重慶市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告-wenkub.com
2024-07-27 06:45 本頁面
【正文】 2008年重慶市規(guī)定控制單宗土地供給規(guī)模，同時土地出讓樓面單價(jià)控制在房價(jià)的三分之一以下，從2008年上半年主城區(qū)成交商品房土地樓面地價(jià)為1070元/平方米，如果按次計(jì)算，重慶主城區(qū)房價(jià)3210元/平方米，而2008年重慶主城區(qū)商品房成交均價(jià)4132元/平方米，如果從政策層面上看按此標(biāo)準(zhǔn)重慶房價(jià)還有很大回落空間。而越是新興房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)體，房價(jià)波動周期時間越短，價(jià)格波動越劇烈。預(yù)計(jì)下半年從緊政策還將繼續(xù)，但是支撐重慶房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展因素還將長期存在，首先重慶經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展是支撐房地產(chǎn)市場根本，預(yù)計(jì)上半年全市GDP增長15%，2008年下半年這一點(diǎn)沒有變化，其次是城市化進(jìn)程加快拉動購房需求，根據(jù)重慶的城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，明確要把重慶主城建設(shè)成占地1000平方公里，人口規(guī)模上千萬的特大城市，這為重慶發(fā)展預(yù)留了很大的空間，三是危舊房拆遷帶來剛性需求，2008年重慶市主城區(qū)將完成230萬平方米的危舊房改造，將有超過4萬戶家庭因此而改善居住條件，危舊房改造將對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到促進(jìn)作用，但也應(yīng)該看到隨著《物權(quán)法》實(shí)施，土地拆遷難度將加大，拆遷周期會延長,需求不會在短時間集中釋放。那些已經(jīng)囤積大量土地的開發(fā)商將放棄繼續(xù)囤地，轉(zhuǎn)而消化手中存量土地，%，預(yù)計(jì)下半年土地市場還將表現(xiàn)冷清。四、繼續(xù)保持小規(guī)模土地出讓的特征。根據(jù)2007年12月國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布《土地儲備管理辦法》，進(jìn)一步加強(qiáng)及完善了土地管理，這對于加大打擊開發(fā)商的囤地行為有了更強(qiáng)的法律支撐，可以進(jìn)一步釋放閑置土地，增加商品房的供應(yīng)。2008年春季房交會二手房及商品住宅契稅和登記費(fèi)實(shí)行五折優(yōu)惠，而以前最多達(dá)到7折，但本次效果并不明顯，%，同時樓盤推延簽約備案的時間以求享受優(yōu)惠措施現(xiàn)象明顯，例如公布的信息，（205套），而其在4月12日開盤1號樓及2號樓，4月26日加推3號樓，如果是在房交會其間成交205套，其兩次開盤不可能僅銷售2套，由此可見本屆房交會真實(shí)成交量還有待于商榷，故本次房交會雖然優(yōu)惠力度空前，在目前大的市場觀望氣氛濃厚的背景下，其影響力有限。04年春轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)和轉(zhuǎn)移登記費(fèi)均按照8折優(yōu)惠04年秋無05年春無05年秋成交的商品住房、二手住房都可享受契稅優(yōu)惠，非住宅不能享受優(yōu)惠,契稅優(yōu)惠幅度為30%06年春購房者在房交會期間購買商品住房(除別墅)、二手房后，其房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)、轉(zhuǎn)移登記費(fèi)及交易中所涉及的契稅都將享受7折優(yōu)惠。 %，%從各屆房交會存量房成交均價(jià)上看0307年來保持了相對穩(wěn)定，基本上在2000元/平方米以下運(yùn)行（04年春除外），2008年春季房交會成交均價(jià)達(dá)歷年最高為2384元/平方米，%，主要是在2007年下半年以來一手房價(jià)格大漲的推動下，存量房價(jià)格上漲幅度也較大。 2008年春季房交會商品房成交面積同比連續(xù)兩年下降，%，從各屆春季房交會上看，自2006年來連續(xù)下跌。 商品房用地成交價(jià)格分布：50200萬元/畝土地占總成交土地50%從土地成交價(jià)格來看，主要集中在50200萬元/畝土地，共成交22塊，占總成交量50%； 400600萬/畝成交地塊也較多，共成交6塊，%；300400萬/畝、200300萬/畝各成交5塊及4塊，%、%；50萬元/畝以下土地成交3塊，比重為7%； 600萬/畝以上土地成交3塊，%，此3塊土地發(fā)布在渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)及南岸區(qū)，其中渝中區(qū)該地塊為商業(yè)金融用地，成交3229萬/畝，該地塊單價(jià)位居首位，沙坪壩區(qū)該地塊為居住、商業(yè)金融業(yè)，成交單價(jià)804萬/畝。 商品房用地成交價(jià)格分析：%2008年上半年重慶主城區(qū)商品房用地成交價(jià)格為3268元/平方米，%，樓面地價(jià)為1070元/平方米，%，2008年商品房用地容積率相對提高導(dǎo)致了樓面地價(jià)增長幅度低于土地價(jià)格增長幅度。2008年國家加大了土地清理整頓力度，各開發(fā)企業(yè)更注重已有土地的開發(fā)，同時銀根緊縮各企業(yè)均面臨著不同程度資金壓力，市場觀望氣氛濃厚，市場信心不足，導(dǎo)致了拿地的積極性下降。從20072008年上半年區(qū)域成交均價(jià)對比來看，江北區(qū)及高新區(qū)上漲幅度最大，%、%；其次是北碚區(qū)，%；渝北區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)、北部新區(qū)同比上漲幅度集中在33%40%之間；巴南區(qū)、渝中區(qū)商品房成交均價(jià)同比上漲幅度集中在27%30%之間；大渡口區(qū)及九龍坡區(qū)同比上漲幅度最低，%、%。2008年16月重慶主城區(qū)商品房成交均價(jià)4132元/平方
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