【正文】 4) 當(dāng)前，新穎的復(fù)式、躍式、錯躍等變異戶型，得到了市場的推崇，很多消費者處于好奇心里，對這部分新穎比較推崇。4) 百安花園項目（聘請香港物業(yè)公司做顧問）、龍珠麗錦（聘請知名海托物業(yè)公司管理）受到了好評，成為項目銷售的一個賣點。2) 從銷售情況來看，由于萬州私家車擁有量偏低，車位的需求低迷，導(dǎo)致車位銷售情況較差，以租賃為主。月經(jīng)營特色1) 餐飲、娛樂、休閑、旅游等；2) 引入川江人家、古萬州等餐飲品脾1) 商場、超市、餐飲等；2) 引入新世紀(jì)商場超市品牌餐飲、文化、旅游餐飲等分析：1) 房地產(chǎn)項目均熱衷于商業(yè)門面（底商）的開發(fā)，但銷售情況參差不齊，總體銷售率欠佳，風(fēng)險較大。九、商業(yè)分析案名恒森3) 興茂現(xiàn)代城雖然位于萬州新移民區(qū)周家壩，周邊配套不太成熟，但由于其自身非常重視配套建設(shè)，規(guī)劃了商業(yè)中心（引入新世紀(jì)商場），銀行（農(nóng)業(yè)銀行）、娛樂、車站、餐飲等門類齊全的配套設(shè)施，銷售非常火爆，25萬平方米的大盤項目，銷售率95％，接近尾聲。 空中花園設(shè)計分析：1) 萬州項目的外立面正在從中規(guī)中矩，傳統(tǒng)單調(diào)，走向亮麗、時尚、活潑和現(xiàn)代。 暗紅色琉璃瓦屋頂252。 外立面色彩亮麗、時尚、活潑；252。 設(shè)計大面積陽臺、飄窗；252。其側(cè)的濱江名都因為只有江景，背側(cè)有些受到其他項目的遮擋，各方面情況都要稍次，而天座好運來的位置只能看到西山公園的山景，在同一地段中，它的業(yè)績及價格都是最差的。江景房得到市場的追捧，一些區(qū)位較好的江景房成為房地產(chǎn)市場價格的領(lǐng)軍者。2) 萬州房地產(chǎn)市場銷售以期房銷售為主，幾乎沒有現(xiàn)房銷售項目，這與開發(fā)商的資金實力有很大的關(guān)系。4) 電梯高板將破繭而出。2) 成本也是重要因素。濱江名都、華順4) 花園洋房、聯(lián)排別墅已經(jīng)登陸萬州房地產(chǎn)市場，逐步得到市場的認(rèn)可，有望成為市場的熱點建筑類型。 這些項目的開發(fā)銷售時間主要集中在2004下半年——2006年上半年（合計約2年左右）。從全國范圍來看，無論是東南沿海，還是在廣大的中西部地區(qū)；無論是北京、上海、重慶、成都等房地產(chǎn)發(fā)展相對成熟的中大型城市，還是諸多三四線市縣級城市，房地產(chǎn)市場價格、銷售量等關(guān)鍵性指標(biāo)都是呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢，即使在中央政府陸續(xù)出臺一系列調(diào)控政策的背景下，依然沒有遏制住這一增長勢頭，反而助長了房地產(chǎn)價格的上漲的勢頭；同時，我們更應(yīng)該看到，我國的國民經(jīng)濟發(fā)展總體趨向良好，未有明顯的阻滯跡象和動因，而房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟發(fā)展息息相關(guān)，國民經(jīng)濟增長必然助推房地產(chǎn)市場的發(fā)展。無論新區(qū)舊區(qū)，無論商品房、二手房，房價均有增長。在一定程度上降低了商品房的空置量，對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一大利好，同時也表明萬州區(qū)房地產(chǎn)業(yè)充滿著活力，開發(fā)前景廣闊。一方面，萬州區(qū)移民搬遷任務(wù)經(jīng)過多年的努力，已經(jīng)接近尾聲，房地產(chǎn)市場也從“特殊市場”進入“一般市場”，另一方面，大范圍的城市拆遷與舊城改造的進一步實施，刺激了房地產(chǎn)市場的投資和開發(fā)，同時也促動了一大批住宅消費群體的需求。