【正文】 戶型配比 戶型 面積 套數(shù) 梯戶比 樓層 兩房 10 一梯兩戶 1~5 95 10 一梯兩戶 1~5 三房 60 一梯兩戶 1~5 130 20 一梯兩戶 1~5 50 一梯兩戶 1~5 四房 10 一梯兩戶 1~5 復(fù)式 150 4 一梯兩戶 6~7 220 18 一梯兩戶 6~7 252 2 一梯兩戶 6~7 營(yíng)銷推廣： 媒體組合：自身印刷媒體 DM 單張及樓書、施工現(xiàn)場(chǎng)墻體廣告 銷售據(jù)點(diǎn)：樓盤現(xiàn)場(chǎng)銷售中心 廣告推主題：新生活的領(lǐng)跑者 /鞏義唯一大型園林景觀社區(qū) 主要廣告訴求點(diǎn)：核心訴求點(diǎn)為物業(yè)管理、景觀、地段 優(yōu) 勢(shì) 地理位置優(yōu)越。 大型園林社區(qū)，景觀優(yōu)美 開發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)。 順意商榷 肯盼合作 ，謝謝 2020年 4月 18日 附錄：核心競(jìng)爭(zhēng)樓盤資料 項(xiàng)目名稱：金地花園 開發(fā)商：鞏義市光華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地址：鞏義市建設(shè)路北段路東 占地： 80畝 整體規(guī)劃 ：多層，分期開發(fā)。 需要改善居住環(huán)境的行政事業(yè)單位的中高層和企業(yè)白領(lǐng)，實(shí)施本案具有強(qiáng)大的吸引力。 本案主要目標(biāo)客戶為： 向往都市文明、希望子孫接受良好教育的鞏義市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主和礦主。若是缺乏科學(xué)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，缺乏推陳出新的營(yíng)銷策劃，必將給后期銷售帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。 第七部分：項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及對(duì)策 從大環(huán)境上看，本案秉承了政府政策導(dǎo)向優(yōu)勢(shì)，區(qū)域高尚居住區(qū)社區(qū)正在逐漸形成，新興路老市委政府所在地已經(jīng)遷完畢，海盛已將本項(xiàng)目以南南地塊拿下，新商業(yè)項(xiàng)目建成后，將整體拉動(dòng)鞏義商圈東移，在政府大力發(fā)展東區(qū)，北區(qū)政策的指引下，本案擁有相當(dāng)多的加分因素和寬廣的升值空間。后續(xù)開發(fā)分對(duì)本項(xiàng)目肯定形成本行競(jìng)爭(zhēng)局面，流本項(xiàng)目部分目標(biāo)客戶。這無(wú)疑對(duì)本案的商業(yè)開發(fā)形成一定的威脅。 項(xiàng)目體量大，吸納客戶范圍大，然后信息傳播載體少，導(dǎo)致信息與客戶的不對(duì)接及缺失。 鞏義房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品層次細(xì)分與發(fā)達(dá)城市市場(chǎng)細(xì)分相近，然而每個(gè)細(xì)分層次絕對(duì)量有限，因此每個(gè)細(xì)分產(chǎn)品的推出時(shí)機(jī)，推出量很難把握。 威 脅 金融 政策對(duì)地產(chǎn)開發(fā)更為苛刻，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)信貸嚴(yán)加控制，且項(xiàng)目的自有準(zhǔn)備金大幅度提高，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金運(yùn)作更加困難，特別是大項(xiàng)目，更需要市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、銷售渠道暢通，以加快資金回?cái)n速度，建立項(xiàng)目階段內(nèi)資金鏈，保證后期開發(fā)的順利進(jìn)行。 周邊樓盤云集、區(qū)域掀起開發(fā)熱潮，各種配套逐步完善；人居氛圍日漸濃厚，居民經(jīng)濟(jì)文化素質(zhì)將顯著提高，這將為本案的成功提供足夠的人氣支撐。 機(jī) 會(huì) 政府政策導(dǎo)向利好，隨市區(qū)東擴(kuò)，建設(shè)路將成為迎賓大道、新型商業(yè)街區(qū)，能提升本案整體形象。 本案北側(cè)貨場(chǎng)路，人車不分流，有廢棄鐵路，影響道路形象。 本案北側(cè)街道、樓房破舊，與本案精品樓盤形象相沖突。 6）本案擇機(jī)運(yùn)作，可以參考區(qū)域其它樓盤，取其優(yōu)點(diǎn)彌其不足，充分實(shí)現(xiàn)后發(fā)超越。 