人稱之為是央行政策的“三管齊下”，它將對 國內(nèi)整個市場產(chǎn)生巨大的影響。因為，基準利率上調(diào)，并不能增加房地產(chǎn)開發(fā)商多少開發(fā)成本，利率上調(diào)對高利率的房地產(chǎn)企業(yè)成本來說是微乎其微的，最為重要的是會影響房地產(chǎn)需要方面的住房投資者及住房的消費者。對于住房的消費者來說， 利率進入上升的通道對他們的影響更大，因為他們多數(shù)人都是通過長期住房按揭貸款進入房地產(chǎn)市場的。如果這種情況出現(xiàn)，住房的需求減少，供給增加，上調(diào)利率對房地產(chǎn)市場的巨大影響自然顯現(xiàn)。如果中國利率進入上升的通道，那么央行上調(diào)利率對房地產(chǎn)市場的影響應(yīng)該會十分明顯。 5 月 18 日央行同時宣布上調(diào)存款準備金率和存貸款利率 內(nèi)容： 中國人民銀行于 7 月 20 日決定，自 2020 年 7 月 21 日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào) 個百分點。 政策分析： 此次加息對房地產(chǎn)市場的影響會具體體現(xiàn)在供求關(guān)系以及房價上的變化。由于加息將導(dǎo)致購房成本的增加，但是從目前蘇州市場的分析來看，剛性需求在市場供求關(guān)系中占主導(dǎo)地位，結(jié)合前幾次加息后對樓市影響的效果，此次加息的影響很大程度上被減弱，對市場需求的抑制作用可能不大，而少部分投資性需求將會受到比較大的影響，因為加息直接導(dǎo)致成本風險的加大，一定程度上規(guī)范了市場。從開發(fā)企業(yè)角度分析，加息主要是增加了一定的財務(wù)成本，而房價主要取決于土地成本，財務(wù)成本在開發(fā)商總成本中占的比例不大，所以此次“溫和”的加息對房價影響可能不大 。一方面加息政策無法抑制剛性需求的爆發(fā)，另一方面通過幾次加息的影響判斷，對加息政策出臺的預(yù)期和房價上漲的預(yù)期，此次加息政策出臺反而可能會刺激市場需求，從而刺激房價上漲。辦法涉及經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠政策，規(guī)劃、建設(shè)、銷售以及售后管理等問題，就市民普遍關(guān)注的戶型和售后交易等問題做了詳細規(guī)定。另外辦法還規(guī)定，集資建房資金管理及剩余房源的管理辦法，另外對經(jīng)濟適用房的買賣等方面的問題也做了詳細的說明。 本調(diào)研報告所有數(shù)據(jù)均來源于網(wǎng)站 的尺度地產(chǎn)研究中心。 1季度 ,臨沂市共批準預(yù)售面 ? 積 ,其中住宅批準預(yù)售面積為 ,非住宅批準 ? 預(yù)售面積為 。 1季度 ,臨沂市共批準預(yù)售面積 方米 ,其中住宅批準預(yù)售面積為 ,非住宅批準預(yù)售面積為 。在拿證時間的判斷上 ,大多數(shù)開發(fā)商家都選擇在 4\5月份上旬拿預(yù)售許可證。 2 0 0 7 年上半年區(qū)域預(yù)售面積分析0100000200000300000400000500000600000蘭山 南坊 羅莊 河東區(qū)域面積系列1★ 2 007年上半年 , 臨沂市共批準預(yù)售面積 米， 10591套，同比增長 31%， ,其中住宅批準預(yù)售面積為 ,非住宅批準預(yù)售面積為 米 。4月份 ,和五月在黃金樓市消費來臨之際 ,分別有 ，占到整個上半年預(yù)售面積的 50%。高新區(qū)僅 1家項目怡景天鵝湖有房源拿證上市 ,獲準預(yù)售面積總計 ,占市區(qū)上半年獲準預(yù)售總面積的 %。 ) 07年上半年房地產(chǎn)市場供應(yīng)分析 商品住宅市場銷售情況分析 2020 年上半年季度成交分析010002000300040005000600070008000一季度 二季度季度套數(shù)0102030405060季度面積套數(shù)面積 ★ 2020年上半年，臨沂市房地產(chǎn)市場的成交走勢，有沿襲傳統(tǒng)的波浪勢推進特點，即一季度春節(jié)期間成交低迷，春節(jié)后成交量伴隨天氣回暖習慣性抬頭，同時 2020年的上半年走勢與去年基本一致，市場銷售持續(xù)火爆。 ★ 在今年上半年的成交數(shù)據(jù)走勢中，一季度銷售商品房為３７６５套，商品房銷售總面積超過３５萬平方米。