【正文】 大 部 分 開 發(fā) 商 選 擇 “硬 扛 ”調(diào) 控 政 策 的 密 集 出 臺 似 乎 改 變 著 市 場 對 于 房 價 上 漲 的 預 期 。 去 年 全 年 獲 得 銀 行 授 信 的 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 數(shù) 量 十分 有 限 ， 且 授 信 額 度 與 2022 年 相 比 明 顯 減 少 。銀 行 大 打 “緊 縮 ”牌據(jù) 了 解 ， 北 京 市 工 行 、 農(nóng) 行 、 建 行 和 交 行 等 幾 大 銀 行 紛 紛 取 消 首 套 房 優(yōu) 惠 利 率 ，按 基 準 利 率 執(zhí) 行 。 從 長 期 來 看 ， 回 報 周 期 較 長 但 回 報 率 穩(wěn)定 的 綜 合 商 業(yè) 項 目 將 逐 漸 成 為 核 心 基 金 投 資 的 目 標 。未 來 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 有 兩 個 發(fā) 展 方 向 ， 一 個 是 向 上 游 發(fā) 展 ， 進 入 房 地 產(chǎn) 金 融 領 域 ，比 如 房 地 產(chǎn) 私 募 基 金 ； 另 一 個 是 向 下 游 發(fā) 展 ， 做 產(chǎn) 品 線 ， 比 如 老 年 公 寓 、 商 業(yè) 地 產(chǎn) 、旅 游 地 產(chǎn) 等 。 其 中 ， 允 許 設 立 中 外 合 伙 制 股 權 投 資 企 業(yè) ， 同 時 允 許 境 外PE 先 結(jié) 匯 再 投 資 。 目 前 已 經(jīng) 設 立 并 運 作 的 人 民 幣 私 募 基 金 還 非 常 少 ， 但 可 以 看 到的 確 有 這 樣 一 個 趨 勢 。 2022 年 ， 我 國 境 內(nèi) 主 要 城 市 房 地 產(chǎn) 大宗 收 購 交 易 成 交 總 額 約 為 920 億 元 ， 較 2022 年 大 幅 增 長 40%； 其 中 外 資 （ 含 港澳 臺 ） 440 億 元 ， 較 2022 年 大 幅 上 漲 94%。 商 務 部 數(shù) 據(jù) 顯 示 ， 去 年 全 年 全 國 非 金 融 領 域 實 際 使 用 外 資 金 額 億 美 元 ， 同 比 增 長 %； 其 中 房 地 產(chǎn) 成 為 吸 金 大 戶 ， 去 年 全 年 吸 收 外 資占 %， 增 幅 超 過 40%。11 月 ， 荷 蘭 GTC 在 中 國 的 首 家 商 業(yè) 綜 合 體 即 成 都 凱 丹 廣 場 落 成 運 營 。目 前 ， 新 加 坡 、 菲 律 賓 、 馬 來 西 亞 等 政 府 投 資 基 金 均 通 過 類 似 途 徑 進 入 中 國 。 目 前 ， 作 為 境 外 戰(zhàn) 略 投 資 者 ， 新 加 坡 政 府 投 資 公 司 除 了 與 陽 光 股 份合 作 外 ， 還 與 首 創(chuàng) 置 業(yè) 、 凱 德 置 地 等 公 司 有 合 作 。 隨 后 ， 陽 光 股 份 與 新 加 坡 政 府 產(chǎn) 業(yè) 投 資 公 司 在土 地 開 發(fā) 和 項 目 運 營 上 開 始 “出 雙 入 對 ”。 這類 外 資 多 數(shù) 以 有 限 合 伙 人 的 身 份 出 現(xiàn) ， 并 投 資 于 一 二 線 城 市 的 商 業(yè) 地 產(chǎn) 項 目 。 2022 年 下 半年 以 來 ， 海 外 資 金 與 國 內(nèi) 房 企 合 作 、 注 資 開 發(fā) 項 目 的 案 例 大 量 浮 出 水 面 。 公 開 數(shù) 據(jù) 顯 示 ， 到 目 前 為 止 ， 2022 年 有 逾 30 家 房 地 產(chǎn) 上 市 公 司 公 布了 對 外 投 資 及 收 購 方 案 ， 涉 及 交 易 金 額 高 達 約 300 億 元 。 