【導(dǎo)讀】項(xiàng)目雄踞長(zhǎng)壽新城中心，南臨長(zhǎng)壽騎鞍開(kāi)發(fā)區(qū)，西靠徐家坪山，目占地200畝，容積率，總開(kāi)發(fā)量近30萬(wàn)方；總體規(guī)劃暫定三期開(kāi)發(fā)，一期已開(kāi)發(fā)完成近萬(wàn)方，二期定位于小高層電梯公寓，㎡預(yù)計(jì)2020年6月開(kāi)工，修建2幢高層商住樓。供應(yīng)量大量增長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。目前，長(zhǎng)壽房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到高潮，各開(kāi)發(fā)商紛紛推出樓盤(pán)。幾年長(zhǎng)壽房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨著優(yōu)勝劣汰、重新洗牌整合，宅的銷售率卻在80%左右；2020年下半年，長(zhǎng)壽商品房供應(yīng)量在50萬(wàn)左右，而且主是以電梯公寓為主，產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴(yán)重。擁有住房的高收入者不滿足于現(xiàn)狀，希望能夠住進(jìn)高檔次高品質(zhì)的社區(qū)，者進(jìn)行二次置業(yè)。業(yè)的高速發(fā)展，導(dǎo)致區(qū)外相當(dāng)部分具有消費(fèi)力人群進(jìn)入長(zhǎng)壽。宅項(xiàng)目，從而帶動(dòng)總體房?jī)r(jià)的上漲。此外，隨著長(zhǎng)壽區(qū)居民生活水平的不。場(chǎng)，今后的房?jī)r(jià)有所上升。平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)。畝，容積率，綠化率57%。項(xiàng)目周邊樓盤(pán)較多，區(qū)域影響力較強(qiáng)。價(jià)格合理，在同類型樓盤(pán)中有明顯優(yōu)

　　

【正文】 休閑設(shè)施，給業(yè)主營(yíng)造一種可及時(shí) 參與、及時(shí)體驗(yàn)的獨(dú)特環(huán)境氛圍。 ② 項(xiàng)目景觀與配套設(shè)施圖示： ? 采用景觀住宅的設(shè)計(jì)理念，通過(guò)塑造歐洲流行的線性景觀帶把住宅的各個(gè)組團(tuán)緊密的連接在一起，并且通過(guò)線性景觀帶來(lái)創(chuàng)造一種以自然溝通的環(huán)境景觀。 ? 水是景觀的靈魂。水體流暢的線條帶來(lái)心理上的愉悅，流動(dòng)的水體緩緩的釋放著都市的壓力，水花飛濺的聲音，小鳥(niǎo)在鳴叫，植物在緩坡上展現(xiàn)自己的美麗，這些來(lái)自大自然的音符改善著居住區(qū)內(nèi)的小氣候，在林間閑散的咖啡座，散步道上靜靜的座椅，在這里我們要把小區(qū)自身的人文氣質(zhì)與居住的方式完美的結(jié)合，散發(fā)出無(wú)限的魅力。 ③ 小區(qū)配套設(shè)施 小區(qū)內(nèi)部盡量設(shè)置部分建造成本低、對(duì)社區(qū)客戶收費(fèi)少或不收費(fèi) 中國(guó)最大管理資源中心 的設(shè)施，客戶對(duì)社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施的要求越來(lái)越高，因此建議將會(huì)所與環(huán)境商業(yè)配套、商業(yè)街聯(lián)系起來(lái)綜合考慮。同時(shí)倡導(dǎo) 泛會(huì)所概念 ，將會(huì)所與社區(qū)內(nèi)部的景觀設(shè)計(jì)相結(jié)合，把會(huì)所的部分功能向外延展，倡導(dǎo)自然、健康的生活理念。 具體設(shè)置如下： a) 生活配套 家政服務(wù)中心、幼兒園、醫(yī)療中心、小型超市、便利店 （可滿足業(yè)主日常的生活需要的小型商店）、小型餐飲、洗衣店、美容美發(fā)中心 ?? b) 娛樂(lè)配套 以康體、健身設(shè)施為主，包括：羽毛球場(chǎng)、健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、少 兒游戲場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、露天茶社 c) 會(huì)所 會(huì)所能鞏固和增強(qiáng)小區(qū)住戶的滿意度，并成為住戶溝通、交流的文化場(chǎng)所。會(huì)所的建設(shè)可通過(guò)提高社區(qū)品質(zhì)來(lái)進(jìn)一步提高本項(xiàng)目的社會(huì)知名度和美譽(yù)度。 