【正文】 地上城 公寓 項(xiàng)目地址： 渝北區(qū)北部新區(qū)金開大道（金渝大道路口） 開發(fā)商： (復(fù)地 )重慶潤江置業(yè)有限公司 總占地：約 500 畝 總建面：約 80 萬方 建筑性質(zhì) ： 公寓式商住樓 綠化率： 52% 容積率： 物業(yè)管理： 元 /㎡ 月 銷售均價： 3450 元 /㎡ 銷售狀況： 80% 總套數(shù) 1671 套； （三） 周邊公寓 市場價格分析 整個北部新區(qū)的公寓樓是在 05 年開始在市場露面的，隨消費(fèi)者的接受度不斷上升，銷售價格也在不斷攀升，從最初的入世均價 2000 多元 ㎡ 到現(xiàn)在的最低市場均價 3450 元 /㎡ 。 從以上樓盤來看，位置 仍是 提升價值的首要因素。 其次是產(chǎn)品的配套功能，包括外觀、電梯檔次、裝修標(biāo)準(zhǔn)、智能系統(tǒng)等，另外物業(yè)管理也是增加產(chǎn)品附加值的重要因素。 作為城市發(fā)展的核心區(qū)域，其發(fā)展?jié)摿o限， 隨著外來投資者的不 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 斷增多， 物業(yè)價值也隨之 小幅度遞增。目前的整體市場均價在 4046 元 /㎡， 而在今年下半年有望達(dá)到 4300 元 /㎡ ， 年底均價有望突破 4500 元 /㎡ 。 二、寫字樓項(xiàng)目分析 （一）重點(diǎn)樓盤解析： ◆ 項(xiàng)目名稱： 財(cái)富中心 占地面積： 32 萬 ㎡ 建筑面積： 75 萬 ㎡ ，其中商業(yè) 15 萬 ㎡ 項(xiàng)目地址：重慶市北部新區(qū)星光大道 16號 開 發(fā) 商：香 港香江國際集團(tuán) 是北部新區(qū)一個大型綜合性建筑群，集購物、商務(wù)辦公、休閑、娛樂、居住、旅游、文化藝術(shù)于一體的現(xiàn)代生活中心。 銷售均價： 6000 元 /㎡ ◆ 項(xiàng)目名稱： 美源國際 開 發(fā) 商： 重慶美源實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目地址： 渝北新 牌坊轉(zhuǎn)盤前行 100 米 ,旭日鳳凰城對面 ,毗鄰電信大廈及龍湖 樓層面積： 800 ㎡ — 1200 ㎡ 銷售均價： 5850 元 /㎡ 停 車 位： 1F 和 2F 共 168 個 租價在 400 元 /月 /個左右（含管理費(fèi)） 四部高速電梯 元 /月管理費(fèi) 目前已銷售 85% 目前進(jìn)駐的有市統(tǒng)計(jì)局（ 10— 25 樓）、中海地產(chǎn)、汽車四 S店 ◆ 項(xiàng)目名稱： 上丁企業(yè)花園 總占地面積： 150 畝 總建面積： 140000 ㎡ 開發(fā)商：重慶西信產(chǎn)業(yè)園開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址：北部新區(qū)高新援洪湖西路 18號 綠化率大于 40%；容積率小于 ； 銷售均價： 7500 元 /㎡ 上丁企業(yè)公園擁有生態(tài)化、人性化、智能化三大高級辦公特點(diǎn)，由 29 棟獨(dú)立高 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 層辦公樓組成，同時又兼?zhèn)洫?dú)棟別墅的物業(yè)形態(tài)，是非常罕見的頂級 EOD(生態(tài)辦公園區(qū) )。 ◆ 項(xiàng)目名稱： 高新科技孵化園區(qū) 開 發(fā) 商： 重慶渝高科技產(chǎn)業(yè) （集團(tuán)）股份有限公司 項(xiàng)目地址： 渝北北部新區(qū)新南路 容積率： 停 車 位：均價 97500 元 /個 租 375 元 /個 /月 由金星、水星、土星、木星、火星、海王星、天王星、太陽星 8個星系組群組成，層高 米。 銷售均價： 4025 元 /㎡ ，整層起售，最高 4700 元 /㎡ 。目前已銷售 90 ㎡ 。 ◆ 項(xiàng)目名稱 ： 御湖遠(yuǎn)艦 開 發(fā) 商： 重慶大眾房地產(chǎn)開發(fā)公司 占地面積： 37735 ㎡ ，合同地價： 3542 萬元 項(xiàng)目地址： 渝北新牌坊龍湖東路 182 號（錦繡山莊大門正對面） 銷售均價： 4300 元 /㎡ ◆ 項(xiàng)目名稱： 重慶市總商會大廈 開發(fā)商： 重慶泰吉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址：渝北紅綿大道 22 號（渝通賓館旁） 占地面積： ㎡ 建筑面積： ㎡ 樓層分布：共 31層， 1— 3商業(yè)用房， 4— 5工商聯(lián)， 7— 28寫字樓，地下 3 層為車庫和設(shè)備用房。 6部品牌高速電梯。全職能化管理。 銷售均價： 5800 元 /㎡ 停車位：賣 10 萬左右一個，租 420左右一個（含管理費(fèi)） 目前已經(jīng)銷售 75% ◆ 項(xiàng)目名稱： 茂業(yè)東方時代 開發(fā)商： 重慶茂業(yè)地 產(chǎn)有限公司（茂業(yè)集團(tuán)附屬機(jī)構(gòu)） 項(xiàng)目地址：江北區(qū)建新北路 16號 建筑面積： 15 萬 ㎡ ， 36 層（ 1— 10商業(yè)， 26層以上為商務(wù)辦公） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 有 8 部電梯。 銷售均價： 5800 元 /㎡ 目前銷售 85% （三）周邊寫字樓價格分析 區(qū)域的寫字樓以新南路為界，遍部四周，而又以科技孵化園區(qū)為點(diǎn)向周圍呈輻射狀。均價也在 4025 元 /㎡ 到 7000 元 /㎡ 之間 ，價格標(biāo)準(zhǔn)仍以位置佳、周圍成熟為主，所以才有了財(cái)富中心的 6500 元 /㎡ 和上丁企業(yè)花園的 7500 元 /㎡ 這樣的高價物業(yè)出現(xiàn)。 而相對于 茂業(yè)東方時代 這樣的現(xiàn)房，由于市場的選擇范圍受到限制，價格難以翻升；像 高新科技孵化園區(qū) ，則是由于周圍的商務(wù)氣氛不成熟才導(dǎo)致價格上漲受阻?？偟膩碚f；隨著區(qū)域發(fā)展的不斷成熟，商務(wù)氛圍 不斷增加，人氣的不斷增長，周邊配套的不斷完善，都將是推動寫字樓價格的重要因素。所以說，區(qū)域的寫字樓市場仍有一定的上升空間和增殖潛力。 下半年 均價 將突破 4500 元 /㎡ 。 三、商業(yè)項(xiàng)目分析 （一）周邊商業(yè)個案分析 以 毗鄰項(xiàng)目的 財(cái)富中心 為例，其占地面積為 32 萬 ㎡ ，總建筑面積 75 萬 ㎡ ，其中商業(yè) 15 萬 ㎡ ，占建筑總量的 20%， 是北部新區(qū)一個大型綜合性建筑群，集購物、商務(wù)辦公、休閑、娛樂、居住、旅游、文化藝術(shù)于一體的現(xiàn)代生活中心。但其銷售并不樂觀，其他項(xiàng)目同樣也是，因?yàn)閰^(qū)域發(fā)展不成熟、商業(yè)配套不健全、人氣不足導(dǎo)致商業(yè)氛圍不濃厚，使許多投資客戶持幣觀望。 （三）周邊商業(yè)的價格分析 目前財(cái)富中心的商業(yè)銷售均價為 10150 元 /㎡ ，盡管銷售不是太好，但 銷售價格卻居高不下 。這其中就有一個因素 ；增值潛力。