【正文】 已成為全國、全省重要的生產(chǎn)基地。 2020年，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)保持較高增長勢頭，共實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，同比增長%。目前，投資 55億元的豫聯(lián)工業(yè)園、投資近 30億元的永安鋁電項目等一批大型投資項目正在建設之中。 在積極推進工業(yè)化進程的同時，鞏義始終把農(nóng)業(yè)做為國民經(jīng)濟的基礎產(chǎn)業(yè)來抓，堅持以工建農(nóng)，不斷加大農(nóng)業(yè)投入和開發(fā)力度，加快農(nóng)業(yè)結(jié)構調(diào)整，積極推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，初步形成了養(yǎng)殖、林果、蔬菜、食用菌等農(nóng)業(yè)四大主導產(chǎn)業(yè)，建立了五個農(nóng) 業(yè)科技示范園區(qū)，涌現(xiàn)了強民乳業(yè)、民生禽業(yè)、恒發(fā)養(yǎng)殖、匯源果汁、星神禽業(yè)等 30多個農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)和“強民”牌乳制品、“南根渡”牌石榴、“星神”牌綠色功能雞蛋等一批農(nóng)批業(yè)基地。 城市建設方面，鞏義市在中心市區(qū)投入近 30億元用于城市基礎設施建設和綠化，新建了標準文化館、體育館、博物館等文化、體育設施，城市面貌大為改觀，城市功能日臻完善。同時按照“一城兩區(qū)四組團”的整體布局，拉大城市框架。規(guī)劃 20平方公里的新區(qū)開發(fā)已拉開序幕，四條主干道和連接新老兩區(qū)的新興路大橋等一批基礎設施已經(jīng)完成，市行政服務中心等一批標 志性建筑和道路、交通等項目正在建設當中。 目前鞏義市正朝著建設區(qū)域政治、經(jīng)濟、文化、信息中心和集工業(yè)、商貿(mào)、旅游功能為一體、市區(qū)人口達到 45萬的現(xiàn)代化山水園林城市和到 2020年在全省率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的目標邁進。 小結(jié)： 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，鞏義已經(jīng)形成了相當健全的城鎮(zhèn)網(wǎng)絡經(jīng)濟格局，這種看似松散實則趨向明晰的產(chǎn)業(yè)形態(tài)決定了在面向鞏義的開發(fā)行為中應當避常規(guī)思路，將“有效吸納、定制開發(fā)”作為主導思路： ? 項目開發(fā)需要針對目標客層網(wǎng)絡化的現(xiàn)實調(diào)整思路，將客層吸納范圍放在整個鞏義城鎮(zhèn)網(wǎng)絡，而非單純市區(qū)購買客層 ? 針對鞏義市 下轄的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主和礦主的文化程度總體不高，但多希望自己的子孫能接受良好的城市教育、享受先進的都市文明的心理需求，采用定制化的開發(fā)思路，形成“終極置業(yè)”的心理誘惑 ? 金融機構年末各項存款余額 億元，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 這充分說明鞏義具有很強的購買能力，但現(xiàn)有的開發(fā)產(chǎn)品并沒有激發(fā)這種購買能力。 ? 經(jīng)調(diào)查，鞏義在冊工業(yè)企業(yè) 3454家（通過工商行政管理局了解），其中， 90%以上為中小型企業(yè)，僅回郭鎮(zhèn)就占 1346家，其它企業(yè)大多分布在小關鎮(zhèn)、米河鎮(zhèn)、大峪溝等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。這部分企業(yè)高層領導或企業(yè)主基本都有自有住房， 存在濃厚居住區(qū)域情結(jié)，但同時具有較強的城市顯貴心理，如果對他們進行綜合品質(zhì)和時尚、高雅、令人稱道的生活方式的引導，會成為終極置業(yè)者。 ? 消費者消費層次的提高，促使個性化特色化樓盤的不斷產(chǎn)生，而消費者個性化的需求也要求在房地產(chǎn)項目開發(fā)必須做到產(chǎn)品創(chuàng)新。 