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廣州市房地產(chǎn)市場分析報告-wenkub.com

2025-07-31 04:21 本頁面
   

【正文】 新世界集團(tuán)近年在廣州之主要發(fā)展項目項目名稱項目位置項目類型總土地面積(平方米)總建筑面積(平方米)廣州新世界花園別墅廣州二沙島別墅項目51,712 23,000  廣州棕櫚園廣州二沙島住宅小區(qū)項目18,930 20,000  廣州東方新世界花園廣州天河區(qū)住宅小區(qū)項目96,567 425,000  廣州東逸花園廣州天河區(qū)住宅小區(qū)項目74,585 260,000  廣州嶺南新世界花園廣州白云區(qū)大型住宅項目1,112,619 1,741,000  廣州凱旋新世界廣場廣州珠江新城住宅小區(qū)項目107,876 373,000  廣州時代新世界中心廣州天河區(qū)商住辦綜合項目16,287 180,000  廣州協(xié)和新世界廣州天河區(qū)住宅小區(qū)項目44,516 100,000  廣州逸彩庭園廣州芳村區(qū)住宅小區(qū)項目370,383 1,207,000  廣州新塘新世界花園廣州增城住宅小區(qū)項目283,335 391,000  總計(主要發(fā)展項目)2,176,810 4,720,000  隨著廣州市整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及集團(tuán)在廣州投資開發(fā)的項目逐漸進(jìn)入收成期,相信有關(guān)項目必然會不斷為集團(tuán)帶來理想的回報。該項目的設(shè)計是一個有著濃郁人文色彩的新古典主義風(fēng)格的住宅區(qū),地塊規(guī)劃最為巧妙之處是將南北兩個地塊整體抬高五米,并用兩條天橋引至中間地塊,使三個地塊慣穿成為一個整體。首地段分三期發(fā)展,整體綠化率更超逾30%。廣州「嶺南新世界花園」是白云區(qū)最大型的小區(qū)式發(fā)展項目,鄰近著名的白云山及風(fēng)景秀麗的南湖風(fēng)景區(qū),周圍環(huán)境優(yōu)美市政配套設(shè)施日漸完善。該兩個項目可謂集團(tuán)在廣州,乃至全國豪宅類型項目開發(fā)中的成功范例。在此基礎(chǔ)上,集團(tuán)更進(jìn)入廣州的房地產(chǎn)市場,于九一年開發(fā)了首個國內(nèi)房地產(chǎn),位于廣州市東山區(qū),鄰近廣州動物園的廣州福萊花園,其創(chuàng)新的設(shè)計及工程質(zhì)量均獲得市場買家及同行的肯定,更成為其它同類發(fā)展項目模仿的對象,于短期內(nèi)便銷售一空。各大房地產(chǎn)發(fā)展商均積極吸納土地及加快開發(fā)新項目,以增加品牌效應(yīng)。從政府多次對各地的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱表示擔(dān)憂來看,有關(guān)部門還將會進(jìn)一步出臺限制高檔房地產(chǎn)項目的政策,但對面向普通市民的中低檔房地產(chǎn)項目,政府有關(guān)部門則會給予更多的支持。針對當(dāng)前廣州市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大量空置房的情況,如何可以解決未來的開發(fā)與投資的問題,有業(yè)內(nèi)人士提出的觀點是,只有老百姓買得起、住得起的住房需求才是有效需求。隨著廣州經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)保持高速發(fā)展,去年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值已超過3,000億元大關(guān),突破人均3,000美元的水平,市民的可支配收入更達(dá)到13,380元。二零零二年全年租金保持平穩(wěn),第四季度租金平均為每月每平方米12美元左右。實際在市場上,開發(fā)商須在增加產(chǎn)品質(zhì)量上讓利予買家,從而使項目的回報率較以往有所下調(diào)至個位數(shù)。雖然從今年前四個月的數(shù)據(jù)來看,一手市場成交在總成交量中所占的比例仍與去年相近,即約為二手成交量的兩倍,但就整體發(fā)展而言,預(yù)計今年一、二手住宅的成交量將逐漸趨于平衡。國際上對于高、中、低收入家庭的定義是:低收入家庭指年總收入不超過當(dāng)?shù)丶彝ナ杖肫骄档?080%的家庭﹔中等收入家庭指年收入在當(dāng)場居民年收入平均值80120%﹔高收入家庭收入在當(dāng)?shù)鼐用衲晔杖肫骄档?20%以上,而目前我國城市中低收入家庭占城市家庭總量的比例很大,據(jù)統(tǒng)計,全國有156萬個家庭缺房,35萬個家庭的人均建筑面積更在8平方米以下。正是其它開發(fā)商的虧損額,亦即是說,“30強(qiáng)”之外的1,200多家房地產(chǎn)開發(fā)商,大多數(shù)處于虧損狀態(tài)。%,%。