【正文】 （2）四公里立交工程四公里立交工程,位于主城區(qū)東西快速干道與南北快速干道的交匯處,西連鵝公巖大橋,動(dòng)接渝黔高速公路入口,北通南坪,南至七公里方向并與南山的道路相接,東北連接通往海棠溪的煙雨路。作為總規(guī)模1萬(wàn)畝的江南大學(xué)城版塊的主要信道和形象窗口，這條路將以“學(xué)府”為景觀基調(diào)；與“學(xué)府”涵義緊密相扣的典雅風(fēng)格，將附著于大道上的綠化、雕塑小品、燈飾、休閑小廣場(chǎng)等建筑形態(tài)上。其在充分發(fā)揮交通快速信道的功能以外，明確定位于城市一級(jí)景觀大道。證明南岸區(qū)購(gòu)買力突出，是近幾年來(lái)增幅較快的區(qū)域?？梢娔习秴^(qū)人口素質(zhì)有了大幅提高。4．人口狀況。3．可支配收入2003年南岸區(qū)人均可支配收入8910元，%，是重慶直轄6年來(lái)增長(zhǎng)最快的一年。2．南岸區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況南岸區(qū)2003年GDP在重慶市各區(qū)中排名第2名，同比上年上升了2位。南岸轄區(qū)內(nèi)的國(guó)際級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，集中了上千家企業(yè)，如：麥德隆、日本本田、康師傅、美心等。二．南岸區(qū)（一）南岸區(qū)社經(jīng)概況1．南岸區(qū)概況：南岸區(qū)地處重慶市中心長(zhǎng)江以南，北面長(zhǎng)江環(huán)繞，南至李家沱鄰巴南區(qū)，西面為重慶著名風(fēng)景區(qū)南山。該區(qū)域交通便利，江景資源豐富，化龍橋地區(qū)的開發(fā)將為渝中區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的亮點(diǎn)。酒店式公寓還將是市場(chǎng)主流從市場(chǎng)積蓄的項(xiàng)目來(lái)看，酒店式公寓還將是渝中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。如：房地產(chǎn)投資的證券化、金融化，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓和商鋪的出現(xiàn)。激烈的競(jìng)爭(zhēng)將促使更多新的投資方式的出現(xiàn)由于渝中區(qū)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，常規(guī)的概念已經(jīng)無(wú)法引起投資者的注意。輕軌的開通將導(dǎo)致渝中區(qū)物業(yè)的區(qū)域格局發(fā)生轉(zhuǎn)移由于2004年輕軌的開通，將導(dǎo)致人流迅速向大坪、較場(chǎng)口甚至下半城的李子壩等地區(qū)聚集，勢(shì)必將影響渝中區(qū)物業(yè)的發(fā)展重心轉(zhuǎn)移。樓盤價(jià)格與周邊區(qū)域之間存在較大的差距；空置率高居不下；房地產(chǎn)項(xiàng)目投資重點(diǎn)傾向非住宅方向；（五）渝中區(qū)物業(yè)的特點(diǎn)及發(fā)展前景1．特點(diǎn)：泊景灣。但是由于大坪周邊地勢(shì)高差大，一些教育、科研機(jī)構(gòu)多，所供開發(fā)的土地越來(lái)越少，因此顯得開發(fā)后勁不足。大坪地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展較早，從早期的競(jìng)地大坪及菜袁路是重慶西南部，即九龍坡區(qū)和大渡口區(qū)到解放碑的必經(jīng)之路，交通繁忙。隨著瑞安集團(tuán)對(duì)化龍橋片區(qū)的拆遷和重建，華村長(zhǎng)江大橋的修建，輕軌的開通，相信該區(qū)域的城市面貌將煥然一新。商品房的開發(fā)量小，且單個(gè)項(xiàng)目的體量也。該區(qū)域缺乏大型的百貨業(yè)，但是生活配套商業(yè)齊備，交通便利。而上清寺地區(qū)為渝中區(qū)第二個(gè)金融、商貿(mào)中心，匯集了環(huán)球廣場(chǎng)、太平洋廣場(chǎng)、中安大廈、盛迪亞大廈等中高檔寫字樓，交通銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行等金融機(jī)構(gòu)，辦公氛圍濃厚。區(qū)域內(nèi)的物業(yè)顯得陳舊?，F(xiàn)在售物業(yè)主要有枇杷山莊、名仕城、江山公寓，供應(yīng)量不到10萬(wàn)方。各項(xiàng)配套設(shè)施完善，緊鄰大田灣體育場(chǎng)，菜園壩火車站、鵝嶺公園等市政設(shè)施。2．兩路口片區(qū)（七星崗以西——兩路口——鵝嶺以西）兩路口片區(qū)為渝中區(qū)緊次于解放碑的商圈之一。由于寫字樓市場(chǎng)的復(fù)蘇，寫字樓的銷售也不僅僅面向機(jī)構(gòu)客戶，適合于投資者的銷售方式相繼出爐。