【導(dǎo)讀】庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系?，F(xiàn)在不僅要進行項目定位、渠道開拓、廣告推廣，項目市場定價更。為給我項目設(shè)立一個科學(xué)合理的市場價位，特針對與我項目定位。類似的其他項目進行調(diào)查研究。假養(yǎng)老、居家休閑為一體的中高檔濱海社區(qū)。此檔次的項目，為目前?？谑袌?。競爭最激烈、同質(zhì)化最嚴(yán)重的一塊細分市場。握此塊市場的脈搏，為我項目的良性發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。構(gòu)成以及市場銷售情況。416宗減少到27宗，進入最后的攻堅階段。尚余27宗項目未處置的，?？谑杏?。劃在今年10月底之前，剩余的20多宗項目都要進入實質(zhì)復(fù)工階段。說明未來的海口二級市場將進入“全新項目”時代，整體樓盤品質(zhì)會有所提升。樓價受拿地、設(shè)計、施工等成本的上升而上升。但未來兩年，二級市場仍會存在。今年4月28日，房貸利率再次上調(diào)；5月17日，國六條出臺。種種跡象表明，下半年隨著銷售旺季的到來，中高檔有特點的項目

　　

【正文】 限公司 南方明珠 海南榮德物業(yè)管理公司 1 外圍區(qū) （ 8個） 外圍區(qū) （ 8個） 比華利山莊 新加坡新工集團物業(yè)管理 長信海岸水城 ?？陂L信卓爾物業(yè)管理 海岸壹號 代德梁行（顧問） 美源日月城 中海物業(yè)管理有限公司 金外灘 中原物業(yè)顧問有限公司 瀛寰名仕苑 待定 奧林匹克花園 海南奧林匹克花園物業(yè)公司 耀江花園 海南珠江物業(yè)酒店管理公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 區(qū)域住宅項目物業(yè)管理水平高低不一，有一部分項目的物業(yè)管理公司是開發(fā)商下屬的 物業(yè)管理公司，另外還有一部分項目聘請了有經(jīng)驗或知名度高的物業(yè)管理公司（如恒基物業(yè)、 代德梁行 等）。與物業(yè)公司知名度和提供的物業(yè)服務(wù)相比，客戶更關(guān)心物業(yè)費的高低。從上表可以看出，本區(qū)域的物業(yè)費整體水平適中，大部分集中在 1— 元 /月 /平方米。可見在本區(qū)域內(nèi)合理適中的物業(yè)收費已經(jīng)成為客戶在考察該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品情況時的一個重要因素，在選擇物業(yè)公司時知名度與合理的取費已經(jīng)成為不容忽視的問題。 可見高質(zhì)且價格合理的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)是本案開發(fā)商首選。 選定樣本價格列表 區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積 總建筑面積 （萬平 方米） 項目在售面積 （平方米） 項目均價 （元 /平方米） 核心區(qū) （ 7 個） 美麗沙花園 33557 14000 3200 兆南綠島 40498 —— 3300 伊甸家園 24261 3500 3200 萬恒城市花園 39828 10 3200 3000 都市海岸（一期） 34791 18078 3200 寶安江南城 380000 25 71000 4700（公寓） 南方明珠 202065 17 68451 2800 外圍區(qū) （ 8 個） 比華 利山莊 180000 10 52020 5800（公寓 0 長信海岸水城 160700 13 65300 4300 海岸壹號 62020 22 8000 4600 美源日月城 40000 11200 5000 金外灘 57100 34000 5200 瀛寰名仕苑 11333 26900（待售） 4000（待售） 奧林匹克花園 63999 17 86000 4300 耀江花園 64441 12 28650 3500 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積 總建筑面積 （萬平 方米） 項目在售面積 （平方米） 項目均價 （元 /平方米） 總計 —— 139 萬 167 萬 490279 —— 區(qū)域市場價格動態(tài)列表 區(qū)域 物業(yè)名稱 開盤價 （元 /平方米） 最高價 （元 /平方米） 目前項目均價 （元 /平方米） 