【導讀】５點，比去年同期下降０．４７點，比今年９月份上升０．１８點。７月份以來，“國房景氣指數(shù)”連續(xù)。產開發(fā)綜合景氣水平整體上揚。其中，土地轉讓收入、竣工面積和資金來源分類指數(shù)的強勁增長，拉動了“國房景氣指數(shù)”繼續(xù)保持。長２７．５％，比去年同期增加８．８個百分點。其中，商品住宅竣工面積達到１１，３６２萬平方米，同比增長２８．４％，是增長最快的物業(yè)類型。年減少２個百分點。３點，比去年同期下降５．４４點，仍然是影響“國房景氣指數(shù)”下降的最主要因素。１０月份，全國商品房空置面積同比增長１０．８％，明顯高于去年同期增。該比例分別為４９．３％、４５．１％和４８．１％。從北京市統(tǒng)計局獲悉，２０。０２年１至１１月，北京商品房平均售價為每平方米４２７９．４元，比上年年底下降了７８０．６元。盤的發(fā)售關系密切。

　　

【正文】 02 年揚州住宅市場價格也較 2001 年有較大提升，從 2001 年總體 1600 元 /㎡ 左右到現(xiàn)在總體約 2000 元 /㎡，提升了約 25%。 市區(qū)全年房產交易額３９億元，比前年２８．９５億超出整整１０億元。去年市區(qū)房產轉讓８７８６筆。其中，住宅房７９９６筆，同比增４８％；非住宅房７９０筆，同比增長９０％。非住宅房交易量激增，說明揚州工商業(yè)興旺，商業(yè)用房成為投資熱點。近半數(shù)的市民選擇貸款購房，也說明市民消費觀念發(fā)生較大變化。市民賣舊房買新房，住房交易市場已良性循環(huán)。 揚州市商品住宅市場板塊劃分及特征 （ 1）板塊劃分 揚州市住宅市場主要可分為 3 個板塊：老城區(qū)（以文昌閣為中心的護城河以內區(qū)域）、 東區(qū)（狹義：護城河以東，運河以西區(qū)域）、西區(qū)（原邗江縣，現(xiàn)在的邗江區(qū)） （ 2）板塊特征 A、老城區(qū) 老城區(qū)住宅供應量十分有限。揚州對老城區(qū)的規(guī)劃至今尚無定論，一直在維持原貌及建設現(xiàn)代文明兩個方向之間討論，導致老城區(qū)的改造裹足不前。 B、 東 區(qū) 東區(qū)的開發(fā)規(guī)模不大，約占總體開發(fā)量的 15%，總體品質不高。提起東區(qū)，揚州市民聯(lián)想到的是窮、臟、亂、差，但隨著城市改造步伐的加快，交通狀況有顯著改善，東區(qū)在市民心目中的形象有所提升。即使如此，東區(qū)有眾多因素制約著東區(qū)房地產市場的發(fā)展，主要是運河、廖家溝的交通屏障影響， 導致市民對東區(qū)的發(fā)展趨勢不是看好。到目前為止，大部分購房者均不愿涉足東區(qū)，現(xiàn)在東區(qū)的購房者也主要是考慮價格低的因素。 C、西 區(qū) 目前揚州房地產的最熱點，集中了 80%左右的開發(fā)量。隨著市政府 “ 西進 ” 步伐，西區(qū)不斷升溫，市民一致看好西區(qū)的發(fā)展。火車站、潤揚大橋等重點工程的建設更讓市民感受到西區(qū)美麗前景近在眼前 城北受瘦西湖風景區(qū)的保護政策的制約，住宅開發(fā)量十分有限；城南則被辟為經濟開發(fā)區(qū)；西區(qū)一飛沖天；東區(qū)蓄勢待發(fā)；老城區(qū)有限供給。 (大量管理資料下載 ) 揚州市住宅市場物業(yè)類型及特征 （ 1）公 寓 a、 規(guī)劃設計總體水 平不高 b、主力戶型在 120 ㎡左右，三房二廳 c、 物業(yè)管理僅限于安全及衛(wèi)生 d、社區(qū)環(huán)境建設水平不高，大部分為樓間綠化帶 e、 建筑立面設計粗糙 （ 2）別 墅 a、 缺山少水 b、建筑密度大 c、 軟硬件配套標準不高 d、規(guī)劃缺乏特色 當然隨著時間的發(fā)展，揚州已出現(xiàn)了較高標準的別墅項目，如海德公園。另外，揚州有個現(xiàn)象值得一提：拆遷戶還別墅在西區(qū)較為盛行，用來還遷的 “ 別墅 ” 群均為緊靠在一起的獨立建筑，每家擁有獨門獨院，基本沒有綠化，這種建筑不僅對城市發(fā)展造成影響，也會對別墅市場造成影響。 