【導(dǎo)讀】庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系?，F(xiàn)在不僅要進(jìn)行項(xiàng)目定位、渠道開拓、廣告推廣，項(xiàng)目市場定價(jià)更。為給我項(xiàng)目設(shè)立一個(gè)科學(xué)合理的市場價(jià)位，特針對與我項(xiàng)目定位。類似的其他項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查研究。假養(yǎng)老、居家休閑為一體的中高檔濱海社區(qū)。此檔次的項(xiàng)目，為目前海口市場。競爭最激烈、同質(zhì)化最嚴(yán)重的一塊細(xì)分市場。握此塊市場的脈搏，為我項(xiàng)目的良性發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。構(gòu)成以及市場銷售情況。416宗減少到27宗，進(jìn)入最后的攻堅(jiān)階段。尚余27宗項(xiàng)目未處置的，?？谑杏?jì)。劃在今年10月底之前，剩余的20多宗項(xiàng)目都要進(jìn)入實(shí)質(zhì)復(fù)工階段。說明未來的?？诙壥袌鰧⑦M(jìn)入“全新項(xiàng)目”時(shí)代，整體樓盤品質(zhì)會有所提升。樓價(jià)受拿地、設(shè)計(jì)、施工等成本的上升而上升。但未來兩年，二級市場仍會存在。今年4月28日，房貸利率再次上調(diào)；5月17日，國六條出臺。種種跡象表明，下半年隨著銷售旺季的到來，中高檔有特點(diǎn)的項(xiàng)目

　　

【正文】 限公司 南方明珠 海南榮德物業(yè)管理公司 1 外圍區(qū) （ 8個(gè)） 外圍區(qū) （ 8個(gè)） 比華利山莊 新加坡新工集團(tuán)物業(yè)管理 長信海岸水城 ?？陂L信卓爾物業(yè)管理 海岸壹號 代德梁行（顧問） 美源日月城 中海物業(yè)管理有限公司 金外灘 中原物業(yè)顧問有限公司 瀛寰名仕苑 待定 奧林匹克花園 海南奧林匹克花園物業(yè)公司 耀江花園 海南珠江物業(yè)酒店管理公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 區(qū)域住宅項(xiàng)目物業(yè)管理水平高低不一，有一部分項(xiàng)目的物業(yè)管理公司是開發(fā)商下屬的 物業(yè)管理公司，另外還有一部分項(xiàng)目聘請了有經(jīng)驗(yàn)或知名度高的物業(yè)管理公司（如恒基物業(yè)、 代德梁行 等）。與物業(yè)公司知名度和提供的物業(yè)服務(wù)相比，客戶更關(guān)心物業(yè)費(fèi)的高低。從上表可以看出，本區(qū)域的物業(yè)費(fèi)整體水平適中，大部分集中在 1— 元 /月 /平方米?？梢娫诒緟^(qū)域內(nèi)合理適中的物業(yè)收費(fèi)已經(jīng)成為客戶在考察該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品情況時(shí)的一個(gè)重要因素，在選擇物業(yè)公司時(shí)知名度與合理的取費(fèi)已經(jīng)成為不容忽視的問題。 可見高質(zhì)且價(jià)格合理的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)是本案開發(fā)商首選。 選定樣本價(jià)格列表 區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積 總建筑面積 （萬平 方米） 項(xiàng)目在售面積 （平方米） 項(xiàng)目均價(jià) （元 /平方米） 核心區(qū) （ 7 個(gè)） 美麗沙花園 33557 14000 3200 兆南綠島 40498 —— 3300 伊甸家園 24261 3500 3200 萬恒城市花園 39828 10 3200 3000 都市海岸（一期） 34791 18078 3200 寶安江南城 380000 25 71000 4700（公寓） 南方明珠 202065 17 68451 2800 外圍區(qū) （ 8 個(gè)） 比華 利山莊 180000 10 52020 5800（公寓 0 長信海岸水城 160700 13 65300 4300 海岸壹號 62020 22 8000 4600 美源日月城 40000 11200 5000 金外灘 57100 34000 5200 瀛寰名仕苑 11333 26900（待售） 4000（待售） 奧林匹克花園 63999 17 86000 4300 耀江花園 64441 12 28650 3500 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積 總建筑面積 （萬平 方米） 項(xiàng)目在售面積 （平方米） 項(xiàng)目均價(jià) （元 /平方米） 總計(jì) —— 139 萬 167 萬 490279 —— 區(qū)域市場價(jià)格動態(tài)列表 區(qū)域 物業(yè)名稱 開盤價(jià) （元 /平方米） 最高價(jià) （元 /平方米） 目前項(xiàng)目均價(jià) （元 /平方米） 核心區(qū) （ 7 個(gè)） 美麗沙花園 2180 4000 3200 