【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 商業(yè)鋪面的面積及商業(yè)經(jīng)營的層數(shù)對招商影響很大 ，比如距離本案不遠(yuǎn)的一棟四層大面積的商業(yè)設(shè)施至今仍在招商中。形成不了高檔的商業(yè)氣氛。 商業(yè)附近無大面積的停車場，且停車位非常有限，為客戶購物停放車輛帶來一定的不便。 附近商業(yè)多為一層商鋪，有較少的兩層商鋪。 附近大型購物商場凱利農(nóng)的“金”字坐標(biāo)也刺激和促進(jìn)了小型商鋪的需求，使其出現(xiàn)旺盛的勁頭。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從各個(gè)商業(yè)鋪面總結(jié)可以發(fā)現(xiàn)： 商業(yè)分布較集中，人氣較旺盛，屬市中心繁華區(qū)、亞繁華區(qū)，商業(yè)氣氛較濃。 業(yè)態(tài)分布大致如下：音像店、空調(diào)專賣、天倫家具廣場、床墊專賣、家私、推拿、辦公用品等。 開間：面積各不相同，開間不同。 臨近市中心，屬繁華區(qū)地帶。 進(jìn)深： 20 米左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 M 區(qū)： 位置：神火大道以西，團(tuán)結(jié)路與八一路段之間。 接近市中心，屬繁華區(qū)地帶。 進(jìn)深： 16— 18 米。 L 區(qū)： 位置：團(tuán)結(jié)路與神火大道交匯處以西，團(tuán)結(jié)路以北。 接 近市中心，屬繁華區(qū)地帶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 進(jìn)深： 16 米左右。 K 區(qū)： 位置：團(tuán)結(jié)路與神火大道交匯處以西，團(tuán)結(jié)路路南。 接近市中心，屬繁華區(qū)地帶。 進(jìn)深： 20 米。 J 區(qū)： 位置：團(tuán)結(jié)路與神火大道交匯處以東，團(tuán)結(jié)路路 北。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 接近市中心，屬繁華區(qū)地帶。 進(jìn)深： 16 米左右。 所屬樓盤：綠苑新村。 為兩層商業(yè)鋪面。 進(jìn)深： 17 米。 位置：團(tuán)結(jié)路與歸德路交匯處西北面，團(tuán)結(jié)路路北。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 H 區(qū)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 業(yè)態(tài)分布如下：小型購物中心、餃子店、菜館、圖書超市、藥房、飯店、化妝品店等。 進(jìn)深： 27 米。 所屬樓盤：牡丹花苑（西門）。 為一層商業(yè)鋪面。 進(jìn)深： 16 米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 所屬樓盤：牡丹花苑。 為一層商業(yè)鋪面。 進(jìn)深為 8 米。 為一層商業(yè)鋪面。 D 區(qū)： 位置：歸德路與八一路交叉口北 50 米路東，屬正巖待拆遷項(xiàng)目。 工程已完工，現(xiàn)正處于招商階段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 開間： 40 米。 C 區(qū)： 位置：八一路與歸德路交叉口西南。 為鞋業(yè)超市。 為一層商業(yè)鋪面。 進(jìn)深： 7— 8 米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 所屬樓盤：新城頤園。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、區(qū)域商業(yè)情況分析 本案所處商丘市的市中心，屬繁華地帶，附近商業(yè)興旺，人氣較足。四房兩廳面積總體介于 170— 190 ㎡，因單價(jià)、總價(jià)的過高，市場消化較慢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。天朝金帝苑的面積偏大，在 170㎡以上。 商丘市市場上的高層主力戶型為三房兩廳 和四房兩廳 ， 三房兩廳 面積介于 140— 160 ㎡之間。 多層的四房兩 廳 整體 面積介于 160— 170 ㎡之間，面積 偏 大 ，至使總價(jià)過高 。城市花園的面積較小， 三房 在 100— 130 ㎡之間，在不影響使用功能的前提下， 很好地控制了總價(jià)。金帝苑 ㎡ 、 170 ㎡ ㎡ 應(yīng)天花園 104 ㎡ ㎡ 、 ㎡ 、 ㎡ ㎡ 166 ㎡ 、 ㎡ 、 ㎡ 、 ㎡ 、 ㎡ 喜來登國際廣場 ㎡ 、 ㎡ ㎡ 、 ㎡ 、 ㎡ （三） 分析： 從表中可以看出： 商丘多層主力戶型為三房兩廳， 主力 面積 130— 140 ㎡之間 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。城市花園 97 ㎡ 109 ㎡ 、 117 ㎡ 、 131 ㎡ 151 ㎡ 、 157 ㎡ （二） 、 高層項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 二房兩廳 三房兩廳 四房兩廳 天朝俊園 136 ㎡ ㎡ 正道最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 戶型以 三房和四房為主， 面積偏大， 總價(jià)過高，一般人難以接受，所以目前 高層 銷售情況 普遍 不容樂觀。 商丘市高層均價(jià)集中在 1900 元 /平方米 左右 。 而老城區(qū)梁園區(qū)多層項(xiàng)目已不多，基本 處 在尾盤階段，均價(jià)較低 。以四季港灣和應(yīng)天花園的均價(jià)偏高，達(dá)到 1550— 1600 元 /平方米之間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 12 層近 2100 元 /㎡。金帝苑 1900 1400 2200 小高層共 12 層。其價(jià)格從一層 1700 元 /㎡至 13 層 2150 元 /㎡，其 價(jià)格隨樓層上升而提升，每層差價(jià)在 50 元 /㎡左右。 具體價(jià)格為一房一價(jià)。 其價(jià)格從一層 1600 元 /㎡至 22 層 2280 元 /㎡ ，其價(jià)格隨樓層上升而提升， 每層差價(jià)在 25 元 /㎡ 左右 。 （二）、 高層項(xiàng)目 物業(yè)名稱 均價(jià) （ 元 /㎡ ） 最低價(jià)（ 元 /㎡ ） 最高 價(jià)（ 元 /㎡ ） 價(jià)格走勢 天朝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。城市花園 1400 800 1600 1F： 1600； 2F： 1550； 3F： 1450； 4F： 1350； 5F： 1200； 6F： 1200； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。金帝苑 1324 958 1768 2 層為底商； 各樓層價(jià)格分別為： 3F： 1748； 4F： 1488； 5F： 1200； 6F： 900； 四季港灣 1600 1200 2200 項(xiàng)目正在前期推廣階段，具體價(jià)格尚未確定。俊園 1350 1000 1850 目前多層項(xiàng)目銷售已基本售罄，剩余一套四樓單價(jià) 1500 元 /㎡ 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售現(xiàn)場接待程序井然有序。 銷售水平： 銷售人員統(tǒng)一著裝 。 POP 與展板制作精美。 劣勢 （ 1）定價(jià)過高； （ 2）樓層較高； 銷售現(xiàn)場包裝： （ 1） 售房部在神火大道，設(shè)在社區(qū)大門東邊，臨主干道，能有效地吸引目標(biāo)客戶 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 戶型 面積 三房二廳二衛(wèi) 、 四房二廳二衛(wèi) ㎡ 、 ㎡ 、 ㎡ 復(fù)式 ㎡ 、 ㎡ 、 ㎡ 周邊區(qū)域分析 本案門前是神火大道，交通便利，地理位置優(yōu)越，符合城市發(fā)展主方向，未來有一定的增值潛力。 主力面積 130 ㎡ 、 180 ㎡ 、 ㎡ 、 ㎡ 區(qū)內(nèi)配套 商業(yè)廣場、地上地下停車