核心區(qū) （ 7 個） 美麗沙花園 2180 4000 3200 兆南綠島 2600 3980 3300 伊甸家園 2780 4300 3200 萬恒城市花園 2100 3900 3000 都市海岸（一期） 29800 4000 3200 寶安江南城 3800 5400 4700（公寓） 南方明珠 2600 5000（連排） 2800 外圍區(qū) （ 8 個） 比華利山莊 4950 13000（別墅） 5800（公寓 0 長信海岸水城 3300 4800 4300 海岸壹號 3318 5200 4600 美源日月城 3600 8000 5000 金外灘 3800 5400 5200 瀛寰名仕苑 3500 6000 4000（待售） 奧林匹克花園 3180 4900 4300 耀江花園 2500 4000 3500 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 核心區(qū)價格分析 各項目價格比較 區(qū)域選中項目 價格 區(qū)域 物業(yè)名稱 開盤起價 （元 /平方米） 最高價 （元 /平方米） 目前項目均價 （元 /平方米） 核心區(qū) （ 7 個） 美麗沙花園 2180 4000 3200 兆南綠島 2600 3980 3300 伊甸家園 2780 4300 3200 萬恒城市花園 2100 3900 3000 都市海岸（一期） 29800 4000 3200 寶安江南城 3800 5400 4700（公寓） 南方明珠 2600 5000（連排） 2800 價格分布 從上表可以看出，核心區(qū)域所選樣本單價在 2800— 4700 元 /平方米之間，由于所選樣本有的項目開發(fā)較早，價格差距很大。價格基本和產(chǎn)品、配套相符合的，比如核心區(qū)域較高價格的項目寶安江南城、兆南綠島，其產(chǎn)品綜合品質(zhì)還是比較高的。美麗沙花園以區(qū)域產(chǎn)品相對較低的價格而在近半年內(nèi)快速消化盤量。可見，項目的綜合性價比最能夠左右人們的選擇，項目產(chǎn)品形式只是決定價格的一部分因素，而項目整體的均好性才是至關(guān)重要的。 針對本案建議我項目在均好性上多做文章，增加附加值，以達到利潤的最大化。 核心區(qū)域 平均價格分析 總在售面積 總銷售額 加權(quán)均價 （元 /平方米） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 178229 595819547 3343 考慮區(qū)域整體價格，利用各項目的均價和在售面積計算區(qū)域的加權(quán)均價。從上表可以看出，核心區(qū)域內(nèi)樣本的加權(quán)均價在 3343 元 /平方米左右。但是此加權(quán)均價并不能作為本項目進入市場的價格絕對參考。因為核心區(qū)域內(nèi)大部分產(chǎn)品已經(jīng)售完，而且目前在售項目進入市場的時間相對較長，價格已經(jīng)結(jié)合工期及銷售進度進行了調(diào)整。 因此在考慮本區(qū)域內(nèi)加權(quán)均價時應(yīng)當(dāng)從區(qū)域內(nèi)在售面積，開盤價格及工期進度等多角度考慮，同時排除像上元項目的特 殊產(chǎn)品形式對價格帶來的影響，正確評估區(qū)域加權(quán)均價。 區(qū)域未來價格預(yù)測 五西路及美麗沙右岸區(qū)域，由于世紀(jì)大道、海景路等道路改建完成，該區(qū)域的交通情況會得到更好的改善。且由于本區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成良好的居住氛圍，甚至有大量的本地客戶也愿意選擇在本區(qū)域置業(yè)，因此本區(qū)域內(nèi)商品房價格會有一定的攀升。但隨著新項目進入市場，對于本區(qū)域價格仍將產(chǎn)生一定的影響，價格攀升速度相對較慢，因此我們預(yù)測未來下半年該區(qū)域的整體平均價格不會超過3800 元 /平方米。 核心區(qū)價格分組分析 核心區(qū)域市場均價在 4000 元 /平方米以上和 5000 元 /平方米以下的項目所占比例最大，占調(diào)查項目總量的 38%（江南城）；均價在 2500— 3000 元 /平方米項目所占比例其次，為 35%（南方明珠），而均價在 30003500 元 /平方米的項目雖在售面積不多，但卻是核心區(qū)價格的主打。 項目價格最能直接的反映市場情況， 3000— 3500 元 /平方米的區(qū)域單價為多數(shù)消費者認(rèn)可，五西路區(qū)域大部分項目銷售接近尾聲，這一點可以使再供應(yīng)項目價格有所上揚。 