【正文】 商業(yè)用地：七通一平 住宅用地：七通一平 工業(yè)用地：五通一平 商業(yè)用地： 40 年 ；住宅用地： 70年 ；工業(yè)用地： 50年 投資評(píng)估部 Investmentamp。Assessment Page 17 of 24 8 附表 青島市關(guān)于市內(nèi)四區(qū)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)有關(guān)問(wèn)題的通知（節(jié)選） 各區(qū)、市人民政府，市政府各部門，市直各單位 為進(jìn)一步推進(jìn)土地使用制度改革，加強(qiáng)政府對(duì)土地價(jià)格的宏觀調(diào)控和地價(jià)管理，引導(dǎo)土地市場(chǎng)健康發(fā)展，促進(jìn)土地優(yōu)化利用，保障國(guó)有資產(chǎn)的合理收益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定，現(xiàn)就青島市市內(nèi)四區(qū)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)有關(guān)問(wèn)題通知如下： 一、此次公布的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)為市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)和李滄區(qū)的城市國(guó)有土地。 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 方案 1 方案 2 方案 3 方案 4 方案 5 方案 6 方案 7 方案 8 1 土地報(bào)價(jià)（單價(jià)） 萬(wàn)元 /畝 50 55 60 65 70 75 80 85 增幅 萬(wàn)元 5 5 5 5 5 5 5 2 土地報(bào)價(jià)（總價(jià)） 萬(wàn)元 3000 3300 3600 3900 4200 4500 4800 5100 增幅 萬(wàn)元 300 300 300 300 300 300 300 3 土地樓板價(jià) 元 / M2 625 750 875 1000 4 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 5 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 6 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 7 土地增值稅 萬(wàn)元 8 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 9 所得稅 萬(wàn)元 10 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 11 投資利潤(rùn)率 % 土地價(jià)格與投資利潤(rùn)率40 50 60 70 80 90單位：萬(wàn)元/畝單位：% 從上圖中可以看出，該 項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率和土地的價(jià)格成反比關(guān)系。 南嶺風(fēng)情位于 重慶北路 、南嶺四路，建筑形態(tài)包括多層和低層住宅，其中多層均價(jià)為 3800 元 /m2。 居住用地五級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)土地樓 板價(jià)為 800 元 /平方米，按照項(xiàng)目地塊的具體區(qū)位、地塊形狀以及交通條件等對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，則參考的基準(zhǔn)地價(jià)折合每畝地價(jià)為 60 萬(wàn)元 /畝（青島市內(nèi)四區(qū)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)見附件 ）。 區(qū)域規(guī)劃 按照規(guī)劃，李滄區(qū) 308 國(guó)道以東 34平方公里的土地上將崛起一個(gè) “ 青島中央居住區(qū) ” 。 ? 2020 年該項(xiàng)目地塊所在區(qū)域李滄區(qū)下王埠地段的參考協(xié)議出讓價(jià)格為70萬(wàn)元 /畝，項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元左右，投資利潤(rùn)率為 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 項(xiàng)目基本情況 本項(xiàng)目地塊位于李滄區(qū)李村公園附近，規(guī)劃用途為住宅用地，土地面積為60畝，折合 40000 平方米，建筑容積率≤ ，可建設(shè)總建筑面積為 48000 平方米。 青島市房地產(chǎn)投資 由青島市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看， 1999 年之前，青島市房地產(chǎn)投資保持 基本穩(wěn)定，而 1999 年，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資有突破性的增長(zhǎng)，增幅高達(dá) %。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 該區(qū)域的房地產(chǎn)特征表現(xiàn)為： ? 李滄區(qū)是青島老城區(qū)，市容陳舊，市民對(duì)該區(qū)域的認(rèn)同度較低。 由于地塊容積率信息未知，若假定規(guī)劃容積率為 （參考青島市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)體系中居住用地容積率），則估算本項(xiàng)目的土地樓板價(jià)約為 875 元 /平方米。 投資評(píng)估部 Investmentamp。 本項(xiàng)目在開發(fā)項(xiàng)目未來(lái)的售價(jià)測(cè)算中，選擇市場(chǎng)參考售價(jià) 4000 元 /平方米。在地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生重大變化的情況下，市政府也將適時(shí)進(jìn)行調(diào)整并予公布。