【正文】 資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 34 頁 12 工程運土 乙方在運土過程中辦理， 甲方持施工圖在運土前辦理。 外運渣土： 2 元 /立米，外購好土： 1元 /立米 13 施工用 水指標 在節(jié)水辦辦理，指標按照總建筑面積核定， /平米 在公用事業(yè)管理局辦理，指標按照總建筑面積核定， /平米 14 商品房預 售許可證 在房管局辦理，基礎施工驗收完畢。 在房地產(chǎn)開發(fā)拆遷辦公室辦理，需完成總建筑投資的 25%，基礎施工驗收完畢。 15 拆遷工作 開發(fā)商委 托有拆遷資質(zhì)的單位進行拆遷，費用可協(xié)商。 由開發(fā)商憑規(guī)劃許可證到拆遷辦公室辦理拆遷手續(xù)，并按照拆遷面積交納 元 /平米的拆遷管理費。 16 地名 在各區(qū)地名辦辦理 地名標志費： /平米 在民政局區(qū)劃地名處辦理，無明確收費標準，每個項目不少于 3萬元。 17 供水工程 工程費按照建筑面積收?。?25元 /平米 增容費免收 工程費按照實際工程造價收取 增容費按照水表口徑收 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 9 頁 共 34 頁 ?。?DN15: 萬元~DN80:144萬元 18 電力工程 工程費： 72元 /平米（多層）， 80元 /平米（高層） 供電貼費免收 工程 費按照實際工程造價收取 19 排水工程 工程費按照建筑面積收取： 29元 /平米 工程費按照實際工程造價收取 20 燃氣工程 市公用設施管理辦公室收取氣源發(fā)展基金： 20元 /平米。工程費在燃氣集團收取， 28元 /平米。 在公用事業(yè)管理局辦理，開戶費按照小區(qū)總戶數(shù)收取， 2020元 /戶。 21 供熱工程 小區(qū)自行建設的工程造價為 30元 /平米 利用第一熱電廠的熱源造價為： 在公用事業(yè)管理局辦理，建設費為 110元 /平米。 22 綠化工程 按照規(guī)劃局批復的指標確定綠化面積 園林局不參與 綠化面積不能小于小區(qū)總占地面積 的 35%，不足部分需繳納綠 地代建費 (標準為土地基準地價 +拆遷補償費 +直接綠化費 ) 天津市與濟南市建安工程費對比圖例 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 34 頁 8401361950750135095402004006008001000120014001600多層磚混 框架高層 商住樓天津 濟南 注：①以上指標為濟南市建委 2020年 6月頒發(fā)的 16號文件中規(guī)定的建安工程造價指標，其指標反映了濟南市當今建筑市場的平均價格水平，具備一定的指導和參考價值。 ②現(xiàn)以太陽城 8地項目（ 11萬㎡）為參照物，將天津市與濟南市的房地產(chǎn)項目成本構成作一預測對比，見下表： 濟南市與天津市房地產(chǎn)項目成本預測對比表 項 目 天津市指標 （元 /㎡） 濟南市指標 （元 /㎡） 差 值 （元 /㎡） 備 注 一、土地費 土地費 按照太陽城地價水平計算 大配套費 二、前期設計費 設計咨詢費 按照太陽城標準估算 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 11 頁 共 34 頁 土建設計費 按照天津市水平估算 環(huán)境設計費 按照太陽城標準估算 三、前期、配套費 （一）前期費 勘察設計費、放線 按照天津市水平估算 施工圖審查費 墻改費 散裝水泥專項基金 設計招標、合同審查 規(guī)劃成果 地名費及土地證 每個項目不少于 3萬元 其他前期費 （二）配套設施費 供電工程 給水工程 燃氣工程 排水工程 按照濟南市水平估算 熱力工程 按照濟南市水平估算 環(huán)境工程 按照太陽城標準 智能化工程 按照太陽城標準 其他工程 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 34 頁 四、土建工程費 住宅土建工程費 按濟南市項目平均造價水平計算 成品房裝修 按照太陽城標準計算 區(qū)內(nèi)公建 見小區(qū)公建附表 示范小區(qū)獎 基礎處理費 濟南市地質(zhì)情況比較復雜 監(jiān)理費 與天津情況基本相同 質(zhì)量監(jiān)督獎 按濟南市質(zhì)量監(jiān)督站收費方法估算 招標費、施工 合同審查費 按濟南市招標辦收費方法估算 其它費用 五、小區(qū)公建均攤費 由項目規(guī)模決定 六、不可預見費 七、貸款利息 八、公共設施維修費 九、工程直接成本小計 敏感成本因素的影響預測： 通過上表可看出在我們的開發(fā)過程中對工程造價影響最大的是土地成本，土地成本的不明確性和高價性也證明了土地成本是開發(fā)過程中對工程造價的影響最為敏感的因素，如果以我們在天津所作的項目作為參照物的話，我們基本上可以做出以下的推論： 以 11萬㎡的建筑面積計算，假設容積率為 ，占地面積為 萬㎡，以我們在太陽城的工程直接成本控制指標為界 [（平米地價 +246） +1687 11]247。 