【正文】 重低估。 2020 年?？谑蟹课蒌N售價格總水平比 2020 年上漲 ％，漲幅提高了 個百分點。 1 至 3 季度分別比上年同期上漲 ％、 ％、 ％， 4 季度回落 ％，雖不如前年增長大，但全年商品房銷 售價格呈逐季平穩(wěn)上升之勢。 06 年上半年，在國家實行一系列宏觀調(diào)控措施的背景下 ,?？谑蟹康禺a(chǎn)市場仍供需兩旺。 ?？诜績r今年一季度均價 元 。 進(jìn)入二季度以后，商品房銷售價格與一季度相比又高速上升了 4%達(dá)到 2777 元 /平方米，到六月底已達(dá)到了 元。具了解，今年底將會有悉數(shù)中高檔項目投入市場，勢必拉高均價，以此趨勢發(fā)展，今年下半年房價將會穩(wěn)步盤升。 總體價格定位 按房產(chǎn)市場劃區(qū) 西海岸片區(qū)由于擁有多個別墅項目，以 6500 元 /㎡ 的均價遙遙領(lǐng)先，在?？谑袨樗袇^(qū)域里價格最高；其次 ，就是?？跒程詈^(qū)，聚集?？诖罅恐髁鞴⑿^(qū)，均價在 4200 元 /㎡ 左右；海甸島片區(qū)雖不乏精品項目，但整體項目檔次不高，均價為 2800 元 /㎡ ；金牛嶺片區(qū)和海甸片區(qū)雷同，均價位于 2900 元 /㎡ ；其它如府城片區(qū)、秀英片片區(qū)與我項目差距過大，沒有參考的意義，故此忽略。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 我項目區(qū)域價格定位 我項目東面，“兆南綠島”實現(xiàn)均價 3300 元 /㎡ ，“伊甸家園”均價 3100 元 /㎡ ，“萬恒花園”均價 3000 元 /㎡ ；北面，“南方明珠”公寓均價 2800 元 /㎡ ；南面，“美麗沙花園”實現(xiàn)均價 3200 元 /㎡ 。就上續(xù)項目，價格平均下 來為每平米3080 元 /㎡ 。上續(xù)項目入市時間都是在 04 年或更早，與現(xiàn)在入市相比，拿地、建筑要便宜很多。這些增加成本，再加上通貨率，管理稅率的提高，加權(quán)下來，預(yù)計我項目的銷售均價要高出片區(qū)均價 600800 元 /㎡ 。 供應(yīng)量方面 06 年的供應(yīng)量將有一個比較大的釋放，尤其可能出現(xiàn)在下半年。主要是因為今年為半拉子處置最后年份，而且監(jiān)管部門對屯地的嚴(yán)格控制，使得今年復(fù)工和開工的項目放量增多。具調(diào)查了解，下半年新開的住宅項目有：“浪琴灣”、“長信三期”、“秀英時代廣場”、“美源時代廣場”、“昌 煒二期”、“泉海好家園”、“金域灣畔二期”、“瀛寰名仕苑”、“榮域”其總量大約在 60 萬 ㎡ ，其中大盤的比例明顯增加。按照正常的開發(fā)周期，這些項目經(jīng)過 06 年上半年一系列的手續(xù)審批，規(guī)劃擬定等等，預(yù)計在 06 年底將會出現(xiàn)大量上市，集中爆發(fā)的局面。這些新開項目將成為 2020 年?？诜康禺a(chǎn)市場上的主導(dǎo)項目，引導(dǎo)市場新格局。 受央行加息的影響，房地產(chǎn)開發(fā)公司為了避免承擔(dān)資金壓力和減少開發(fā)成本，都會考慮加快開發(fā)，縮短工期盡快回攏資金。同時，受到宏觀調(diào)控政策方向不明朗的影響，各種項目都將會抓緊項目上馬時間，搶占 2020 年這一關(guān) 鍵時間段。因此，從多方面因素和現(xiàn)有各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)看， 2020 年將是?？跇鞘械囊?guī)模年，各個區(qū)域都將會有大量項目出現(xiàn)，預(yù)計 2020 年?？跇鞘械墓?yīng)量仍穩(wěn)居高位線。 價格方面 預(yù)計 06 年總體 價格 穩(wěn)中有升。 從供應(yīng)角度分析 ， 開發(fā)成本增加。包括土地成本（ 政策的實施）、建筑成本（原材料價格的上漲）、資金成本（央行加息等信貸政策的緊縮）。而由于拿地的難度更大，有土地的開發(fā)商將在產(chǎn)品方面多下功夫，走精品路線，這些因素都將導(dǎo)致綜合成本加大。也就是說，土地成本的上升，房屋建造質(zhì)量和成本的上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 升，營銷費用的上升等等，都 從一個方面決定了房價上升不可逆轉(zhuǎn)。 從在需求方面 分析 ：椰城購房人群當(dāng)中絕大部分都是島外個人購房者，他們有相對穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有購買第二套以上的能力和需求。受自然環(huán)境不斷惡化，通貨不斷增加，漸漸產(chǎn)生了買房養(yǎng)老、保值增值的潮流。購房客戶區(qū)域，從以往的長三角、環(huán)渤海區(qū)，擴(kuò)散到國內(nèi) 20 多個省市自制區(qū)。