在萬州，房地產(chǎn)市場比較混亂，不僅有商品房，更包含一系列的移民房、集資建房和經(jīng)濟適用房，這些占有一定的比例。4) 江南新區(qū)的建設(shè)還相對滯后，與居住生活息息相關(guān)的基本配套設(shè)施（如醫(yī)院、學(xué)校、銀行、超市、商業(yè)、交通等）還有待改善，這些問題可能成為我們項目的巨大阻礙點和瓶頸。如果我們能夠在此時推出項目，將獲得最大的關(guān)注，這對我們項目形象的提升以及促進銷售都是很有益的，同時，我們也應(yīng)該看到，伴隨江南新區(qū)建設(shè)的提速，江南新區(qū)下一步極有可能成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的熱點，市場競爭將愈加激烈，為避開這種局面，我們應(yīng)該提前開發(fā)，占據(jù)市場先機。政府搬遷、政府的拉動作用將得到最大程度上的顯現(xiàn)和發(fā)揮，根據(jù)國內(nèi)眾多同類型城市的發(fā)展軌跡來看，在2年內(nèi)江南新區(qū)的建設(shè)將發(fā)生翻天覆地的變化，基礎(chǔ)配套將進一步完善，各種區(qū)域職能初步形成規(guī)模，居住價值將得到極大的提升。1) 政府搬遷是江南新區(qū)建設(shè)的第一推動力，將成為江南新區(qū)發(fā)展的一個最重要的時間節(jié)點。我們可以堅信，江南新區(qū)將發(fā)展成為萬州最好的新城區(qū)。，既有“前車之鑒”，又有“后發(fā)優(yōu)勢”，展望未來，充滿期待從全國來看，幾乎所有的城市都在進行著聲勢浩大的“造城運動”，各類“開發(fā)區(qū)”、“新區(qū)”層出不窮，方興未艾，在這場“造城運動”中，幾乎所有的城市“開發(fā)區(qū)”、“新區(qū)”都在房地產(chǎn)巨大投資所爆發(fā)的浪潮中都獲得了巨大的成功，這為江南新區(qū)的建設(shè)提供了很好的借鑒和參考。自2003年3月29日開工建設(shè)以來，江南新區(qū)僅兩年多時間便呈現(xiàn)出一個個超常規(guī)發(fā)展的奇跡：，%；開工建設(shè)道路24公里，并先后開工建設(shè)了萬州行政中心、南濱路等5個投資在億元以上的項目。江南新區(qū)的建設(shè)充分注重山、水、城的交融，通過自然山水空間景觀與城市形體空間景觀的有機結(jié)合，營造出“關(guān)愛人生、品味生活、以人為本”的城市新形象。作為萬州建設(shè)重慶第二大城市的主戰(zhàn)場和突破口，江南新區(qū)的開發(fā)建設(shè)從一開始即被萬州人民寄予了殷切的期望。城市設(shè)計突出體現(xiàn)人與自然的和諧，建設(shè)充分注重山、水、城的交融，通過自然山水空間景觀與城市形體空間景觀的有機結(jié)合, 給予人們現(xiàn)代、高效、文化、舒適的感官沖擊，營造出“以人為本”的城市新形象。在上部快速路邊規(guī)劃3座110kv變電站，出線均為10kv，并全部入地進入城區(qū)。城市呈現(xiàn)帶狀組團布局結(jié)構(gòu)，在中心城區(qū)形成“三縱”形態(tài)的城市主干道網(wǎng)，即濱江路、中部路、上部路，其中，上部路為交通性干道，濱江路、中部路為生活性干道。共規(guī)劃小學(xué)8所，中學(xué)4所，其中市級中學(xué)1所。