總體上看，揚州住宅 市場仍處于較初級階段， 2002 年的大發(fā)展主要是數(shù)量的發(fā)展，而不是品質的發(fā)展 2002 揚州房地產市場發(fā)展的幾大特征 “ 以人為本 ” 成了開發(fā)商的普適規(guī)則 揚州已經定位 “ 東方浪漫之都 ” 形象，這個定位在房地產開發(fā)上一個映射為：開發(fā)商普遍重視 “ 以人為本 ” 。 從人的需求出發(fā)，揚州房地產開發(fā)已由最初的躁動走向理智，開發(fā)目的從滿足人們有房住，上升住好房的層次。開發(fā)企業(yè)的經營目標不再是單純追求利潤最大化，而是在服務社會、滿足人們的需求前提下實現(xiàn)合理利潤。 起初，揚州最初的房產開發(fā)，是拆除舊居，建造矩陣式的 無景觀無配套的排式樓。后來，隨著房地產開發(fā)的競爭，部分房地產開發(fā)企業(yè)開始考慮小區(qū)景觀設計并逐步完善配套，發(fā)展到四菜一湯（即四個組團一個中心區(qū)）集中中心區(qū)式的景觀設計；后來，大家發(fā)現(xiàn)小區(qū)有了一個大客廳，有了一個大家樂廣場，漸漸發(fā)展到小區(qū)集中會所。但好景不長，人們發(fā)現(xiàn)這種集中式活動區(qū)私密性太差，于是今年崇文苑小區(qū)率先在揚州推出更加人性化的小區(qū)泛會所，將小區(qū)景觀分散，讓人成為景觀的主角。 揚城有關專家認為，走向成熟的都市地產，不論科技如何發(fā)展，都要以人為本。人不是為高科技生活，而應該是高科技為人的生活服務。 環(huán)境也好，景觀也好，戶型也好，都屬于人，都是為了讓生活在這里的人生活得更方便、更舒適。 超級大樓盤開始涌現(xiàn) 超級型樓盤的涌現(xiàn)已打破人們對大型樓盤的傳統(tǒng)認識。以往揚州 5 萬平方米左右就于大型樓盤了，但現(xiàn)在揚州也出現(xiàn)了 10 萬平方米的超級樓盤。當然，這些大盤的開發(fā)商都有是在市場上的重量級開發(fā)企業(yè)。比較有代表的是，漸江萊因達開發(fā)公司斥巨資吃下了主城區(qū) 10 多萬平方米的 53 號土塊，光買地就花去了近 2 億元。另一家是蘇州新港公司，投資數(shù)億元打造文昌小區(qū)（暫名），開發(fā)項目建筑面積也達 10 多萬平方米。這兩家公司都是外地來 揚的上市公司。 房地產是個資金密集型行業(yè)，搞規(guī)?；_發(fā)需要巨額資金支撐，隨著新一輪 “ 圈地運動 ” ，揚城房地產市場將是這些超級大腕的天下。 房屋品質在提升 目前，在揚州市場上吸引購房戶 “ 眼球 ” 的樓盤，基本上在產品上都有相當高的水準。方案規(guī)劃設計、景觀設計和建筑設計都有較以前有較大提高，有的還是外地包括國外設計師的大手筆。像崇文苑邀請的是法國設計師進行設計，宋城名都的推廣計劃是南京專家的精心策劃。不少開發(fā)公司還十分重視售樓處這個“ 門面 ” 的設計，像福澤苑和大唐世家的售樓處都有設計的特別溫馨，輕松的音樂 ，售樓小姐彬彬有禮的 (大量管理資料下載 ) 話語，讓人難以與房地產公司的售樓處對上號。 同時小區(qū)會所設置已由原來的乒乓房、活動室、閱覽室等老面孔轉向創(chuàng)造運動健康、享受休閑的氛圍。像東方百合園會所集多種康體娛樂項目于一體，其中室內設有茶座、酒吧、飛鏢機、體 *房等，室外設有網球場、游泳池、兒童樂園等多個項目。還有的開發(fā)公司也借鑒國外模式，初步推出了 “ 小區(qū)鄰里中心 ” 方案。 車位配備逐漸為購房者重視，車位售價上升較快，西區(qū)有汽車庫的小區(qū)樓盤特別受購房者青睞。物業(yè)管理的優(yōu)劣對于房屋品質的影響已成為共識。在物業(yè)管理實行招投標的大前題下 ，有些開發(fā)商尋找有品牌的大型專業(yè)公司進行 *作，一些外地專業(yè)物管公司如香港、南京等物管公司已進駐揚城，開始注冊成立公司。開發(fā)商 “ 自產自管 ” 現(xiàn)象明顯減少。 理性透視揚州房價 最近一些時間，揚州商品住宅銷售價格也出現(xiàn)一些波動現(xiàn)象，房地產開發(fā)企業(yè)執(zhí)行政府指導價不嚴肅、房價攀高、價外亂收費等成為社會關注的熱門話題。