長(zhǎng)沙華銀園房地產(chǎn)項(xiàng)目分析報(bào)告房市分析(參考版)
2025-05-12 22:04本頁(yè)面
【正文】 長(zhǎng)沙鼎嘉企業(yè)策劃有限公司 2020 年 3 月 10 日 。 結(jié) 束 語(yǔ) ： 我們希望，本次市調(diào)的分析結(jié)果能為貴公司項(xiàng)目的 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 各項(xiàng)決策提供有效依據(jù)。香墅美地等樓盤，以提升整個(gè)項(xiàng)目的附加值。 ? 從營(yíng)銷執(zhí)行操作層面來(lái)看：銷售手段呈現(xiàn)多樣化，銷售人員素質(zhì)較高，銷售體系朝專業(yè)化方向發(fā)展； 其中以上海城、檸檬麗都的銷售代表較為 專業(yè)?？党? 幼兒園、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng) 長(zhǎng)沙首批節(jié)能住宅，多層生態(tài)花園洋房 上海城 會(huì)所、游泳池、乒乓球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng) 35 萬(wàn)平方米大型原生態(tài)海派生活社區(qū) 金碧文華 幼兒園、小學(xué)教育配套 推出小學(xué)教育配套，客戶反映較好 檸檬麗都 幼兒園、小區(qū)中央廣場(chǎng) 由上海金豐易居代理，銷售隊(duì)伍專業(yè) 從以上資料得出： 通過(guò)對(duì)長(zhǎng)沙本區(qū)域目前在售樓盤在報(bào)紙、電視、路牌、雜志、工地現(xiàn)場(chǎng)等不同媒介上所做宣傳畫面、訴求內(nèi) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 容、表達(dá)形式等方面的分析，以及對(duì)樓盤銷售人員、銷售場(chǎng)所的包裝調(diào)查，我們認(rèn)為目前該區(qū)域房地產(chǎn)營(yíng)銷現(xiàn)狀如下： ? 從營(yíng)銷策略層面來(lái)看：側(cè)重于炒作，宣傳主題單一，訴求內(nèi)容集中在對(duì)地段、價(jià)格、及規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，大部分樓盤銷售過(guò)程缺乏控制。香墅美地 游泳池、會(huì)所、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園 推廣出色，各方面廣告做的很好 申奧 技術(shù)監(jiān)督局、長(zhǎng)沙卷煙廠、腦科醫(yī)院、泰陽(yáng)證卷、長(zhǎng)沙市一中、路橋公司、鐵道學(xué)院、中心醫(yī)院、中醫(yī)學(xué)院等企事業(yè)單位，這些單位應(yīng)為本項(xiàng)目日后銷售過(guò)程中重點(diǎn)關(guān)注的群體。高生活品位，周邊綠化環(huán)境，人文氛圍，住宅有私密性要求，鄰里知識(shí)層次因素 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 考慮多，對(duì)住房要求面積在 180 ㎡或以上。 C、中上及上層追求生活品質(zhì)和生活情趣的購(gòu)房者 置業(yè)特點(diǎn)：這一人群年齡多在 45 歲以上，在商海征戰(zhàn)多年，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，屬于二次獲多次置業(yè)。有穩(wěn)定高收入，經(jīng)濟(jì)上有一定積蓄，注重生活舒適性，對(duì)物業(yè)要求較高，追求更高的生活質(zhì)量，舍得花錢買服務(wù)。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 A、中低層面解決基本生活需求的購(gòu)房者 置業(yè)特點(diǎn)：這一人群，年齡大約在 2535 歲之間，收入較同齡人稍高，主要購(gòu)買力在總款 10— 14 萬(wàn)， 面積80— 120 ㎡之間。只要戶型設(shè)計(jì)合理，價(jià)格適中，就一定有市場(chǎng)。 據(jù)調(diào)查得知，大多數(shù)購(gòu)房者所能承受的總價(jià)一般在 25 萬(wàn) 45 萬(wàn)之間。 ? 該區(qū)域內(nèi)多層、小高層混合項(xiàng)目，均采用了“低開高走”的銷售策略，先以低價(jià)推出多層部分，然后提價(jià)推出小高層部分 ，且價(jià)格漲幅在 300 元 /㎡ — 600 元 /㎡之間。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 ? 該區(qū)域市場(chǎng)對(duì)分期開發(fā)的項(xiàng)目，價(jià)格的變動(dòng)很敏感 ?？党? 9棟多層（ 230套） 剩 10套 戶型全部是多層，價(jià)格定位較低 上海城 1期 18棟小高層（ 787套） 剩 80套 地理位置優(yōu)越，戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)多，后續(xù)存貨量大 金碧文華 1期 6棟小高層（ 920套） 無(wú)剩余 享有小學(xué)、初中學(xué)校配套，周邊文化底蘊(yùn)較好 檸檬麗都 多層、小高層混推 剩 30套 戶型齊全， 1— 5房齊全，能滿足各個(gè)層次的需求 從以上資料得出： ? 三房二廳是需求量最大的戶型，一直 保持旺銷勢(shì)頭，其次是 四房二廳 、二房二廳 。香墅美地 1期 4棟小高層（ 800套） 剩 80套 定價(jià)較高，市場(chǎng)承受 能力欠缺 申奧二房二廳比例：金碧文華比例（ 50%），上海城（ 28%），檸檬麗都（ 22%）。香墅美 地（ 30%）。 ? 該區(qū)域以南二環(huán)線為分界點(diǎn)，南二環(huán)以北，城市主干道上的項(xiàng)目地段較好，周邊單位去化能力強(qiáng)，次主力戶型以四房二廳為主。 ? 中小戶型較少，其中 4070 ㎡戶型最缺乏，可以看作市場(chǎng)的空白點(diǎn) 。戶型面積大，總價(jià)高，畢竟不是主流戶型。排開主力三房戶型以外，四房和復(fù)式也同樣占有很大比重。從具體的戶型資料來(lái)看，三房面積一般都在 110 ㎡以上，戶型最大面積達(dá)到 148 ㎡。美域 —— 15% 65% 18% 2% 3 2 2 330（ 1 期） 盛世 ◎ 戶型分析 1 1 1 [40— 55] 2 2 1 [68— 96] 3 2 2 [110— 145] 4 2 2 140— 160 復(fù)式 170— 220 主力戶型 140— 160 總套數(shù) 林之苑 —— 10% 70% 15% 5% 3 2 2 380（ 1 期） 房 型 比 例 名 稱 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 華銀園 3 期 —— 10% 50% 35% 5% 3 2 2 900（ 3 期）
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