重慶市房地產(chǎn)市場分析報告(參考版)
2024-07-31 06:45本頁面
【正文】 22 / 22。所以，目前很多投機(jī)客均已離場，2007年8月當(dāng)重慶主城商品房月度成交量達(dá)到頂峰是，%購房者為外地人士，%，投資性購房拉動了價格快速增長，2008年同時隨著深圳、房屋投資價值風(fēng)險凸顯，無大量房地產(chǎn)炒作和投機(jī)需求，市場價格將逐步回歸理性，隨著需求不足、成交低迷的市場環(huán)境持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨越來越大資金困局影響，房地產(chǎn)企業(yè)通過打折促銷，加速資金回籠將是必然選擇，房價出現(xiàn)回調(diào)可能性加大。作為重慶市場來說，雖然房價相對其它城市較低，但也沒有理由上漲20%面臨需求的減少而價格不做相應(yīng)調(diào)整，盤整期的重慶房地產(chǎn)市場價格應(yīng)該理性回歸，在觀望狀態(tài)下擠壓出了樓市泡沫，重新尋求需求及供給的平衡點，尋找消費者和開發(fā)企業(yè)的價格的契合點，然后才會平穩(wěn)釋放理性購房需求。 商品房價格預(yù)測：房價出現(xiàn)回調(diào)可能性增大從上半年主城區(qū)各月商品房成交價格來看，仍在高位運行，尤其是6月成交價格更達(dá)到高峰4242元/平方米，2007年價格大幅增長，利潤增長讓企業(yè)已經(jīng)具備一定抗風(fēng)險實力，2008年從緊政策帶來濃厚的觀望氣氛，開發(fā)商仍死守價格底線，買賣雙方陷入了僵持，從“百日劇變論”到目前“政府救市論”，反映了開發(fā)企業(yè)對政府利好因素期待，2007年重慶市主城區(qū)商品住宅成交均價為3241元/平方米，%，從全球房地產(chǎn)市場價格走勢曲線來看，任何一個市場都存在著一個波動周期，一般而言，越是房地產(chǎn)市場成熟的經(jīng)濟(jì)體，周期內(nèi)價格波動越平緩。從供應(yīng)上看，%、%，這部分土地開發(fā)和購置必然在一兩年內(nèi)轉(zhuǎn)化為市場供應(yīng)，同時國家加大清理整頓以及銀根緊縮影響，開發(fā)企業(yè)集中精力在現(xiàn)有土地開發(fā)上，市場供應(yīng)將進(jìn)一步增大，%、%。但隨著對第二套住房消費貸款實行高首付、高利率的規(guī)定，很大程度上提高了購房成本，從而對住房投資性和投機(jī)性購房需求產(chǎn)生有效的抑制，同時2008年股市的低迷，很大部分客戶被套，造成客戶資金逐日縮水，流入樓市的資金日益減少，一定程度上減少了市場需求；2007年消費透支也對2008年市場需求產(chǎn)生了重要影響，%，市場需求逐步回歸理性，預(yù)計此趨勢還將在下半年持續(xù)。 供需預(yù)測：供應(yīng)增多，需求回歸理性從需求上看，2007年重慶市場需求經(jīng)歷一輪快速增長時期，%，但這種市場需求快速上漲之后，市場必然需要一個調(diào)整階段。因此很多開發(fā)商將放棄囤地的想法，轉(zhuǎn)而從事開發(fā)工作。根據(jù)國土房管局規(guī)定：2008年土地一律小塊出讓，每宗面積不超過300畝，從上半年土地成交規(guī)模看，93%的商品房用地均低于300畝，預(yù)計下半年重慶市還將嚴(yán)控土地出讓規(guī)模。三、加大保障性住房用地的出讓力度：根據(jù)《重慶市2009年度住房建設(shè)計劃》規(guī)定，2009年，其中，這部分保障性住房用地必然在下半土地市場中有所表現(xiàn)。因此，2008年，進(jìn)一步清理整頓閑置土地，從源頭上增加土地供給，必將成為政策調(diào)控的一個主要方向，開發(fā)商的囤地成本必將大大增加，這樣有助于縮短從土地到商品房的時間周期，起到增加房產(chǎn)供應(yīng)的效果。國家對土地市場調(diào)控主要從以下幾個方面進(jìn)行，一、加大已購?fù)恋氐那謇碚D，控制土地開發(fā)速度。本次房交會經(jīng)宣布取消又決定易址重新舉行，反映了主管部門在此決定上的矛盾心態(tài)，據(jù)重慶市國土房管部門統(tǒng)計，其中，契稅29億元、土地出讓金288億元，%，一旦銷售大幅下降將會對房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)稅收帶來重大影響，本次房交會以政策之力、政府之手促進(jìn)市場繁榮意圖明顯，政府依舊扮演著市場推手角色。商品住房:享受契稅和登記費在現(xiàn)行執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上減半的優(yōu)惠政策。07年春對于個人普通住房的“三轉(zhuǎn)手”，%，建面在144平方米以下的二手住房交易減半征收契稅和產(chǎn)權(quán)登記費。 2008年春季房交稅費優(yōu)惠措施力度空前，突現(xiàn)政府救市意圖，但影響力有限房交會優(yōu)惠措施03年春住宅取消優(yōu)惠、非住宅手續(xù)費按7折收?。欢址恐蟹扛姆吭俳灰?折優(yōu)惠，非住宅7折03年秋契稅減按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的70%收取；非住宅的轉(zhuǎn)讓手續(xù)費和轉(zhuǎn)移登記費尖按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的70%收取。03年秋季房交會及04年春季房交會上存量房成交面積較大，主要因為這兩年舊城改造、加快城鎮(zhèn)化建設(shè)帶來拆遷高峰，根據(jù)統(tǒng)計，80%拆遷戶選擇的貨幣補償?shù)陌仓梅绞剑@部分拆遷戶購買商品房或二手房解決住房問題，也是二手房市火爆、價格上漲的主要原因；04年秋季房交會及05年春季房交會契稅優(yōu)惠取消，成交量進(jìn)入了低谷；隨著優(yōu)惠措施在次實施，存量房成交逐步上漲，并與2008年春季房交會達(dá)到高峰，%。 2008年春季房交會商品住宅高位運行，% 從各屆房交會商品住宅成交均價來看04
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1