市場極大的有效需求量的實際存在控制了價格杠桿，這一點從 2020 年銷售市場的表現(xiàn)即可 一目了然 ，而且這些有效需求量并不因為政府的宏觀調(diào)控以及銀行的貸款限制而緊縮。由于行業(yè)產(chǎn)品 生產(chǎn) 周期特點，房地產(chǎn)市場供給表現(xiàn)出很強的慣性?？?慮到慣性因素的影響， 2020 年?？跇鞘械淖≌瑑r格將依然延續(xù) 2020 年的形勢，呈現(xiàn)上升趨勢。 三 .區(qū)域住宅市場分析 區(qū)域界定： 關(guān)于區(qū)域市場界定方法，我們的做法是考慮房地產(chǎn)需求的區(qū)域性和市場競爭的區(qū)域性，根據(jù)項目所在地理位置，選定以項目位置為中心一定范圍內(nèi)的區(qū)域為該項目的區(qū)域市場；在分析樣本方面主要選擇區(qū)域市場內(nèi)具有相同類型產(chǎn)品的房地產(chǎn)在售項目。本項目位于世紀(jì)大道 3 號， 在確定其住宅區(qū)域市場范圍時，考慮到地理位置和市區(qū)客戶交通可達(dá)性因素。我們確定本項目輻射調(diào)研區(qū)域的范圍為：北 環(huán)島路；南至海秀中；西至濱海大道；東海甸島東岸。 根據(jù)對本案競爭情況，將區(qū)域市場劃分為兩個區(qū)域： 核心區(qū)：世紀(jì)大道、海甸五西路、海景路、五東路同緯度區(qū)域。 外圍區(qū)：確定的樣本研究區(qū)域內(nèi)除核心區(qū)以外的其他區(qū)域。主要包括?？跒程詈^(qū)、西海岸片區(qū)、金牛嶺片區(qū)等。 樣本的確定 分析以上界定區(qū)域內(nèi)所有在售的住宅項目，確定為 15 個住宅項目。雖然五西路區(qū)域大部分樓盤由于上市時間較早已經(jīng)銷售完畢，但是這些項目的情況最能反映區(qū)域的市場特點，對于本項目有最直接的影響及借鑒意義，因此也作為分析項目。 分析內(nèi)容說明 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 分 析說明：本分析的目的是明確本案所在區(qū)域競爭市場，包括供應(yīng)量、產(chǎn)品特點、價格和銷售情況。 分析的內(nèi)容：首先分析區(qū)域市場的供應(yīng)量現(xiàn)狀和未來供應(yīng)量情況；然后從規(guī)劃、配套、戶型、規(guī)模、物業(yè)管理等方面對本區(qū)域現(xiàn)有住宅產(chǎn)品進(jìn)行分析；再分析區(qū)域項目的價格和銷售情況；最后對區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品或營銷比較成功的項目點評?？傊ㄟ^區(qū)域市場分析，了解區(qū)域市場的現(xiàn)狀和未來競爭情況，為本案的市場定價提供市場方面的依據(jù)。 核心區(qū)供應(yīng)量 總體供應(yīng)量 區(qū)域選中項目供應(yīng)量列表 區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積 總建筑面積 （平方米） 項目容積率 （百分比） 核心區(qū) （ 7 個） 美麗沙花園 33557 84756 兆南綠島 40498 92276 伊甸家園 24261 57729 萬恒城市花園 39828 100056 都市海岸（一期） 34791 45195 寶安江南城 380000 250000 南方明珠 202065 173629 合計 —— 753000 803641 —— 從上表可以看出，核心區(qū)選中項目總占地 萬平方米，規(guī)劃總建筑面積 萬平方米?？傮w容積率大致在 左 右。 本項目周邊區(qū)域內(nèi)的項目普遍開發(fā)規(guī)模較接近，除南方明珠外均在 59 萬平米之間。本項目占地 萬，建筑面積 萬相對于周邊其他項目開發(fā)規(guī)模較為適值中。我們要做異而精，即比其他項目從產(chǎn)品、配套、硬件上都要突出，這樣才能吸引關(guān)注本區(qū)域文化氛圍又注重生活品質(zhì)的人群。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 該區(qū)域開發(fā)較早，整體片區(qū)格局已經(jīng)基本成型；地段優(yōu)越、文化氛圍濃厚，這些利好因素都可以提高項目價值，作為賣點，提升項目競爭力。 項目規(guī)模分組分析 通過以上統(tǒng)計我們可以 看出，核心區(qū)內(nèi)以 5 萬平方米左右的中小規(guī)模項目為主，同時兼有 1015 萬平方米的中大型項目。以中小規(guī)模為主流的五西路區(qū)域及白沙門生態(tài)公園以西區(qū)域，相對人員密度較小。