【正文】 經(jīng)營狀態(tài)繼續(xù)向好的方向發(fā)展。說明2005年上半年與2004年下半年相比市場需求有所增加。從指標(biāo)匯總的情況看，有60%的企業(yè)認為2005年上半年房地產(chǎn)市場供給更充足，有35%的企業(yè)認為不變，有5 %的企業(yè)認為變化不大。 （6）、物業(yè)管理與服務(wù)質(zhì)量有較大改善 ，說明好。 （7）、說明經(jīng)營成本高。說明2005年上半年拖欠差額有所增加。有80%的企業(yè)認為2005年上半年盈利狀況有所改善，有20%的企業(yè)認為改善不大。 1．4．制約房地產(chǎn)發(fā)展因素分析 從計算機處理的數(shù)據(jù)結(jié)果看，2005年上半年約束單位經(jīng)營狀況諸因素排序為：顧客購買力不強排第一位；房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境差排第二位；資金緊張、房屋與物業(yè)管理缺乏競爭力并列第三位；缺乏高素質(zhì)經(jīng)營人員排第四位。預(yù)計在未來幾年內(nèi)，桂林市房地產(chǎn)開 產(chǎn)品開始沖擊高端市場桂林市場已經(jīng)出現(xiàn)大量別墅上市場景，江岸美廬、麒麟灣、九里香堤、金山同時桂林高端房產(chǎn)主要是集中在城市中心區(qū)域以及沿漓江兩岸的絕版景觀帶上，桂林高端房產(chǎn)的價格主要依托的是不可再生的土地資源和景觀資源。但目前此形式正在轉(zhuǎn)換之中，首先，土地之爭已經(jīng)從城市中心波及到邊緣或是郊區(qū)，這些地方的土地利用范圍很大，譬如靈川板快尚有不少大宗土地未開發(fā)或在開發(fā)過程中。216。 投資性房產(chǎn)過于單一，相對而言，小戶型有抬頭之勢 縱覽桂林房地產(chǎn)市場，住宅產(chǎn)品以桂林市區(qū)和大桂林十二縣消化為主，近期也出現(xiàn)北方和長三角消費者購買趨勢，但主要也是作為第二居所之用，以投資增值為目的的購買尚未形成主流之勢。市中心區(qū)域推出的基本上小戶型產(chǎn)品，由于經(jīng)過一段時間的這類產(chǎn)品已經(jīng)較為成熟，所以小戶型產(chǎn)品在桂林還有一段時間的熱銷期。麗景?5號公館恰處于桃花江江面最壯美、最闊靜之流域（古獅子巖段）。麗景度假酒店坐落于麗景?5號公館的北苑與南苑之間，定位為國際度假四星級酒店。全案策劃代理：一品堂顧問機構(gòu)小區(qū)坐落于穿山公園門口，小東江旁，環(huán)境優(yōu)美　　購物，菜市，餐飲，酒店，娛樂，醫(yī)院等生活配套成熟，一應(yīng)俱全　　紅外線監(jiān)控，　　　　項目地址：桂林市穿山公園旁150米　　楓丹國際楓丹國際公寓位于桂林市中山路與上海路交匯點，配有高級裝修設(shè)計，現(xiàn)時為全市最高之建筑物，可飽覽漓江全景。既有酒店的環(huán)境與服務(wù)，又有家的溫馨，融會了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)小戶型公寓的長處，精裝修?！∑古仪蚴摇〔蛷d　休閑茶座 酒店的經(jīng)營應(yīng)該在很大程度上依托于本地的旅游市場，形成本地的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動。所以在針對本案酒店定位中，我們可以在考慮經(jīng)營檔次、服務(wù)質(zhì)量和設(shè)施配套方面進行再拉升。家庭、中老年人、背包散客是觀光度假型旅游產(chǎn)品的主要消費群體。在我們和旅行社訪談中得知，來桂林旅游者很少在桂林發(fā)生大規(guī)模購物行為。餐飲業(yè)發(fā)達對于旅游城市來說這已經(jīng)是個公開的秘密，同時據(jù)我們觀察，在桂林物價相對高的情況下，餐飲經(jīng)營依然火爆。所以在具體到本案來講，我們在未來沿街商鋪經(jīng)營類別選擇上可以考慮引進餐飲或娛樂業(yè)。