【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。全市戶籍人口為萬人，比上年增加萬人。人，比上年減少萬人，下降%，其中居住在城鎮(zhèn)的人口為萬人，縣市、涪陵市和黔江地區(qū)，共43個區(qū)市縣，8．24萬平方千米土地，3002萬人。6月18日，重慶直轄市掛牌揭幕大會舉行。億元，增長%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值億元，增長%。三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為。按常住人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到12437元，比。六大區(qū)域中心城市完成地區(qū)生產(chǎn)總值億元，比上年增長%。目前，重慶正處于自2000年開始的新一。輪的經(jīng)濟(jì)增長周期內(nèi)，全市經(jīng)濟(jì)增長正逐步走向高潮。但在2020年的發(fā)展勢頭來看，第二產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的推動作用日益增大，工業(yè)成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要動力、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈回落態(tài)勢。整個重慶主城九區(qū)近四年來常住人口變化不大，從2000年的萬。2020年居民年末儲蓄。余額較2020年余額上漲%。

　　

【正文】 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ☆ 周邊環(huán)境 優(yōu)美 ，空氣清新，主要近鄰柏林公園以及龍湖花園； ☆ 本地塊位于片區(qū)的行政、辦公、娛樂中心，地段優(yōu)勢突出； ☆ 周邊高新區(qū)辦公建筑群， 辦公環(huán)境優(yōu)越，并且 辦公人員 文化層次高； ☆ 地塊 周邊 住宅區(qū)已經(jīng)成熟， 基礎(chǔ) 生活配套齊全，便于日常生活所需。 ☆ 地塊周邊規(guī)劃較好，生活區(qū)與辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)劃分較開，形成了功能分區(qū)的 生活機(jī)能。 ☆ 本地塊位于住宅區(qū)、辦公區(qū)、行政區(qū)的交匯處，商業(yè) 、辦公、住宅開發(fā)價值大 。 ◆地塊劣勢 ◇ 該 地塊周邊屬于近幾年新建項目，入住人員不多，導(dǎo)致周邊 人氣不足 ； ◇ 本地塊 周邊沒有形成很好片區(qū)商業(yè)中心，滿足不了 辦公區(qū)、行政區(qū)的消費 所需； ◇ 由于地塊周邊規(guī)劃使用功能分化較細(xì)， 導(dǎo)致 商業(yè) 分布分散 ，減弱了區(qū)域商業(yè)氛圍； ◇ 本地塊周邊土地已經(jīng)開發(fā)完畢，形成不了更有聚集力的商業(yè)中心； ◇ 本地塊屬于協(xié)議用地以及受區(qū)域地塊的限制，各類指標(biāo)以及規(guī)劃受到一定的控制，項目建筑變動性不大。 ◆地塊威脅 ◇ 周邊新建寫字樓眾多，特別是受幾個科技孵化形象較大（價位偏低，并且有一定的優(yōu)惠政策）； ◇ 周邊商業(yè)運作較困難，主要是居 住人口密度較小，并且周邊人員（辦公人員）的流動性強(qiáng)； ◇ 本項目商業(yè)受到財富中心的 15 平方米商業(yè)的沖擊力大； ◇ 區(qū)域發(fā)展 還不成熟 ， ； ◇ 本地塊土地閑置時間長，受土地政策的影響（ 2 年沒動工收回），導(dǎo)致開發(fā)時間倉促； ◇ 由于周邊同質(zhì)產(chǎn)品云集，為以后推廣帶來壓力，導(dǎo)致營銷費用較高。 ◆地塊機(jī)會 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ☆ 周邊高科技辦公人員較多，并且居住區(qū)不在辦公區(qū)附近，這樣為公寓提供了大量的穩(wěn)定客戶資源，有利于加快資金回籠； ☆ 是 城市 “ 北移東下 ” 的主戰(zhàn)場，未來重慶的現(xiàn)代都市展示區(qū) ； ☆ 是中國中西部各產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要涉外商務(wù)圈，走 向世界的重要窗口 ； ☆ 地塊周邊規(guī)劃為 城市北部 EBD 核心地段，云集行政、金融、商業(yè)巨擎等 ，地段升值潛力巨大； ☆ 各知名企事業(yè)單位的即將進(jìn)駐，將帶動項目發(fā)展 ； ☆ 項目開發(fā)過程中，財富中心商業(yè)可能已經(jīng)運行，為本項目周邊商業(yè)氛圍打下了堅實的基礎(chǔ)。 風(fēng)險劣勢分析： 本項目處于北部新區(qū)，區(qū)域發(fā)展不成熟。 地塊屬于協(xié)議用地 ， 受區(qū)域地塊的限制，各類指標(biāo)以及規(guī)劃受到一定的控制，項目建筑變動性不大 ，導(dǎo)致產(chǎn)品價值收益受損。周邊多是在建項目，較長的工程進(jìn)度影響了人流量的增加。由于開發(fā)周期過長，周邊商業(yè)氛圍一定時期內(nèi)尚不能形成。 財富中心又是一個商業(yè)上強(qiáng)有力的競爭對手，無論是建筑體量還是工程進(jìn)度項目均處于下風(fēng)。 周圍競爭同類競爭產(chǎn)品較多，且多占有價格優(yōu)勢及享有優(yōu)惠政策。 解決方法： 突出項目與周邊產(chǎn)品的差異性，以引起市場的關(guān)注； 定位上與周邊產(chǎn)品以互補(bǔ)形式進(jìn)行 交叉 ， 避免與同類產(chǎn)品的正面競爭； 業(yè)態(tài)上采用錯位方式為手段， 爭取占有市場優(yōu)勢； 價值 取向 ： 地塊 交通便利， 北臨華新大道，并有規(guī)劃中的四號輕軌線經(jīng)過， 是城市 “ 北移東下 ” 的主戰(zhàn)場，未來重慶的現(xiàn)代都市展示區(qū) ，而且周邊環(huán)境優(yōu)美，商務(wù)氛圍濃厚， 地段優(yōu)勢突出 。周邊規(guī)劃為 城市北部 EBD 核心地段 ，云集行政、金融、商業(yè)巨擎等 ，地段升值潛力較 大 。華新大道東為成熟商品房住宅區(qū)，居民消費檔次較高。西邊為 辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政區(qū) 等高消費階層。地塊北面為高新科技孵化區(qū)，已進(jìn)駐有遍布全國乃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 至國際知名的企事業(yè)單位 。財富中心業(yè)已啟動全球同步招商，于無形中擴(kuò)大項目的知名度，提升項目的品牌度，這都將為項目后期的推廣及營銷做監(jiān)視的基礎(chǔ)。 取向方式 利用地理位置的優(yōu)越感，擴(kuò)充產(chǎn)品的特殊使用性及使用價值； 將項目的品牌優(yōu)勢進(jìn)駐華新大道以東的商品房住宅區(qū)； 拉近與高新科技孵化園區(qū)的使用距離，爭取更多客戶； 填補(bǔ)財 富中心業(yè)態(tài)空白， 用借雞生蛋之勢占取主動地位； 四、 開發(fā)建議： 整體推廣建議 在推廣過程中，以寫字樓、酒店式公寓首先推出去化，回收成本，商業(yè)部分以招商先行為理念，最后達(dá)到銷售與商家進(jìn)駐同時進(jìn)行。 樓體設(shè)計建議 樓梯設(shè)計以多戶或超 多戶設(shè)計，有效的降低公攤面積，使項目利潤達(dá)到最大化。（因為重慶只銷售 使用面積） 配套建議： 由于本項目地塊較小，下面又是商業(yè)，辦公外部環(huán)境拉動性不強(qiáng)，因此為了增加小區(qū)的競爭力，從硬件配套上達(dá)到 5A 標(biāo)準(zhǔn) ，提升項目的抗風(fēng)險性。 