年鄂爾多斯房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告23頁(yè)房市分析-資料下載頁(yè)
2025-05-23 21:27本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】長(zhǎng)城，與山西省、陜西省接壤，西臨寧夏自治區(qū)。經(jīng)濟(jì)最為活躍的“三大火車頭”。旗、鄂托克旗、鄂托克前旗8個(gè)旗區(qū)。古族17萬(wàn)，是以蒙古族為主體，漢族占多數(shù)的地級(jí)市。化、交通和信息中心。距首府呼和浩特257公里、距首部北京800公里、距鄂爾多斯。機(jī)場(chǎng)15公里、距包頭機(jī)場(chǎng)80公里。業(yè)科研生產(chǎn)基地”。鄂爾多斯的絨紡已經(jīng)是馳騁世界的品牌產(chǎn)品。目前鄂爾多斯市重點(diǎn)發(fā)展羊肉、積極發(fā)展林沙產(chǎn)品加工等特色產(chǎn)業(yè)。東勝的鄂爾多斯酒，準(zhǔn)旗開發(fā)杏仁露，天驕資源公司的沙棘。東部即準(zhǔn)格爾煤田，西部即桌子山煤田，南部即東勝煤田，目前東勝煤田已探明儲(chǔ)量727億噸，與神府煤田一并。建材資源是鄂爾多斯境內(nèi)的一大優(yōu)勢(shì)資源。2020年鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，增長(zhǎng)%；自2020年以來(lái)，房地產(chǎn)投資繼續(xù)呈迅猛的增速。工面積萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%，房屋竣工率為%。鄂爾多斯自06年以來(lái)，房地產(chǎn)交投旺盛，空置率也逐年遞減。與2020年房?jī)r(jià)相比，07年10月房?jī)r(jià)上升了近一倍，仍以較快的速度增長(zhǎng)。
【正文】 這也使戶型的結(jié)構(gòu)塑造增加了靈活性，易受市場(chǎng)歡迎； （ 3）從整體市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，多層均價(jià)為 3500 元 /㎡，小高層均價(jià)為 4200 元 /㎡，別墅均價(jià)為 5800 元 /㎡，均價(jià)比起去年上升近一倍，市場(chǎng)潛力較大； （ 4）市場(chǎng)上的產(chǎn)品從去年的多層為主，到今年小高層為主，產(chǎn)品漸趨 多元化，表明了鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求發(fā)生了質(zhì)的變化，人們渴望追求更好的居住環(huán)境； （ 5）鄂爾多斯市整體市場(chǎng)銷售速度較快，高性價(jià)比、完善的園林設(shè)計(jì)、個(gè)性的綠化景觀的樓盤每月銷售能達(dá)到7080 套，有的價(jià)格中等、戶型設(shè)計(jì)合理的品牌樓盤銷售速度更理想； （ 6）鄂爾多斯市對(duì)奢侈品的消費(fèi)能力強(qiáng)，不少高端人群往外地購(gòu)房的現(xiàn)象較普遍（如北京、海南島、大連等居住環(huán)境較好的城市）； （ 7）鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場(chǎng)比南方一些發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)落后至少十年，產(chǎn)品的品質(zhì)相對(duì)不高，園林綠化設(shè)計(jì)較為落后，目前以實(shí)用型產(chǎn)品為主導(dǎo)的 鄂爾多斯市場(chǎng)難于滿足高端消費(fèi)人群對(duì)高品質(zhì)的小區(qū)的需求 ； （ 8）鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)旺季出現(xiàn)在 47 月，淡季出現(xiàn)在 911 月。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 七、 市場(chǎng)評(píng)估 ? 鄂爾多斯市依靠著礦產(chǎn)資源、農(nóng)牧業(yè)、旅游等幾大天然產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，近幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)獲得了高速的增長(zhǎng)； ? 目前鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)剛起步， 樓盤的水平仍處在較低的水平，在強(qiáng)勁的社會(huì)購(gòu)買力下，品質(zhì)樓盤有 一定的 市場(chǎng) 空間 ； ? 鄂爾多斯主力的戶型在 100120 平方之間，以實(shí)用型為主； ? 西部日照時(shí)間較短，樓距一般較寬，以保持較好的采光。鄂爾多斯全年氣溫落差較大，氣溫介于 35 度到零下 30 度，供暖設(shè)備必 不可少； ? 06 年鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)“炒房”現(xiàn)象嚴(yán)重，但由于“限制政策”一聲令下，以及房?jī)r(jià)上升勢(shì)頭減緩，直到 07 年下半年投資客占購(gòu)房者比重不斷下降，這也表明了鄂爾多斯的房?jī)r(jià)在急速增長(zhǎng)后，回歸理性； ? 新行政中心 —— 康巴什的小區(qū)主要是單 位自建房，不對(duì)外發(fā)售； ? 