作為重慶投資重點(diǎn)和商務(wù)核心的解放碑，銷聲匿跡了很長(zhǎng)一段時(shí)間的商業(yè)重新有了放量，寫字樓也開始走銷售的道路。隨之而來(lái)的是房屋單價(jià)的飚升。為了吸引更多的投資者，解放碑地區(qū)涌現(xiàn)出一大批諸如小戶型公寓、青年公寓、酒店式公寓的物業(yè)。事實(shí)也證明，80%購(gòu)買解放碑物業(yè)者均用于投資。處于重慶CBD的核心地位，“投資”成了解放碑物業(yè)永恒不變的主題?？梢哉f(shuō)，在解放碑方圓2公里的范圍內(nèi)，如此大的供應(yīng)量是相當(dāng)驚人的。鑒于解放碑的核心地位，這里云集中了大量的中高檔物業(yè)，寫字樓、酒店及酒店公寓、大型百貨和專賣店鋪。2002年，解放碑社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到約113億元，占到重慶各大商圈社會(huì)消費(fèi)零售總額的32%。四．渝中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述1．解放碑片區(qū)(朝天門——較場(chǎng)口——臨江門——七星崗以東)解放碑是重慶商貿(mào)金融核心，是重慶鉑金級(jí)地段的體現(xiàn)?？罩妹娣e956036㎡，%，住宅空置面積365925㎡，%?？梢灶A(yù)計(jì)，渝中區(qū)的開發(fā)量將會(huì)呈下降趨勢(shì)?？⒐っ娣e為1046455㎡，%，其中住宅459140㎡，%。2．施工面積及竣工面積2002年渝中區(qū)施工面積5248762㎡，位全市第一，但比起上年也下降了8個(gè)百分點(diǎn)。（三）渝中區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)狀況1．投資額渝中區(qū)2002年房地產(chǎn)投資額268222萬(wàn)元，位于重慶市第四位，排在九龍坡區(qū)、渝北區(qū)和南岸區(qū)之后。危舊房拆遷改造后，50%的土地將用于還綠，對(duì)兩江濕地進(jìn)行大片綠化；對(duì)各小區(qū)統(tǒng)一進(jìn)行綠化整治和保護(hù)。另外，政府將以解放碑為核心，結(jié)合中央商務(wù)區(qū)，商貿(mào)中心的規(guī)劃和建設(shè)，對(duì)周邊不協(xié)調(diào)的舊建筑通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作的方式，實(shí)行拆舊建新或者美容，力求每一條街都有不同的特色。其中，40個(gè)大片區(qū)改造總占地面積達(dá)131萬(wàn)平方米，投資逾50億元。該路段還將與即將興建的雷家坡立交橋相配合，實(shí)現(xiàn)與長(zhǎng)濱路的互連互通。2004年6月，從大渡口新山村到較場(chǎng)口的輕軌一期將開通。4．為治理渝中區(qū)的交通瓶頸，渝中區(qū)正在啟動(dòng)七大交通工程，已有六個(gè)工程于去年開工，預(yù)計(jì)兩年內(nèi)完成。3．大坪——化龍橋片區(qū)的改造問(wèn)題已納入政府重點(diǎn)工作內(nèi)容，化龍橋地區(qū)主要要大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)；挖掘紅巖紀(jì)念館等抗戰(zhàn)文化內(nèi)涵；依托浮圖觀、虎頭巖、紅巖公園以及山脊、水際線來(lái)發(fā)展生態(tài)休閑旅游；加強(qiáng)交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，強(qiáng)化居住功能，創(chuàng)造休閑、宜人的居住環(huán)境，使這一地區(qū)最終成為以發(fā)展居住、生態(tài)文化旅游為主的區(qū)域。渝中區(qū)政府已委托企業(yè)做概念設(shè)計(jì)，將大溪溝農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)街道、張家花園路、市中山醫(yī)院下梯道等內(nèi)部梯道連通，達(dá)到縱橫貫通南北的目的。渝中區(qū)明年先啟動(dòng)800米的中山醫(yī)院至人和街段。2．渝中區(qū)首條山城步道明年動(dòng)工穿越渝中半島的9條山城步道之一渝中區(qū)水廠至石板坡古城墻遺址山城步道明年上半年開建。其主體工程起于渝中區(qū)兩路口富安百貨前的中山三路，最后到達(dá)大石路立交橋。根據(jù)設(shè)計(jì)。（二） 渝中區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)政策與市政建設(shè)1．菜園壩長(zhǎng)江大橋興建預(yù)計(jì)將投資21億元的菜園壩長(zhǎng)江大橋12月28日正式開工興建。5．