【正文】 調(diào)查中有超過(guò) 63%的潛在消費(fèi)者認(rèn)為自己還沒(méi)有找到心儀的樓盤(pán)，這表明整體綜合素質(zhì)較高的樓盤(pán)將面臨著一個(gè)較大的市場(chǎng)需求，這也是我們的市場(chǎng)機(jī)遇。 南村版塊 市橋版塊 白云山景版塊 鐘村版塊 海珠版塊 洛溪版塊 天河中心版塊 東圃版塊 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)中心 20 ?競(jìng)爭(zhēng)版塊態(tài)勢(shì) 版塊名稱(chēng) 競(jìng)爭(zhēng)版塊優(yōu)劣勢(shì) 發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)洛溪版塊優(yōu)勢(shì) ：開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，已成為配套完善的住宅區(qū)；番禺撤市設(shè)區(qū)強(qiáng)化了這一區(qū)域作為廣州居住區(qū)的地位；地鐵三號(hào)線的規(guī)劃又增強(qiáng)了廣州居民對(duì)這一區(qū)域的認(rèn)同程度。劣勢(shì) ：目前離廣州路程仍較遠(yuǎn)，吸引廣州居民前去購(gòu)買(mǎi)的可能性不大。鐘村版塊優(yōu)勢(shì) ：環(huán)境和空氣較好，山水并俱，有祈福的大盤(pán)帶動(dòng)效應(yīng)，未來(lái)地鐵的帶動(dòng)會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)吸引力。 這一版塊處在發(fā)展中，有一定的發(fā)展?jié)摿?，在地鐵開(kāi)通后會(huì)有越來(lái)越多的廣州人士及番禺人士來(lái)此地定居。劣勢(shì) ：海珠為老工業(yè)區(qū)，整體環(huán)境和文脈不夠理想，經(jīng)常會(huì)有塞車(chē)現(xiàn)象。地鐵二號(hào)線開(kāi)通后，沿線的一些物業(yè)會(huì)相對(duì)走俏一些。由于交通便利和環(huán)境不錯(cuò)，開(kāi)發(fā)潛力被看好。對(duì)于想將辦公與家居合為一體的創(chuàng)業(yè)新貴來(lái)說(shuō)，天河北和珠江新城是非常理想的選擇地方。對(duì)部分天河、東山居民有相當(dāng)?shù)奈Α?南村處于 廣州南部，不僅景觀、空氣較好，交通四通八達(dá) ，可方便地來(lái)往珠江三角洲，旅游資源 豐富； ?番禺作為廣州未來(lái)的 居住中心 ，其整體的生活及市政配套還可得到政府的資助，且其 價(jià)格 方面也比市區(qū)內(nèi)不少優(yōu)質(zhì)盤(pán)有吸引力。 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)中心 23 ２、可能構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的樓盤(pán)分析 錦繡天河 價(jià)格具有可比性的樓盤(pán) 價(jià)格在錦繡天河定價(jià)之上，但 差距不會(huì)太大。 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)中心 24 ?番禺競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 樓盤(pán)名稱(chēng) 規(guī)　　模 現(xiàn)正推盤(pán)名稱(chēng)推　售　情　況 特色與定位 簡(jiǎn)單評(píng)述麗江花園 占地面積： 萬(wàn)平方米； 建筑面積： 萬(wàn)平方米九如通津3 期小區(qū)為 21 棟 11 層電梯洋房， 6 月 17日推出第一期，推出后創(chuàng)造一天銷(xiāo)售 15 0 的記錄。但此區(qū)位置較遠(yuǎn)，出入到門(mén)口較不方便，且內(nèi)部裝修不夠精致，流失掉了一部分客戶(hù)。廣州奧林匹克花園占地 16 萬(wàn) M2 ，建筑 30 余萬(wàn)平方米，綠化率高達(dá) 40% 。一期 E 區(qū) 4棟 7 層洋房、 J 區(qū)的 9 棟 13層小高層及別墅E 區(qū)洋房均價(jià) 3 40 0 元／平方米，J 區(qū)高層單位８月份開(kāi)始推售目前均價(jià) 3 70 0 元，是毛坯房，銷(xiāo)售勢(shì)頭一般。同時(shí)，小區(qū)在宣傳包裝推廣方面也是較不理想，有過(guò)半的人不知道廣地。