第三部分 鞏義市房地產(chǎn)業(yè)概況 一、房地產(chǎn)發(fā)展階段分析 （ 1）初級開發(fā)階段 初級開發(fā)階段主要以見縫插針的形式對市區(qū)內(nèi)的松散地塊進行開發(fā)，由于開發(fā)產(chǎn)品的稀缺性，造成開發(fā)決定需求的局面，是很多中小型城市早期地產(chǎn)開發(fā)的慣性模式。 （ 2）定向開發(fā)階段 隨著初級 開發(fā)階段的結(jié)束，很多單位以聯(lián)建或定向的形式解決職工住房的問題，這個階段造成了很多公務員成為最早的一批住上商品房的群體。但隨著國家的政策的調(diào)整和二次置業(yè)的抬頭，公務員以收入穩(wěn)定的物質(zhì)成為眾多開發(fā)的爭奪對象。 （ 3）成長開發(fā)階段 從 2002年下半年開始，鞏義市的發(fā)展是房地產(chǎn)的成長階段。市區(qū)南邊的宇華小區(qū)，富邦花園等稍有規(guī)模的小區(qū)都實現(xiàn)了一年之內(nèi)清盤。通過調(diào)查得知，截止 2020年底，鞏義市商品房住宅銷售一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，存量房很少，銷售勢頭良好，僅有規(guī)模大，價格高、定 位有偏差的樓盤出現(xiàn)少量存房。 小結(jié)：根據(jù)以上對 鞏義開發(fā)階段的分析，我們認為項目面臨很大的市場時機。首先，城市的需求一直處在一種非飽和狀態(tài)，由于產(chǎn)品的同質(zhì)化和低端化供應，很多隱形的需求沒有得到滿足，這與鞏義的城域經(jīng)濟實力是不匹配的。其次，鞏義的初級開發(fā)和定向開發(fā)階段的時間和供給量都相當小，很多項目不具備城際效應，品牌的統(tǒng)領性不夠。這種情況下，為大品牌建設和可持續(xù)發(fā)展找了市場空白。因此，對于鞏義地產(chǎn)開發(fā)，大章的觀點是“機會來了”。 二、鞏義房地產(chǎn)供給與需求分析 河大經(jīng)濟學家對河南 18個地市進行綜合調(diào)查分析得出結(jié)論：鄭州、洛陽進入工業(yè)社會；鞏義、濟源進入半工 業(yè)社會；開封尚處于農(nóng)業(yè)社會。 鞏義經(jīng)濟對房地產(chǎn)拉動作用被忽視 鞏義市的城市經(jīng)濟是以相當成熟的城鎮(zhèn)經(jīng)濟為載體的，這在目前的河南是首屈一指的。但與強大的工業(yè)體系不相配套的是鞏義的房地產(chǎn)僅僅從住宅的基本需求入手，沒有對工業(yè)體系的所有者進行定向化、制定化的專署開發(fā)，這是不可思議的。因此，房地產(chǎn)與鞏義整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構發(fā)展的相對不均衡。 供需平衡 經(jīng)調(diào)查，全市 78 萬多人，金融機構年末各項存款余額 億元，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款 億元，巨大的消費潛力與目前房地產(chǎn)供給市場極不平衡。而鄭州、洛陽房地產(chǎn)對鞏義的拉動作用 受地域限制并沒有產(chǎn)生巨大影響 通過全市在售樓盤統(tǒng)計分析 :2020 年鞏義在售住宅項目有 錦繡花園一期 (大首嶺 )、錦繡花園三期、金地花園、明陽花園、鼎泰蒼苑 ；在售商業(yè)項目有 海盛商貿(mào)城、華英大廈 。潛在開發(fā)綜合項目有原市委舊址的 日月星城 等。房地產(chǎn)市場總供應逐年上升，但不可否認，產(chǎn)品品質(zhì)整體不高，產(chǎn)品形態(tài)單一，是普遍狀況，而購買力最強的消費群體所需的真正高端產(chǎn)品、高附加值物業(yè)并沒有出現(xiàn)。也就是說，最有效的房地產(chǎn)市場仍存在供需結(jié)構矛盾，這為本案再度細分市場、差異化定位提供了相當?shù)氖袌隹臻g。 三、商品房的軟性價值并未凸顯 品牌形象機會點： 目前，房地產(chǎn)市場品牌經(jīng)營不斷得到體現(xiàn)。購房者的關注重點從住宅單體向小區(qū)整體環(huán)境轉(zhuǎn)移；從實用性消費向個性消費和帶有文化色彩的精神消費轉(zhuǎn)移；購買住房也變成部分人的投資行為，房屋能否保值增值格外令人關注等等，這是房地產(chǎn)業(yè)需要品牌產(chǎn)品的原因。而鞏義市房地產(chǎn)剛開始注重品牌塑造，本案可抓住此市場機會先發(fā)制勝。 