兆南綠島 2600 3980 3300 伊甸家園 2780 4300 3200 萬恒城市花園 2100 3900 3000 都市海岸（一期） 29800 4000 3200 寶安江南城 3800 5400 4700（公寓） 南方明珠 2600 5000（連排） 2800 外圍區(qū) （ 8 個(gè)） 比華利山莊 4950 13000（別墅） 5800（公寓 0 長信海岸水城 3300 4800 4300 海岸壹號 3318 5200 4600 美源日月城 3600 8000 5000 金外灘 3800 5400 5200 瀛寰名仕苑 3500 6000 4000（待售） 奧林匹克花園 3180 4900 4300 耀江花園 2500 4000 3500 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 核心區(qū)價(jià)格分析 各項(xiàng)目價(jià)格比較 區(qū)域選中項(xiàng)目 價(jià)格 區(qū)域 物業(yè)名稱 開盤起價(jià) （元 /平方米） 最高價(jià) （元 /平方米） 目前項(xiàng)目均價(jià) （元 /平方米） 核心區(qū) （ 7 個(gè)） 美麗沙花園 2180 4000 3200 兆南綠島 2600 3980 3300 伊甸家園 2780 4300 3200 萬恒城市花園 2100 3900 3000 都市海岸（一期） 29800 4000 3200 寶安江南城 3800 5400 4700（公寓） 南方明珠 2600 5000（連排） 2800 價(jià)格分布 從上表可以看出，核心區(qū)域所選樣本單價(jià)在 2800— 4700 元 /平方米之間，由于所選樣本有的項(xiàng)目開發(fā)較早，價(jià)格差距很大。價(jià)格基本和產(chǎn)品、配套相符合的，比如核心區(qū)域較高價(jià)格的項(xiàng)目寶安江南城、兆南綠島，其產(chǎn)品綜合品質(zhì)還是比較高的。美麗沙花園以區(qū)域產(chǎn)品相對較低的價(jià)格而在近半年內(nèi)快速消化盤量?？梢?，項(xiàng)目的綜合性價(jià)比最能夠左右人們的選擇，項(xiàng)目產(chǎn)品形式只是決定價(jià)格的一部分因素，而項(xiàng)目整體的均好性才是至關(guān)重要的。 針對本案建議我項(xiàng)目在均好性上多做文章，增加附加值，以達(dá)到利潤的最大化。 核心區(qū)域 平均價(jià)格分析 總在售面積 總銷售額 加權(quán)均價(jià) （元 /平方米） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 178229 595819547 3343 考慮區(qū)域整體價(jià)格，利用各項(xiàng)目的均價(jià)和在售面積計(jì)算區(qū)域的加權(quán)均價(jià)。從上表可以看出，核心區(qū)域內(nèi)樣本的加權(quán)均價(jià)在 3343 元 /平方米左右。但是此加權(quán)均價(jià)并不能作為本項(xiàng)目進(jìn)入市場的價(jià)格絕對參考。因?yàn)楹诵膮^(qū)域內(nèi)大部分產(chǎn)品已經(jīng)售完，而且目前在售項(xiàng)目進(jìn)入市場的時(shí)間相對較長，價(jià)格已經(jīng)結(jié)合工期及銷售進(jìn)度進(jìn)行了調(diào)整。 因此在考慮本區(qū)域內(nèi)加權(quán)均價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)從區(qū)域內(nèi)在售面積，開盤價(jià)格及工期進(jìn)度等多角度考慮，同時(shí)排除像上元項(xiàng)目的特 殊產(chǎn)品形式對價(jià)格帶來的影響，正確評估區(qū)域加權(quán)均價(jià)。 區(qū)域未來價(jià)格預(yù)測 五西路及美麗沙右岸區(qū)域，由于世紀(jì)大道、海景路等道路改建完成，該區(qū)域的交通情況會得到更好的改善。且由于本區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成良好的居住氛圍，甚至有大量的本地客戶也愿意選擇在本區(qū)域置業(yè)，因此本區(qū)域內(nèi)商品房價(jià)格會有一定的攀升。但隨著新項(xiàng)目進(jìn)入市場，對于本區(qū)域價(jià)格仍將產(chǎn)生一定的影響，價(jià)格攀升速度相對較慢，因此我們預(yù)測未來下半年該區(qū)域的整體平均價(jià)格不會超過3800 元 /平方米。 核心區(qū)價(jià)格分組分析 核心區(qū)域市場均價(jià)在 4000 元 /平方米以上和 5000 元 /平方米以下的項(xiàng)目所占比例最大，占調(diào)查項(xiàng)目總量的 38%（江南城）；均價(jià)在 2500— 3000 元 /平方米項(xiàng)目所占比例其次，為 35%（南方明珠），而均價(jià)在 30003500 元 /平方米的項(xiàng)目雖在售面積不多，但卻是核心區(qū)價(jià)格的主打。 