第二部分 萬州江南新區(qū)情況介紹一、江南新區(qū)發(fā)展規(guī)劃江南新區(qū)的開發(fā)建設(shè)總體目標(biāo)以“建設(shè)山水新城，打造庫區(qū)明珠”為宗旨，力爭2005年出基礎(chǔ)、2007年出功能、2010年出形態(tài)；通過5－8年的努力，構(gòu)建聯(lián)合壩倉儲物流片區(qū)、沱口港口物流片區(qū)、陳家壩綜合片區(qū)、密溪溝休閑旅游片區(qū)、團堡—塘角居住片區(qū)等五大片區(qū)，形成行政文化、旅游服務(wù)、商務(wù)商貿(mào)及港口物流等核心功能；最終人口爭取達到16萬，打造萬州和三峽庫區(qū)一流的現(xiàn)代化城區(qū)。5) 政府搬遷，引領(lǐng)中國城市房地產(chǎn)發(fā)展方向。德州市政府計劃在3~5年內(nèi)把河?xùn)|新城打造成為未來德州的行政中心、會展中心、文化中心和高檔居住中心。2003年，湖南省湘潭市東部新區(qū)政府辦公大樓動工興建，政府搬遷已成定局，新區(qū)房地產(chǎn)市場風(fēng)生水起，土地價格扶搖直上，增幅近10%；土地拍賣面積節(jié)節(jié)攀高，%；，%，銷售增長速度快于開發(fā)，增加速度22%。1) 地方政府不僅是城市的規(guī)劃者，同時也兼具城市的經(jīng)營者。政府的方向，就是城市的發(fā)展方向，更是房地產(chǎn)的發(fā)展方向。誠然，各項政策對于本地市場還是有影響的，但對于本項目而言，一個規(guī)范化的市場將降低投資風(fēng)險，因土地和金融政策而使一部分發(fā)展商退出也將減輕市場上的無序競爭。明確提出：把萬州作為重慶第二大城市，努力從各方面給予經(jīng)濟社會發(fā)展的最大支持，帶動整個三峽庫區(qū)的發(fā)展，從而使重慶“三大經(jīng)濟區(qū)”并駕齊驅(qū)，同臺共舞。一批新樓盤預(yù)售呈現(xiàn)熱銷局面，如天江景城、中央花園、后街金座、興茂現(xiàn)代城等出現(xiàn)搶購熱潮，特別是位置好、環(huán)境好、能看江的電梯江景房更是出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。同時，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源逐步走向多元化。2005年,萬州完成房地產(chǎn)投資95億元，%。2005年社會消費品零售額也取得了驚人的增長，％，%的年均增幅，極大地助推了社會經(jīng)濟的發(fā)展。按照國際上通行的衡量房價高低的標(biāo)準(zhǔn)“收入房價比”，即居民戶均年收入與在當(dāng)?shù)匾惶鬃≌骄們r之比，“收入房價比”在1∶5以下是比較合理的空間，在1∶6至1∶8之間時，居民便會感覺到購房的壓力；而達到1∶8時就大大超出合理空間。3) 與萬州北區(qū)相比，江南新區(qū)人口密度為867人/平方公里，%，自然環(huán)境優(yōu)越，天然素質(zhì)，幾乎沒有任何污染，空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，具有極高的居住價值，對那些期望改善居住質(zhì)量的購房者是有很大吸引力的。從居住密度情況來看，城市中心居民具有改善居住條件的動因。即使是兩口之家，也需要廚房、客廳、廁所以及過道等。4) 房地產(chǎn)市場表現(xiàn)也在一定程度上印證了萬州居民改善住房條件的旺盛需求。分析原因主要是近幾年由于受到移民房政策的影響，致使很大一部分城市居民通過優(yōu)惠的購房政策取得了住房，是人均住房面積增長的主要原因。萬州人口中15至59歲的人口數(shù)量為117萬人，％，這些人口都將是房地產(chǎn)市場的潛在消費者。c) 萬州施行了重點發(fā)展戰(zhàn)略，確立了16戶有規(guī)模、產(chǎn)品有市場和能做大的工業(yè)企業(yè)為重點企業(yè)，并在政策、服務(wù)以及項目和資金上予以重點傾斜，促進企業(yè)快速發(fā)展并盤大盤強。2) “5年內(nèi)再造一個萬州工業(yè)”，萬州工業(yè)正在成為萬州國民經(jīng)濟的排頭兵和龍頭。