重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告-wenkub
2022-08-17 06:45:17 本頁(yè)面
【正文】 米，與去年同期相比每平方米上漲了1083元，%，自2007年6月開始，在全國(guó)房?jī)r(jià)普漲的情況下，重慶在“新特區(qū)”利好因素刺激下，城市價(jià)值預(yù)期看好，2007年第三季度市場(chǎng)需求劇增，投資性購(gòu)房、恐慌性購(gòu)房拉動(dòng)房?jī)r(jià)的大幅增長(zhǎng)，但隨著2007年10月來相關(guān)銀根緊縮、抑制投資性購(gòu)房等宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，市場(chǎng)需求逐步回歸理性，但房?jī)r(jià)仍在高位運(yùn)行。從20072008年上半年月度成交量對(duì)比來看，2008年僅1月高于去年同期，較2007年1月增長(zhǎng)了 %，26月成交面積均低于去年同期，6月下降的幅度最大，%，其次是3月、4月、5月，%、%、%，%。從20072008年上半年區(qū)域?qū)Ρ葋砜?，大渡口批?zhǔn)預(yù)售面積增長(zhǎng)幅度最大，%，其次是江北區(qū)、渝北區(qū)、高新區(qū)、北部新區(qū)，增幅均在30%以上，%、%、%，%，北碚區(qū)、九龍坡區(qū)增長(zhǎng)幅度最低，%、%；區(qū)域中巴南區(qū)及渝中區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售下降幅度最大，%、%，其次是沙坪壩區(qū)、%、%。2008年銀根緊縮、市場(chǎng)觀望氣氛濃厚、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)信心不足導(dǎo)致了入市量的減少。%，該比重較去年同期增長(zhǎng)了 ，%。2. 主城區(qū)商品房成交分析 商品房成交面積分析 商品房成交面積：%2008年16月重慶主城區(qū)商品房成交61629套，%；，%。：“三北一南”是成交熱點(diǎn)區(qū)域，南岸區(qū)成交量位居首位從2008年上半年區(qū)域成交來看，南岸區(qū)作為目前熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，同時(shí)作為渝中區(qū)輻射區(qū)域，擁有南山自然資源，樓盤物業(yè)形態(tài)豐富、供應(yīng)量大，同時(shí)價(jià)格相對(duì)江北區(qū)、北部新區(qū)低，成交量一枝獨(dú)秀，%；其次是“三北”區(qū)域,北部新區(qū)、江北區(qū)、%、%、%，“三北一南”依舊是成交熱點(diǎn)區(qū)域，%；沙坪壩區(qū)成交量也較大，%；巴南區(qū)、高新區(qū)成交量相對(duì)接近，、%、%；九龍坡區(qū)、渝中區(qū)、大渡口區(qū)成交面積集中在2533萬平方米，所占比重集中在4%6%，%。 商品房月度成交均價(jià)：主城區(qū)商品房各月成交均價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，但仍在高位運(yùn)行從2008年上半年各月商品房成交均價(jià)來看，走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，雖然上半年市場(chǎng)觀望情緒較為濃厚，成交量同比有較大程度下降，但商品房成交價(jià)格仍在高位運(yùn)行，各月成交均價(jià)在4100上下波動(dòng)，2月成交價(jià)格最低為4060元/平方米，6月成交均價(jià)最高為4242元/平方米，主要在一些高檔樓盤帶動(dòng)下繼續(xù)走高。為了比較準(zhǔn)確反映重慶土地市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，對(duì)主城區(qū)中“招拍掛”成交土地中的工業(yè)用地及加氣加油站用地就行剔除研究，主要研究成交居住、商業(yè)、金融等用地。 區(qū)域商品用地成交量：商品房用地成交70%集中在九龍坡區(qū)、巴南區(qū)和江北區(qū)2008年上半年北碚區(qū)無商品房用地成交。2007年三季度來房?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng)，導(dǎo)致土地成交價(jià)格上漲，開發(fā)企業(yè)拿地成本增大。 商品房用地樓面地價(jià)分布：60%的商品房用地樓面地價(jià)集中在1000元/平方米以下從主城區(qū)商品房用地樓面地價(jià)看，主要集中在1000元/平方米以下，共成交26塊，占總成交量的60%；10001500元/平方米地塊成交也較多，共成交8塊，%；15002000元/平方米、20003000元/平方米、3000元/平方米以上地塊成交量較少，分別成交4塊、2塊、3塊，%、%、%。從02年來各屆春、秋季房交會(huì)上看，03年秋季房交會(huì)成交面積達(dá)到頂峰，主要因?yàn)?003年重慶市的城市房屋拆遷工作呈現(xiàn)出了一個(gè)高峰，、326萬平方米，而80%拆遷戶選擇的貨幣補(bǔ)償?shù)陌仓梅绞?，這部分剛性需求流入市場(chǎng)帶動(dòng)了成交量大幅增長(zhǎng)；04年秋季房交會(huì)商品房成交量為各屆最低，主要因?yàn)楸緦梅拷粫?huì)主辦方第一次取消了稅費(fèi)優(yōu)惠政策，房交會(huì)向房展會(huì)轉(zhuǎn)變，數(shù)據(jù)較以往有一定真實(shí)性；此后成交量逐步恢復(fù)，之后三屆房交會(huì)商品房成交量均在85萬平方米上下波動(dòng)。03年秋季房交會(huì)及04年春季房交會(huì)上存量房成交面積較大，主要因?yàn)檫@兩年舊城改造、加快城鎮(zhèn)化建設(shè)帶來拆遷高峰，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，80%拆遷戶選擇的貨幣補(bǔ)償?shù)陌仓梅绞剑@部分拆遷戶購(gòu)買商品房或二手房解決住房問題，也是二手房市火爆、價(jià)格上漲的主要原因；04年秋季房交會(huì)及05年春季房交會(huì)契稅優(yōu)惠取消，成交量進(jìn)入了低谷；隨著優(yōu)惠措施在次實(shí)施，存量房成交逐步上漲，并與2008年春季房交會(huì)達(dá)到高峰，%。07年春對(duì)于個(gè)人普通住房的“三轉(zhuǎn)手”，%，建面在144平方米以下的二手住房交易減半征收契稅和產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。本次房交會(huì)經(jīng)宣布取消又決定易址重新舉行，反映了主管部門在此決定上的矛盾心態(tài)，據(jù)重慶市國(guó)土房管部門統(tǒng)計(jì)，其中，契稅29億元、土地出讓金288億元
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