杭州房地產(chǎn)清水灣項目市場調(diào)查房市分析-預(yù)覽頁
【正文】 :除了少量的單身公寓之外，經(jīng)濟型居住社區(qū)的感覺較為突出 。 代表樓盤： 華業(yè)〃南岸晶都、風(fēng)雅錢塘、傾城之戀 ■閑林區(qū)域 中國最大 管理資源中心 第 7 頁 共 17 頁 特點 :綜合性大盤居多，除多層、高層外還有排屋和別墅，主力戶型在 120150 平方米。 代表樓盤： 華元〃夢琴灣、野風(fēng)〃海天城、理想〃伊薩卡 ■聞堰區(qū)域 特點 :物業(yè)相當(dāng)豐富，湘湖板塊有較多的別墅、排屋以及花園洋房，新上市量龐大。從目前的市場消化速度來看，按照 2020 年月均銷售套數(shù) 2131 套來計算， 07 年的市場供應(yīng)量則需要兩年半的時間才能消化完，因此未來市場并不容樂觀 。 07 年 上市的中小戶型中，僅幸福里就有 900 多套，再加上九堡、豐潭路沿線、城北的幾個小戶型樓盤，包括旅游橡樹園、華元芳滿庭、萬科魅力之城、宋都陽光領(lǐng)秀等近 20 個樓盤，剝離掉其中的大戶型，再加上目前在售的單身公寓項目，扎堆的中小戶型樓盤起碼近 50 個， 小戶型 房源 07 年的供應(yīng)在 一萬套以上 。與 2020 年相比，推出房源量增長 20%，推出房源建筑面積增長 %。購房主體年輕化是未來幾年內(nèi)的一個趨勢，上世紀 70年代是我們?nèi)丝谏母叻迤?，大量?70年代出生的人正在面臨結(jié)婚購房的問題，而這部分人群也日漸成為社會精英，他們的潛在需求對杭州房價將是有力的支撐。僅為 平方米。 外來人口需求 2001年 — 2020年杭州市區(qū)每年新增人口平均每年 ，其中 萬人為原有市區(qū)人口自然增長。 、需求以經(jīng)濟、 普通商品房 消費為主 在國家加強宏觀調(diào)控的背景下，銷售量的穩(wěn)定說明市場剛性需求仍大量存在，同時，杭州房地產(chǎn)市場一個重要特點是市場更趨理性，消費心態(tài)越來越成熟，自住型需求已占市場主導(dǎo)地位。 、市區(qū)需求穩(wěn)定，邊郊表現(xiàn)不同 中國最大 管理資源中心 第 12 頁 共 17 頁 由于主城區(qū)供應(yīng)量雖然不多，而且居住條件生活、配套設(shè)施相對比較完善，但受到價格的制約，銷售情況比較一般；幾個郊區(qū)板塊的銷售表象各有不同，三墩板塊，九堡板塊 ，濱江板塊依然是消費關(guān)注的熱點區(qū)域，如三墩板塊的親親家園，文鼎苑，九堡板塊的金海香檳灣，旅游紅蘋果，濱江板塊通策〃錢江時代、濱江〃金色家園等保持持續(xù)熱銷，并且銷售早已經(jīng)過半，而閑林板塊 06 年銷售情況卻不盡人意，除了新明半島在開盤曾一度火爆外，目前整體銷售情況相當(dāng)緩慢。 、價格分析 、價格走勢分析 中國最大 管理資源中心 第 13 頁 共 17 頁 杭州商品房價格走勢4300 44155230 55795898 80110200040006000800010000商品房預(yù)銷價格 二手房2002年2020年2020年2020年2020年 上面數(shù)據(jù)顯示，從 2002年到 2020年，杭州樓市銷售價格一直是呈上升的趨勢 ，平均每年保持著一千左右的增漲額度，無 論是對比 2002 年新房的 4300 元 /平方米還是二手 4415 的元 /平方米， 2020 年基本上都翻了一倍，這還不包括今年來郊區(qū)開發(fā)活躍所帶來的價格拉動；又一現(xiàn)象值得注意，其實對比 04 年到 05 年價格可知，國家調(diào)控政策對杭州樓價影響凸現(xiàn)，使得當(dāng)年上漲趨勢大幅度回落，但到了 06 年卻又上漲反彈，年度增長量已經(jīng)達到了 1700 的元 /平方米。 這種種跡象表明， 07 年的杭州房地產(chǎn)市 中國最大 管理資源中心 第 14 頁 共 17 頁 場將更加健康、理性和穩(wěn)定 ，雖然 總體 仍然能保持上漲的 趨勢 ，但增長幅度有限制 。 、 “ 70/90” 震蕩著杭州市場結(jié)構(gòu) ［政策細則］ ６月１日起，套型建筑面積９０平方米以下的住房（含經(jīng)濟適用房）面積所占比重，不得低于年居住用地總量的７０％。之前 6 月份“國六條”對購房 5 年內(nèi)的住房征收全額營業(yè)稅，對二手房市場的影響是最明顯的。 如果從消費市場上，這無形加大了投資消費的投資成本，從而打擊了投資者的投資欲望；但從開發(fā)商角度上看，由于開發(fā)成本無形中上升，為了保證利潤，必然需要將這一部分成本轉(zhuǎn)移，使得房價繼續(xù)上升。 ? 從土地出讓上看，未來房產(chǎn)開發(fā)主要方向依然是周邊市郊輻射區(qū)，包括濱江、閑林、三墩、下沙等是近年來炒得較熱的區(qū)塊，新一輪區(qū)域競爭也呼之欲出，不過從 目前的房產(chǎn)市場 銷售 來看， 房源銷售的區(qū)域化消化趨勢已經(jīng)越來越明顯了，城西的客戶、城東的客戶和濱江的客戶基本都是完全不同的人群。
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