不加快發(fā)展庫區(qū)經(jīng)濟，全面建設(shè)小康社會的任務(wù)就難以實現(xiàn)，沒有庫區(qū)的小康就沒有整個重慶的小康。 c) 就三峽工程開發(fā)建設(shè)來講，萬州移民總量最大，是庫區(qū)的中心城市，過去已從中得到巨大支持，今后還將進一步得到大力支持。a) “產(chǎn)業(yè)空心化”問題一度甚囂塵上，被某些媒體所放大，但從萬州區(qū)最近十年的國民經(jīng)濟發(fā)展數(shù)據(jù)來看，萬州“產(chǎn)業(yè)空心化問題并沒有想象中的那么嚴(yán)重，這主要歸因于萬州區(qū)相對良性的產(chǎn)業(yè)布局，以工業(yè)為支柱的第二產(chǎn)業(yè)和以商業(yè)支柱的第三產(chǎn)業(yè)都沒有受到本次移民工程的影響，甚至很多工業(yè)企業(yè)在本次移民過程中得到了國家的扶持，不僅沒有衰落，甚至由此受益（國家制定了比較優(yōu)厚的搬遷補償措施，萬州重點企業(yè)都得到了扶持）。從產(chǎn)業(yè)比重來看，2005年萬州區(qū)第一、第二、：：，較全國三產(chǎn)的比重（：：）更為合理，顯示了萬州區(qū)較為良性的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)總體分析：萬州“十五”期間立足優(yōu)勢資源和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展鹽氣化工、綠色食品、現(xiàn)代制藥、機電輕紡、新型建材五大產(chǎn)業(yè)，加速推進新型工業(yè)化進程，全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟再創(chuàng)新高。d) ，%。全社會固定資產(chǎn)投資累計完成345億元，%。c) 在 “十五”期間，萬州區(qū)國內(nèi)經(jīng)濟保持高速發(fā)展態(tài)勢。2005年，%，分別比全國、%。與之相對應(yīng)，“十五”期間，%，%。我國國民經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展，是房地產(chǎn)高速發(fā)展最大的驅(qū)動力。c) 國民經(jīng)濟決定房地產(chǎn)。從萬州來看，2005年，萬州人均國民生產(chǎn)總值超過了1000美元（按照人民幣計算為8867元），出現(xiàn)房地產(chǎn)消費熱也是情理之中的事情。并且這一形勢在未來很長一段時期內(nèi)仍將持續(xù)存在。：1) 總體來看，移民、庫區(qū)、金融、國六條等政策對我們項目的影響是利大于弊，機會大于威脅。二、 金融政策對個人購房的影響 緊縮銀根只是對房地產(chǎn)企業(yè)而言，對個人購房不產(chǎn)生直接影響。特別是萬州四大國有商業(yè)銀行，2006年14月除了建行貸款是增長外，其余3家銀行的貸款額居然全部呈負(fù)增長。央行公布的全國平均存貸比約在70%左右，%大大低于這個數(shù)字。至2006年4月末，萬州區(qū)金融機構(gòu)本外幣各項存款余額201億元，%，%。萬州區(qū)委、區(qū)政府還結(jié)合萬州的實際情況，制訂了一系列比較完備的對外開放優(yōu)惠政策，進一步優(yōu)化了萬州區(qū)的投資環(huán)境，投資政策更加開明，投資環(huán)境更加寬松。商品房開發(fā)用地則從兩年前的20%激增到55%，商品房開發(fā)正在成為土地開發(fā)的活躍區(qū)域，未來商品房將成為萬州區(qū)房地產(chǎn)市場的主力。隨著移民遷建掃尾，大面積的集資建房減少，萬州房地產(chǎn)市場經(jīng)過了一段調(diào)整期后，目前正在由特殊市場向一般市場過渡，開始走向良性發(fā)展軌道。