【正文】 架空園林，締造五度空間園林，綠化加設(shè)空中花園，增加垂直綠化及陽光花房，總用地面積5019平米，總建筑面積32796平米。以“國際化”為標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)體系； 30200余平方米多種戶型面積，適合不同年齡、不同收入水平消費者的需要，擴大了目標(biāo)消費群體，通過不同人群的互融體現(xiàn)“國際”二字的包容性；建筑配套設(shè)施“現(xiàn)代化”。項目點評：設(shè)計大膽、獨特，體現(xiàn)現(xiàn)代、前衛(wèi)的建筑風(fēng)格；并充分利用了地塊周邊成熟的社區(qū)優(yōu)勢，敢于在狹小的地塊上，做足商業(yè)文章，最大化地提高了地塊價值；消費群體劃分明確，戶型設(shè)計和面積配比具有很強的針對性；入市時機把握較準(zhǔn)，推廣過程訴求明確、集中，很好地聚集了人氣。消費者主要集中于2535歲的都市白領(lǐng)和公務(wù)員，投資者占有近40%的比例，有顧客一次購買了10套公寓。37平方米一室一廳一衛(wèi) 75平方米兩室兩廳兩衛(wèi)u 藍色加勒比開 發(fā) 商：成都和駿科技實業(yè)有限公司管 理 商：成都嘉寶管理顧問有限公司現(xiàn) 場 地 址：成都市科華北路143號（亞泰廣場斜對面）規(guī)劃用地面積（畝） 總建筑面積 綠地率 建筑密度 總層數(shù) 33% 39% 7層（12F/37F）公寓總戶數(shù) 商鋪戶數(shù) 商鋪面積區(qū)間 公寓面積區(qū)間 地下車位數(shù)268 74 37316 M2 35 M2左右 約50個價 格 情 況（精裝修）公寓：（起價）3700元/ M2，（均價）3800元/ M2商 鋪 價 格：458015800元/ M2項目定位：青春派商業(yè)空間，SOLO單飛寓所。消費者構(gòu)成情況：該項目設(shè)計理念新穎，是成都市“第二代小戶型”的代表之作，主要針對2535歲都市青年白領(lǐng)一族，并由于其時尚的外觀和戶型設(shè)計以及“明星”廣告效應(yīng)的影響，受到眾多女性消費者的青睞。2） 每兩層設(shè)有10米高架空中庭，以不同主題景觀打造態(tài)摩天大樓概念。所有的被調(diào)查者認(rèn)為公共區(qū)域的清潔十分必要。而且最好是比較安靜的住家戶，因為提到小戶型，人們往往覺得住的人群一定是比較雜的，所以對于安靜度的關(guān)注就十分強烈。第四節(jié)、環(huán)境配套需求附近有無商場最受關(guān)注?？梢姡M者比較接受肝膽俱全的“麻雀”型小戶型。消費者選擇50平方米左右面積的占到68％以上。城北的西南交通大學(xué)帶來的學(xué)術(shù)氛圍和單身氣質(zhì)促成了交大城南除了擁有完善的配套和快捷的交通之外，四川大學(xué)、信息工程學(xué)院等高校以及科技一條街等地方聚集了大量的高技術(shù)人才，這些人的特點是年輕、高學(xué)歷、高收入和追求獨立，在加上高新區(qū)大量的外企、合資企業(yè)和國內(nèi)的知名企業(yè)促成了城南欣欣向榮的小戶型市場。第一節(jié)：價格分布本次統(tǒng)計的34個樓盤中價格主要分布在20004000元/平米，其中20002500元/平米、25003000元/平米、30003500元/平米、35004000元/平米價位的樓盤數(shù)量不分伯仲，分別為7個、8個、8個和7個，高價位的4000元/平米以上的小戶型項目比較少，只有4個。隨著2002年4月19日25日的春季房交會上小戶型項目的熱賣，進一步證實了小戶型在成都市場的發(fā)展?jié)摿?。以“交大?shù)碼村”為代表的第三代小戶型是2001年最大的小戶型項目，占地50多畝，社區(qū)住戶500余戶，其綠化率達到40％，戶型設(shè)計和居住功能也日趨完善，一室一廳的戶型帶有洗衣機位，小戶型這種底端住宅產(chǎn)品不再僅僅是一種過渡產(chǎn)品，迎來了成熟的開花期。大手筆的小戶型開發(fā)給年輕一代帶來了更多選擇住宅的機會。小戶型作為樓盤的主力戶型正式推出。綜上所述：小戶型的主力買家主要集中于2030歲的青年消費者，其中又以25歲左右的消費者為主；屬于事業(yè)型，一般都具有大專以上文化程度；生活觀念、消費觀念新穎；追求時尚與個性。房產(chǎn)周期長，盈利空間大。這部分人30出頭，事業(yè)初成，是公司金領(lǐng)或私營企業(yè)主。