【正文】 Page 3 of 24 報告建議 ? 報告編制目的 本報告運用科學的統(tǒng)計原理與財務(wù)分析方法，基于李滄區(qū)基準地價及近年來土地交易情況，根據(jù)項目最可能的投資成本及銷售收益，推導出本項目土地成本的合理控制區(qū)域，為開發(fā)商進行土地報價提供參考。 ? 項目投資方案 ? 根據(jù)本報告測算，該項目土地的報價為 80 萬元 /畝，項目開發(fā)投資總額為 萬元時，投資利潤率等于 %。當土地報價小于 80 萬元/畝時，投資利潤率將大于行業(yè)平均利潤率 30%，各項投資指標均可行，屬于安全投資區(qū)。 ? 根據(jù)青島市 2020 年公布的《青島市內(nèi)四區(qū)土地級別及基準地價》，該項目土地屬于五級，經(jīng)交易系數(shù)修正后，目前基準地價是 60萬元 /畝，參考此價格，項目的投資總額在 萬元左右，投資利潤率是%。 ? 2020 年該項目地塊所在區(qū)域李滄區(qū)下王埠地段的參考協(xié)議出讓價格為70萬元 /畝，項目總投資 萬元左右，投資利潤率為 %。 具體指標見下表： ? 項目投資建議 經(jīng)測算，本項目地塊的合理價格范圍為 6080 萬元 /畝，項目的投資利潤率為 %%，在此區(qū)間項目財務(wù)上具有可行性。 投資測算指標 每畝地價（萬元） 開發(fā)投資總額 （萬元） 銷售收入 （萬元） 利潤總額 （萬元） 投資利潤率 （ %） 估算地價 80 基準地價 60 協(xié)議地價 70 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 4 of 24 2 青島市房地產(chǎn)市場研究 青島市房地產(chǎn)市場概述 2020 年以來，國家針對固定資產(chǎn)投資規(guī)模偏大、投資增速過快、部分行業(yè)投資過熱的問題，采取了進一步整頓土地市場秩序、暫停農(nóng)轉(zhuǎn)非用地審批、提高項目資本金比率、清理整頓固定資產(chǎn)投資項目、控制城市拆遷規(guī)模、上調(diào)人民幣 利率等一系列宏觀調(diào)控政策，抑制房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)的過度投資和盲目擴張。青島積極貫徹落實中央的宏觀調(diào)控政策，有效地抑制了固定資產(chǎn)投資過快增長的勢頭，也較好地保持了房地產(chǎn)投資較快增長的趨勢。 青島市房地產(chǎn)投資 由青島市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)看， 1999 年之前，青島市房地產(chǎn)投資保持 基本穩(wěn)定，而 1999 年，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資有突破性的增長，增幅高達 %。 1999年之后的房地產(chǎn)市場依然火爆，增長幅度基本成兩位數(shù)增長，但較之 1999 年增幅有所回落。 數(shù)據(jù)來源：青島市國土資源和房地產(chǎn)管理局 青島市 1 9 9 7 2 0 0 4 年房地產(chǎn)開發(fā)投資426570 438059 629717 925153 1036486 1277969 1627000675142 6 . 0 0 %2 . 6 9 %4 3 . 7 5 %7 . 2 1 %3 7 . 0 3 %1 2 . 0 3 %2 3 . 3 0 %2 7 . 3 1 %0200000400000600000800000100000012000001400000160000018000001997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2020年 2020年萬元1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %房地產(chǎn)開發(fā)投資 增長率 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 5 of 24 青島市商品房供求 20202020 年青島 市商品房 供需比為 1： ，供應(yīng)略大于需求。從市場供應(yīng)與需求上看，青島的房地產(chǎn)開發(fā)市場仍處于穩(wěn)定的發(fā)展階段。隨著青島經(jīng)濟的發(fā)展，商品房的需求有所的增加，其商品房供求關(guān)系在 2020 年得以改變， 2020年 14月青島商品房首次出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局 面。 20202020 年 4 月青島的房地產(chǎn)市場供需情況 年份 2020年 2020年 2020年 14 月 商品房竣工面積（萬㎡） 商品房銷售面積（萬㎡） 供需比 1: 1: 1: 數(shù)據(jù)來源：青島市房地局 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 6 of 24 李滄區(qū)市場研究 區(qū)域位置 項目所在區(qū)域 李滄區(qū)地處青島市區(qū)北端，位于東經(jīng) 120 度 26分，北緯 36度 10 分。