目前又興建了近 40 0 套別墅。錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)中心 25 ?其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 樓盤(pán)名稱(chēng) 規(guī)　　模 現(xiàn)正推盤(pán)名稱(chēng)推　售　情　況 特色與定位簡(jiǎn)單評(píng)述光大花園占地 43 萬(wàn)平方米，總建筑面積超過(guò) 100 萬(wàn)平方米，容積率為 2. 32 ，綠化率 33 .5% ?！按箝艠?shù)下健康人家”，健康生活從此真正擁有超大型健康概念住宅社區(qū)，得天獨(dú)厚的古榕樹(shù)給了光大獨(dú)特的形象，光大在成功的包裝下因此成為廣州的知名樓盤(pán)。二期 5 月開(kāi)始推盤(pán)，首期年底交樓， 9 月份推出另外 4棟約 42 0 套，面積主要為實(shí)用率較高的兩房及三房單位，均價(jià)在 4750 元／平方米左右，目前約剩下 4 成左右。保利在安全家居智能化、建筑、家政服務(wù)方面很有特色，整體素質(zhì)很高，雖然推出時(shí)間不長(zhǎng)，知名度也不是很高，但很有市場(chǎng)潛力，在國(guó)慶后的一個(gè)禮拜內(nèi)人氣指數(shù)急升到第三位。主力戶(hù)型為二房、三房，按揭均價(jià)為 5351 元 / 平方米。小區(qū)布局、園林綠化及景觀、江景開(kāi)發(fā)、水景處理、服務(wù)管理等各方面都做到了及至、體現(xiàn)了人性化。 我們認(rèn)為對(duì)番禺版塊有 較高的認(rèn)同 、同時(shí)又具 有一定消費(fèi)能力 的人群，才是我們的最終目標(biāo)消費(fèi)群集合。 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)中心 31 （ 3）、職業(yè)狀況 管理人員 是番禺較高級(jí)樓盤(pán)潛在購(gòu)房者中的重要組成部分，尤其是 高中級(jí)管理人員 所占比例較大，比例達(dá)到 36%左右。 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)中心 33 （ 5）、家庭人口結(jié)構(gòu) 總體與目標(biāo)群體的家庭人口結(jié)構(gòu)比較%%%%%%%%%%%%%%三口之家 二人世界 單身獨(dú)居 三代同堂樣本總體 目標(biāo)消費(fèi)群 與總體明顯不同的是：我們的目標(biāo)群體中二人世界和單身獨(dú)居所占的比例明顯上升，三代同堂的比例明顯縮小，反映了的目標(biāo)群體傾向于擁有 獨(dú)立空間 、追求 自由自在，較為注重精神與生活享受 。 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)中心 35 （ 7）、業(yè)余愛(ài)好特征 目標(biāo)群體的業(yè)余愛(ài)好對(duì)比分析%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%讀書(shū)看報(bào) 音樂(lè) 體育運(yùn)動(dòng) 旅游 購(gòu)物 玩電腦 打牌 聊天總體 目標(biāo)群體 在個(gè)人業(yè)余愛(ài)好方面， 體育運(yùn)動(dòng) 和 旅游 是我們目標(biāo)群最為喜歡的兩種活動(dòng)，這種情況可能與我們的目標(biāo)群體相對(duì)集中在較為年輕的群體上有關(guān)。 購(gòu)房目的的比較%% %%%% %%%%%%%%自住 商住兩用 投資 度假居住 買(mǎi)給他人總體 目標(biāo)群體錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)中心 37 （ 9）、日常乘車(chē)習(xí)慣 依賴(lài)公交車(chē)者的比例有所下降，出租車(chē)和單位交通車(chē)的比例增大，如果選擇南村作為居住地，則后兩部分人的交通方式會(huì)轉(zhuǎn)移到公交車(chē)上，那么使用 公交車(chē) 的比例則有可能上升到 50%左右。 