項(xiàng)目價(jià)格最能直接的反映市場情況， 3000— 3500 元 /平方米的區(qū)域單價(jià)為多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)可，五西路區(qū)域大部分項(xiàng)目銷售接近尾聲，這一點(diǎn)可以使再供應(yīng)項(xiàng)目價(jià)格有所上揚(yáng)。 因此在本項(xiàng)目定價(jià)時(shí)，要充分考慮市場單價(jià)的指導(dǎo)作用，同時(shí)結(jié)合本案綠化面積相對較大的特點(diǎn)，合理制定價(jià)格體系，確保銷售任務(wù)的順利完 成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 外圍區(qū)價(jià)格分析 各項(xiàng)目價(jià)格比較 區(qū)域 物業(yè)名稱 開盤起價(jià) （元 /平方米） 最高價(jià) （元 /平方米） 目前項(xiàng)目均價(jià) （元 /平方米） 外圍區(qū) （ 8 個(gè)） 比華利山莊 4950 13000（別墅） 5800（公寓 0 長信海岸水城 3300 4800 4300 海岸壹號 3318 5200 4600 美源日月城 3600 8000 5000 金外灘 3800 5400 5200 瀛環(huán)名仕苑 3500 6000 4000（待售） 奧林匹克花園 3180 4900 4300 耀江花園 2500 4000 3500 從上表可以看出，外圍地區(qū)所選樣本基本均價(jià)維持在 4587 元 /平方米左右，而?？跒硡^(qū)域的房價(jià)就突破 4500 元 /平方米，這與其成熟完善的地域性和多元化的產(chǎn)品形式是不可分割的。 外圍區(qū)總體平均價(jià)格分析 總在售面積 總銷售額 加權(quán)均價(jià) （元 /平方米） 312050 1482237500 4750 考慮區(qū)域整體價(jià)格，利用各項(xiàng)目的均價(jià)和在售面積計(jì)算區(qū)域的加權(quán)均價(jià)。從上表可以看出，外圍區(qū)域內(nèi)樣本的加權(quán)均價(jià)在 4750 元 /平方米左右。除美源日月城外，大部分產(chǎn)品價(jià) 格符合市場規(guī)律，而美源日月城由于是通過國家 3A 住宅認(rèn)證的高檔次希缺性產(chǎn)品，且產(chǎn)品品質(zhì)較高，因此其超出市場單價(jià)還是有一定的必然性的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 區(qū)域未來價(jià)格預(yù)測 就外圍區(qū)而言，?？跒硡^(qū)域作為?？谳^早發(fā)展的中高檔住宅區(qū)，其房地產(chǎn)區(qū)域市場已經(jīng)逐步成熟，區(qū)域內(nèi)土地供給逐步減少，土地的希缺必然會造成項(xiàng)目價(jià)格的整體上揚(yáng)，但由于其成熟的市場環(huán)境，因此其價(jià)格僅會呈現(xiàn)出小規(guī)模穩(wěn)步上升。不會有大幅度波動。而西海岸區(qū)域?yàn)槟壳案叨认∪钡姆康禺a(chǎn)高檔居住區(qū)，已經(jīng)為越來越多的外地消費(fèi)者所認(rèn)可，因此該區(qū)域內(nèi)價(jià)格還將出現(xiàn)一定幅度的攀升。因此我們預(yù)測未 來一年該區(qū)域的整體價(jià)格將會上揚(yáng) 10%左右。 外圍區(qū)價(jià)格分組分析 從上可以看出：外圍區(qū)域市場均價(jià)主要集中在 5000 元 /平方米以下，占到了樣本總數(shù)的 63%。在參考外圍區(qū)市場均價(jià) 4750 制訂本項(xiàng)目價(jià)格時(shí)，我們要充分考慮外圍區(qū)市場的特殊因素，通過對比制訂出相對合理的價(jià)格。 5 銷售情況分析 核心區(qū)各項(xiàng)目銷售率比較 區(qū)域 物業(yè)名稱 銷售率 核心區(qū) （ 7 個(gè)） 美麗沙花園 84% 兆南綠島 售完 伊甸家園 94% 萬恒城市花園 97% 都市海岸（一期） 60% 寶安江南城整體 樓量 28% 南方明珠 65% 銷售率是反映項(xiàng)目銷售進(jìn)度的量化指標(biāo)，通過上表可以看出，核心區(qū)域內(nèi) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 五西五東路區(qū)域還有 178299 平方米正在銷售中，另外預(yù)計(jì)即將在明年處面市的“ 榮域一期”預(yù) 40000 平米的供應(yīng)。世紀(jì)大道以西還有較多塊土地未動工，預(yù)示著為來兩年本區(qū)位將會產(chǎn)生激烈的市場競爭?？梢姾诵膮^(qū)內(nèi)目前在售項(xiàng)目的緊迫性，都希望能夠更加快速的消化存量。供給與需求均在穩(wěn)步增長，而隨著居住條件的進(jìn)一步完善，周邊環(huán)境的整治及交通條件的改善，區(qū)域內(nèi)符合市場要求的項(xiàng)目必將會出現(xiàn)持續(xù)的熱銷，新上市的項(xiàng)目也會受到市場 的關(guān)注?？梢酝ㄟ^研究區(qū)域項(xiàng)目整體的銷售進(jìn)度情況，確定本案的入市時(shí)機(jī)，最大限度避免競爭。 外圍區(qū) 各項(xiàng)目銷售率比較 區(qū)域 物業(yè)名稱 銷售率 外圍區(qū)