4）項(xiàng)目有一定規(guī)模，地塊較方正，有很大的規(guī)劃發(fā)揮空間和定位調(diào)整余地，經(jīng)營(yíng)管理成本也能有效降低，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的成功運(yùn)做，利于開發(fā)商長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，創(chuàng)出企業(yè)品牌， 并最終實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。居住與商務(wù)特質(zhì)都較好。 住宅區(qū)：新華小區(qū)、開普公司（原河南化工廠） 生活區(qū)、開普公司新住宅樓、外貿(mào)公司住宅樓。 企業(yè)：金博機(jī)電公司、水泥機(jī)械廠、開普機(jī)械有限公司。 銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、鞏義市農(nóng)村信用社。 醫(yī)療保?。簯c泰永安大藥房、開普（原河南化工廠）醫(yī)院、動(dòng)物醫(yī)院。 賓館：隴海賓館、交通賓館。 發(fā)展前景：規(guī)劃中的北區(qū)形象工程 —— 建設(shè)路已基本建成，綠化逐步到位，局部道路改選工程將逐步完成，直接促進(jìn)區(qū)域交通條件的快速改善，為我案的穩(wěn)步升值提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)與支撐。 新興路：人車流量大，人車分流，道路兩邊法國(guó)梧桐綠化。雙向 4車道，人車分流，街心綠化帶，人車流量大。 公交 時(shí)間 起始站點(diǎn) 1路 / 豫聯(lián)工業(yè)園 — 交通賓館 — 汽車總站 3路 / 汽車總站 — 化工廠 — 汽車總站 11 路 / 華德地毯 — 交通賓館 — 康百萬(wàn)莊園 12路 / 紫荊花苑 — 化工廠 — 集中溝 旅游專線 / 永昭陵 — 河南文化游覽區(qū) 道路系統(tǒng)：建設(shè)路為本案南北向交通要道，貨場(chǎng)路為本案東西向交通要道，這兩條路連接新興路、新華 路等城市主干道，可以快速到達(dá)新華商圈、汽車站、宋陵等地。 ? 工程進(jìn)度： 地塊四周有圍墻維護(hù)，房屋正在拆遷，場(chǎng)地未平整。共 （合 ），其中要含臨建設(shè)路一座公廁占地 80 平方米。 ? 宗地地貌： 宗地為原鄭州市第二拖拉機(jī)廠廠區(qū)北區(qū)。雙向六車道，路況較好；但南高北低，與本地塊南部形成 3—— 5米高差，稍有不得；北面與外貿(mào)公司住宅樓 \開普公司生活區(qū)、鞏義市第三初中一路之隔，貨場(chǎng)路人車不分流，路況較差，有條廢棄鐵路東西經(jīng)過(guò)；西面為住宅樓；南面另一部分土地被海盛 買走，與街心公園，新興路隔離，無(wú)可利用資源。目前建設(shè)路綠化、改選基本完成。） 二、宗地概況 宗地現(xiàn)狀 ? 宗地位置：宗地位 于建設(shè)路與貨場(chǎng)路交叉口，為原鄭州市第二拖拉機(jī)廠部分用地，屬鞏義市北區(qū)。 （注：老市委政府所在地，新商業(yè)項(xiàng)目（日月星城）規(guī)劃約 4 萬(wàn)平方米，商鋪共兩層，為綜合性項(xiàng)目，即將開發(fā)銷售。 鞏義市商業(yè)的多樣性，靈活性不足，并受到鄭州及洛陽(yáng)商 業(yè)輻射的影響，在這種情況下，先進(jìn)模式的引進(jìn)必須要考慮量與度的問(wèn)題。位于新華路商圈，人流量大，商業(yè)扭轉(zhuǎn)濃厚。 經(jīng)營(yíng)商戶多為大廈權(quán)屬企業(yè)的職工，市場(chǎng)化管理程度不高。 劣 勢(shì) 樓層業(yè)態(tài)分布較雜亂。 宋陵大廈已被當(dāng)?shù)匕傩諒V泛接受。位于新華路商圈， 人流量大，商業(yè)扭轉(zhuǎn)濃厚。 名稱：宋陵大廈 地址：新興路與新華路交叉口 規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、租金： 樓層 面積 業(yè)態(tài) 租金 一層 1000平方米 通訊器材、小型電器、空調(diào)冰箱、生活電器、珠寶手飾、化裝洗滌、廚房電器、鐘表、電視、音響音像 二層 1000平方米 文化用品、體育、保健用品、各種玩具、小百貨類、鋁玻制品、提包箱包、勞保用品、鞋類、毛線內(nèi)衣、針織帽子、床上用品、各種布匹 三層 1000平方米（設(shè)垂直觀兆電梯） 中高檔男女裝 架子 4500元 /年；閣子 1100元 /m2/年，2 25平方米 /個(gè) 東一層 400平方米 鞋類 30萬(wàn)元 /年 東二層 400平方米 自營(yíng)：中低檔男女服裝 10萬(wàn)元 /年 商鋪性質(zhì)：自營(yíng)，分層管理 樓層 業(yè)態(tài)人流量 經(jīng)營(yíng)方式 宋陵大廈 1~3層 一層二層人流量少，三層服裝人流量較大，設(shè)垂直觀光電梯，直抵一樓 以上三層宋陵大廈統(tǒng)一管理，攤位出租，職工全部為宋陵大廈營(yíng)業(yè)員，所收費(fèi)用包含其他稅費(fèi) 宋陵大廈東一層 人流量大 出租 宋陵大廈二層 人流量較上述三層大 宋陵大廈自營(yíng)，服裝價(jià)位低于上述樓層服裝價(jià)位，目的在于烘托人氣。 