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)中心 39 （ 1）、對(duì)于版塊的偏好選擇 （ 2）、消費(fèi)者較為認(rèn)可的主要樓盤(pán)分析 （ 3）、 對(duì)樓盤(pán)主要特點(diǎn)或風(fēng)格的偏好 （ 4）、對(duì)南村版塊及其代表樓盤(pán)的認(rèn)識(shí) 消費(fèi)者的總體選擇傾向 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)中心 40 （ 1）、對(duì)于版塊的選擇偏好 在所有版塊中， 天河北 仍然是潛在購(gòu)房者最為熱衷的地區(qū)，隨著番禺撤市設(shè)區(qū)和地鐵的利好消息，及多個(gè)實(shí)力大盤(pán)的帶動(dòng)， 番禺已成為越來(lái)越多的廣州居民的居住選擇地 。對(duì)它們較為滿(mǎn)意的地方，主要體現(xiàn)在 小區(qū)環(huán)境好 （或依山傍水、或較大的綠化面積）、 完善的配套 ，郊區(qū)盤(pán)的 空氣好污染少 也是一個(gè)重要的因素。 %%17%17%%17%15%%%%%%%%%%%%綠化好、整體設(shè)計(jì)美觀精致成熟大盤(pán)，配套完善 旖旎江景、依水而建智能化小區(qū)群山環(huán)繞，空氣清新教育配套優(yōu)秀 運(yùn)動(dòng)設(shè)施齊全消費(fèi)者較為喜歡的小區(qū)特色錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)中心 45 （ 4）、對(duì)南村版塊及其代表樓盤(pán)的認(rèn)識(shí) 在調(diào)查中，對(duì)南村版塊及其代表樓盤(pán)有如下幾種情況： 消費(fèi)者對(duì)于南村版塊的認(rèn)識(shí)較為模糊， 認(rèn)為南村較遠(yuǎn)，比較偏僻，生活不方便。 華南碧桂園人氣不旺、交通不方便等一些負(fù)面效應(yīng)的傳播，使人們對(duì)南村版塊有著不好的籠統(tǒng)印象，錦繡天河在目前條件下， 首先可以脫離于南村版塊的宣傳 ，而強(qiáng)化其華南快速干線第一盤(pán) （突出交通優(yōu)勢(shì)）、如 天上銀河般璀璨 （表明園景）、及 廣州天河南延 的感覺(jué)（發(fā)展?jié)摿Γ?，虛?shí)相結(jié)合。董事長(zhǎng)和老板、金融等專(zhuān)業(yè)人士及三代同堂中沒(méi)有人選擇這一類(lèi)型。 ?別墅的購(gòu)買(mǎi)意向較低，只有 %左右，希望面積主要集中在 180250M2之間，此比例占別墅總體的 60%左右。 潛在消費(fèi)者希望提供的交樓標(biāo)準(zhǔn)單一裝修標(biāo)準(zhǔn)18%提供多種裝修套餐54%毛坯房28%錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)中心 52 （ 5）、消費(fèi)者對(duì)智能化的要求 消費(fèi)者對(duì)小區(qū)智能化的態(tài)度 不少人認(rèn)為智能化是錦上添花 作為一個(gè)舒適休閑的高尚住宅，智能化又必須達(dá)到一定的水平 不是充分條件 是必要條件 可以理解為：目前消費(fèi)者對(duì)智能化的要求還只停留在 實(shí)用性的階段 （因?yàn)樗麄冎皇菓{自己對(duì)智能化所能理解的深度做出要求標(biāo)準(zhǔn)），但作為一個(gè)引領(lǐng)生活潮流的樓盤(pán)則應(yīng)有適度的超前，以新的內(nèi)容來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)者，使他們產(chǎn)生新鮮感和興趣。 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)中心 53 （ 6）、影響目標(biāo)消費(fèi)者購(gòu)房的因素分析 影響消費(fèi)者購(gòu)房的因素分析%%66%%%%%%%%%64%%%%%%%%%%%%%%%%價(jià)格 交通小區(qū)內(nèi)環(huán)境配套設(shè)施 周?chē)h(huán)境地段/地理位置房屋質(zhì)量 物業(yè)管理小區(qū)品位與檔次總體 意向番禺且目標(biāo)價(jià)位4千小區(qū)環(huán)境 、 交通 在目標(biāo)群體心目中擺在了較為重要的地位， 價(jià)格 則位居第三，另外，對(duì)配套設(shè)施、地段的關(guān)注程度也較高。如樓盤(pán)素質(zhì)差不多，價(jià)格差異不大時(shí)，消費(fèi)者會(huì)優(yōu)先考慮最喜歡的版塊；但價(jià)格差異較大時(shí)，往往會(huì)服從于價(jià)格約束。另外，目標(biāo)群對(duì)會(huì)所和停車(chē)場(chǎng)的要求也比普通的群