重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 月、5月、6月，上漲幅度集中在33%35%之間，%。3 商品房用地成交分析 注：以下土地分析主要為居住、商業(yè)、金融用地等，不包括工業(yè)及加氣加油站用地，其中規(guī)劃建筑面積按規(guī)劃最大面積計(jì)算。從成交土地規(guī)模來(lái)看，主要集中在九龍坡區(qū)、巴南區(qū)、江北區(qū)，（9塊）、（4塊）、（7塊），%、%、%，此三個(gè)區(qū)域成交量占總成交面積的約70%；其次是大渡口區(qū)，%；北部新區(qū)、渝北區(qū)、南岸區(qū)、高新區(qū)土地成交面積集中在912萬(wàn)平方米，所占比重集中在3%5%；渝中區(qū)及沙坪壩區(qū)成交土地最少，、%、%。 區(qū)域商品用地成交價(jià)格：渝中區(qū)土地成交價(jià)格最高，達(dá)17458元/平方米從區(qū)域土地成交價(jià)格來(lái)看，渝中區(qū)因其區(qū)域較為成熟，可開(kāi)發(fā)土地較少，成交土地用途多為金融商業(yè)用地，故土地價(jià)格相對(duì)較高，例如渝中區(qū)渝中半島組團(tuán)E分區(qū)E212宗地（地下）為金融商業(yè)用地，土地價(jià)格48431元/平方米，直接拉高了渝中區(qū)的土地成交均價(jià)；其次是沙坪壩區(qū)，土地成交價(jià)格10505元/平方米，沙坪壩區(qū)上半年土地成交在各區(qū)中最少，但沙坪壩組團(tuán)D分區(qū)D1012/，但土地價(jià)格為12055元/平方米，土地用途為居住、商業(yè)金融業(yè)，帶動(dòng)了沙坪壩區(qū)成交價(jià)格，上半年也僅此兩個(gè)區(qū)域土地成交價(jià)格超過(guò)10000元/平方米；高新區(qū)、南岸區(qū)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，土地成交價(jià)格也較高，土地價(jià)格分別為6413元/平方米、5131元/平方米；江北區(qū)土地成交價(jià)格3921元/平方米，江北區(qū)房?jī)r(jià)一直保持較高的水平，但在寸灘、鐵山坪等相對(duì)偏遠(yuǎn)及房地產(chǎn)市場(chǎng)還不成熟板塊的土地成交價(jià)格較低，導(dǎo)致了江北區(qū)土地價(jià)格位居第五，大渡口區(qū)、渝北區(qū)土地成交均價(jià)較為接近，集中在3450元/平方米左右；巴南區(qū)、九龍坡區(qū)、北部新區(qū)成交價(jià)格最低，分別為2385元/平方米，1183元/平方米、1159元/平方米。注：建筑面積按規(guī)劃最大建筑面積計(jì)算2008年春季房交會(huì)分析2008年重慶春季房交會(huì)于2008年5月15日－18日重慶國(guó)際會(huì)議展覽中心（南坪）舉行，房交會(huì)作為重慶地產(chǎn)盛會(huì)，可以說(shuō)房交會(huì)就是地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)有力的“引擎”。但從各屆春季房交會(huì)上看，2008年春季房交會(huì)商品房成交量已經(jīng)連續(xù)兩年下降了，雖然本屆房交會(huì)契稅和登記費(fèi)優(yōu)惠為04年來(lái)最大，顯示相關(guān)主管部門(mén)希望通過(guò)房交會(huì)政策優(yōu)惠對(duì)活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一定刺激作用，但在的銀根緊縮、通貨膨脹壓力增大、市場(chǎng)觀望情緒較濃大的市場(chǎng)環(huán)境下，成交量未有大的起伏。2008年春季房交會(huì)存量房成交井噴的主要原因，一、03年來(lái)房交會(huì)最大的優(yōu)惠力度，契稅、登記費(fèi)減半、減免營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策；二、目前重慶主城區(qū)一手住房?jī)r(jià)格仍在高位運(yùn)行，二手房性價(jià)比相對(duì)較高；三、受宏觀調(diào)控政策的影響，商品住宅價(jià)格上漲放緩，利率多次上調(diào)，投資者市場(chǎng)信心不足以及還貸壓力增大，紛紛拋出手中的房子解套，市場(chǎng)供應(yīng)充足。08年春二手住房:在房交會(huì)期間成交的所有二手住房均享受契稅和登記費(fèi)在現(xiàn)行執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上減半的優(yōu)惠； 普通二手住房(建筑面積144平方米以下)，免征營(yíng)業(yè)稅，非普通二手住房(建筑面積144平方米以上)按差額征收營(yíng)業(yè)稅。市場(chǎng)預(yù)期 土地市場(chǎng)預(yù)測(cè)：下半年重慶土地市場(chǎng)繼續(xù)趨冷，小規(guī)模土地成交特征明顯。二、加大對(duì)已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)土地的催款工作；根據(jù)2007年10月9日，簽署的 國(guó)土資源部39號(hào)令《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，受讓人都需要付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，才能領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)，地方政府為了配合土地清理整頓政策，必然加快對(duì)已購(gòu)?fù)恋氐拇呖罟ぷ?。從以上原因可以看出，在?guó)家加大土地清理整頓力度、銀根緊縮以及市場(chǎng)信心不足的情況下，依靠土地升值將不再是開(kāi)發(fā)商的一種盈利模式，而必須要靠房產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)加快資金回籠，因此對(duì)于有囤地動(dòng)機(jī)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)將是致命的。從2007年需求集中釋放的原因來(lái)看，有復(fù)雜的國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、政策、區(qū)域因素，其中投資性需求是拉動(dòng)市場(chǎng)需求膨脹的主要因素，例如2007年8月為重慶主城商品房成交量頂峰，%購(gòu)房者為外地人士，%，投資性購(gòu)房拉動(dòng)了價(jià)格快速增長(zhǎng)，同時(shí)價(jià)格市場(chǎng)預(yù)期看好，導(dǎo)致了本想后期購(gòu)房消費(fèi)者恐慌性提前購(gòu)房，進(jìn)而造成了整個(gè)市場(chǎng)需求劇增和結(jié)構(gòu)扭曲。從需求和供應(yīng)來(lái)看，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)供應(yīng)高于需求，2008年上半年重慶主城區(qū)預(yù)售面積/，市場(chǎng)供應(yīng)高于需求，預(yù)計(jì)下半此種趨勢(shì)還將繼續(xù)。從目前來(lái)看，房?jī)r(jià)的投機(jī)屬性基本上喪失，對(duì)于投機(jī)客來(lái)說(shuō)，一般快進(jìn)快出，會(huì)從房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)中獲利，目前貸款利率基本上在8%左右，如果不能保證房?jī)r(jià)每年10%的增長(zhǎng)，基本上就沒(méi)有什么收益可
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