至去年年底,百貨超市的開業(yè)速度進(jìn)一步加快,去年最后的兩個月,百貨超市的開業(yè)面積便超過了12萬平方米。在今年第一季度,天河北路、環(huán)市東路附近的部份甲級寫字樓便因供不應(yīng)求,使租金略有上升。4. 廣州市寫字樓市場中國加入WTO的效應(yīng)近來逐漸顯現(xiàn),廣州市作為珠江三角洲地區(qū)的主要城市,去年許多跨國公司及國內(nèi)具實力的企業(yè)紛紛入穗,使下滑多年的廣州寫字樓市場出現(xiàn)了全面復(fù)蘇。在對住房面積的選擇方面,市民要求每套超過100平方米的人數(shù)比例已接近1/3,說明人們?nèi)找孀非蟾玫木幼…h(huán)境。市民追捧二手樓,主要是因為該等物業(yè)的價格便宜和物業(yè)管理費低較,在二手市場用同樣的價錢可購買面積更大的房屋,住得更舒適。今年1?4月,顯示市場仍處于供不應(yīng)求的狀況。全市別墅成交量猛增,其中番禺全年和花都第四季度別墅增長表現(xiàn)出強(qiáng)勁的勢頭。2002年廣州市商品房銷售均價項目現(xiàn)樓均價(元/平方米)同比增減(%)期樓均價(元/平方米)同比增減(%)住宅3,858 4,266 寫字樓5,407 8,056商業(yè)用房6,87712,042 其它房屋3,037 3,5003. 房地產(chǎn)交易狀況成交總量:廣州去年的房地產(chǎn)交易達(dá)到歷史性的高位,成交總量超過1,000萬平方米,%,二手房的成交量占總量的比例亦維持在三分之一的水平,全市房地產(chǎn)市場在向更為完善的程度發(fā)展。在全市商品房銷售簽約面積中,商品住宅占93%。2000?2002年廣州市商品住宅投資及規(guī)模年份完成投資(萬元)同比增減(%)施工面積(萬平方米)占全市住宅施工面積比重(%)竣工面積(萬平方米)占全市住宅竣工面積比重(%)20002,513,1362,20012,797,4562,20023,115,5873,2002年房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工率創(chuàng)近三年的新高,全市竣工面積為1,,%﹔竣工率為24%,﹔、%、%%,從而促使商品房實際銷售交樓面積增加,、所占比重分別為91%、3%和5%(其它用房則為1%)。%,%。由于國內(nèi)貸款資金相對寬松,以及商品房銷售回籠資金加快,房地產(chǎn)開發(fā)對自有資金的依賴程度減弱,企業(yè)自有資金的投入量有所縮減。寫字樓的投資額從2001年起止跌回升,%﹔住宅和其它房屋完成投資亦有所加大,%%﹔%。2. 房地產(chǎn)投資與開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)投資金額:去年廣州市房地產(chǎn)市場逐漸回穩(wěn),多個主要統(tǒng)計指標(biāo)均有所上升。2002年住宅市場保持高速發(fā)展,成交量亦不斷增加。近年來,廣州市居民家庭擁有住房的比例亦在不斷增大,據(jù)市城調(diào)隊抽樣調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示,%的居民家庭擁有自己的住房,%。(二)  廣州市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)過多年的發(fā)展,廣州市已建立起了比較完善的房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)一、二手市場,隨著各項配套政策法規(guī)的不斷健全,廣州市的房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場亦在不斷的發(fā)展與完善中。在《十五綱要》的“小區(qū)建設(shè)與人居環(huán)境”一章中強(qiáng)調(diào),要擴(kuò)大市民的居住空間,鼓勵開發(fā)居民商品住宅,滿足市民對不同層次的住房需求,使大多數(shù)居民戶擁有寬敞的成套住宅,部分富裕家庭擁有高檔或兩處以上的居所。(一) 廣州市房地產(chǎn)建設(shè)總體戰(zhàn)略規(guī)劃與發(fā)展在《十五綱要》的“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)”一章中指出,要健全面向市場、統(tǒng)一規(guī)劃、合理開發(fā)、服務(wù)高效的房地產(chǎn)開發(fā)管理體系。經(jīng)規(guī)劃檢討后,區(qū)內(nèi)公共設(shè)施將進(jìn)一步完善和補(bǔ)充,構(gòu)筑立體化交通使出行更便捷,更凸顯新興設(shè)計的空間形態(tài),使珠江新城天際輪廓線將與北部天河體育中心、中信廣場共同形成有節(jié)奏、有韻律、波浪形的天際輪廓線。經(jīng)過檢討的珠江新城,將擁有11所小學(xué)、6所中學(xué),其中增設(shè)幼兒園9所,增設(shè)小學(xué)1所,﹔原會展中心用地將出現(xiàn)一座市一級的綜合醫(yī)院,在歌劇院和博物館的后面,采納了市民的建議,廣州市一級的圖書館和少年宮將座落于此﹔賽馬場西側(cè)將興建商業(yè)、旅游業(yè)小區(qū)配套等公共服務(wù)設(shè)施﹔而增設(shè)的珠江新城中央廣場將與海心沙市民廣場相連,形成廣州市最大的一個高級廣場體系。