數(shù) 據(jù) 顯 示 ， 今 年 前 2 個 月 ， 各 地 城 市 屢 現(xiàn) 土 地 流 拍 。 日前 ， 保 利 地 產(chǎn) 也 表 示 ， 一 系 列 調(diào) 控 政 策 的 疊 加 會 導 致 2022 年 的 房 地 產(chǎn) 市 場 出 現(xiàn)一 定 的 波 動 ， 保 利 在 拿 地 方 面 將 會 采 取 舊 城 改 造 、 聯(lián) 合 競 買 、 合 作 開 發(fā) 等 方 式 ， 在降 低 成 本 的 同 時 維 持 公 司 發(fā) 展 需 要 。 另外 ， 據(jù) 悉 ， 當 前 萬 科 在 華 南 多 個 收 購 項 目 正 處 于 洽 談 中 。 此 后 ， 原 項 目負 責 人 表 示 ， 萬 科 的 項 目 收 購 已 于 去 年 年 底 全 部 完 成 。 3 月 8 日 ， 萬 科 在 2022 年 的 業(yè) 績 發(fā) 布 會 上 公 開 承 認 ， 今 年 開 發(fā) 商 土地 購 買 力 下 降 ， 資 金 鏈 趨 緊 是 非 常 確 定 的 事 情 。毫 無 疑 問 的 是 ， 商 業(yè) 地 產(chǎn) 與 品 牌 的 結(jié) 合 ， 不 僅 提 升 了 產(chǎn) 品 本 身 的 價 值 ， 也 給 后期 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 運 營 注 入 了 勃 勃 生 機 ， 帶 給 投 資 人 的 則 是 優(yōu) 越 于 其 他 商 業(yè) 地 產(chǎn) 產(chǎn) 品 的收 益 保 障 。商 業(yè) 地 產(chǎn) 開 發(fā) 應 經(jīng) 營 并 重 方 能 “水 到 渠 成 ”當 業(yè) 界 普 遍 認 為 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 春 天 將 乘 新 政 到 來 的 時 候 ， 我 們 必 須 同 時 看 到 ， 商業(yè) 地 產(chǎn) 是 一 個 專 業(yè) 性 非 常 強 的 領 域 ， 完 全 不 同 于 住 宅 開 發(fā) 的 “開 發(fā) +銷 售 ”模 式 。 未 來 將 有 越 來 越 多 的 開 發(fā) 商 ， 從 純 粹 的 快 速 滾 動 、 住 宅 開 發(fā) 的 模 式 ，分 一 部 分 精 力 ， 甚 至 于 全 部 精 力 往 持 有 型 物 業(yè) 方 向 發(fā) 展 。 住 宅 投資 受 限 后 ， 商 業(yè) 地 產(chǎn) 必 然 迎 來 機 遇 。 而 長 期 持 有 并 獲 得 租 金 回 報 的 商 業(yè)地 產(chǎn) 投 資 ， 無 疑 將 成 為 地 產(chǎn) 投 資 的 方 向 。 早 在 2022 年 ， 國 內(nèi) 排 名 前 20 的 開 發(fā) 商 絕 大 多數(shù) 已 經(jīng) 深 淺 不 一 的 涉 足 商 業(yè) 地 產(chǎn) ， 并 紛 紛 宣 稱 會 逐 步 加 大 在 商 業(yè) 地 產(chǎn) 領 域 的 投 資 。 在 城 市 化 水 平 已 經(jīng) 達 到 一 個 相 對 高 度 后 ， 城 市化 進 程 也 會 隨 之 放 緩 ， 而 住 宅 開 發(fā) 無 疑 也 會 速 度 漸 緩 機 會 減 少 。 另 外 ， 民 間 資 金 可 以 購 買 國債 ， 但 一 旦 民 間 資 金 進 入 股 本 ， 就 會 扭 曲 保 障 性 住 房 未 來 的 運 營 ， 因 為 民 營 資 本 是逐 利 的 ， 要 追 求 回 報 。 就 如 同 不 能 把買 菜 的 錢 和 買 車 的 錢 混 在 一 起 。 廉 租 房 和 公 租 房 建 設 要 以 小 戶 型 為主 ， 套 均 建 筑 面 積 控 制 在 40 平 方 米 左 右 。 