同時具備這三個條件的城市在全國實在不多，但就目前旅游發(fā)展來看，還遠遠沒有體現(xiàn)出它應(yīng)有的價值，據(jù)近年國家旅游公告顯示，桂林市海外旅游接待人數(shù)僅排名全國第八名，說明桂林旅游產(chǎn)業(yè)整體包裝力度有待提高。桂林市產(chǎn)權(quán)式酒店供求情況分析從面前桂林房地產(chǎn)發(fā)展來看，單純地開發(fā)住宅的概念已經(jīng)過時，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入了“復(fù)合地產(chǎn)”時代，房地產(chǎn)必須與旅游結(jié)合、與醫(yī)療結(jié)合、與教育結(jié)合，才能找到它新的亮點和商機。目前整個桂林市市區(qū)還沒有一個真正意義上的產(chǎn)權(quán)式酒店，曾經(jīng)以產(chǎn)權(quán)式酒店做過推盤的楓丹國際出在已改為小戶型公寓銷售，陽朔旅游這幾年特別在海外游客接待方面有著長足的進步。形成群抱效應(yīng)。但他們并不是真正意義上的酒店式公寓，銷售形式也異常火爆。在客源方面可以進行再拉升，努力吸引海外及國內(nèi)投資者來此購買，充分整合本案資源，形成群體優(yōu)勢，實現(xiàn)效益最大化。、項目點評：252。 規(guī)劃之不足：A、酒店類物業(yè)的體量過大，在未來的銷售和經(jīng)營上，都會存在一定的抗性；B、小區(qū)停車位過少，對于216655平方米的“復(fù)合型酒店產(chǎn)業(yè)群+風(fēng)情商業(yè)街+住宅群”項目，800個停車位遠遠無法滿足功能需求；C、小區(qū)內(nèi)部交通主動線不明顯，規(guī)劃的湖面面積過大，產(chǎn)生天然障礙，人為地降低了本項目的商業(yè)價值，減少了項目商業(yè)氛圍；D、項目原規(guī)劃中對商業(yè)零售主力店的物業(yè)考慮不足，浪費了地塊商業(yè)優(yōu)勢資源。216。本項目建筑面積在21萬平方米以上，外部緊鄰貫通城市內(nèi)環(huán)道的漓江路，同時依托五星級酒店的軟、硬件服務(wù) ，在各方面都達到或是超過優(yōu)秀酒店式公寓的參照標(biāo)準。 規(guī)劃出大型零售主力店可進入的商業(yè)物業(yè)。項目銷售價格評估（三級星產(chǎn)權(quán)式酒店）三星級產(chǎn)權(quán)式酒店的價格測算2． 基本的經(jīng)濟指標(biāo)總建面：17000平米總房間數(shù)：396間土地使用年限：50年2． 價格測算采用方法（1）、收益法收益法是求取估價對象未來的正常凈收益，用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，即房地產(chǎn)的價值是未來凈收益的現(xiàn)值之和。 項目的出租價格有確定桂林市三星級酒店（包括準三星酒店）標(biāo)準間價格案例酒店名星級門市價前臺現(xiàn)付價預(yù)訂價會員價陽朔璦源賓館★★★準360170160160麗晶大酒店★★★準580192182182濱江酒店 ★★★準360200190190新凱悅酒店 ★★★380178168168金帝賓館 ★★★準380118108108丹桂大酒店 ★★★560290280280桂星酒店 ★★★560170160160中山大酒店 ★★★準580222212212花橋大酒店 ★★★660230230230伏波山莊 ★★★664250240240同德酒店★★★準500160150150聯(lián)發(fā)商務(wù)大酒店★★★準480480200200杉湖大酒店 ★★★480232222222核工飯店貴賓樓 ★★★準280140130130桂林杉湖大酒店 ★★★準480232222222北龍酒店 ★★★準298140130130桂林龍禧賓館 ★★★準380128128128海源賓館★★★準388120120120桂花香大酒店 ★★★準680192182182太平洋賓館 ★★★準380130120120景秀大酒店 ★★★560258248248中旅大酒店 ★★★準580278268268環(huán)球大酒店 ★★★664258258258南園賓館 ★★★準320170160160京都大酒店 ★★★580190180180冠泰大酒店 ★★★準480175165165新世紀大酒店 ★★★準620190180180金象大酒店 ★★★560238238238香江飯店 ★★★640180180180綠玉居酒店 ★★★準418170160160城市花園酒店 ★★★準498180170170翠園賓館 ★★★480200200200l 以桂林市三星級（包括準三星級）會員成交價平均價計算，通過對以上平均租金的評估，考慮酒店的經(jīng)營風(fēng)險和參考準三星級酒的收費準標(biāo)，加權(quán)系數(shù)0。所以65%的住率做為本項目評估入住率的一個基數(shù)。B、 按平方算，根據(jù)了解，跨世紀大酒店（四星）裝修約1000元/m2（套內(nèi)面積）；南寧沃頓國際大酒店（五星）裝修約2500元/ m2（含家具、家電）（套內(nèi)面積）。1電話機1臺：100元1電冰箱1臺：850元。根據(jù)本項目的特殊地理位置（桂林國際會展中心對面）和全國首席酒店產(chǎn)業(yè)集群的定位，本案建議：裝修及配套費用可定在三星—四星標(biāo)準之間，以30000元/間為宜。①②賀州國際大酒店配備標(biāo)準:財富名城按經(jīng)濟實用型酒店計算,按10元/間 .天計算:396*10*365天=1445400元。（五）業(yè)務(wù)推廣費按銷售額的2%計提，(六)%計提， （七）洗滌費用每年28萬元總體成本比例概況初步估算（按百分百住房率計算）（一） 成本預(yù)估：一次性用品（易耗品）洗滌費每年28萬元電費估算150萬元工資80萬元（裝修費用為平均每間房為3萬元，396間為1188萬元，裝修折舊可按10年的二分之一折算。178。但考慮到與酒店經(jīng)營公司簽訂的經(jīng)營年限為10——15年，故以最高年限15年來確定項目的收益期限。u 以月供款為基數(shù)計算保本經(jīng)營基數(shù)。A. 如按以160元/間/天租價計，則入住率為X，則保本160元*396*30*X=87萬元則X=45%B. 如按65%的住率則，則X元/間/租，則保本X*396*30*65%=87萬元則X=113元/間/天2）、如果首付40%，按揭10年，首付款2658萬元，按揭總房款為3987萬元，則月供款為44萬元。1）、如首付30%，可得首付款2142萬元。加上每月61萬元的運營費用，則每個月的實際支出為107萬元。A、按以160元/間/天租價計，則入住率為X，則保本160元*396*30*X=121萬元則X=64%B、如按65%的住率則，則X元/間/租，則保本X*396*30*65%=121則X=157元/間/天經(jīng)過以上的銷售均價的檢測，可知，本項目按三星級酒店進行經(jīng)營，則本項目的經(jīng)營收益的零界點為租金160元/間/天，入住率為65%。是一種新型的房地產(chǎn)投資和消費模式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟資源共享的基本原則，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游酒店的有效結(jié)合。? 退休住宅型 這是一種先投資再使用的投資方式，即所謂留后路的退休住房投資。業(yè)主一般只要投入金額不多的首期，就可不再投入，大約1015年后取得產(chǎn)權(quán)。? 產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展自二十世紀70年代旅游業(yè)引入“泰慕賽爾”經(jīng)營理念以來，產(chǎn)權(quán)式酒店這種新穎的經(jīng)營和投資方式已在世界旅游城市和地區(qū)迅速地發(fā)展起來，私人或機構(gòu)投資者購買產(chǎn)權(quán)酒店后，通常每年在確定的時間由自己使用15天至20天，其他時間則將房產(chǎn)交管理公司統(tǒng)一出租，其租金收益抵房產(chǎn)分期付款費用，購買者一般在一定年限交完銀行按揭款即取得房產(chǎn)權(quán)。? 