【正文】 Assessment Page 24 of 24 勞保統(tǒng)籌 元 /M3 建安成本的 %（ 8 層以下 800 元 /平方米， 818 層 1500 元， 18 層以上 1800） 監(jiān)理費 元 /M2 投資額 500 萬 10 億，%% 施工圖審查費 元 /M2 施工設(shè)計費的 12% 測繪放線費 元 /M2 估算，實際按點計算 小計 占建安費用的 3%5% 8 （ 8）開發(fā)間接費用 工資、福利費、折舊費、修理費 、辦公費、水電費、勞保費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用 可并入管理費用 9 （ 9）管理費用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用 2 % 按銷售收入的 2%計 10 （ 10）銷售費用 銷售過程中發(fā)生的各項 費用 2 % 按銷售收入的 2%計 11 （ 11）財務(wù)費用 利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、 代理費及其他 按實際發(fā)生額 貸款利率： 10%（ 177。 青島城區(qū)基準(zhǔn)地價表 土地級別 土地用途 商業(yè)用地 住宅用地 工業(yè)用地 限制區(qū) 不低于 1050 一 4500 2800 800 二 3000 1800 700 三 2000 1500 600 四 1750 1000 500 五 1500 800 350 六 1100 550 七 700 500 投資評估部 Investmentamp。 七級地：南側(cè)至六級地地界；東側(cè)至嶗山區(qū)界；西至膠州灣；北側(cè)至城陽區(qū)界。 三級地：北起杭州支路，沿孟莊路、杭州路、四流南路、萍鄉(xiāng)路，再沿重慶南路、規(guī)劃路 (河西村以北 )、勁松五路、銀川西路直至與市北四方區(qū)界交接處；南側(cè)至二級地地界。 四、基準(zhǔn)地價具體應(yīng)用問題由市國土資源房 管局負(fù)責(zé)解釋。具體地塊的出讓底價、交易底價可以由基準(zhǔn)地價結(jié)合地塊大小、形狀、容積率、土地使用年限、區(qū)域因素、市場情況、產(chǎn)業(yè)政策等基準(zhǔn)地價修正系數(shù)測算。Assessment Page 16 of 24 7 項目建議 ? 本報告經(jīng)測算，該項目的投資利潤率和土地價格成反比關(guān)系，投資利潤率隨著土地價格的上漲逐漸下降，開發(fā)商應(yīng)充分了解區(qū)域土地市場價格 ，加強對土地報價的分析； ? 目前青島的房地產(chǎn)市場處于高位運行，未來的市場價格走勢存在不確定性，建議開發(fā)商加強對青島市房地產(chǎn)市場的研究，做好對房價的研判； ? 本報告是在參考青島市已公布基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資評估分析，隨著市場的變化，基準(zhǔn)地價可能發(fā)生變化，影響項目的土地估價標(biāo)準(zhǔn)，建議開發(fā)商充分關(guān)注青島市的土地市場政策的變化； ? 本報告是在未有投資方具體融資方案的前提下進(jìn)行測算的，僅反映地塊本身的投資收益情況，測算結(jié)果難免存在偏差； ? 本報告由于無法獲取更多的數(shù)據(jù)，因此未考慮容積率修正系數(shù)，開發(fā)商在實際操作時應(yīng)充分考慮 容積率的變化對項目的影響。因而，本報告根據(jù)售價的變化，選取 10%～ 10%的 范圍 進(jìn)行 分析、 計算了 4 個售價因素變化組合，每個變化組合都分別以基準(zhǔn)收益率 12%計算了土地價格臨界點。但目前整個青島市房地產(chǎn)市場處于高位運行，未來市場可能會有一定的調(diào)整。 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 14 of 24 土地評估方案 根據(jù)土地基礎(chǔ)價格，按基礎(chǔ)土地報價方案（方案 3）每畝地價（ 60 萬元 /畝）以177。 序號 項目名稱 單位 1 數(shù)量 1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 說明 指標(biāo)名稱 單位 2 數(shù)量 2 銷售產(chǎn)品數(shù)量 平方米 48000 銷售平均價格 元 /平方米 4000 項目總投資 萬元 1 建筑安裝工程 費用 萬元 住宅小高層 萬元 4800 單位建筑面 積 元 /平方米 1000 2 土地價格 萬元 3708 土地樓板價 元 /平方米 750 包括土地出讓金及土地契稅 3% 3 前期費用 萬元 336 占建安費用 比例 % 7 4 基礎(chǔ)設(shè)施 萬元 480 占建安費用 比例 % 10 5 公共配套設(shè)施 萬元 占建安費用 比例 % 6 開發(fā)期稅費 萬元 單位建筑面 積 元 /平方米 包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費255 元 /平方米和維修基金 元 /平方米 序 號 指標(biāo)名稱 平均單價（元 /平方米） 總 價（萬元） 1. 