社會(huì)消費(fèi)品零售總額渝中區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額為113億元，居重慶市第一位，比排名第二的九龍坡區(qū)高出40余個(gè)百分點(diǎn)，且同比增長(zhǎng)13%。4．人口狀況。%%，居民生活水平持續(xù)提高。2．經(jīng)濟(jì)渝中區(qū)2003年人均GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值），按現(xiàn)行匯率折算，約合3085美元，超過(guò)3000美元大關(guān)，在全市40個(gè)區(qū)（市）縣中，率先達(dá)到世界中上等收入國(guó)家或地區(qū)行列。全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）城市居民年末存款和人均社會(huì)零售總額均排在全市首位。第六章 重慶市區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研析一．渝中區(qū)(一)渝中區(qū)社經(jīng)概況1．渝中區(qū)概況渝中區(qū)位于長(zhǎng)江和嘉陵江交匯的半島之處。另一方面，國(guó)內(nèi)外資本的介入將引發(fā)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)，將促使本市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與國(guó)際先進(jìn)水平接軌，走向規(guī)模化、集約化、現(xiàn)代化發(fā)展之路；并最終有利于重慶市房地產(chǎn)全行業(yè)水平的升級(jí)，有利于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的成長(zhǎng)，有利于提高房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化、專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化水平等。2．“西部大開發(fā)”、“中國(guó)加入WTO”猶如兩?；钚詣?，給重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)一次歷史性的機(jī)遇。經(jīng)歷幾年的經(jīng)濟(jì)調(diào)整，在國(guó)家鼓勵(lì)投資與消費(fèi)，雙向拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策刺激下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已逐步走出連續(xù)6年的低谷并全面復(fù)蘇，同時(shí)我國(guó)人民生活從觀念到形態(tài)發(fā)生了根本的變化，以“住宅”、“汽車”、“信息產(chǎn)品”為標(biāo)志的新一代高檔消費(fèi)品已成為我國(guó)居民家庭的最大消費(fèi)對(duì)象。6． 市場(chǎng)細(xì)分明細(xì)的物業(yè)銷售較為理想。開發(fā)商、代理商、以及廣告商之間的分工合作更細(xì)化，方式更多元化。3．經(jīng)歷大刀闊斧的舊城改造后，隨著“郊區(qū)住宅論”的興起，重慶房地產(chǎn)住宅開發(fā)逐漸由市中心轉(zhuǎn)向周邊區(qū)域，一兩年間，涌現(xiàn)了江北、永川、南岸等住宅區(qū)，隨著輕軌的規(guī)劃，輕軌沿線如楊家坪、大渡口的等區(qū)域房地產(chǎn)逐漸升溫，房?jī)r(jià)也由此而上揚(yáng)?？v觀重慶樓市，不難發(fā)現(xiàn)主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1． 房地產(chǎn)市場(chǎng)供需旺盛，處于開發(fā)熱潮2．部分項(xiàng)目無(wú)論是在項(xiàng)目策劃還是在銷售策略都漸趨成熟。水晶酈城等明星樓盤；江北區(qū)繼續(xù)保持其龍頭老大的優(yōu)勢(shì)，以規(guī)?；?、品牌化的小區(qū)住宅為主力吸引著大量的購(gòu)房者；九龍坡區(qū)開發(fā)主要集中在楊家坪一帶，由于“輕軌概念”的出現(xiàn)和炒作，致使沿線的楊家坪、大坪等地的樓盤帶來(lái)前所未有的繁榮。特別是南岸區(qū)和北部新區(qū)在經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的沉寂之后，開發(fā)力度突飛猛進(jìn)，出現(xiàn)了美堤雅城、融僑半島、青麓雅援、金科2003年是重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)全錢飄紅的一年，市場(chǎng)供需兩旺，充滿著機(jī)遇與挑戰(zhàn)。隨著重慶的直轄，市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。