C、 由于鞏義人口總量限制了商業(yè)的規(guī)模，因此，強(qiáng)調(diào)商業(yè)的個(gè)性和群體效應(yīng)更重要比單純利用交通便利更重要 二、知名在營(yíng)商業(yè)專項(xiàng)研究 多年以來(lái)，鞏義商圈最旺的區(qū)域一直聚集在新華路與文化街片區(qū)，此區(qū)域商鋪林立，人 氣鼎盛 ,一直以來(lái)都稱得上鞏義最為繁華的區(qū)域之一。 B、 建設(shè)路現(xiàn)存商業(yè)項(xiàng)目全部為開放型產(chǎn)品，這與建設(shè)路的開發(fā)性是一致的，這種情況下為人氣聚攏提出了交通速度有限制。隨著金地、大首領(lǐng)以及本案的開發(fā)，也將為建設(shè)路商業(yè)提供足夠的高端人氣，因此建設(shè)路的商業(yè)前景樂(lè)觀。 建設(shè)路商業(yè)目前蕭條，前景樂(lè)觀 建設(shè)路為鞏義市政府規(guī)劃的形象大道，路況為鞏義最好，為今后幾年市政府重點(diǎn)發(fā)展的路段。 這也是我們?cè)诒景钢斜仨毭鎸?duì)的現(xiàn)實(shí)。海盛商貿(mào)城以半年銷售周期實(shí)現(xiàn) 75%的銷售量，足以說(shuō)明鞏義消費(fèi)者的投資熱情。一線主要以各種精品店為主，如：真維斯、羅蒙、石頭記等等，消費(fèi)人群為鞏義市高收入人群。兩點(diǎn)分別是以金博商場(chǎng)、三新服飾等為代表的點(diǎn)（新華街與新興路交匯點(diǎn)），以宋陵在廈、宋陵商場(chǎng)等老商場(chǎng)為代表的（新華街與人民路 交匯點(diǎn)）；一線指新華路沿線。 第五部分 鞏義商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查 一、鞏義商業(yè)綜合分析 鞏義商業(yè)進(jìn)化歷程 鞏義市原商業(yè)集中于新華路與新興路西側(cè)，以是貨大樓、文化街、通橋商場(chǎng)為中心，新華路改選擴(kuò)建后，商業(yè)中心逐漸向新華路轉(zhuǎn)移，原百貨大樓商圈逐漸沒(méi)落，以中低檔服飾、家電、鞋帽等商品為主，主要消費(fèi)者為鞏義市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民?？粗袇^(qū)內(nèi)配套、樓盤品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境、智能安防等，注重個(gè)人身份地位的彰顯。 以首次購(gòu)房客戶為主，這部分客戶集聚效應(yīng)明顯，他們更關(guān)注子孫后代受教育情況，追求生活質(zhì)量，選擇市區(qū)高檔居住樓盤。 ? 購(gòu)房動(dòng)機(jī)： 鞏義市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶均具有較強(qiáng)的本土居住情結(jié)。私營(yíng)企業(yè)主占很大比例。 因此本項(xiàng)目在產(chǎn)品定位時(shí)，做到物業(yè)類型創(chuàng)新、規(guī)劃創(chuàng)新、景觀創(chuàng)新、生活方式創(chuàng)新、生活品質(zhì)創(chuàng)新是項(xiàng)目拉開競(jìng)爭(zhēng)差距，創(chuàng)造“聚焦效應(yīng)”的關(guān)鍵。從適銷房型來(lái)看，三房為主，但面積控制較合理的三房（ 120— 140平方米）最受歡迎，但復(fù)式頂層復(fù)式銷售相對(duì)滯后： 鞏義消費(fèi)者存在較強(qiáng)的一步到位心理，在房型及面積選擇上普遍偏大，這與購(gòu)買力是成正比的。 因此建議：本項(xiàng)目產(chǎn)品定位要超越對(duì)方，推廣中避開“第一”，組合各種營(yíng)銷媒體，以項(xiàng)目的特色定位強(qiáng)占市場(chǎng)。產(chǎn)品本身較為一般，比如產(chǎn)品戶型的創(chuàng)新 、建筑類型的創(chuàng)新等。金地與大首嶺均爭(zhēng)搶鞏義第一的位置，金地宣稱“鞏義第一高檔小區(qū)”；大首嶺宣稱“鞏義第一府第”。注重各種推廣方式的運(yùn)用。 同時(shí)結(jié)合核心競(jìng)爭(zhēng)樓盤內(nèi)部其它配套比如會(huì)所、中央水景系統(tǒng)、籃球場(chǎng)等等品質(zhì)較低，與高檔房的整體品質(zhì)不能匹配。同時(shí)高