商業(yè)部份建議： ☆ 建議商業(yè)招商先行，銷售延后，利用去化的 住宅、寫字樓客戶拉動商業(yè)人氣； ☆ 商業(yè)定價 15 層均價在 13000 元 /平方米，具體樓層均價為： 負(fù)一層 13000 元 /平方米 一層 20000 元 /平方米 二層 16000 元 /平方米 三層 11000 元 /平方米 四層 8000 元 /平方米 五層 6000 元 /平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ☆ 商業(yè)業(yè)態(tài)根據(jù)周邊的涉外商圈感念，充分挖掘辦公、行政人員為消費主體的業(yè)態(tài)，初步定位以休閑、娛樂、體驗式消費為主導(dǎo)，可作為財富中心的互補(bǔ)性商業(yè)。例如（圖書城、酒吧、室內(nèi)健身等），同時也為本小區(qū)住戶提供商業(yè)配套。 寫字樓部分建議： ☆ 從現(xiàn)在的市場狀況來看，寫字樓銷售壓力較大，主要來源于市場的積壓產(chǎn)品，特別受是政府行為的孵化辦公基地寫字樓（辦公入住有優(yōu)惠政策，并且環(huán)境較好）以及財富中心開發(fā)的寫字樓（為政府開發(fā)的寫字樓以及本項目自身開發(fā)的寫字樓）的影響，在推廣過程中，立新概念、與競爭的寫字樓定為企業(yè)區(qū)分開），并且加大推廣力度。 ☆ 寫字樓定價建議為 4500/元平方米。 酒店式公寓建議： ☆ 建議客戶群以周邊寫字樓企業(yè)白領(lǐng)為主，提倡投資居住 并行的推廣，并且推廣主題以“ 0100 米的居住辦公距離”。 ☆ 同時公寓應(yīng)配寬帶、配備商務(wù)中心。 真正體現(xiàn)酒店一站式服務(wù)為宗旨。 ☆ 公寓定價在 4000 元 /平方米之間。 ☆ 公寓面積劃分范圍為 2560 平方米之間，總價在 10 萬 25 萬之間。 第 五 部分：項目靜態(tài)投保分析 項目指標(biāo)： 總建筑面積： 平方米 扣除車庫總建筑面積： 平方米 商業(yè)建筑面積： 平方米 公寓建筑面積： 平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 寫字樓建筑面積： 平方米 資金回籠總額（扣除車庫銷售額）： 商業(yè)銷售額： 商業(yè)銷售面積 *銷售單價 =*50%*13000=356611190 元 公寓銷售額： 公寓銷售面積 *銷售單價 =*70%*4000=47267416 元 寫字樓銷售額： 寫字樓銷售面積 *銷售單價 =*65%*4500= 元 總銷金額： 商業(yè)銷售額 +公寓銷售額 +寫字樓銷售額 = 元 投入資金總額（扣除車庫投入資金）： 地價： 地價 =187123188 元 +5000000 元 =237123188 元 建筑成本以及室外安裝、綠化費用： 銷售建筑面積 *建筑成本單價 =*1200=141459264 元 前期費用： 總建筑面積 *每平方米建筑投入額 =*50=6682971 元 基礎(chǔ)配套設(shè)施費： 總建筑面積 *每平方米建筑投入額 =*240= 元 營業(yè)稅： 銷售總額 *營業(yè)稅系數(shù) =*6%= 元 財務(wù)費用： 建筑成本額 *財務(wù)費用系數(shù) =122527224*6%= 元 管理費用： 銷售總額 *管理費用系數(shù) =*3%= 元 銷售費用： 銷售總額 *銷售費用系數(shù) =*3%= 元 不可預(yù)見費： 銷售總額 *不可預(yù)見費用系數(shù) =*6%= 元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 投入資金額： 地價 +建筑成本以及室外安裝、綠化費用 +前期費用 +營業(yè)稅 +財務(wù)費用 +管理費用 +銷售費用 +不可預(yù)見費 = 元 利潤總額： 資金回籠總額 投入資金額 = = 元 投資回報率： 利潤總額 /投資資金總額 *100%=% 如果扣除項目運作中的貸款利息可以看到利潤率會更低，而本項目地塊較小沒 有后期品質(zhì)提升額作為盈利平衡， 因此本項目操作投資回報率低，風(fēng)險較大。 因此本項目屬于高風(fēng)險項目。除非作為高端產(chǎn)品或特殊產(chǎn)品提高銷售額，才能達(dá)到盈利效果。 如果要運該項目，前期定位需要謹(jǐn)慎思考，重新作出地塊的營運點。 2020423