因此在本項目定價時，要充分考慮市場單價的指導(dǎo)作用，同時結(jié)合本案綠化面積相對較大的特點，合理制定價格體系，確保銷售任務(wù)的順利完 成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 外圍區(qū)價格分析 各項目價格比較 區(qū)域 物業(yè)名稱 開盤起價 （元 /平方米） 最高價 （元 /平方米） 目前項目均價 （元 /平方米） 外圍區(qū) （ 8 個） 比華利山莊 4950 13000（別墅） 5800（公寓 0 長信海岸水城 3300 4800 4300 海岸壹號 3318 5200 4600 美源日月城 3600 8000 5000 金外灘 3800 5400 5200 瀛環(huán)名仕苑 3500 6000 4000（待售） 奧林匹克花園 3180 4900 4300 耀江花園 2500 4000 3500 從上表可以看出，外圍地區(qū)所選樣本基本均價維持在 4587 元 /平方米左右，而?？跒硡^(qū)域的房價就突破 4500 元 /平方米，這與其成熟完善的地域性和多元化的產(chǎn)品形式是不可分割的。 外圍區(qū)總體平均價格分析 總在售面積 總銷售額 加權(quán)均價 （元 /平方米） 312050 1482237500 4750 考慮區(qū)域整體價格，利用各項目的均價和在售面積計算區(qū)域的加權(quán)均價。從上表可以看出，外圍區(qū)域內(nèi)樣本的加權(quán)均價在 4750 元 /平方米左右。除美源日月城外，大部分產(chǎn)品價 格符合市場規(guī)律，而美源日月城由于是通過國家 3A 住宅認(rèn)證的高檔次希缺性產(chǎn)品，且產(chǎn)品品質(zhì)較高，因此其超出市場單價還是有一定的必然性的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 區(qū)域未來價格預(yù)測 就外圍區(qū)而言，?？跒硡^(qū)域作為?？谳^早發(fā)展的中高檔住宅區(qū)，其房地產(chǎn)區(qū)域市場已經(jīng)逐步成熟，區(qū)域內(nèi)土地供給逐步減少，土地的希缺必然會造成項目價格的整體上揚，但由于其成熟的市場環(huán)境，因此其價格僅會呈現(xiàn)出小規(guī)模穩(wěn)步上升。不會有大幅度波動。而西海岸區(qū)域為目前高度稀缺的房地產(chǎn)高檔居住區(qū)，已經(jīng)為越來越多的外地消費者所認(rèn)可，因此該區(qū)域內(nèi)價格還將出現(xiàn)一定幅度的攀升。因此我們預(yù)測未 來一年該區(qū)域的整體價格將會上揚 10%左右。 外圍區(qū)價格分組分析 從上可以看出：外圍區(qū)域市場均價主要集中在 5000 元 /平方米以下，占到了樣本總數(shù)的 63%。在參考外圍區(qū)市場均價 4750 制訂本項目價格時，我們要充分考慮外圍區(qū)市場的特殊因素，通過對比制訂出相對合理的價格。 5 銷售情況分析 核心區(qū)各項目銷售率比較 區(qū)域 物業(yè)名稱 銷售率 核心區(qū) （ 7 個） 美麗沙花園 84% 兆南綠島 售完 伊甸家園 94% 萬恒城市花園 97% 都市海岸（一期） 60% 寶安江南城整體 樓量 28% 南方明珠 65% 銷售率是反映項目銷售進度的量化指標(biāo)，通過上表可以看出，核心區(qū)域內(nèi) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 五西五東路區(qū)域還有 178299 平方米正在銷售中，另外預(yù)計即將在明年處面市的“ 榮域一期”預(yù) 40000 平米的供應(yīng)。世紀(jì)大道以西還有較多塊土地未動工，預(yù)示著為來兩年本區(qū)位將會產(chǎn)生激烈的市場競爭。可見核心區(qū)內(nèi)目前在售項目的緊迫性，都希望能夠更加快速的消化存量。供給與需求均在穩(wěn)步增長，而隨著居住條件的進一步完善，周邊環(huán)境的整治及交通條件的改善，區(qū)域內(nèi)符合市場要求的項目必將會出現(xiàn)持續(xù)的熱銷，新上市的項目也會受到市場 的關(guān)注?？梢酝ㄟ^研究區(qū)域項目整體的銷售進度情況，確定本案的入市時機，最大限度避免競爭。 外圍區(qū) 各項目銷售率比較 區(qū)域 物業(yè)名稱 銷售率 外圍區(qū)