他們不僅沒有趕上福利分房的末班車，而且缺乏足夠的積蓄購買商品房，然而他們卻是最具獨立意識和個性化的消費群體。住房對于他們而言，已不僅僅是解決住的問題，而是一種心理上的“安慰”。宜商小戶型項目周邊商業(yè)氛圍濃厚，戶型總面積適中，有效降低了總價，另外起居室較大，可以自由方便地安排辦公區(qū)。對于自住型客戶來說，小戶型只是一個過渡性產(chǎn)品。 投資回報率高。而精品小戶型雖然單價不低，但由于通過小面積很好地控制了總價，成為買家的過渡選擇。第二章：小戶型的暢銷原因分析“小戶型究竟好在哪兒？是什么原因讓客戶認(rèn)可并接受這些小戶型呢？”分析起來，除了小戶型的低總價外，還有包括位置、交通、投資回報率、戶型等多因素的綜合原因。由于技術(shù)的發(fā)展，在住宅建設(shè)的過程中，功能的齊全是非常重要的，包括社區(qū)的功能、配套的功能，和住宅居住環(huán)境的功能。2) 家庭人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化我國經(jīng)過多年的計劃生育政策，家庭人口數(shù)量不斷減少，已由多子女家庭向少子女或是無子女家庭靠攏，目前城市戶均人口已下降至34人。 市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化1) 個人購買和市場化逐步形成市場化的形成過程和計劃經(jīng)濟時代是不一樣的，計劃經(jīng)濟時代是按照平均的標(biāo)準(zhǔn)，比如處級干部、科級干部需要多少，而市場需求是真正的消費者所需要的面積。觀念先進的青年消費者將買房作為一種理財方式。隨著社會的發(fā)展，消費者已經(jīng)開始逐步意識到：將來活動空間與住宅會有一個功能細分的過程。過渡性消費觀念及家庭置業(yè)“三步曲”，令小戶型很有市場。隨著取消福利分房后個人購房時代的到來，房子大小已不代表房子的品質(zhì)。這幾個數(shù)據(jù)不僅看出來，從七十年代以后，70—120平方米的戶型標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為新增住宅的主流，并且在逐步的上升，同時，在這個標(biāo)準(zhǔn)以下的戶型也在跟著往上走，也就是說整體戶型平均面積標(biāo)準(zhǔn)肯定是趨降，戶型面積在向小發(fā)展。第一部分：揭示小戶型暢銷的秘密戶型回歸，向標(biāo)準(zhǔn)面積回歸，這是主流市場啟動的必然標(biāo)志。現(xiàn)在在市場上較為暢銷的小戶型有別于過去觀念中的小戶型，過去觀念中的小戶型不僅面積要小，而且由于樓價低、建筑成本低，往往造成質(zhì)量較差和難以達到一定的檔次的印象，這與今天在市場上走紅的小戶型其實已是兩個有所區(qū)別的概念。成都市小戶型房地產(chǎn)市場分析報告 中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了三次住房消費浪潮：第一次是經(jīng)濟適用房，雖緩解了住房危機，卻帶來城市的再次更新難題，也帶來眾多家庭的二次搬遷；第二次是豪宅別墅熱，由于大款與新貴族畢竟只占少數(shù)，導(dǎo)致大量商品房積壓；而第三次，則是具有“平民路線”、“小家碧玉”特色的“大眾精品房”的消費浪潮。l 什么是小戶型目前尚沒有一個明確的概念對小戶型進行嚴(yán)格的界定，但有兩種說法較為業(yè)內(nèi)人士認(rèn)可。小戶型熱銷其實是個人購房時代到來的標(biāo)志。原因非常簡單，和我們物質(zhì)的發(fā)展，包括城市土地資源的緊缺，也包括個人隱私的需求、個人獨立傾向的發(fā)展等等，這是一個很大的原因。1) 購房心理由“一步到位”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭阶摺薄?2) 消費者對住宅功能的認(rèn)識趨于理性化。家就是家，是純粹的居住功能，不需要大而全，不需要什么功能都滿足?？偸亲夥亢桶峒?，太累了，一年交給房東的租金細細一算也有好幾千，到頭來房子還是人家的，租金和月供一比，相差不多，有點積蓄，干脆買房，既對得起自己，又方便了“存款”。樓市里9成以上的個人購房者，他們花自己的錢很心疼。 3) 置業(yè)者趨向年輕化市場主流購房群體的平均年齡正在從35—45歲向25—35過渡，而小戶型肯定是中等收入年輕人喜歡的房子。由于材料技術(shù)的改進，包括彈性化等等，可以滿足在以前不能滿足的需要。 低總價。 交通便利。