重慶市北部新區(qū)高新園房地產(chǎn)項目調(diào)查報告房市分析(參考版)
2025-05-13 01:35本頁面
【正文】 項目初步定位 定位一：為周邊高品質(zhì)項目作補(bǔ)充的中檔品質(zhì)小高層住宅小區(qū) 定位二： 差異化同品質(zhì)疊拼別墅 定位一：滿足普通需求的清水寫字樓 定位二：滿足高檔需求的精裝修寫字樓 項目初步成本收益分析 （見表 北部新區(qū)分析 ） 。西南角地勢最低，并與大片園區(qū)公共綠化緊密相連。東部緊鄰園區(qū)水星科技發(fā)展中心及木星科技孵化中心，南臨渝長高速公路，西部則為托普軟件園和大片的園區(qū)公共綠化用地，基地東部為橫穿高新園的園區(qū)交通主干道－一號大道 。 七、 初步成本 人口狀況 人口主要為龍湖大社區(qū)人口和高新園區(qū)的企業(yè)管理者、技術(shù)人員和產(chǎn)業(yè)工人。財富中心一期將在今年交房； 奧倫多國際醫(yī)院 將在明年開始試營業(yè)。隨著 北部植物園、柏林公園、財富中心社區(qū)、奧倫多國際醫(yī)院 等項目的投入使用，周邊的配套環(huán)境 將日趨完善。 配套設(shè)施 地塊周邊配套設(shè)施將在兩年內(nèi)有較大改觀。往新牌坊方向是水晶酈城、財富中心、楓林秀水、龍湖花園、錦繡山莊等高品質(zhì)住宅項目。 進(jìn)入寫字樓開發(fā)市場需有效評估，謹(jǐn)慎決斷。 綜合分析及評價 在現(xiàn)階段的短時期內(nèi)是寫字樓需求較旺的時期。出現(xiàn)這種狀況，主要是由于目前寫字樓的供應(yīng)相對比較少，并沒有滿足固有的需求，造成寫字樓比較熱銷。 銷售狀況 目前，金星的銷售狀況很好，只有少數(shù)單位 未售出，估計銷售率在 85％以上。月，出售價格約 5000 元 /㎡。出租形式將會是寫字樓供應(yīng)的主流形式 。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)狀況及發(fā)展趨勢 已經(jīng)供應(yīng)的寫字樓中，只有金星是采用出售的方式，其余均采用出租的形式。但再未來兩到三年將會大量的寫字樓供應(yīng)。 五、 區(qū)域?qū)懽謽枪┙o狀況及趨勢 供給量狀況及發(fā)展趨勢 目前，北部新區(qū)沒有批量的寫字樓供應(yīng)。北部新區(qū)相對平坦的地形，優(yōu)越的區(qū)位，優(yōu)惠的開發(fā)政策以及迅速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)實力等多方面的因素共同造就了這樣一個不同凡響的局面。每個開發(fā)商圈地都在 500 畝以上，都把定位直指高端。 綜合分析 及評價 北部新區(qū)是現(xiàn)階段重慶主城區(qū)開發(fā)規(guī)模最大，項目開發(fā)最密集的地區(qū)。 6 月、 7 月，還會有財富中心二期和融科蔚城一期開盤。 2020 年第一季度，北部新區(qū)共成交住宅 2192 套，成交面積 萬㎡，成交金額 億元。 2020－ 4－ 30 就由天湖美鎮(zhèn)、水晶酈城和建工未來城三盤在同一天開盤。但隨著北部新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 投資和效益的提高，該區(qū)域?qū)Ω邫n住宅的需求會有一定的增長，價格會有一定幅度的上浮。 據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計， 2020 年一季度，北部新區(qū) 住宅價格均值為 3482 元 /㎡ ,僅次于“寸土寸金”的渝中區(qū)。隨著國家政策向經(jīng)濟(jì)型住房的傾斜， 中檔品質(zhì)樓盤將會作為必備的補(bǔ)充不斷涌現(xiàn)。 產(chǎn)品開發(fā)普遍走高端路線 ，容積率較主城區(qū)其它區(qū)域低，在園林設(shè)計、物業(yè)管理、戶型結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施建設(shè)、開發(fā)理念等各個方面均達(dá)到全市最高水平。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)狀況及發(fā)展趨勢 北部新區(qū)八大開發(fā)商 產(chǎn)品形態(tài)表 項目名稱 產(chǎn)品形態(tài) 金科 天湖美鎮(zhèn) 花園洋房、聯(lián)排別墅 金科 天籟城 美社 花園洋房、聯(lián)排別墅 金科 天籟城 中華坊 聯(lián)排別墅 龍湖 水晶酈城 高層公寓 龍湖 藍(lán)湖郡 聯(lián)排、獨(dú)體別墅 重慶財富中心 高層公寓 棕櫚泉國際花園 花園洋房、聯(lián)排獨(dú)體別墅 融科蔚城 花園洋房、別墅 奧林匹克花園 花園洋房、聯(lián)排獨(dú)體別墅 建工 未來城 花園洋房、聯(lián)排別墅 重慶保利花園 獨(dú)體別墅 整體開發(fā)主要以花 園洋房為主，三室兩廳戶型居多， 套內(nèi) 面積在 120 ㎡左右，有少量兩室和四室的戶型供應(yīng)。按照北部新區(qū)的規(guī)劃，大竹林組團(tuán)沿江經(jīng)濟(jì)帶和 禮嘉 高檔社區(qū)將會是下一輪房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)。 這些因為產(chǎn)業(yè)、居住、文化而 進(jìn)入 的 人口，將會極大的改變區(qū)域人口構(gòu)成，提高人口的綜合素質(zhì) ，推動北部新區(qū)整體發(fā)展水平的提升。 僅以 開發(fā)花園洋房為主的 奧林匹克花園為例，該項目規(guī)劃 戶
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