合同地價102億,到去年年底收回45億。珠江新城是廣州城市開發(fā)建設(shè)的重點工程,是城市中心區(qū)內(nèi)保留的唯一可供開發(fā)的成片土地。截至2002年年底,各重點建設(shè)項目進(jìn)展順利,目前地鐵二號線已經(jīng)開通9個車站,地鐵三號線亦已全面開工建設(shè)、廣州國際會議展覽(首期工程)主體工程基本建成使用、白云國際機(jī)場遷建工程航站大樓主樓鋼結(jié)構(gòu)已經(jīng)建成。其中,城市道路交通設(shè)施用地,總量控制在1,300~1,800公頃,主要建設(shè)南洲路、新港東路改造、白云大道北段改造、科韻路延長線、新機(jī)場快速輕軌、廣州軌道交通4號線、東二環(huán)高速公路、華南北路、新沙港區(qū)二期工程工程、會展中心公交樞紐等重點工程。根據(jù)該《綱要》規(guī)定,在市民住宅區(qū)內(nèi),應(yīng)保證充足的戶外自然休憩空間,小區(qū)的綠地率不得小于35%,住宅建設(shè)密度應(yīng)控制在30%以下。在“十五”期間,建成地鐵二號線,分步建設(shè)城市軌道交通三、四號線和機(jī)場快速線,形成城市軌道交通網(wǎng)。城市功能分區(qū)主要包括:完善中心區(qū)大組團(tuán)(老城區(qū)和天河區(qū)、芳村區(qū)、白云區(qū)南部),作為綜合性核心城區(qū),通過逐步疏解老城區(qū)交通和人口,有計劃分期外遷污染企業(yè),合理控制建筑密度和容積率,提高綠地率,改善城市環(huán)境﹔優(yōu)化中心區(qū)大組團(tuán)西部的功能結(jié)構(gòu),通過充分發(fā)揮高速公路、軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施的輻射作用,加強(qiáng)與南海、佛山、三水等周邊地區(qū)的聯(lián)合,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會共同發(fā)展﹔發(fā)展東翼大組團(tuán)(黃埔-新塘-荔城地區(qū)),強(qiáng)化制造業(yè)基地功能:以廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為依托,以黃埔和增城為腹地,積極引入高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),在加強(qiáng)飲用水源保護(hù)的前提下,繼續(xù)發(fā)展工業(yè)、港口運(yùn)輸業(yè)倉儲業(yè),以及休閑觀光和特色農(nóng)業(yè)﹔加快建設(shè)南翼大組團(tuán)(番禺),按照建設(shè)生態(tài)城市的要求,科學(xué)規(guī)劃城市路網(wǎng)和綠地系統(tǒng),在石基-東涌地區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化濱海地帶,規(guī)劃建設(shè)新的大學(xué)園區(qū)。西聯(lián)是指西部直接毗鄰廣州市直接吸引區(qū)──佛山、南海等城市,應(yīng)加強(qiáng)廣州同這些城市的聯(lián)系與協(xié)調(diào)發(fā)展,加強(qiáng)廣佛都市圈的建設(shè),同時對西部舊城區(qū)進(jìn)行內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整,保護(hù)名城,促進(jìn)人口和產(chǎn)業(yè)的疏解。該規(guī)劃確定東、南部為都會區(qū)發(fā)展的主要方向,都會區(qū)空間布局基本取向為:南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)。據(jù)市統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù),雖受到非典的影響,廣州市經(jīng)濟(jì)在今年頭五個月仍保持快速增長,1~5月累計全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1,259億元,%﹔城鎮(zhèn)居民人均累計可支配收入和消費性支出為6,652元和4,652元,%%。在這次的政府工作報告中提出的今后五年的奮斗目標(biāo)和總體要求就是,進(jìn)一步增強(qiáng)廣州市的輻射作用﹔在今后幾年必須做好的12個方面的工作中關(guān)于“充分發(fā)揮珠江三角洲龍頭帶動作用,加快山區(qū)開發(fā),促進(jìn)全省區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展”部分,也提
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