海大等學(xué)校和白沙門生態(tài)公園、美麗沙右岸占據(jù)區(qū)域大部分土地，形成相對于海口市其他區(qū)域密度較小的一個居住區(qū)，因此該區(qū)域的產(chǎn)品一經(jīng)上市，往往會吸引品質(zhì)追求型客戶的注意力。但是并不是一個產(chǎn)品占據(jù)較好的地理位置便能高枕無憂，在交通工具發(fā)達(dá)，人們對居住環(huán)境要求越來越高的今天，產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)更能主導(dǎo)人們的選擇。因此本項目要在充分發(fā)揮地理優(yōu)勢的同時，從產(chǎn)品著手，全力打 造具有天時地利人和優(yōu)勢的項目。 目前區(qū)域內(nèi)由于項目規(guī)模較小，通常一次性開發(fā)，也有采用滾動開發(fā)的運做模式，如萬恒城市花園、南方明珠。滾動開發(fā)的模式其優(yōu)勢在于可先在市場上試探性的做出一期開發(fā)，觀察市場反映，同時調(diào)整后期產(chǎn)品及價格，進(jìn)一步適應(yīng)市場，力爭做到雙贏。對于本項目若開發(fā)資金允許，可考慮一次性開發(fā)，因為區(qū)域市場較成熟，是否試探市場不用成為必要環(huán)節(jié)。 目前在售面積 區(qū)域選中項目在售面積列表 區(qū)域 物業(yè)名稱 目前在售面積 （平方米） 核心區(qū) （ 7 個） 美麗沙花園 14000 兆南綠島 —— 伊甸家園 3500 萬恒城市花園 3200 都市海岸（一期） 18078 寶安江南城 71000 南方明珠 68451 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 區(qū)域 物業(yè)名稱 目前在售面積 （平方米） 合計 —— 178859 目前核心區(qū)域內(nèi)市場需求相對比較旺盛，各級市場對于中檔產(chǎn)品需求相對集中。就供給而言，五西路區(qū)域目前僅有南方明珠、美麗沙花園、都市海岸、寶安江南城還有部分盤量供給，預(yù)計還將有本項目北側(cè)的鴻天閣在 2020 年上市。雖然近一年內(nèi)五西路區(qū)域供給較少，但是白沙門生態(tài)公園規(guī)劃深入人心，白沙門公園環(huán)境非比尋常，已經(jīng)得到客群認(rèn)可，且有部分客戶一直關(guān)注這塊的 項目（如“榮域”），因此新項目若想在短時間內(nèi)迅速占領(lǐng)市場仍有一定的困難，局部市場競爭還是非常激烈的。 海甸島區(qū)域內(nèi)項目則呈現(xiàn)多元化的態(tài)勢。既有容積率相對較低的疊拼、花園洋房、底高層板樓，又有相當(dāng)一部分高容積率的點式塔樓。從銷售價格情況上看海甸島區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品從前幾年的穩(wěn)中求升到近期進(jìn)入了快速攀升的階段是和政府對大力發(fā)展海甸島的整體方向是密不可分的。正在建造的白沙門生態(tài)公園和市政府對海甸島區(qū)域整體的資金投入、環(huán)境道路改造給區(qū)域房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了較大的賣點，而很多項目的前期開發(fā)均在最大程度上利用了這一優(yōu)勢。兆南綠島、 美麗沙花園等項目均打規(guī)劃、環(huán)境牌，且市場反映情況良好。 外圍區(qū)供應(yīng)量 總體供應(yīng)量 區(qū)域選中項目供應(yīng)量列表 區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積 總建筑面積 （萬平方米） 項目容積率 外圍區(qū) （ 8 個） 比華利山莊 180000 106313 長信海岸水城 160700 134800 海岸壹號 62020 220200 美源日月城 40000 35700 金外灘 57100 68722 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積 總建筑面積 （萬平方米） 項目容積率 瀛寰名仕苑 11333 26900 奧林匹 克花園 63999 170000 耀江花園 64441 122439 總計 —— 639573 884874 —— 從上表可以看出，區(qū)域選中項目總占地 萬平方米，規(guī)劃總建筑面積884874 萬平方米，總體容積率在 左右。 外圍區(qū)所選樣本分別來自?？跒澈臀骱０秴^(qū)域，在這兩個區(qū)域內(nèi)樣本呈現(xiàn)了比較大的差異。?？跒称瑓^(qū)都是以密度較高的高檔電梯公寓為主，而西海岸則提供給市場高檔別墅項目。盡管區(qū)域產(chǎn)品差異明顯，但這些區(qū)域的主流產(chǎn)品仍是以島外高品質(zhì)要求的購房人群為消化對象。 項目規(guī)模分組分析 以上統(tǒng)計可以看出，選中區(qū)域樣本規(guī)模差