鄂爾多斯是中國(guó)能源最豐富的地級(jí)市之一，被稱為“中國(guó)的科威特”，未來(lái)將成為中國(guó)最富有人群的集中區(qū)域之一； 客戶群分析 ? 私人企業(yè)主、大型公司管理人員、都市高級(jí)白領(lǐng)、商貿(mào)人士等以自住為主，所占比重約 40%； ? 舊城改造回遷的居民、 單位員工內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、政府公務(wù)員的福利分 房等不公開發(fā)售的，所占比重約為 30%； ? “炒房客”所占比重約為 30%； 鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶群分析” 炒房客 “30%舊城改造回遷的居民 、 單位員工內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 、 政府公務(wù)員的福利分房30%私人企業(yè)主 大型公司管理 、人員 、 都市高級(jí)白領(lǐng) 、 商貿(mào)人士40% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 八、 項(xiàng)目定位初步 構(gòu)想 1. 產(chǎn)品類別定位 本項(xiàng)目總占地約為 8000 畝，“首戰(zhàn)必勝”對(duì)項(xiàng)目的全程開發(fā)至關(guān)重要，建議第一期開發(fā)以 高品質(zhì)的 Townhouse 和拼聯(lián) 別墅為主、多層和小高層為次，憑借本公司多年的高品質(zhì)樓盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)， 開發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品將會(huì)受到鄂爾多斯的高端消費(fèi)群的青睞； 2. 市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目在鄂爾多斯市屬大盤，但處于相對(duì)較偏的地理位置，市場(chǎng)定位必須走中高檔路線，才能使人們舍近求遠(yuǎn)； 3. 戶型定位 目前暢銷的戶型仍是 100120 平米三房，但 市場(chǎng) 對(duì)戶型需求將從實(shí)用型到享受型轉(zhuǎn)變，由于本項(xiàng)目屬郊區(qū)大盤， 120 平米的 中小 戶型 仍占主要比例， 150平米 以上 的中大戶型可提高其比例，以適合高端人群的需求； 4. 客戶群定位 私人企業(yè)主、大型 企業(yè)的高管 、中產(chǎn)階級(jí)、中上層人群、二次置業(yè)者、鄉(xiāng)鎮(zhèn)豪客、工薪階層以及一些投資客。 小結(jié)： ? 本項(xiàng)目規(guī)模在鄂爾多斯屬較大型的樓盤之一，從戰(zhàn)略上定位高檔的品質(zhì)樓盤，從戰(zhàn)術(shù)上必須要尊重當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房者的購(gòu)房習(xí)慣 以及喜好 ，才能以較高的姿態(tài)進(jìn)入鄂爾多斯市場(chǎng)，取得市場(chǎng)效應(yīng)。 ? 目前一些樓盤缺少必要的生活配套，很少樓盤 同時(shí)配備了教育設(shè)施、休閑會(huì)所、商業(yè)步行街等，本項(xiàng)目規(guī)模較大，居住人口數(shù)量巨大，必須具備完善的配套工程，這也便使項(xiàng)目成為“明星樓盤”的因素。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 九、 總結(jié)與建議 ? 市場(chǎng)環(huán)境 在 強(qiáng)勁增長(zhǎng)的 宏 觀經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成了鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)支柱之一， 隨著人們生活水平提高，對(duì)房子的追求也提出了更高的要求，未來(lái)高品質(zhì)的樓盤將涌現(xiàn)出市場(chǎng)，市場(chǎng)潛力大；但現(xiàn)時(shí)擁有多套房的業(yè)主也有不少，潛在的二手市場(chǎng)貨量較大，如果業(yè)主將手上的物業(yè)投放二手市場(chǎng)，可能會(huì)對(duì)一手市場(chǎng)造成打擊； ? 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 目前在鄂爾多斯的房地產(chǎn)開發(fā)商主要是本 地開發(fā)商為主，項(xiàng)目的規(guī)模不大，房子的品質(zhì)水平不高，園林設(shè)計(jì)水準(zhǔn)較低，本公司憑借先進(jìn)的開發(fā)理念， 將成為鄂爾多斯的大型品牌開發(fā)商， 開發(fā)的新產(chǎn)品必受鄂爾多斯中高端的客戶需求，占據(jù)了 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)； 鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了一段快速發(fā)展的“蜜 月期”之后，逐漸回歸理性。 建議 ： 鄂爾多斯 經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭猛 ， 購(gòu)買力水平高， 高端消費(fèi)力強(qiáng)勁， 但人口 總數(shù)相對(duì)少 ， 因此 本項(xiàng)目 規(guī)模為30005000 畝較為適宜。
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