財 政 資 金 安 排 不 足 的 地 區(qū) ， 土地 出 讓 凈 收 益 提 取 比 例 還 將 進 一 步 提 高 。 補 助 資 金 的 使 用 方 式 將 更 加 靈 活 ， 地 方 政 府 可 以 在 不 減 少 總 量的 情 況 下 ， 適 當 調(diào) 整 保 障 房 品 種 結(jié) 構 ， 但 已 享 受 中 央 補 助 的 項 目 ， 原 則 上 不 得 調(diào) 減 。10 / 35信托業(yè)內(nèi)人士分析，與商業(yè)住宅相比，保障性住房建設利潤較低，使得開發(fā)商積極性不高，資金缺口問題嚴重，這時信托融資模式的介入就顯得尤為迫切。信 托 成 保 障 房 良 好 融 資 渠 道此 外 ， 專 家 表 示 ， 調(diào) 動 社 會 資 金 參 與 公 租 房 建 設 將 是 一 個 必 然 趨 勢 。 根 據(jù) 計 劃 ， 將 在 2022 年 加 大 保 障 房 新 增 貸 款 規(guī) 模 ， 同 時 對 普 通 商 品 房 開 發(fā)貸 款 仍 延 續(xù) 2022 年 的 “名 單 制 ”。事 實 上 ， 從 土 地 出 讓 金 中 提 取 廉 租 住 房 保 障 資 金 ， 是 廉 租 房 保 障 資 金 的 主 要 來源 。 就 此 得 出 2022 年 北 京 保 障 房 的 投 資 在 600 億 元 左 右 。 而 江 西 、 江 蘇 等 省 將 在 3 月 份 與 省 內(nèi) 各 市 簽 署保 障 房 軍 令 狀 。保 障 房 建 設 資 金 缺 口 大2 月 21 日 以 來 ， 住 建 部 與 各 省 、 自 治 區(qū) 、 直 轄 市 以 及 計 劃 單 列 市 簽 訂 《 保障 性 住 房 目 標 責 任 書 》 ， 完 成 今 年 1000 萬 套 保 障 房 的 指 標 分 配 。 至 于 剩 余 尚未 退 出 的 不 合 規(guī) 央 企 ， 監(jiān) 管 的 重 點 是 “限 增 控 存 ”， 也 即 限 制 他 們 新 拿 地 ， 現(xiàn) 有項 目 做 完 后 自 然 退 出 。 撇 開 謀 利 沖動 不 談 ， 不 加 區(qū) 別 的 勒 令 央 企 退 出 ， 可 能 會 造 成 兩 種 不 利 影 響 ： 一 方 面 ， 在 央 企 剝離 房 地 產(chǎn) 資 產(chǎn) 的 過 程 中 ， 操 之 過 急 會 使 國 有 資 產(chǎn) 流 失 ， 若 硬 是 在 央 企 之 間 “拉郎 配 ”， 則 舊 的 矛 盾 消 除 后 ， 新 的 矛 盾 又 將 產(chǎn) 生 。當 然 ， 鑒 于 部 分 央 企 已 在 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 領 域 已 發(fā) 展 多 年 ， 擁 有 相 當 的 經(jīng) 驗 、 專 業(yè) 、品 牌 ， 比 如 中 建 、 中 房 、 保 利 、 華 僑 城 、 招 商 局 、 華 潤 等 ， 允 許 他 們 繼 續(xù) 在 這 個 行8 / 35業(yè) 發(fā) 展 ， 亦 無 可 厚 非 。讓 人 感 到 有 點 意 外 的 是 ， 非 主 業(yè) 為 房 地 產(chǎn) 業(yè) 務 的 5 家 央 企 ——魯 能 集 團 、 中 航 工業(yè) 、 神 華 集 團 、 中 煤 集 團 和 新 興 集 團 ， 將 會 獲 批 保 留 地 產(chǎn) 業(yè) 務 ， 從 而 使 允 許 從 事 房地 產(chǎn) 業(yè) 務 的 央 企 由 此 前 的 16 家 擴 編 至 21 家 。除了繼續(xù)趨嚴的調(diào)控外，住房保障力度將進一步增強，這也是2022 年房地產(chǎn)調(diào)控的重要內(nèi)容。