淹沒涉及1座城市、32個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、370家工礦企業(yè)、1134個單位，淹沒陸地面積49平方公里，動態(tài)搬遷人口25萬（主要是城鎮(zhèn)居民），是三峽移民之都。6) 公積金政策的出臺，使市民置業(yè)、房貸更為方便與自由，市民申請住房公積金貸款買房將更加方便，可以降低購房者的首付款壓力和貸款利息壓力，這在一定程度上可以激發(fā)部分購房者的積極性。這一政策的實施，可能將進一步增加房地產(chǎn)投資成本和風(fēng)險?！皣鶙l”對萬州房地產(chǎn)市場的影響分析1) 國六條中“90平方米以下住房須占項目總面積七成以上”最終被定義為項目控制與總量控制相結(jié)合的政策，導(dǎo)致本政策在具體執(zhí)行過程中，存在靈活變通的可能性。本項政策可能加速萬州房地產(chǎn)市場的洗牌速度，導(dǎo)致一部分中小型開發(fā)商面臨退市，但也可能導(dǎo)致一部分手頭有土地的開發(fā)商加快開發(fā)速度，造成短時間內(nèi)競爭的加劇。業(yè)內(nèi)人士計算，如果一宗土地的出讓總額是1億元，空置一年的土地閑置費為500萬元?！啊兑庖姟芬蟮陌仓梅吭词?0%以上，主要滿足低收入被拆遷戶選擇購買或進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的需要。重慶市國土房管局人士說：“主城區(qū)每年要提供約1200畝房地產(chǎn)開發(fā)凈用地，建設(shè)200萬平方米的普通商品住房，主要滿足城鎮(zhèn)建設(shè)拆遷安置戶和中低收入者的購房需求。c) “二十年建成百萬人口大城市”，就是到2020年主城區(qū)達到100平方公里，人口100萬左右，城鎮(zhèn)化率達到70%，經(jīng)濟增長繼續(xù)保持較高速度，國內(nèi)生產(chǎn)總值在2000年基礎(chǔ)上翻三番，超過全國平均水平，把萬州建設(shè)成為經(jīng)濟更加發(fā)展、民主更加健全、科教更加進步、文化更加繁榮、社會更加和諧、人民生活更加殷實，綜合實力在西部地區(qū)除省會城市外力爭排在一、二位萬州區(qū)“十一五”期間（2006—2010年）發(fā)展規(guī)劃“十一五”經(jīng)濟和社會發(fā)展主要目標(biāo)比較萬州年均增長（％）國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值13%固定資產(chǎn)投資10%工業(yè)增加值17%社會消費品零售總額15%城市居民人均可支配收入11%農(nóng)村居民人均可支配收入9%單位生產(chǎn)總值能源消耗18%“十一五”期間（2006~2010年），萬州區(qū)規(guī)劃的國民經(jīng)濟年均增長幅度達到了13%，遠遠高于全國和重慶市的規(guī)劃指標(biāo)（%、重慶市為10％），顯示了萬州區(qū)對未來國民經(jīng)濟發(fā)展的樂觀和自信。主城區(qū)建成面積達到58平方公里，%。主要經(jīng)濟指標(biāo)實現(xiàn)“三個翻番”。2) 萬州建設(shè)“重慶第二大城市”規(guī)劃分為三個階段：到2007年，主城區(qū)人口達到62萬，建成區(qū)面積50平方公里，%；到2010年，主城區(qū)人口達到70萬，建成區(qū)面積60平方公里，城鎮(zhèn)化率達到55%；到2020年，主城區(qū)人口達到100萬，建成區(qū)面積100平方公里，城鎮(zhèn)化率達到70%，在三峽庫區(qū)率先實現(xiàn)現(xiàn)代化。建成萬宜鐵路、萬開和萬云高速公路、萬石高等級公路、江南集裝箱碼頭一期工程，實現(xiàn)