【正文】 項目土地成本的合理控制區(qū)域，為開發(fā)商進行土地報價提供參考。 ? 2020 年該項目地塊所在區(qū)域李滄區(qū)下王埠地段的參考協(xié)議出讓價格為70萬元 /畝，項目總投資 萬元左右，投資利潤率為 %。青島積極貫徹落實中央的宏觀調(diào)控政策，有效地抑制了固定資產(chǎn)投資過快增長的勢頭，也較好地保持了房地產(chǎn)投資較快增長的趨勢。Assessment Page 5 of 24 青島市商品房供求 20202020 年青島 市商品房 供需比為 1： ，供應略大于需求。Assessment Page 6 of 24 李滄區(qū)市場研究 區(qū)域位置 項目所在區(qū)域 李滄區(qū)地處青島市區(qū)北端，位于東經(jīng) 120 度 26分，北緯 36度 10 分。 區(qū)域規(guī)劃 按照規(guī)劃，李滄區(qū) 308 國道以東 34平方公里的土地上將崛起一個 “ 青島中央居住區(qū) ” 。 由 于 李滄區(qū)城市配套完善速度很快， 使 李滄區(qū)房產(chǎn)整體價值 有很大的 提升，李滄東部也有了成為新中檔居住區(qū)的規(guī)劃優(yōu)勢、地塊優(yōu)勢和價格優(yōu)勢。 ? 價格優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢是本地區(qū)樓盤的主要賣點。Assessment Page 7 of 24 3. 區(qū)域土地市場分析 區(qū)域基準地價分析 2020 年青島市政府公布了市內(nèi)四區(qū) —— 市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)和李滄區(qū)的城市國有土地級別及基準地價標準。 居住用地五級地基準地價土地樓 板價為 800 元 /平方米，按照項目地塊的具體區(qū)位、地塊形狀以及交通條件等對基準地價進行修正，則參考的基準地價折合每畝地價為 60 萬元 /畝（青島市內(nèi)四區(qū)土地級別及基準地價標準見附件 ）。 其中，李滄區(qū)協(xié)議出讓土地 17幅，其中涉及到住宅用地的地塊 10 幅，經(jīng)初步考察分析，選取和本項目具有可比性的地塊 4幅，詳見下表： 協(xié)議出讓 時間 土地位置 土地用途 土地面積（ m2） 成交總價 （萬元） 每畝地價 （萬元 /畝） 買受人單位 2020610 唐山路以南 居住 青島新紀元置 業(yè)有限公司 2020712 唐山路以北 居住 青島裕豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020830 中嶗路 1005號 居住 29229 青島商業(yè)網(wǎng)點開發(fā)有限公司 2020830 重慶中路 居住 78869 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 由上表分析，本區(qū) 域 2020 年的住宅用地協(xié)議出讓價格大致在 5085 萬元 /畝之間，考慮項目的地理位置、交通條件、區(qū)域環(huán)境以及配套設施等因素后，本項目參考的協(xié)議出讓價格在 70萬元 /畝左右。 故計算公式為： 土地價格＝預期銷售收入 開發(fā)成本 投資利潤 研究分析依據(jù) 分析依據(jù) ? 本項目財務分析運算嚴格按照建設部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》； ? 中華人民共和國《房地產(chǎn)估價規(guī)范》； ? 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； ? 中華人民共和國國家標準《財務制度》； ? 國家計委、建設部頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》； ? 《青島市房地產(chǎn)開發(fā)費用成本表》。Assessment Page 11 of 24 銷售價格制定依據(jù) 截至 2020 年 6月李滄區(qū)目前有 3個商品房樓盤在售。 南嶺風情位于 重慶北路 、南嶺四路，建筑形態(tài)包括多層和低層住宅，其中多層均價為 3800 元 /m2。 預計整個項目的開發(fā)周期為 2年，其中銷售周期 12 個月。 項目開發(fā)成本分析 參考青島市的基準地價 60 萬元 /畝，估算出該宗地開發(fā)項目的總成本費用為 萬元。 可見在土地基準價格條件下，本項目在財務上可行。 序號 指標名稱 單位 方案 1 方案 2 方案 3 方案 4 方案 5 方案 6 方案 7 方案 8 1 土地報價（單價） 萬元 /畝 50 55 60 65 70 75 80 85 增幅 萬元 5 5 5 5 5 5 5 2 土地報價（總價） 萬元 3000 3300 3600 3900 4200 4500 4800 5100 增幅 萬元 300 300 300 300 300 300 300 3 土地樓板價 元 / M2 625 750 875 1000 4 項目總投資 萬元 5 營業(yè)收入 萬元 6 營業(yè)稅金及附加 萬元 7 土地增值稅 萬元 8 利潤總額 萬元 9 所得稅 萬元 10 稅后利潤 萬元 11 投資利潤率 % 土地價格與投資利潤率40 50 60 70 80 90單位：萬元/畝單位：% 從上圖中可以看出，該 項目的投資利潤率和土地的價格成反比關系。