如何看待這些現(xiàn)象，市物價局工農產品價格處管興余處長談了自己看法。 據(jù)介紹，近兩年市區(qū)商品房價格上漲幅度比較大。據(jù)抽樣調查，每年平均上漲幅度 110 多元 /平方米以上，盡管價格上漲較快，但由于原來 房價基數(shù)較低，所以房屋價格總體上在全省居于中等水平。 他認為，造成目前商品房價格上揚的主要原因有三點：一是需求拉動，這主要是城市大發(fā)展使住房需求趨旺；二是成本推動，主要包括土地價格上揚；建設造價在增加，如房屋質量、套型，設計、材料等較以前上一個檔次。另外小區(qū)配套如中心花園、會所等費用高，幾乎占房價的 1015%。三是存在著不規(guī)范的價格行為。這是揚州房價上揚重要因素。主要是該向價格主管部門報價的未按規(guī)定報價，去年市區(qū)開發(fā)商品房面積 60 多萬平方米，核價 40 多萬平方米，僅占 71%。此外，人為地抬高價位或不執(zhí)行 規(guī)定價格現(xiàn)象。 專家認為，應實事求是地看待揚州商品房價格上揚現(xiàn)象，總體上商品房價格上揚對大部分人來說是偏高的，但也有合理的成分。 農貿市場和家居廣場：投資新品種 金陽光農副產品綜合市場的項目被列為揚州市政府 2002 年菜籃子工程。它依據(jù)政府農貿市場的區(qū)域布點，開發(fā)用地 15 畝，地處中興路東段、小美食街西段，周邊為連片的已建和在建居住小區(qū)，為新興商圈要地。 目前，西區(qū)已形成金陽光、金鑫、美琪等三大農副綜合市場，布點合理，互為犄角。揚州農副產品市場經歷了由馬路菜場、大棚菜場再到室內超市型市場這樣一個發(fā)展歷程 。有的市場很重視景觀設計，漂亮的公共建筑已成為一道城市風景線。 除了農貿市場外，今年開發(fā)商還把目光投向家裝市場。最典型的是開發(fā)商在東區(qū)打造了陽光家居城。 目前，農貿市場和家居廣場已經成為揚州開發(fā)商投資的新寵。 兩條 “ 住宅主軸 ” 撐起揚州居住區(qū)骨架 從揚州房地產大勢看，目前已經形成兩條 “ 居住主軸 ” 。一條是沿揚子江路居住軸線。另一條是沿文昌路住宅軸線。這兩條軸線兩邊各分布有 10 多家居住小區(qū)，有些已成規(guī)模，有些正在規(guī)劃建設之中。這兩條 “ 住宅主軸 ” 呈 “ 十 ” 字形，搭起了揚城房地產布局的骨架。 揚子江路 南接揚州港，北接蜀崗風景區(qū)，是經濟與文化的紐帶，是我市最主要的南北大動脈。目前，沿途分布 10 多個住宅小區(qū)。它沿路與 328 國道、南繞城公路，同時與市區(qū)的主要干道文匯路、文昌路等相交匯，共同交織成了揚州市區(qū)的交通網。 而文昌路西連火車站，東接大運河，橫跨揚州老城和新區(qū)，沿途也有 10 多家居住小區(qū)。其中既有國家康居工程試點文昌苑，也有經濟適用房小區(qū)翠崗新村，也有外地房地產公司開發(fā)的高品位住宅。 在房地產開發(fā)中，奉行地段是第一要義，市民購房也是看中地段。這兩條線上住宅小區(qū)已成為市民爭相購買的對象。 總體 來看，揚州房地產市場的發(fā)展更成熟了，向著大規(guī)模、高品質、重地段及多投資渠道的方向發(fā)展， (大量管理資料下載 ) 房地產開發(fā)企業(yè)在理性化和靈活性之間游走。 揚城住宅市場發(fā)展趨勢預測 （ 1） 2020 揚州住宅市場開發(fā)水平將會有較大提升 主要因素： a、外地較大規(guī)模地產公司的進入 b、一些較高標準項目的出現(xiàn)，將給揚州住宅市場展現(xiàn)一種高的標準（如：海德公園、東方百合園、春江花園） c、開發(fā)量的劇增導致競爭的激烈 （ 2）仍然是西區(qū)唱主角 主要因素： a、重點市政工程交付在即 b、生活機能日趨完善 c、新的居住區(qū)已形成 d、西區(qū)的土地開發(fā)潛力較大 e、東區(qū)改造仍較緩慢 f、城區(qū)供應有限 （ 3）價格仍會有所提升 主要因素： a、 2002 年實行土地拍賣制度，土地成本提高 b、開發(fā)水平在不斷提高，建設成本相對增加