與 此 同 時 ， 國 務 院 辦 公 廳 向 全 國 人 大 常 委 會 辦 公 廳 轉(zhuǎn) 發(fā) 《 國 家 發(fā) 改 委 關 于 落實 全 國 人 大 常 委 會 對 國 民 經(jīng) 濟 和 社 會 發(fā) 展 計 劃 執(zhí) 行 情 況 報 告 審 議 意 見 的 報 告 》 。 限 購 令 作 為 一 項 過 渡 性 政 策 ， 對 過 熱 的市 場 具 有 速 凍 的 作 用 ， 為 后 續(xù) 的 房 地 產(chǎn) 調(diào) 控 的 深 入 具 有 重 要 作 用 。 事 實 上 ， 即 使 在 2022 年 保 障 性 住 房 竣 工 370 多 萬 套 的 情 況下 ， 全 國 保 障 性 住 房 占 比 也 只 有 8%左 右 ， 如 果 將 保 障 性 住 房 占 比 提 高 到 20%，對 緩 解 房 價 上 漲 壓 力 將 有 很 大 作 用 。 目 前 ， 蘇 州 中 心 城 區(qū) 對 持 有 城 區(qū) 戶 籍 5 年 以 上 、 人 均住 房 面 積 18 平 方 米 以 下 的 最 低 收 入 、 低 收 入 家 庭 ， 分 別 實 行 梯 度 式 的 7 種 住 房保 障 形 式 ， 即 配 租 廉 租 住 房 、 發(fā) 放 租 賃 補 貼 、 實 行 公 房 租 金 減 免 、 供 應 完 全 出 售 型住 房 、 供 應 共 有 產(chǎn) 權 型 住 房 、 發(fā) 放 政 府 購 房 補 貼 、 配 租 公 共 租 賃 住 房 。 而 經(jīng) 濟 適 用 房 申 請 家 庭 ， 則 按 照 “公 租 房 5 年 后 可 申請 購 買 ”的 規(guī) 定 實 施 。 也 就 是 說 ， 未 來 重 慶 市 的 住 房 保 障 只 有 一 個 品 種 ， 就是 公 共 租 賃 房 ， 不 會 專 門 再 去 建 設 廉 租 房 和 經(jīng) 濟 適 用 房 。為 確 保 貸 款 資 金 能 夠 得 到 嚴 密 監(jiān) 控 ， 銀 行 貸 款 資 金 發(fā) 放 后 ， 統(tǒng) 一 劃 至 子 銀 團 牽頭 代 理 行 的 托 管 專 戶 ， 貸 款 資 金 實 行 受 托 支 付 方 式 ， 由 子 銀 團 牽 頭 代 理 行 負 責 落 實資 金 使 用 監(jiān) 督 管 理 。 研 究 確 定 了 “以區(qū) 為 主 、 企 業(yè) 集 團 對 口 大 基 地 ”的 建 設 機 制 ， 并 成 立 了 “上 海 市 大 型 居 住 社 區(qū) 建設 推 進 辦 公 室 ”， 上 海 市 住 房 保 障 和 房 屋 管 理 局 作 為 該 機 構 的 成 員 單 位 及 主 要 牽頭 單 位 ， 與 市 、 區(qū) 相 關 部 門 及 企 業(yè) 集 團 積 極 協(xié) 調(diào) 溝 通 ， 在 規(guī) 劃 選 址 、 控 規(guī) 編 制 、 項目 核 準 、 土 地 供 應 、 拆 遷 騰 地 、 項 目 招 投 標 、 建 設 項 目 意 向 書 和 備 忘 錄 簽 訂 、 土 地和 建 房 價 格 核 實 論 證 、 專 業(yè) 設 計 、 市 政 公 建 配 套 建 設 等 方 面 做 了 大 量 協(xié) 調(diào) 及 事 務 工作 ， 確 保 大 型 居 住 社 區(qū) 市 政 、 公 建 配 套 與 住 宅 “同 步 規(guī) 劃 、 同 步 設 計 、 同 步 建 設 、同 步 交 付 ”。 定 向 安置 盡 可 能 采 取 集 中 布 局 的 原 則 ， 將 原 先 居 住 在 一 起 的 居 民 盡 量 安 排 在 一 個 小 區(qū) 中 ，長 期 的 鄰 里 感 情 還 能 得 到 繼 續(xù) ， 把 對 原 來 街 坊 的 傳 統(tǒng) 氛 圍 的 破 壞 降 低 到 最 小 化 。北 京 ： 定 向 安 置 房 “結(jié) 對 子 ”在 北 京 市 的 住 房 保 障 體 系 里 ，