Assessment Page 23 of 24 青島市房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用表 青島房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、成本等一覽表 序號(hào) 內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn) 備注 金額 單位 1 （ 1）土地費(fèi)用 土地出讓金 國(guó)土局中牌價(jià) 拆遷安置補(bǔ) 償費(fèi) 出讓、受讓方?jīng)Q定 辦理土地使用權(quán)稅金 3 % 按出讓金計(jì) 土地測(cè)量費(fèi)、評(píng)估費(fèi) 2 （ 2）建筑安裝費(fèi) 建安費(fèi) 多層 800 元 /M2 小高層 1000 高層 1100 別墅 1000 3 （ 3）前期費(fèi)用 規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究 元 /M2 招標(biāo)管理費(fèi) 元 /M2 按建安成本的 % 規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi) 4 元 /M2 指標(biāo)審核費(fèi) 元 /M3 按備案設(shè)計(jì)合同金額的 %計(jì)取 地 質(zhì)勘探 元 /M2 估算，實(shí)際按點(diǎn)、土質(zhì)計(jì)算 三通一平 根據(jù)地塊實(shí)際情況決定 人防費(fèi) 26 元 /M2 如按人防建設(shè)要求建人防工程不需 繳納 散裝水泥專項(xiàng)押金 2 元 /M2 墻體建筑材料節(jié)能費(fèi) 8 元 /M2 高層不交 環(huán)評(píng)費(fèi) 2 元 /M2 白蟻防治費(fèi) 2 元 /M2 小計(jì) 占建安費(fèi)用的 5%7% 4 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 接外電 90 元 /M2 接外水 15 元 /M2 有線電視接入 元 /M2 按 廣電局預(yù)算計(jì) 通訊接入 7 元 /M2 按電信局預(yù)算計(jì) 煤氣設(shè)計(jì)、施工接入 3 元 /M2 按市政公用事業(yè)局預(yù)算計(jì) 道路管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi) 1 元 /M3 估算，實(shí)際按管網(wǎng)長(zhǎng)度計(jì)算 小計(jì) 占建安費(fèi)用的 8%10% 5 （ 5）公共配套費(fèi) 居委會(huì)、幼兒園、托兒所、 派出所、停車場(chǎng)等 按實(shí)際發(fā)生額 6 （ 6）開發(fā)期稅費(fèi) 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 255 元 /M2 維修基金 元 /M2 7 （ 7）其它工程費(fèi)用 竣工測(cè)量費(fèi) 元 /M2 質(zhì)量監(jiān) 督費(fèi) 元 /M2 按建安成本的 %計(jì) 投資評(píng)估部 Investmentamp。 四級(jí)地：第一片南側(cè)至三級(jí)地地界；東側(cè)至三級(jí)地地界；西側(cè)至膠州灣；北止四方與李滄區(qū)界 (李村河 )第二片由書院路、青峰路、果園路、 南嶗路、觀嶗路、福島路、棗山路、浮山路所圍成。從中判斷出，本項(xiàng)目在銷售價(jià)格變化177。Assessment Page 13 of 24 7 其他工程費(fèi)用 萬(wàn)元 192 占建安費(fèi)用 比例 % 4 8 開發(fā)間接費(fèi) 萬(wàn)元 0 占建安費(fèi)用 比例 % 0 9 管理費(fèi)用 萬(wàn)元 384 占收入比例 % 2 10 銷售費(fèi)用 萬(wàn)元 384 占收入比例 % 2 11 不可預(yù)見費(fèi) 萬(wàn)元 96 占建安費(fèi)用 比例 % 2 12 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元 375 利率 % 10 目前商業(yè)貸款利率為 %考慮到異地操作項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及各種貸款成本，取 10%的利率 項(xiàng)目投資評(píng)估 以基準(zhǔn)地價(jià)為評(píng)估依據(jù)，測(cè)算出本項(xiàng)目的基礎(chǔ)方案的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： ? 本項(xiàng)目銷售收入為 萬(wàn)元，總投資為 萬(wàn)元； ? 利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元； ? 投資利潤(rùn)率 %。（具體計(jì)算依據(jù)詳見《青島 市房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用成本表》） 投資評(píng)估部 Investmentamp。 投資評(píng)估部 Investmentamp。 20202020 年 4 月青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況 年份 2020年 2020年 2020年 14 月 商品房竣工面積（萬(wàn)㎡） 商品房銷售面積（萬(wàn)㎡） 供需比 1: 1: 1: 數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市房地局 投資評(píng)估部 Investmentamp。威脅－ T ? 本項(xiàng)目周圍同類型的樓盤較多，未 來(lái)供應(yīng)總量比較大，對(duì)項(xiàng)目的銷售造成一定的壓力； ? 本地塊附近有大量的經(jīng)濟(jì)適用房以及配套商品房項(xiàng)目，所處地段的住宅整體銷售價(jià)格較低，對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的定價(jià)有一定的影響； 投資評(píng)估部