【正文】 外圍區(qū) 各項(xiàng)目銷(xiāo)售率比較 區(qū)域 物業(yè)名稱 銷(xiāo)售率 外圍區(qū) 。供給與需求均在穩(wěn)步增長(zhǎng)，而隨著居住條件的進(jìn)一步完善，周邊環(huán)境的整治及交通條件的改善，區(qū)域內(nèi)符合市場(chǎng)要求的項(xiàng)目必將會(huì)出現(xiàn)持續(xù)的熱銷(xiāo)，新上市的項(xiàng)目也會(huì)受到市場(chǎng) 的關(guān)注。世紀(jì)大道以西還有較多塊土地未動(dòng)工，預(yù)示著為來(lái)兩年本區(qū)位將會(huì)產(chǎn)生激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。在參考外圍區(qū)市場(chǎng)均價(jià) 4750 制訂本項(xiàng)目?jī)r(jià)格時(shí)，我們要充分考慮外圍區(qū)市場(chǎng)的特殊因素，通過(guò)對(duì)比制訂出相對(duì)合理的價(jià)格。因此我們預(yù)測(cè)未 來(lái)一年該區(qū)域的整體價(jià)格將會(huì)上揚(yáng) 10%左右。不會(huì)有大幅度波動(dòng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。除美源日月城外，大部分產(chǎn)品價(jià) 格符合市場(chǎng)規(guī)律，而美源日月城由于是通過(guò)國(guó)家 3A 住宅認(rèn)證的高檔次希缺性產(chǎn)品，且產(chǎn)品品質(zhì)較高，因此其超出市場(chǎng)單價(jià)還是有一定的必然性的。 外圍區(qū)總體平均價(jià)格分析 總在售面積 總銷(xiāo)售額 加權(quán)均價(jià) （元 /平方米） 312050 1482237500 4750 考慮區(qū)域整體價(jià)格，利用各項(xiàng)目的均價(jià)和在售面積計(jì)算區(qū)域的加權(quán)均價(jià)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 因此在本項(xiàng)目定價(jià)時(shí)，要充分考慮市場(chǎng)單價(jià)的指導(dǎo)作用，同時(shí)結(jié)合本案綠化面積相對(duì)較大的特點(diǎn)，合理制定價(jià)格體系，確保銷(xiāo)售任務(wù)的順利完 成。 核心區(qū)價(jià)格分組分析 核心區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)在 4000 元 /平方米以上和 5000 元 /平方米以下的項(xiàng)目所占比例最大，占調(diào)查項(xiàng)目總量的 38%（江南城）；均價(jià)在 2500— 3000 元 /平方米項(xiàng)目所占比例其次，為 35%（南方明珠），而均價(jià)在 30003500 元 /平方米的項(xiàng)目雖在售面積不多，但卻是核心區(qū)價(jià)格的主打。且由于本區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成良好的居住氛圍，甚至有大量的本地客戶也愿意選擇在本區(qū)域置業(yè)，因此本區(qū)域內(nèi)商品房?jī)r(jià)格會(huì)有一定的攀升。 因此在考慮本區(qū)域內(nèi)加權(quán)均價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)從區(qū)域內(nèi)在售面積，開(kāi)盤(pán)價(jià)格及工期進(jìn)度等多角度考慮，同時(shí)排除像上元項(xiàng)目的特 殊產(chǎn)品形式對(duì)價(jià)格帶來(lái)的影響，正確評(píng)估區(qū)域加權(quán)均價(jià)。但是此加權(quán)均價(jià)并不能作為本項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)的價(jià)格絕對(duì)參考。 178229 595819547 3343 考慮區(qū)域整體價(jià)格，利用各項(xiàng)目的均價(jià)和在售面積計(jì)算區(qū)域的加權(quán)均價(jià)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 核心區(qū)域 平均價(jià)格分析 總在售面積 總銷(xiāo)售額 加權(quán)均價(jià) （元 /平方米） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。可見(jiàn)，項(xiàng)目的綜合性價(jià)比最能夠左右人們的選擇，項(xiàng)目產(chǎn)品形式只是決定價(jià)格的一部分因素，而項(xiàng)目整體的均好性才是至關(guān)重要的。價(jià)格基本和產(chǎn)品、配套相符合的，比如核心區(qū)域較高價(jià)格的項(xiàng)目寶安江南城、兆南綠島，其產(chǎn)品綜合品質(zhì)還是比較高的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 可見(jiàn)高質(zhì)且價(jià)格合理的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)是本案開(kāi)發(fā)商首選。從上表可以看出，本區(qū)域的物業(yè)費(fèi)整體水平適中，大部分集中在 1— 元 /月 /平方米。 