小戶型的客戶基本可以分為投資型與自住型兩類。在若干年后，有了更大、更舒適的房子后，小戶型會或租或售，所以他們也會非常關(guān)心小戶型的投資回報率。第三章：小戶型賣給什么人根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，購買小戶型的對象，大致可分為以下四類：第一類：大學(xué)畢業(yè)生，外地的打工族。小戶型住宅的出現(xiàn)，滿足了他們的需要。這部分人往往以事業(yè)為重，又非?？释凶约邯毩⒌目臻g，但收入不允許他們過多地投入，小戶型是他們最佳的選擇。他們經(jīng)濟實力較為雄厚，但工作緊張、繁忙，加班更屬于“家常便飯”，時間的重要性對他們而言已經(jīng)超過了金錢，買小戶型是為尋求市區(qū)落腳點，方便工作與生活。一般情況下，房子的壽命在60年以上，投資住房不但贏得了產(chǎn)權(quán)，而且贏得至少40年以上盈利空間。同時，年青女性，特別是外來尋夢的知識女性在小戶型購買者中所占的比例明顯增加，成為不可忽視的一個人群。這個時期的小戶型多是在城區(qū)內(nèi)見縫插針地運用一些幾畝或10多畝的小地塊開發(fā)的，小戶型的小區(qū)環(huán)境根本就是一種有心無力的奢望，而受地塊的限制，開發(fā)商為了在同樣的面積上多修一些房子，多是采取一梯幾十戶的通走廊式或回廊式布局，住宅私密性不能得到較好保障，戶型存在一些缺陷，功能不太完善，敞開式廚房往往成了擺設(shè)。對于這類群體而言，家也許就是一個“睡眠場所”，會客、娛樂、健身、用餐、甚至洗衣、洗澡都可以在社區(qū)里面完成。交大吾家、流星花園、宜家經(jīng)初步匯總，最新的已經(jīng)開盤的和即將開盤的小戶型項目已達30多個，這些純小戶型樓盤帶來了成都市房地產(chǎn)市場新一輪的市場焦點。從中可以得出成都小戶型項目的定價比較低，對于較年輕的客戶來說，這是一個重要的購買因素，這也是成都小戶型呈現(xiàn)火爆跡象的一個重要因素。時代100、科華之星、曼哈頓、藍色加勒比、彩世界、武城吾家等項目的成型。雖然被調(diào)查者中的大部分處于單身、獨居或未婚狀態(tài)，但他們?nèi)匀惶岢鱿Ｍ軡M足兩個人的居住要求，其中選擇60平方米以上房子的還要多一些。第三節(jié)、裝修需求精裝修是首選。被調(diào)查者對生活配套的要求，首先選擇的是商場，占到總數(shù)的90％多，其次是醫(yī)院及其他配套，這與選擇小戶型人群的年輕化和本次問卷的對象的年齡段有關(guān)。第五節(jié)、物管需求調(diào)查顯示小戶型購買者物管服務(wù)要求較高，對日常服務(wù)追求清潔、時效。有近一半的被調(diào)查者有24小時送餐服務(wù)、進房打掃衛(wèi)生、代購物品服務(wù)、定時喚醒服務(wù)的要求。3） 框剪結(jié)構(gòu)，向上或向下復(fù)式設(shè)計，雙面采光、打造“空中小別墅”概念。從銷售狀況看，有30%的消費者購買目的是投資或辦公。典型特色：集青春、時尚、亮麗、浪漫和異國情調(diào)于一體的街區(qū)型開放式商業(yè)空間。項目賣點：1）“拒絕把我的青春，寄放在別人的房子里”2）好口岸，低價格，旺鋪投資的良機！3）強大的商業(yè)功能為成熟社區(qū)錦上添花。u 國際花園開 發(fā) 商：成都市武侯房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 投 資 商：林鳳集團現(xiàn) 場 地 址：肖價河沿街成都幼師斜對面總占地建面積（畝） 項目構(gòu)成 起價 最高價 均價 戶型區(qū)間80 14棟小高層 2280元/ M2 3000元/ M2 2680元/ M2 30~200余M2其它費用天然氣配套費 光纖入網(wǎng)費 物管費 維修基金免 免 一元/ M2 %小區(qū)配套國際會所、景觀游泳池、網(wǎng)球場、澳洲植物園、維也納草坪、世界兒童樂園、幼兒園項目賣點：1) 二環(huán)路內(nèi)規(guī)模社區(qū)，緊鄰高新區(qū)，周邊環(huán)境成熟，配套齊全；林鳳集團上市公司背景，發(fā)揮品牌號召力；2) “小戶型社區(qū)”。項目點評：從該項目的占地規(guī)模和戶型配比來看，能夠支撐其“小戶型社區(qū)”這一賣點，但“國際化”口號，較為空洞，缺少實質(zhì)支撐?？倯魯?shù)272戶，為真正的城市精英度身定做精品小戶型。占地:，建筑面積:64394平方米，住宅面積:38896平方米，商建面積:8346平方