產(chǎn)權(quán)式酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀 海南早在二十世紀九十年代就出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店的萌芽但由于各種條件還不成熟以及國人的觀念等因素發(fā)展得較緩慢，現(xiàn)在海南確立了建設(shè)國際度假休閑目的地和國際會議中心的發(fā)展方向，已經(jīng)到了啟動產(chǎn)權(quán)酒店和分時度假的時候。 2001年3月，由廣州誠安地產(chǎn)代理的海南康樂園度假村在深穗兩地進行推廣，兩地投資人士接觸到產(chǎn)權(quán)式酒店一種全新的物業(yè)投資方式。 目前有相當(dāng)一部分人處于亞健康狀態(tài)，擁有產(chǎn)權(quán)式酒店的部分消費階層也已經(jīng)出現(xiàn)，這種對中國來說尚屬全新的酒店經(jīng)營模式的出現(xiàn)是合理的。是市場走向深度開發(fā)、客戶細化的一個必然，也是市場成熟的必然。 （1）投資者如何獲得利潤第一種：業(yè)主與酒店管理公司簽訂《委托租賃合同》，每年可以免費入住一定天數(shù)，獲得酒店經(jīng)營的利潤回報。 （2）投資者獲得利潤的保障一是酒店本身具有巨大的商業(yè)價值。 2． 產(chǎn)權(quán)式酒店的購買者分類 青睞休閑度假型物業(yè)的購買人群中，主要有這樣幾類： （1）個體投資者在效區(qū)購買一套帶有產(chǎn)權(quán)和酒店式物業(yè)管理的物業(yè)，可做自己和家人度假休閑之用，平時又能由物業(yè)管理公司幫著把房子租出去，空置的房產(chǎn)不僅得到了維護，而且還能獲得１０％到３０％的高額回報；（2）單位購買不僅能獲得可觀的回報，還能做單位進行商務(wù)接待、單位會議和員工度假之用；（3） 養(yǎng)老居所 年輕時開始投資，幾十年退休后可以做養(yǎng)老居所，并將這些年來的投資收益作為自己的養(yǎng)老費用。– 項目酒店每年免費入住一定天數(shù)– 給業(yè)主稅后利潤的一定比率回報。以7200元/平米出售，首付三成15年，首付65000元，按揭貸款151000元/平米，則月供1234元。本案要推薦方案是，提出31000元以VIP卡的形式返還給業(yè)主，業(yè)主在15年內(nèi)可以四折的優(yōu)惠在本店內(nèi)消費。（3）保證了酒店的入住率。 銀行擔(dān)?；貓舐?；216。交通十分便利，經(jīng)高速公路驅(qū)車40分鐘即可抵達桂林國際機場。飯店地處桂林市中心的繁華地段，距機場25公里，火車站3公里。一座可容納400人就餐500人開會的多功能廳?！　∮邪藯潣欠?，500間客房，是桂林唯一的國賓館，房間類型門市價前臺現(xiàn)付價預(yù)訂價會員價5號樓標(biāo)準間6682402302305號樓套間8686606506506號南樓豪華標(biāo)間8683103003006號北樓三、四層豪華標(biāo)間868340330330帝苑酒店 ★★★★★桂林帝苑酒店是一家集旅游、休閑、度假及商務(wù)于一體的五星級豪華酒店，座落在美麗的漓江東岸，與伏波山、疊彩山隔江相望，2001年12月起，中青旅控股股份有限公司斥巨資對酒店大堂、咖啡廳、日本餐廳、商務(wù)中心、花園之夜演出舞臺等項目進行裝修改造，并于2002年4月29日順利完工。酒店擁有標(biāo)準間180間，單人間10間，豪華套房15間，并配有先進的會議設(shè)施，包括可容納500人的多功能廳。房間類型門市價前臺現(xiàn)付價預(yù)訂價會員價標(biāo)準間568280280280標(biāo)準雙人間5