隨著城市發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，北區(qū)越加顯 示其商業(yè)龍頭地位，而建設(shè)周期的縮短、商業(yè)配套的不斷完善、人流量的不斷增加等都預(yù)示著 2— 5 年內(nèi)，將 成為重慶又一繁華商圈。 據(jù)推測，今年底的商業(yè)價格將達(dá)到 13000 元 /㎡ 左右，但擺動幅度不會太大。 本章小節(jié)： （一）、區(qū)域發(fā)展景況；由十一五計(jì)劃可看出，經(jīng)濟(jì)水平、居住人口、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 生產(chǎn)總值、人均消費(fèi)等都將居于城市之首。 （二）、公寓樓市場；由周邊的產(chǎn)品信息分析得出，下半年區(qū)域的公寓樓市場將突破 4300 元 /㎡ ，年底將達(dá)到 4500 元 /㎡ ， 對住宅市場將起到一定的沖擊作用 ，公寓樓將成為市場新寵。 （三）、寫字樓市場； 從周邊市場發(fā) 展現(xiàn)狀，分析現(xiàn)行市場價格， 2020年的寫字樓價格將再上新臺階，銷售均價有望突破 4500 元 /㎡ 。分割出售有趨向顯示將取代整層、整棟 出售。 （四）、商業(yè)市場；由于周邊商業(yè)氛圍欠缺，阻礙了本區(qū)域的的商業(yè)發(fā)展，預(yù)計(jì)在 2— 5 年內(nèi)才有可能形成初步的商圈。所以 ，今年區(qū)域的商業(yè)銷 售均價在 將在 13000 元 /㎡ 左右。 本區(qū)域在今年將是城市和周邊城市的新看點(diǎn)，將會有更多的投資者關(guān)注本區(qū)域。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第四部分：項(xiàng)目地塊分析及項(xiàng)目建議 一、地塊周邊發(fā)展現(xiàn)狀 地塊周邊 以華新大道 為 界可分為 成熟與非成熟區(qū)； 華新大道以東為新開發(fā)項(xiàng)目，商業(yè)、住宅、寫字樓等居多，而人氣較少，氛圍不濃厚，因此，為非成熟區(qū)域。而華新大道西邊，為龍湖西苑、香樟林別墅區(qū)、易初蓮花超市、金融、行政等，人氣充足，商業(yè)氣氛濃厚；因此為成熟區(qū)。 根據(jù)建筑使用類型又可分為商品房住宅區(qū)和商務(wù)辦公區(qū)； 仍以 華新大道 為界，東以住宅商品為主，周邊分布與生活息息相關(guān)的生活配套設(shè)施，相對基礎(chǔ)、完善。西以 商務(wù) 辦公為主居多， 高新 科技孵化園區(qū)、 上丁企業(yè)園區(qū)等多趨向于商務(wù)辦公類型，是以商務(wù)辦公為主 的商務(wù)區(qū)域，因此稱之為商務(wù)辦公區(qū)。 二 、地塊概況 本項(xiàng)目占地 畝，用地性質(zhì)為：商業(yè)、辦公、科研。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 用地面積： 平方米 總建筑面積： 平方米（建委核算面積為： 平方米） 容積率： 覆蓋率： % 綠地率： % 地下車庫面積： 平方米，停車位 717 輛 商業(yè)群樓： 平方米 酒店 式公寓 面積 （ A 棟塔樓 616F 躍層）： 平方米 辦公（ B 棟塔樓 628F）： 平方米 酒店式辦公（ C 棟塔樓 628F）： 平方米 三 、地塊優(yōu)劣勢分 析 ◆ 地塊優(yōu)勢 ☆ 交通便利， 北臨華新大道，并有規(guī)劃中的四號輕軌線經(jīng)過； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家