寫字樓的異軍突起成為2003年甚至2004年新的投資亮點(diǎn)。2003年，寫字樓市場(chǎng)全面復(fù)蘇，銷售量與增幅比例都是歷年之最。5．，%，%。拆遷能直接帶來(lái)新的資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中一級(jí)或二級(jí)市場(chǎng)，釋放出巨大需求市場(chǎng)，直接刺激交易的上幅空間。4．今后5年內(nèi)，重慶舊城改造拆遷面積400萬(wàn)方。直接因素是二手房交易額上漲后置換出一大筆金額投資到一級(jí)市場(chǎng)。3．，%；，%；主城區(qū)存量房轉(zhuǎn)讓均價(jià)1079元/平方米，%。%。當(dāng)然，房?jī)r(jià)上漲除了市場(chǎng)呈現(xiàn)出良好的走勢(shì)外，還有一些客觀的因素，比如土地配套費(fèi)的上漲，土地拍賣交易中心經(jīng)過(guò)公開的拍賣確定土地開發(fā)權(quán)，作為開發(fā)成本最大的土地價(jià)格上漲，必然會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上升。2003年房?jī)r(jià)上漲，銷售量大幅上升，價(jià)升量漲，價(jià)格與放量有很好的配合。而品質(zhì)略低的舊有項(xiàng)目隨著逐步消化，已經(jīng)慢慢地淡出市場(chǎng)，從而導(dǎo)致市場(chǎng)整體價(jià)格上揚(yáng)。2．市場(chǎng)的“吐故納新”。拉動(dòng)住宅價(jià)格上漲的因素主要有：1．各項(xiàng)政策出臺(tái)。（三）重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)重慶市主城區(qū)商品房銷售合同登記均價(jià)走勢(shì)圖（時(shí)間單位：季度 價(jià)格單位：元/平方米）（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市地房局）總體來(lái)講，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格呈穩(wěn)中有升的局面。成交均價(jià)2103元/平方米，% 、%、%。由于交通的逐步改善，以及人們對(duì)居住環(huán)境要求的提高，近郊部分過(guò)去比較偏遠(yuǎn)的區(qū)域成為房地產(chǎn)商開發(fā)的熱點(diǎn)，如：兩路、人和、彈子石、四公里、二郎等。異地房地產(chǎn)大鱷、實(shí)力雄厚的其它行業(yè)巨頭加入本市房地產(chǎn)業(yè)，加劇了這一進(jìn)程。（2）單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模越來(lái)越大。其中，渝北區(qū)位居預(yù)售面積排行榜之首。而2003年第四季度主城區(qū)批準(zhǔn)入市項(xiàng)目達(dá)106個(gè)，分別比上年同期增長(zhǎng)14%、%、%。二．房地產(chǎn)供需分析（一）供應(yīng)情況分析1．土地供應(yīng)2003年經(jīng)市審批土地出讓357宗，其中用于房地產(chǎn)開發(fā) ，%。12月，處于景氣線以上。2003年重慶商品房銷售情況比較理想，%，；，銷售領(lǐng)先于竣工，從而促進(jìn)了商品房空置面積的減少。2003年，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金比較充足。（二）本年資金來(lái)源分類指數(shù)景氣度較高，房地產(chǎn)開發(fā)資金保障程度最大。房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)的持續(xù)高位運(yùn)行，是全年景氣指數(shù)處于景氣運(yùn)行空間的最有力支撐。（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)在各分類指數(shù)中景氣度最高。2003年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)處于較高的景氣水平，首先緣于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，居民收入提高以及大規(guī)模的房屋拆遷導(dǎo)致購(gòu)房需求增加，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供銷兩旺；其次，土地價(jià)格及三材價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加，從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)；另外，系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策出臺(tái)，引導(dǎo)房地產(chǎn)逐漸步入良性發(fā)展軌道。