東依嶗山山脈與嶗山區(qū)接壤，西臨膠州灣，南鄰四方區(qū)，北靠城陽區(qū)與流亭國際機場相 連，是進出青島的咽喉之地，屬典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。東西長約14公里，南北長約 11 公里。區(qū)境總面積為 平方公里。 區(qū)域規(guī)劃 按照規(guī)劃，李滄區(qū) 308 國道以東 34平方公里的土地上將崛起一個 “ 青島中央居住區(qū) ” 。李滄區(qū)將利用 3 年到 5 年的時間，統(tǒng)一改造東部區(qū)域九水路街道辦和虎山路街道辦的 25 個村莊。按照規(guī)劃，這個地產(chǎn)新區(qū)的總建筑面積約 500萬平方米，既有商品房也有經(jīng)濟適用住房。屆時，李滄東部將由偏遠的農(nóng)村地區(qū)變成一個功能完善的現(xiàn)代化新城區(qū)，不但能安置 3 萬余名當?shù)鼐用?，還可吸納 20 萬外來居民。 由 于 李滄區(qū)城市配套完善速度很快， 使 李滄區(qū)房產(chǎn)整體價值 有很大的 提升，李滄東部也有了成為新中檔居住區(qū)的規(guī)劃優(yōu)勢、地塊優(yōu)勢和價格優(yōu)勢。 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 該區(qū)域的房地產(chǎn)特征表現(xiàn)為： ? 李滄區(qū)是青島老城區(qū)，市容陳舊，市民對該區(qū)域的認同度較低。 ? 區(qū)域環(huán)境較差，北部地區(qū)集中了一些污染工業(yè)，環(huán)境污染較嚴重。 ? 本區(qū)域是青島低檔樓盤較集中的地區(qū)。 ? 價格優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢是本地區(qū)樓盤的主要賣點。 ? 相對適中的價格和李村完善的服務(wù)功能吸引了大批市民選擇到李村置業(yè)安家，讓李滄成為島城獨一無二的經(jīng)濟適用住房基地。 2020 年 李滄區(qū) 是青島樓市的熱點板塊之一，經(jīng)濟適用房引來買家無數(shù)，樓盤價格成功突破 4000 元／平方米，尤其是李滄區(qū)政府 去年 公布的李滄東部新區(qū)的規(guī)劃 ，使得 李滄的 “ 村莊形象 ” 得到了徹底的顛覆 。 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 7 of 24 3. 區(qū)域土地市場分析 區(qū)域基準地價分析 2020 年青島市政府公布了市內(nèi)四區(qū) —— 市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)和李滄區(qū)的城市國有土地級別及基準地價標準。 青島市市內(nèi)四區(qū)基準地價的內(nèi)涵定義為： 評估基準日： 2020年 1月 1日 土地開發(fā)程度： 七通一平 使用年限： 70年 容積率： 土地權(quán)利狀況： 無他項權(quán)利限制 市 內(nèi)四區(qū)居住用地土地級別范圍劃定中，五級地的范圍是：北起太原路，沿鐵路北上至興山路，再沿興山路、文安路、重慶中路、金水路、宜川路、青銀高速，再沿嶗山與李滄區(qū)交界、三零八國道直至李村河；南側(cè)至李滄與四方區(qū)界（李村河）。 本項目地塊位于李滄區(qū)金水路以南、三零八國道以西，屬于青島市居住用地五級地范疇。 根據(jù)青島市國土資源管理局《青政辦發(fā) [2020]5 號 》的通知， 具體地塊的交易底價可以由基準地價結(jié)合地塊大小、形狀、容積率、土地使用年限、區(qū)域因素、市場情況、產(chǎn)業(yè)政策等基準地價修正系數(shù)測算。 居住用地五級地基準地價土地樓 板價為 800 元 /平方米，按照項目地塊的具體區(qū)位、地塊形狀以及交通條件等對基準地價進行修正，則參考的基準地價折合每畝地價為 60 萬元 /畝（青島市內(nèi)四區(qū)土地級別及基準地價標準見附件 ）。 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 8 of 24 協(xié)議出讓土地價格分析 2020 年下半年，青島市通過協(xié)議方式出讓土地 120 余幅。（含商品房住宅性質(zhì)的土地協(xié)議出讓情況詳見附件 ）。 其中，李滄區(qū)協(xié)議出讓土地 17幅，其中涉及到住宅用地的地塊 10 幅，經(jīng)初步考察分析，選取和本項目具有可比性的地塊 4幅，詳見下表： 協(xié)議出讓 時間 土地位置 土地用途 土地面積（ m2） 成交總價 （萬元） 每畝地價 （萬元 /畝） 買受人單位 2020610 唐山路以南 居住 青島新紀元置 業(yè)有限公司 2020712 唐山路以北 居住 青島裕豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公