【正文】 如果要運該項目，前期定位需要謹慎思考，重新作出地塊的營運點。 因此本項目屬于高風(fēng)險項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ☆ 公寓面積劃分范圍為 2560 平方米之間，總價在 10 萬 25 萬之間。 真正體現(xiàn)酒店一站式服務(wù)為宗旨。 酒店式公寓建議： ☆ 建議客戶群以周邊寫字樓企業(yè)白領(lǐng)為主，提倡投資居住 并行的推廣，并且推廣主題以“ 0100 米的居住辦公距離”。 寫字樓部分建議： ☆ 從現(xiàn)在的市場狀況來看，寫字樓銷售壓力較大，主要來源于市場的積壓產(chǎn)品，特別受是政府行為的孵化辦公基地寫字樓（辦公入住有優(yōu)惠政策，并且環(huán)境較好）以及財富中心開發(fā)的寫字樓（為政府開發(fā)的寫字樓以及本項目自身開發(fā)的寫字樓）的影響，在推廣過程中，立新概念、與競爭的寫字樓定為企業(yè)區(qū)分開），并且加大推廣力度。 ☆ 商業(yè)業(yè)態(tài)根據(jù)周邊的涉外商圈感念，充分挖掘辦公、行政人員為消費主體的業(yè)態(tài)，初步定位以休閑、娛樂、體驗式消費為主導(dǎo)，可作為財富中心的互補性商業(yè)。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 商業(yè)部份建議： ☆ 建議商業(yè)招商先行，銷售延后，利用去化的 住宅、寫字樓客戶拉動商業(yè)人氣； ☆ 商業(yè)定價 15 層均價在 13000 元 /平方米，具體樓層均價為： 負一層 13000 元 /平方米 一層 20000 元 /平方米 二層 16000 元 /平方米 三層 11000 元 /平方米 四層 8000 元 /平方米 五層 6000 元 /平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 樓體設(shè)計建議 樓梯設(shè)計以多戶或超 多戶設(shè)計，有效的降低公攤面積，使項目利潤達到最大化。財富中心業(yè)已啟動全球同步招商，于無形中擴大項目的知名度，提升項目的品牌度，這都將為項目后期的推廣及營銷做監(jiān)視的基礎(chǔ)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。西邊為 辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政區(qū) 等高消費階層。周邊規(guī)劃為 城市北部 EBD 核心地段 ，云集行政、金融、商業(yè)巨擎等 ，地段升值潛力較 大 。 周圍競爭同類競爭產(chǎn)品較多，且多占有價格優(yōu)勢及享有優(yōu)惠政策。由于開發(fā)周期過長，周邊商業(yè)氛圍一定時期內(nèi)尚不能形成。 地塊屬于協(xié)議用地 ， 受區(qū)域地塊的限制，各類指標(biāo)以及規(guī)劃受到一定的控制，項目建筑變動性不大 ，導(dǎo)致產(chǎn)品價值收益受損。 ☆ 周邊高科技辦公人員較多，并且居住區(qū)不在辦公區(qū)附近，這樣為公寓提供了大量的穩(wěn)定客戶資源，有利于加快資金回籠； ☆ 是 城市 “ 北移東下 ” 的主戰(zhàn)場，未來重慶的現(xiàn)代都市展示區(qū) ； ☆ 是中國中西部各產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要涉外商務(wù)圈，走 向世界的重要窗口 ； ☆ 地塊周邊規(guī)劃為 城市北部 EBD 核心地段，云集行政、金融、商業(yè)巨擎等 ，地段升值潛力巨大； ☆ 各知名企事業(yè)單位的即將進駐，將帶動項目發(fā)展 ； ☆ 項目開發(fā)過程中，財富中心商業(yè)可能已經(jīng)運行，為本項目周邊商業(yè)氛圍打下了堅實的基礎(chǔ)。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◆地塊機會 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◆地塊劣勢 ◇ 該 地塊周邊屬于近幾年新建項目，入住人員不多，導(dǎo)致周邊 人氣不足 ； ◇ 本地塊 周邊沒有形成很好片區(qū)商業(yè)中心，滿足不了 辦公區(qū)、行政區(qū)的消費 所需； ◇ 由于地塊周邊規(guī)劃使用功能分化較細， 導(dǎo)致 商業(yè) 分布分散 ，減弱了區(qū)域商業(yè)氛圍； ◇ 本地塊周邊土地已經(jīng)開發(fā)完畢，形成不了更有聚集力的商業(yè)中心； ◇ 本地塊屬于協(xié)議用地以及受區(qū)域地塊的限制，各類指標(biāo)以及規(guī)劃受到一定的控制，項目建筑變動性不大。 ☆ 地塊周邊規(guī)劃較好，生活區(qū)與辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)劃分較開，形成了功能分區(qū)的 生活機能。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二 、地塊概況 本項目占地 畝，用地性質(zhì)為：商業(yè)、辦公、科研。 根據(jù)建筑使用類型又可分為商品房住宅區(qū)和商務(wù)辦公區(qū)； 仍以 華新大道 為界，東以住宅商品為主，周邊分布與生活息息相關(guān)的生活配套設(shè)施，相對基礎(chǔ)、完善。 