以已開盤的商品房百通 馨 苑的銷售價格 4000 元 /平方米為例，推測該項目未來的銷售價格為 40004100 元 /平方米。 項目敏感性分析 影響本項目投資財務效益的主要不確定因素為 ：地塊獲取價格、售價水平、建設成本的高低、建設經(jīng)營期的長短、銷售稅率等。 10%后 ，計算出的土地總價（投資收益率等于行業(yè)基準收益率 30%）的臨界點在 3600— 6000 萬元（折合 60100 萬元 /畝）之間，本 項目的預期投資收益率受售價的變 化因素影響較大，目前青島市房地產(chǎn)在高位運行，未來市場價格上升趨勢有可能趨緩，因此，開發(fā)商應重點關注價格下降對項目的影響。Assessment Page 17 of 24 8 附表 青島市關于市內(nèi)四區(qū)土地級別及基準地價有關問題的通知（節(jié)選） 各區(qū)、市人民政府，市政府各部門，市直各單位 為進一步推進土地使用制度改革，加強政府對土地價格的宏觀調(diào)控和地價管理，引導土地市場健康發(fā)展，促進土地優(yōu)化利用，保障國有資產(chǎn)的合理收益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定，現(xiàn)就青島市市內(nèi)四區(qū)土地級別及基準地價有關問題通知如下： 一、此次公布的土地級別及基準地價為市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)和李滄區(qū)的城市國有土地。 三、今后，我市將根據(jù)國家主管部門的規(guī)定和本市實際情況，每隔 l至 2年對基準地價進行一次調(diào)整更新。 投資評估部 Investmentamp。 五級地：北起太原路，沿鐵路北上至興山路，再沿興山路、文安路、重慶中路、金水路、宜川路、青銀高速，再沿嶗山與李滄區(qū)交界、三零八國道直至李村河；南側(cè)至李滄與四方區(qū)界 (李村河 )。 商業(yè)用地：七通一平 住宅用地：七通一平 工業(yè)用地：五通一平 商業(yè)用地： 40 年 ；住宅用地： 70年 ；工業(yè)用地： 50年 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 21 of 24 [2020]100 8/30 泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 恩縣路 3 號 住宅 協(xié)議 70 [2020]102 8/30 青島新紀元置 業(yè)有限公司 唐山路以南 住宅 協(xié)議 70 [2020]103 8/30 青島百通城市建設有限公司 九水路南側(cè) 住宅、商業(yè) 協(xié)議 70 [2020]104 8/30 青島晶華玻璃有限公司 人民路 239 號 住宅 協(xié)議 70 [2020]105 8/30 青島新紀元置業(yè)有限公司 四流中路東 住宅、商業(yè) 協(xié)議 70、 40 [2020]107 8/30 青島四海房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公 司 陽信路 14 號 住宅 協(xié)議 70 [2020]108 8/30 青島裕豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 九水路以北 住宅 協(xié)議 70 [2020]110 8/30 青島臺東房地產(chǎn)集團公司 臺柳路東 住宅、商業(yè) 協(xié)議 70 [2020]111 8/30 青島裕豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 唐山路以北 住 宅 協(xié)議 70 [2020]113 8/30 青島宏業(yè)集團公司 山東路 171 號 住宅 協(xié)議 70 [2020]116 8/30 青島聯(lián)創(chuàng)實業(yè)有限公司 人民路 285 號 住宅 協(xié)議 70 [2020]117 8/30 青島郁士房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 南昌路北 住宅 協(xié)議 70 [2020]119 8/30 市民政局市南區(qū)湛山農(nóng)工商 公司 鹽城路南 住宅、商業(yè) 協(xié)議 70 [2020]122 8/30 青島中通塑料公司 平安路 16 號 住宅 協(xié)議 70 [2020]123 9/9 海信房地產(chǎn) 重慶南路 81 號 住宅、商業(yè) 協(xié)議 70 投資評估部 Investmentamp。