區(qū)域住宅項(xiàng)目物業(yè)管理水平高低不一，有一部分項(xiàng)目的物業(yè)管理公司是開(kāi)發(fā)商下屬的 物業(yè)管理公司，另外還有一部分項(xiàng)目聘請(qǐng)了有經(jīng)驗(yàn)或知名度高的物業(yè)管理公司（如恒基物業(yè)、 代德梁行 等）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。平方米） 核心區(qū) （ 7個(gè)） 美麗沙花園 海南鴻恒物業(yè)管理公司 兆南綠島 海南兆南物業(yè)管理公司 伊甸家園 海南珠江物業(yè)酒店管理公司 萬(wàn)恒城市花園 海南萬(wàn)恒物業(yè)管理公司 都市海岸（一期） 中房集團(tuán)物業(yè)管理公司 寶安江南城 深圳恒基物業(yè)管理有限公司 南方明珠 海南榮德物業(yè)管理公司 1 外圍區(qū) （ 8個(gè)） 外圍區(qū) （ 8個(gè)） 比華利山莊 新加坡新工集團(tuán)物業(yè)管理 長(zhǎng)信海岸水城 ?？陂L(zhǎng)信卓爾物業(yè)管理 海岸壹號(hào) 代德梁行（顧問(wèn)） 美源日月城 中海物業(yè)管理有限公司 金外灘 中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 瀛寰名仕苑 待定 奧林匹克花園 海南奧林匹克花園物業(yè)公司 耀江花園 海南珠江物業(yè)酒店管理公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從目前的房地 產(chǎn)市場(chǎng)整體形式看，車(chē)位合理配比應(yīng)在 1： 1，如果有可能的話可以適當(dāng)提高車(chē)位數(shù)量，為商業(yè)及臨時(shí)停車(chē)提供便利條件。只有這樣才能最大程度的提升項(xiàng)目附加值，吸引更多的島外中高層客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 教育配套對(duì)項(xiàng)目配套能夠起到錦上添花的作用，本區(qū)域的項(xiàng)目都能享受到周邊幼兒園和 中小學(xué)的服務(wù)，而雙語(yǔ)幼兒園等知名品牌教育機(jī)構(gòu)也越來(lái)越多的定址在本區(qū)域。 本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目為彌補(bǔ)外部配套的不足配備了餐飲、娛樂(lè)等生活便利設(shè)施，這些設(shè)施也是區(qū)域住宅必不可少的配套。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。那 些大面積、甚至超大面積的戶型，一方面可以滿足這類客戶的居住需求，另一方面可以彰顯他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和社會(huì)地位，所以大面積戶型在高檔樓盤(pán)中所占比例也比較大。作為投資戶型， 1 居室自然是最好的選擇，在高檔項(xiàng)目中涌現(xiàn)出 1 居室，就是為了滿足投資客的需求。 購(gòu)買(mǎi)高檔項(xiàng)目的客群，擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，購(gòu)房一般為 2 次置業(yè)或多次置業(yè)。 靈活、舒適度高、方便實(shí)用，可 以滿足這類客群的要求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 120160 平米的 34 居，設(shè)計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在家庭人口構(gòu)成方面，以三口之家為核心，一些家庭還會(huì)帶有老人。 購(gòu)買(mǎi)中高檔項(xiàng)目的客戶，基本為中年人，他們是社會(huì)的中堅(jiān)力量，有著穩(wěn)定的工作和較高的收入。 2 居室面積在 90110 平米， 3 居室面積在 120140 平米，而 23居合計(jì)比例基本占到了總體 的 7080%，根據(jù)項(xiàng)目具體情況不同，或側(cè)重于 2 居，或側(cè)重于 3 居，但總之是側(cè)重于中等偏大的戶型。 物業(yè) 名稱 均價(jià) 一居 二居 三居 四居及以上 復(fù)式及躍層 最小面積 最大面積 比例 最小面積 最大面積 比例 最小面積 最大面積 比例 最小面積 最大面積 比例 最小面積 最大面積 比例 海岸壹號(hào) 4600 78 10% 140 20% 168 286 60% 348 10% 奧林匹克 4300 102 110 20% 150 170 35% 175 195 35% 383 10% 耀江花園 3800 41 69 40% 99 102 25% 117 15% 153 175 20% 美麗沙花園 3200 60 74 30% 70 102 40% 128 136 20% 156 5% 263 5% 兆南綠島 3300 52 66 15% 88 105 20% 120 138 30% 143 157 20% 289 10% 伊甸家園 3200 50 10% 86 88 20% 115 35% 140 173 35% 萬(wàn)恒城市花園 3000 81 125 20% 110 125 40% 140 183 40% 188 10% 都市海岸（一期） 3200 52 55 15% 93 99 40% 126 127 45% 南方明珠 2800 56 68 10% 86 102 20% 118 135 50% 147 159 10% 285 390 10% 對(duì)于中高檔項(xiàng)目，總體上面積設(shè)計(jì)適中。