生活方式機會點： 可以預測，一些過支不受關注的新興產(chǎn)業(yè)，如教育、休閑、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)必定是新一輪市場爭奪中的勢門。然而目前鞏義樓市中這種軟性價值并沒有和項目本身有效結(jié)合。我們可以 需要在此問題上大做文章。 隨站經(jīng)濟的發(fā)展，圍繞休閑、健康等社會消費熱點和消費主題，選房子、車子，提高生活質(zhì)量；注重健康、優(yōu)雅、先進、時尚的生活方式，將是最大的消費愿望和趨勢。但鞏義市目前并未充分挖掘生活方式的創(chuàng)新，給本案留下了市場空間。 從物業(yè)管理產(chǎn)生的效果看，一方面可為業(yè)主提供一個優(yōu)美、舒適、安全的生活和工作環(huán)境，滿足業(yè)主對物業(yè)管理日常消費需求；另一方面，可維持物業(yè)的完好性，延長物業(yè)的使用壽命，使物業(yè)保值增值，對物業(yè)價值起支撐作用?，F(xiàn)在的物業(yè)服務早已不是簡單的保安、保潔，而是更加無微不至的“人性化關懷 ”。 目前鞏義市只有大首嶺物業(yè)管理引進銀基管理模式，其他樓盤對物業(yè)管理并不重視，本案應抓住機遇，充分挖掘物業(yè)管理優(yōu)勢，打造品牌物管。 教育機會點： 房地產(chǎn)的競爭主要是硬件和軟件的競爭。硬件主要是建筑、規(guī)劃，軟件則主要是人文環(huán)境。如鄭州部分房地產(chǎn)開發(fā)公司通過精心策劃而打出的教育牌，就是在軟件上下功夫。 本案與鞏義市第三初中、開普高中為鄰，應充分利用現(xiàn)有教育資源優(yōu)勢，提升本案綜合品質(zhì)。 小結(jié)：因鞏義房地產(chǎn)尚處于成長期，整個房地產(chǎn)競爭層次相對較低。商品房的軟性價值比如健康、教育、物業(yè)管理等尚未與項目結(jié)合在一起，凸 現(xiàn)出來 .缺乏有相當市場容量的最具購買力群體的對應樓盤 ,這就為本項目提供了良好的市場機會 .建議本項目同時從硬性產(chǎn)品和軟性價值兩方面提升項目的綜合品質(zhì) .比如內(nèi)部配套會所、幼兒園、引進專業(yè)物業(yè)管理公司、與鞏義（鄭州）聯(lián)合辦校等策略。達到項目競爭差異化、風險最小化、利潤最大化。 四、鞏義市樓盤分布特征 以建設路、杜甫路沿線呈現(xiàn) L型分布現(xiàn)狀，建設路規(guī)劃優(yōu)勢凸顯，成就本項目高尚居住區(qū)形象 北高檔，南中低檔 建設路北端項目均為高檔項目，如金地推出鞏義第一高檔社區(qū)、大首嶺推出鞏義第一府第。沿杜甫路沿線 南區(qū)的中低檔樓盤如 2002年即入住的紫荊花園、明陽花園（在售）、宇華苑（基本清盤）、鼎泰花園（基本清盤，三層商鋪僅售一半）。 沿線開發(fā)，成為規(guī)律 眾多項目均沿鞏義主要交通干線開發(fā)，如早期的紫荊花園、宇華苑、鼎泰花園等，及新項目如金地、大首嶺、明陽花園等。 第四部分 鞏義房地產(chǎn)市場核心盤點 以下對在售樓盤金地花園、錦繡花園一期（大首嶺）、錦繡花園三期、明陽花園、鼎泰花苑做重點分析： 一、規(guī)模分析 表一：在售競爭項目規(guī)模分析一覽表 樓盤名稱 金地花園 錦繡花園一期（大首嶺） 錦繡花園三期 明 陽花園（二期） 鼎泰花園 社區(qū)規(guī)模 80畝（占地） 12萬（一、二期建面），一期住宅： 25242平方米 50畝（占地） 27000（建面） 25000（建面） 套數(shù) 272 184（一期） 140（臨街 4棟） 134 166 工程進度 接近封頂 現(xiàn)房 出地 3層 小高層未動工；多層出地面兩層 封頂 由圖表可看出，鞏義樓盤大多為中小型盤，真正具有規(guī)模優(yōu)勢的為錦繡花園，三期加在一起超過 200畝。本項目占地 ，在鞏義規(guī)模屬于第一階梯，同樣具有規(guī)模優(yōu)勢。同時，錦繡花園在營銷推中把規(guī)模優(yōu)勢與其“鞏義 第一府地概念很好結(jié)合，項目在后期推廣中值得注意。 二、規(guī)劃分析： 表二：在售競爭項目規(guī)劃分析一覽表： 樓盤名稱 金地花園 錦繡花園一期（大首嶺） 錦繡花園三期 明陽花園（二期） 鼎泰花園 房屋類型 多層 +1層底商區(qū)內(nèi)步行街 +5層沿街商 多層 +2層底商 多層 多層 +小高層 +1層底商 別墅 +多層+3層商定 房型排列 一梯兩戶 一梯兩戶 一梯兩戶 一梯兩戶 一梯兩戶 綠化率 40% 34% % （ %） 三、主力戶型及面積分析