11≦ 2726元 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 13 頁 共 34 頁 平米地價≦ 689元 每畝地價≦ 46萬元 三、房地產(chǎn)二級市場分析： 我們的結論 濟南房地產(chǎn)市場由 成長階段向成熟階段過渡 濟南房地產(chǎn)市場開工量增長較快，但銷售量變化不大，市場需求有待挖掘和釋放 濟南房地產(chǎn)市場區(qū)域差異較大，但區(qū)域差異隨著政策的導向?qū)⒂兴兓? 外來開發(fā)企業(yè)和大盤涌現(xiàn)推動濟南房地產(chǎn)市場發(fā)展 樓盤定位主觀經(jīng)驗性強，產(chǎn)品開發(fā)簡單，樓盤同質(zhì)化嚴重，競爭日趨激烈 消費者逐漸成熟，但仍需要市場引導 市場結構逐步調(diào)整，向合理價位的中檔住宅傾斜 房地產(chǎn)發(fā)展階段回顧： 濟南市商品房正式發(fā)展是從 1998年開始，經(jīng)過 4年的發(fā)展，基本可以劃分為三個階段： ? 1998—— 1999年，快速 發(fā)展時期 1998年，停止實物分房，住房需求開始向市場化轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)得到非常大的發(fā)展機遇。 1999年，在需求增大的推動下，房地產(chǎn)業(yè)迅速成長，出現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的局面。 ? 2020年，穩(wěn)步發(fā)展階段 由于前兩年一些住宅項目的盲目上馬，導致 2020 年的市場空置率達到較高的水平。房地產(chǎn) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 34 頁 開發(fā)商的市場意識開始加強。 ? 2020年以后，在供應量增加的同時，市場開始進入提高水平和調(diào)整階段 市場逐漸成熟，個人購房比例明顯加大，異地品牌開發(fā)商進入濟南拓展。 濟南房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析 （ 1）自 2020年市場開發(fā)量增長較快，表現(xiàn)出 明顯的增勢。 11402004006008001999年 2020年 2020年 2 0 0 2 年1—1 1 月濟南1 9 9 9 ——2 0 0 1 年施工面積、竣工面積、銷售面積變化圖（單位：萬平米）房屋施工面積房屋竣工面積房屋銷售面積 2020年全年各項指標預計與 2020年基本持平，市場開始進入平穩(wěn)發(fā)展階段。應該注意到，經(jīng)過自 2020年銷售量達到歷史最高水平后，開始回落，總體需求量基本穩(wěn)定在 120 萬平米。 （ 2）市場成交價格自 2020年保持平穩(wěn)增長。 濟南市1 9 9 5 ——2 0 0 1 年成交價格變化圖( 元/ 平米)1400 1402 144016861800185814521000120014001600180020201995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2020年 2020年平均價格 2020年成交價格據(jù)相關政府部門預計，與 2020年相比，不會有太大的變化。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 34 頁 （ 3）、由于市場需求比較平穩(wěn) ,導致商品房空置面積隨著竣工面積的不同而變化。 3032343638401999年 2020年 2020年濟南1 9 9 9 ——2 0 0 1 年商品房空置面積（萬平米）空置面積 2020 年商品房空置面積突破 40 萬平米， 空置量增大，造成這種現(xiàn)象的原因主要是市場樓盤供應結構不合理，從空置房的總體情況看，主要有兩種：一種是處在市二環(huán)以內(nèi)，因昂貴地價導致高價的商品房，此種房子的價位大多在 3800元 /平米；另一種空置房則是地處偏遠、交通不便、配套極差的低質(zhì)房，這種房子價位不高，有的甚至 1000 元 /平方米左右，但照舊無人問津。 濟南房地產(chǎn)市場區(qū)域特征分析 濟南市區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡，區(qū)域房地產(chǎn)特征顯著 從總體看，目前濟南 房地產(chǎn)市場東部、南部為熱點地區(qū)，西部、北部發(fā)展欠缺。這種區(qū)域發(fā)展不均衡由來已久，在購房這心目中已經(jīng)形成一定的思維定勢。