二季度成交 7129套，成交面積 54萬平方米。 ★ 今年上半年 ,普通商品住宅和公寓占成交量最大，占全部成交量的 73%。經(jīng)濟適用房成交 2933套，面積 ，總價 ，均價 1467元。 200 7年上半年房產(chǎn)價格分析25112632266724002450250025502600265027003月 4月 6月月份價格系列1根據(jù)市房產(chǎn)管理局的統(tǒng)計，截至 2020年 6月底，我市市區(qū)商品房均價為 2649元 /平方米。根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果，臨沂 13月份均價為 2511元 ,同比上漲 %； 45月份為樓盤銷售高峰期，市區(qū)房屋銷售均價為每平方米２６３２元，但是各個樓盤的銷售價格基本平穩(wěn)，尤其是南坊及城西大量的野樓盤持續(xù)發(fā)力，占據(jù)中低端市場，對中高端項目形成擠壓的態(tài)勢，吸引了一部分消費者。在此背景下，不少樓盤對樓盤售價進行了一定的調(diào)整，但幅度不大，住宅成交均價相應(yīng)增長。羅莊成交套數(shù) 2125套約為蘭山的 25%，而河東及開發(fā)區(qū)的合計銷售套數(shù) 597約為蘭山成交套數(shù)的 1/14，這表明，臨沂目前的開發(fā)依然圍繞在蘭山開展，城市中心的趨向性非常明顯，另一方面臨沂的郊區(qū)供應(yīng)量明顯不足。河東及開發(fā)區(qū)的銷售總價，均價 2100元，只占總銷售額的6%左右，打造臨沂的半壁江山，雖然道路曲折，但是曙光初現(xiàn)。預(yù)計下半年小戶型在蘭山住宅市場的比例將不斷上漲。受到價格的影響，其青睞小戶型。相比之下， 180平方米以上的超大戶型銷售數(shù)量較為稀少，僅為 563套，占總成交量的7%，基本符合房產(chǎn)消費 5%左右的高端群體特征。 90平米以下成交建筑面積近 10萬平方米，總價 ，占總成交金額的 11%，均價 2192元，與 180平米以上的超大戶型的均價差距在1000元，這主要是由于超大戶型多為別墅及高層的頂層或躍層，本身的價值高。（左圖） 2020 年上半年新增商品房套數(shù)65%29%2% 4%蘭山羅莊河東開發(fā)區(qū)2020 年上半年供應(yīng)套數(shù)面積分析42%17%34%7%90 平方米以下90 120 平方米120 180 平方米180 平米上半年臨沂住宅市場新增商品住宅 8958套，面積 89萬平方米；蘭山區(qū)繼續(xù)成為供應(yīng) “ 主力軍 ” 以 6561套、 供應(yīng)量的 65%，而羅莊的供應(yīng)量出現(xiàn)大幅度上升，以 2906套、 25萬平方米占到總供應(yīng)量的 29%，其中，羅莊濱河區(qū)域的供應(yīng)量占到總體供應(yīng)量的 70%左右；河東和高新開發(fā)區(qū)分別只有 249套和 367套，不足供應(yīng)量的6%，顯得底氣不足。 ★ 目前，臨沂房產(chǎn)市場在戶型供應(yīng)出現(xiàn)了一道明顯的 “ 分水嶺” ， 120平方米以下 “ 供小于求 ” ； 120平方米以上則 “ 供過于求” 。但是， 120平方米 180平方米房屋供應(yīng)量過大，達到 3435套，且銷售總面積超過 50萬平方米。而 180平方米以上的超大戶型供應(yīng)量為 703套，供應(yīng)面積 ，也是 “ 供過于求 ” 。河東與羅莊的土地供應(yīng)量的總和占整體供應(yīng)量的 10%。純住宅土地明顯供應(yīng)不足，只有 18萬平米，這表明政府在土地供應(yīng)上開始有所控制，也說明城區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的土地，已經(jīng)呈現(xiàn)后備不足。但是南坊與經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的放量，也在一定程度上昭示著政府對新區(qū)的建設(shè)還依然是通過土地轉(zhuǎn)賣買回收資金。這與政府城市建設(shè)與區(qū)域規(guī)劃是密不可分的，但是短期內(nèi)商業(yè)供應(yīng)過于密集也會帶來供應(yīng)過大的現(xiàn)象，從而影響市場上產(chǎn)品的消化。蘭山的土地流拍主要集中在涑河沿線，這主要是由于政府在土地開發(fā)上所開出的一些附加條件讓很多開發(fā)商無法承受，另外，整個片區(qū)未來的發(fā)展形勢走勢并不明朗?