【正文】 %。 2008年春季房交會(huì)商品房成交面積同比連續(xù)兩年下降，%，從各屆春季房交會(huì)上看，自2006年來(lái)連續(xù)下跌。根據(jù)2007年12月國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合頒布《土地儲(chǔ)備管理辦法》，進(jìn)一步加強(qiáng)及完善了土地管理，這對(duì)于加大打擊開(kāi)發(fā)商的囤地行為有了更強(qiáng)的法律支撐，可以進(jìn)一步釋放閑置土地，增加商品房的供應(yīng)。而越是新興房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)體，房?jī)r(jià)波動(dòng)周期時(shí)間越短，價(jià)格波動(dòng)越劇烈。預(yù)計(jì)下半年從緊政策還將繼續(xù)，但是支撐重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展因素還將長(zhǎng)期存在，首先重慶經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)根本，預(yù)計(jì)上半年全市GDP增長(zhǎng)15%，2008年下半年這一點(diǎn)沒(méi)有變化，其次是城市化進(jìn)程加快拉動(dòng)購(gòu)房需求，根據(jù)重慶的城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，明確要把重慶主城建設(shè)成占地1000平方公里，人口規(guī)模上千萬(wàn)的特大城市，這為重慶發(fā)展預(yù)留了很大的空間，三是危舊房拆遷帶來(lái)剛性需求，2008年重慶市主城區(qū)將完成230萬(wàn)平方米的危舊房改造，將有超過(guò)4萬(wàn)戶家庭因此而改善居住條件，危舊房改造將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到促進(jìn)作用，但也應(yīng)該看到隨著《物權(quán)法》實(shí)施，土地拆遷難度將加大，拆遷周期會(huì)延長(zhǎng),需求不會(huì)在短時(shí)間集中釋放。2008年春季房交會(huì)二手房及商品住宅契稅和登記費(fèi)實(shí)行五折優(yōu)惠，而以前最多達(dá)到7折，但本次效果并不明顯，%，同時(shí)樓盤(pán)推延簽約備案的時(shí)間以求享受優(yōu)惠措施現(xiàn)象明顯，例如公布的信息，（205套），而其在4月12日開(kāi)盤(pán)1號(hào)樓及2號(hào)樓，4月26日加推3號(hào)樓，如果是在房交會(huì)其間成交205套，其兩次開(kāi)盤(pán)不可能僅銷售2套，由此可見(jiàn)本屆房交會(huì)真實(shí)成交量還有待于商榷，故本次房交會(huì)雖然優(yōu)惠力度空前，在目前大的市場(chǎng)觀望氣氛濃厚的背景下，其影響力有限。 商品房用地成交價(jià)格分布：50200萬(wàn)元/畝土地占總成交土地50%從土地成交價(jià)格來(lái)看，主要集中在50200萬(wàn)元/畝土地，共成交22塊，占總成交量50%； 400600萬(wàn)/畝成交地塊也較多，共成交6塊，%；300400萬(wàn)/畝、200300萬(wàn)/畝各成交5塊及4塊，%、%；50萬(wàn)元/畝以下土地成交3塊，比重為7%； 600萬(wàn)/畝以上土地成交3塊，%，此3塊土地發(fā)布在渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)及南岸區(qū)，其中渝中區(qū)該地塊為商業(yè)金融用地，成交3229萬(wàn)/畝，該地塊單價(jià)位居首位，沙坪壩區(qū)該地塊為居住、商業(yè)金融業(yè)，成交單價(jià)804萬(wàn)/畝。2008年16月重慶主城區(qū)商品房成交均價(jià)4132元/平方米，與去年同期相比每平方米上漲了1083元，%，自2007年6月開(kāi)始，在全國(guó)房?jī)r(jià)普漲的情況下，重慶在“新特區(qū)”利好因素刺激下，城市價(jià)值預(yù)期看好，2007年第三季度市場(chǎng)需求劇增，投資性購(gòu)房、恐慌性購(gòu)房拉動(dòng)房?jī)r(jià)的大幅增長(zhǎng)，但隨著2007年10月來(lái)相關(guān)銀根緊縮、抑制投資性購(gòu)房等宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，市場(chǎng)需求逐步回歸理性，但房?jī)r(jià)仍在高位運(yùn)行。%，該比重較去年同期增長(zhǎng)了 ，%。為了比較準(zhǔn)確反映重慶土地市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，對(duì)主城區(qū)中“招拍掛”成交土地中的工業(yè)用地及加氣加油站用地就行剔除研究，主要研究成交居住、商業(yè)、金融等用地。從02年來(lái)各屆春、秋季房交會(huì)上看，03年秋季房交會(huì)成交面積達(dá)到頂峰，主要因?yàn)?003年重慶市的城市房屋拆遷工作呈現(xiàn)出了一個(gè)高峰，、326萬(wàn)平方米，而80%拆遷戶選擇的貨幣補(bǔ)償?shù)陌仓梅绞?，這部分剛性需求流入市場(chǎng)帶動(dòng)了成交量大幅增長(zhǎng)；04年秋季房交會(huì)商品房成交量為各屆最低，主要因?yàn)楸緦梅拷粫?huì)主辦方第一次取消了稅費(fèi)優(yōu)惠政策，房交會(huì)向房展會(huì)轉(zhuǎn)變，數(shù)據(jù)較以往有一定真實(shí)性；此后成交量逐步恢復(fù)，之后三屆房交會(huì)商品房成交量均在85萬(wàn)平方米上下波動(dòng)。因此，2008年，進(jìn)一步清理整頓閑置土地，從源頭上增加土地供給，必將成為政策調(diào)控的一個(gè)主要方向，開(kāi)發(fā)商的囤地成本必將大大增加，這樣有助于縮短從土地到商品房的時(shí)間周期，起到增加房產(chǎn)供應(yīng)的效果。作為重慶市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，雖然房?jī)r(jià)相對(duì)其它城市較低，但也沒(méi)有理由上漲20%面臨需求的減少而價(jià)格不做相應(yīng)調(diào)整，盤(pán)整期的重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該理性回歸，在觀望狀態(tài)下擠壓出了樓市泡沫，重新尋求需求及供給的平衡點(diǎn)，尋找消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)企業(yè)的價(jià)格的契合點(diǎn)，然后才會(huì)平穩(wěn)釋放理性購(gòu)房需求。但隨著對(duì)第二套住房消費(fèi)貸款實(shí)行高首付、高利率的規(guī)定，很大程度上提高了購(gòu)房成本，從而對(duì)住房投資性和投機(jī)性購(gòu)房需求產(chǎn)生有效的抑制，同時(shí)2008年股市的低迷，很大部分客戶被套，造成客戶資金逐日縮水，流入樓市的資金日益減少，一定程度上減少了市場(chǎng)需求；2007年消費(fèi)透支也對(duì)2008年市場(chǎng)需求產(chǎn)生了重要影響，%，市場(chǎng)需求逐步回歸理性，預(yù)計(jì)此趨勢(shì)還將在下半年持