第五章 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析一．房地產(chǎn)開發(fā)景氣度分析2003是重慶房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展的一年，在這一年里，房地產(chǎn)開發(fā)保持了較高的景氣水平，各月景氣指數(shù)均保持在110點(diǎn)以上。因?yàn)橐榍迨欠駷橘I第二套住房并不容易。評(píng)價(jià)：這一規(guī)定“宏觀調(diào)控”的意味很重，表面上看對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)會(huì)構(gòu)成很大沖擊。（三）央行新近發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》通知內(nèi)容中，很多與開發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)和銀行金融機(jī)構(gòu)有關(guān)，市場(chǎng)層面上最有影響是第四和第六條，具體精神如下：對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20%的規(guī)定；對(duì)購(gòu)買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。意義：從以上政府的決心和舉措來(lái)看，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的跡象明顯，將促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。（二）政府決心促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需重慶市人民政府為了充分發(fā)揮消費(fèi)對(duì)本市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用，促進(jìn)本市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，對(duì)本市促進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)大內(nèi)需工作提出了意見。并且，銀行放貸的審查也明顯變得嚴(yán)格許多。過(guò)去，非常常見的“零首付”“九成按揭”，現(xiàn)在已難覓蹤影。2．提高房地產(chǎn)按揭首付款成數(shù)，降低貸款年限。三．房地產(chǎn)金融政策調(diào)整及政府促進(jìn)消費(fèi)政策（一）房地產(chǎn)金融政策調(diào)整1．房地產(chǎn)貸款利率下調(diào)2002年6月，為刺激房市，央行下調(diào)房地產(chǎn)貸款利率，月利（1—5年）‰‰；（5—30年）‰‰；年利（1—5年）%%；（5—30年）%%。（三）路橋收費(fèi)政策2002年7月1日起，重慶主城區(qū)路橋通行征收統(tǒng)一實(shí)行年票制。另外，由于部分原來(lái)較為荒僻的市內(nèi)重要節(jié)點(diǎn)的打通，這些地塊轉(zhuǎn)眼變成交通要津地段，地塊便變得炙手可熱。據(jù)悉，已有大批的開發(fā)商涌向近郊開始了圈地運(yùn)動(dòng)。2003年開工的項(xiàng)目有：菜園壩長(zhǎng)江大橋（由菜園壩至南岸蘇家壩，全長(zhǎng)1200米，投資約10億元）、大坪立交、牛角沱——滴水巖段、新溉路（新牌坊至溉瀾溪）、石坪橋立交、南坪轉(zhuǎn)盤改造、高九路（九坑子至高廟村）、渝碚路楊雙段（楊公橋至雙碑）、煙體路（南岸濱江路至彈子石）。這比原來(lái)確定的時(shí)間提前了一年。新建橋梁2座，改造立交橋6座等。二．道路、交通等市政建設(shè)狀況及政策意義（一）半小時(shí)主城區(qū)建設(shè)半小時(shí)主城區(qū)建設(shè)是指主城區(qū)各組團(tuán)中心和重要節(jié)點(diǎn)，乘車到人民廣場(chǎng)和外環(huán)高速公路的時(shí)間均在半小時(shí)以內(nèi)。意義:該法規(guī)就房地產(chǎn)交易行為進(jìn)行規(guī)范，針對(duì)以往房地產(chǎn)交易中不規(guī)范的環(huán)節(jié)作了明確的限定，將有效規(guī)避一些不良行為的產(chǎn)生，使房地產(chǎn)向健康、有序的方向發(fā)展。（四）2002年8月1日起開始實(shí)施《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》內(nèi)容列