銷售收入 19200 小高層 4000 19200 2. 營業(yè)稅金及附 加 1056 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 12 of 24 項目投資收入分析 參考周邊項目的銷售價格，本項目的小高層定價為 4000 元 /平方米，則測算出總銷售收入為 19200 萬元。 項目開發(fā)定位 地塊主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 土地面積： 60 畝 土地用途：居住 規(guī)劃容積率： 萬平方米 /公頃 總建筑面積： 48000 平方米 本項目占地面積 60 畝，考 慮到項目的一定劣勢，本報告建議規(guī)劃容積率為，總建筑面積 萬平方米。百通馨苑與本地塊的地理位置相近，目前開發(fā)為第一期，推出多層住宅，整體均價 4000 元 /m2（注： 2020年開始銷售）。Assessment Page 10 of 24 成本計算依據(jù) ? 本項目中估算所采用的貨幣單位為人民幣； ? 項目貸款的年利率取 10%； ? 本次評估 基準(zhǔn)收益率確定為 12%； ? 項目開發(fā)成本包含（土地費用除外）： 序號 項目名稱 內(nèi)容 計算依據(jù) 1 建安工程費 建安費 小高層 1000元 2 前期費用 規(guī)劃設(shè)計、項目可行性研究、三通 一平、人防費、白蟻防治費等 按建安工程費的 7% 3 基礎(chǔ)設(shè)施費 接外電、接外水、有線電視接入、 綠化工程等 按建安工程費的 10%計提 4 公共配套設(shè)施 居委會、幼兒園、托兒所、派出所、 停車場等 按實際發(fā)生額計算 5 開發(fā)期稅費 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、維修基金等 按實際發(fā)生額計算 6 其它工程費用 質(zhì)量監(jiān)督費 、監(jiān)理費、 竣工測量費、勞保統(tǒng)籌 等 按建安工程費的 4%計提 7 開發(fā)間接費用 工資 、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費等保費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費 并入到管理費用中 8 管理費用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用等 按項目銷售收入的 2%計提 9 銷售費用 銷售過程中發(fā)生的各項費用 按項目銷售收入的 2%計提 10 財務(wù)費用 利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、代理費及 其他 按實際發(fā)生額計算 11 不可預(yù)見費 按建安工程費的 2%計提 除土地費用外，共計 11 大項，其計算方式嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》。 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 8 of 24 協(xié)議出讓土地價格分析 2020 年下半年，青島市通過協(xié)議方式出讓土地 120 余幅。 本項目地塊位于李滄區(qū)金水路以南、三零八國道以西，屬于青島市居住用地五級地范疇。 2020 年 李滄區(qū) 是青島樓市的熱點板塊之一，經(jīng)濟(jì)適用房引來買家無數(shù)，樓盤價格成功突破 4000 元／平方米，尤其是李滄區(qū)政府 去年 公布的李滄東部新區(qū)的規(guī)劃 ，使得 李滄的 “ 村莊形象 ” 得到了徹底的顛覆 。 ? 區(qū)域環(huán)境較差，北部地區(qū)集中了一些污染工業(yè)，環(huán)境污染較嚴(yán)重。按照規(guī)劃，這個地產(chǎn)新區(qū)的總建筑面積約 500萬平方米，既有商品房也有經(jīng)濟(jì)適用住房。東西長約14公里，南北長約 11 公里。隨著青島經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商品房的需求有所的增加，其商品房供求關(guān)系在 2020 年得以改變， 2020年 14月青島商品房首次出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局 面。 1999年之后的房地產(chǎn)市場依然火爆，增長幅度基本成兩位數(shù)增長，但較之 1999 年增幅有所回落。 投資測算指標(biāo) 每畝地價（萬元） 開發(fā)投資總額 （萬元） 銷售收入 （萬元） 利潤總額 （萬元） 投資利潤率 （ %） 估算地價 80 基準(zhǔn)地價 60 協(xié)議地價 70 投資評估部