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 戶型分析 中高檔項(xiàng)目 物業(yè) 名稱 均價(jià) 一居 二居 三居 四居及以上 復(fù)式及躍層 最小面積 最大面積 比例 最小面積 最大面積 比例 最小面積 最大面積 比例 最小面積 最大面積 比例 最小面積 最大面積 比例 寶安江南城 4700（公寓） 120 139 25% 151 203 40% 200 289 35% 長(zhǎng)信海岸水城 4300 68 10% 92 93 15% 123 144 45% 180 15% 328 10% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目基本沿襲了特色求勝原則，除美源日月城均有特色園林，如比華利山莊的人工湖分區(qū)，無(wú)不體現(xiàn)著項(xiàng)目的特別之處，給人賞心悅目之感。 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目 名稱 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米） 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn) 美源日月城 5000 從建筑、景觀、居住空間到生活延伸，在體現(xiàn)世人共知的尊貴和奢華中，更在乎物理與精神愉悅的雙重結(jié)構(gòu)，大自然一起展現(xiàn)耐人尋味的華麗 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。南北兩區(qū)形成不同風(fēng)格。 高檔項(xiàng)目分析 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目 名稱 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米） 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn) 高檔項(xiàng)目 比華利山莊 5800（公寓） 以人工湖自然分為南北西區(qū)，北區(qū)別墅、椰林、海景自然生態(tài)為主。 如長(zhǎng)信海岸水城 利用波形綠草地、各種植被、鋪裝、入口處雕塑小品、小型水池與室外休憩坐椅等景觀元素 。 從統(tǒng)計(jì)可以看出，中高端項(xiàng)目大部分都聘請(qǐng)了知名的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行園林景觀的設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米） 園林景觀特征 都市海岸 （一期） 3200 由美國(guó)著名園林設(shè)計(jì)師 Snas 傾力設(shè)計(jì)的獨(dú)具特色的巴堤雅風(fēng)情園林，融入泰式大型主題水景景觀，使建筑與環(huán) 境和諧相生。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 伊甸家園 3200 4000 平方米中央花園，鋪設(shè)多種植被，規(guī)劃四季小品， 50 米超寬樓間距 。 美麗沙花園 3200 小區(qū)中 部超萬(wàn)平米圍合式園林綠地，空間與景觀錯(cuò)落有致，人車(chē)分流，以人為本，充分保障安全的休閑空間。 耀江花園 3500 30000 ㎡超大熱帶水景園林，遍布種類繁多的花木、溫泉泳池、藝術(shù)雕塑、綠地、健身步道。功能完備 面積近 1000 ㎡ 陽(yáng)光泳池，園林綠化精心設(shè)計(jì)，規(guī)劃了近萬(wàn)平米的 泰式 中心園 林。水景與椰樹(shù)作為園林主題，會(huì)隨不同組團(tuán)營(yíng)造的不同氣氛或功能互作交替 ，每個(gè)園林組團(tuán)均具特色，體現(xiàn)亞熱帶多種觀光旅游的風(fēng)情。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。在景區(qū)和空間的設(shè)計(jì)上，為了在有限的面積內(nèi)構(gòu)成富于變化的風(fēng)景，參照蘇州古典園林的布局思路，結(jié)合小區(qū)總體規(guī)劃 。而從消費(fèi)者的角度講，隨著綠化率的進(jìn)一步被認(rèn)可，單純的高綠化率已經(jīng)不能成為項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)，而特色 園林設(shè)計(jì)已經(jīng)為眾多開(kāi)發(fā)商作為項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)推向市場(chǎng)。他們的目標(biāo)客群明確，多是私營(yíng)企業(yè)主或公司高層，這部分人群選擇高檔社區(qū)多是用于改善居住條件而二次或三次置業(yè)。近30000 ㎡巴厘島主題風(fēng) 情園林，由四大景觀組團(tuán)組成，戶型分區(qū)合理、通風(fēng)采光效果極佳。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 美源日月城 5000 著眼于創(chuàng)造海灣居住空間中的最大藝術(shù)力量，以打破泛濫單調(diào)的海口建筑形態(tài)， 建筑特點(diǎn)以鸚鵡螺為創(chuàng)意起源，別