第四部分：項目地塊分析及項目建議 一、地塊周邊發(fā)展現(xiàn)狀 地塊周邊 以華新大道 為 界可分為 成熟與非成熟區(qū)； 華新大道以東為新開發(fā)項目，商業(yè)、住宅、寫字樓等居多，而人氣較少，氛圍不濃厚，因此，為非成熟區(qū)域。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。所以 ，今年區(qū)域的商業(yè)銷 售均價在 將在 13000 元 /㎡ 左右。分割出售有趨向顯示將取代整層、整棟 出售。 （二）、公寓樓市場；由周邊的產(chǎn)品信息分析得出，下半年區(qū)域的公寓樓市場將突破 4300 元 /㎡ ，年底將達到 4500 元 /㎡ ， 對住宅市場將起到一定的沖擊作用 ，公寓樓將成為市場新寵。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 據(jù)推測，今年底的商業(yè)價格將達到 13000 元 /㎡ 左右，但擺動幅度不會太大。這其中就有一個因素 ；增值潛力。但其銷售并不樂觀，其他項目同樣也是，因為區(qū)域發(fā)展不成熟、商業(yè)配套不健全、人氣不足導(dǎo)致商業(yè)氛圍不濃厚，使許多投資客戶持幣觀望。 下半年 均價 將突破 4500 元 /㎡ ?？偟膩碚f；隨著區(qū)域發(fā)展的不斷成熟，商務(wù)氛圍 不斷增加，人氣的不斷增長，周邊配套的不斷完善，都將是推動寫字樓價格的重要因素。均價也在 4025 元 /㎡ 到 7000 元 /㎡ 之間 ，價格標(biāo)準仍以位置佳、周圍成熟為主，所以才有了財富中心的 6500 元 /㎡ 和上丁企業(yè)花園的 7500 元 /㎡ 這樣的高價物業(yè)出現(xiàn)。 有 8 部電梯。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 銷售均價： 5800 元 /㎡ 停車位：賣 10 萬左右一個，租 420左右一個（含管理費） 目前已經(jīng)銷售 75% ◆ 項目名稱： 茂業(yè)東方時代 開發(fā)商： 重慶茂業(yè)地 產(chǎn)有限公司（茂業(yè)集團附屬機構(gòu)） 項目地址：江北區(qū)建新北路 16號 建筑面積： 15 萬 ㎡ ， 36 層（ 1— 10商業(yè)， 26層以上為商務(wù)辦公） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6部品牌高速電梯。目前已銷售 90 ㎡ 。 ◆ 項目名稱： 高新科技孵化園區(qū) 開 發(fā) 商： 重慶渝高科技產(chǎn)業(yè) （集團）股份有限公司 項目地址： 渝北北部新區(qū)新南路 容積率： 停 車 位：均價 97500 元 /個 租 375 元 /個 /月 由金星、水星、土星、木星、火星、海王星、天王星、太陽星 8個星系組群組成，層高 米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、寫字樓項目分析 （一）重點樓盤解析： ◆ 項目名稱： 財富中心 占地面積： 32 萬 ㎡ 建筑面積： 75 萬 ㎡ ，其中商業(yè) 15 萬 ㎡ 項目地址：重慶市北部新區(qū)星光大道 16號 開 發(fā) 商：香 港香江國際集團 是北部新區(qū)一個大型綜合性建筑群，集購物、商務(wù)辦公、休閑、娛樂、居住、旅游、文化藝術(shù)于一體的現(xiàn)代生活中心。 斷增多， 物業(yè)價值也隨之 小幅度遞增。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 作為城市發(fā)展的核心區(qū)域，其發(fā)展?jié)摿o限， 隨著外來投資者的不 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從以上樓盤來看，位置 仍是 提升價值的首要因素。月 綠化率： 38% 容積率： 銷售均價： 4300 元 /㎡ 銷售均價：酒店公寓 3690 元 /㎡ 、寫字樓 7000 元 /㎡ ◆ 項目名稱： 復(fù)地上城 公寓 項目地址： 渝北區(qū)北部新區(qū)金開大道（金渝大道路口） 開發(fā)商： (復(fù)地 )重慶潤江置業(yè)有限公司 總占地：約 500 畝 總建面：約 80 萬方 建筑性質(zhì) ： 公寓式商住樓 綠化率： 52% 容積率： 物業(yè)管理： 元 /㎡ 月 銷售均價： 4300 元 /㎡ 銷售狀況： 80% 總套數(shù) 1020 套；套內(nèi)面積 2148 ㎡ ，大致有 21 ㎡ 、 26 ㎡ 、 29 ㎡ 、 41㎡ 、 42 ㎡ 、 47 ㎡ 、 48 ㎡ 7 種面積；一層樓 18 戶，四部電梯。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。月 銷售均價： 3880 元 /平方米 ◆ 項目名稱： 加州 1 號 （商務(wù)公寓） 項目地址：渝北區(qū)新牌坊紅錦大道 (人民銀行旁 ) 開發(fā)商：重慶中渝物業(yè)有限公司 建筑類別： 2 棟 11 層和 1棟 30 層 綠化率： % 物業(yè)管理 元 /㎡ 300平方米以下的獨立別墅和 150 平方米以下疊加別墅市場稀缺。 與其他區(qū)域不同的是，本區(qū)域的兩 房面積主要集中在 7090 平方米，三房面積也集中在 100120 平方米，較其他區(qū)域 5070平方米的兩房和 80100 平方米的三房更為舒適。 120140㎡ % % 140㎡ 以上 % % 聯(lián)排別墅 170㎡ 以下 % % 170200㎡ % % 200250㎡ % % 250㎡ 以上 0 0 獨立別墅 200㎡ 以下 0 0 200250㎡ 0 0