，F(xiàn)公布如下： 一、臨沂市城區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地土地級別劃分 (一 )商業(yè)、住宅用地劃分為六級 一級地位于蘭山區(qū)：涑河與沂河交匯處～臨沂衛(wèi)校～華聯(lián)商廈～通達路水田橋南～水田路與商城路交匯處～解放路與商城路交匯處～汽車總站～體育場～沂蒙文化大廈～金雀山車站～工程機械廠～沂河西岸。 三級地分三片。 附件：臨沂最新基準地價 四級地位于三級地外，分四片。 五級地位于四級地外，分三片。 六級地在五級地以外的區(qū)域。作為臨沂的市民報，該報紙的廣告效應(yīng)很大，但是齊魯晚報的廣告閱讀度也很高，不過關(guān)注度不夠，另外也需要提出的是臨沂日報的廣告效果被明顯低估。 房產(chǎn)信息：整版 72期 廣播電視報：整版 13次 半版 7次 上半年媒體投放區(qū)域分析84%5%10%0%1%蘭山南坊羅莊河東日照區(qū)域名稱 推盤量 頻次 蘭山 35 524 南坊 2 31 羅莊 7 168 日照 5 17 上半年的總推盤量為 624個，其中蘭山占到了 71%的量，這表明目前蘭山依然為臨沂房產(chǎn)廣告消費的主要區(qū)域。而河東則 1個沒有，這與整個片區(qū)范圍內(nèi)的樓盤過少，且不注重推廣營銷有著直接的關(guān)系。 臨沂房產(chǎn)網(wǎng)：橫條廣告 8次，其他形式 5次。 根據(jù)分析判斷，上半年城中板塊銷售旺盛主要呈現(xiàn)以下幾個特點 購買人群趨向多樣化： 城中板塊的一改以往主力人群同樣為城中原住民客戶，九縣及其他區(qū)域客戶成為城中板塊主力購買人群。 廣告效應(yīng)明顯： 市場廣告操作方法是否得當，城中板塊顯露出來，銷售良好的樓盤多采用比較先進的樓盤操作方法，而銷售較慢的樓盤，則依然延續(xù)以往的操作方法。有著其特殊的意義。 城西板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展簡析 根據(jù)臨房網(wǎng)調(diào)查顯示， 72%的客戶選擇在蘭山購房，而其中傾向城西板塊占到整個需求人群的 37%，這主要與目前城西房價相對較低，且靠近商業(yè)市場有非常大的關(guān)系。 商業(yè)樓盤云集： 該區(qū)域集中了臨沂整個商貿(mào)市場，上半年有臨沂小商品城、家具城、燈具城、美多現(xiàn)代城等商業(yè)項目的成功發(fā)售。 未來城市商貿(mào)中心，投資價值高： 作為臨沂未來的物流城和商貿(mào)城，該區(qū)域樓盤的投資價值非常高，較之一些住宅，商業(yè)樓盤的投資回報率要高出很多。 區(qū)域配套不完善： 作為濱河區(qū)域，雖然景觀系數(shù)已經(jīng)達到一個高值，但是其居住氛圍卻沒有完全形成，尤其是滿足社區(qū)居住的一系列配套設(shè)施如交通、文化、體育、商業(yè)等不能到位，其中最主要的是社區(qū)的配套商業(yè)匱乏。 面臨巨大銷售壓力： 大量濱河樓盤的透支性上市，導(dǎo)致整個板塊短期內(nèi)供應(yīng)過大，市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。 南坊板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展簡析 政府重視市場跟風： 臨沂市政府決定將南坊規(guī)劃建設(shè)成為臨沂新的政治文化中心，并將市政府搬遷至南坊，這在一定程度上引導(dǎo)著資金投向改板塊。 規(guī)模化大盤引導(dǎo)市場： 目前，南坊已經(jīng)取得預(yù)售許可證在進行銷售的兩個樓盤，均為大盤，而政府前期拍賣的土地中，南坊占到住宅供應(yīng)的 42%，其中相當一部分為數(shù)十萬平米的大盤，這個數(shù)字已經(jīng)充分說明未來臨沂的住宅供應(yīng)將三分天下，而南坊將為其中。 河東板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展簡析 ： 打造河東半壁江山： 政府提出打造河東半壁江山的概念，其實也在一定程度上催動一直沉寂的河東房產(chǎn)有所動作，作為與蘭山同樣擁有優(yōu)良河岸線的河東，還占據(jù)了臨沂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢，雖然