六、 包裝策劃： a) VI 基礎(chǔ)設(shè)計(jì)： 現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)應(yīng)用設(shè)計(jì)（賣(mài)場(chǎng)導(dǎo)視設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置設(shè)計(jì)等） 報(bào)版、會(huì)刊等設(shè)計(jì) VI 應(yīng)用設(shè)計(jì)及現(xiàn)場(chǎng)看房通道 b) 地盤(pán)包裝： 中國(guó)最大管理資源中心 （ 1）、包裝的思路： 本項(xiàng)目地盤(pán)包裝將在營(yíng)造高尚品質(zhì)生活氛圍，突出項(xiàng)目綜合品質(zhì)及都市場(chǎng)園林主題風(fēng)格等方面入手，充實(shí)項(xiàng)目的形象支撐，從地盤(pán)形象上體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)感，引起客戶的心理共鳴，吸引目標(biāo)客戶到銷售 現(xiàn)場(chǎng)，并通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)銷售中心的相應(yīng)包裝，增強(qiáng)親和力，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)銷售氛圍。 （ 2）、包裝的基調(diào)建議： 本項(xiàng)目的主題形象定位為：都市園林主題社區(qū)，希望訴求一種都市休閑生活，在表現(xiàn)上以城市、建筑、小溪等元素為主。因此，用一種現(xiàn)代、高尚、明快的手法營(yíng)造。 基礎(chǔ)色調(diào)：橙色、褐色，輔助色調(diào)為藍(lán)色； 表現(xiàn)手法：城市、建筑、小溪； 畫(huà)面構(gòu)圖：大氣、沖擊力強(qiáng)、明快； 七、 營(yíng)銷策略： 價(jià)格策略： 價(jià)格范圍 ： 價(jià)格永遠(yuǎn)是任何銷售中的最關(guān)鍵的因素。本案最終能夠?qū)崿F(xiàn)什么樣的銷售價(jià)位，不僅和項(xiàng)目自身品質(zhì)有關(guān)，也和直接的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、宣傳推廣投 入比例有密切關(guān)系。 本案根據(jù)現(xiàn)目前長(zhǎng)壽電梯房市場(chǎng)情況結(jié)合一期 6C電梯公寓價(jià)格， 主體思路就是將項(xiàng)目 包裝成 1580— 1680 元的 中、 高檔樓盤(pán)，而實(shí)際銷售價(jià)位鎖定在 1650 元左右，讓客戶產(chǎn)生心理上的價(jià)位順差，覺(jué)得物超所值。這樣，我們就能夠跳開(kāi)高價(jià)陷阱，消除客戶對(duì)價(jià)位的不滿情緒。 由于本案 所處地理位置較好，其主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格 1400～ 1600元 /㎡，如陽(yáng)光世紀(jì)城均價(jià) 1560元 /㎡，遠(yuǎn)君明都均價(jià) 1420元 /㎡ ,使本案無(wú)法走高價(jià)格道路。明年整個(gè)長(zhǎng)壽房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，如本案在價(jià)格上沒(méi)有一定優(yōu)勢(shì)，不能很快打開(kāi)銷售局面，那 么明年銷售易常艱難。所以 我們 必須 穩(wěn)扎穩(wěn)打，盡量避免項(xiàng)目的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，一步一步蠶食對(duì)手的市場(chǎng)，爭(zhēng)取使本案在盡可能短的時(shí)間內(nèi)銷售完畢，迅速回款而使利潤(rùn)達(dá)到最大化，最終取得我們預(yù)期的勝利。 所以，我們建議本案整體價(jià)格走勢(shì)為低開(kāi)高走，低價(jià)入市，試探市場(chǎng)后，伺機(jī)逐步上揚(yáng)，最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)位。 具體價(jià)位走勢(shì)為： 電梯公寓 ： 1580 元入市 1650 元持續(xù) 1750元尾盤(pán) 低價(jià)入市的供量控制在一定范圍， 電梯公寓 大量籌碼將積聚在 1600 元以上，最終實(shí)現(xiàn)均價(jià) 1650 元左右。 中國(guó)最大管理資源中心 公關(guān)、促銷 活動(dòng)策略： 活動(dòng)推廣定位： 鑒于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量有 25 萬(wàn)多方，且二期即將在 2020年 9 月 28 日開(kāi)盤(pán)發(fā)售，為了給三期打下良好的基礎(chǔ)，并積累一定客戶。為充分利用好整個(gè)營(yíng)銷費(fèi)用，建議整個(gè)營(yíng)銷推廣以活動(dòng)為主，前期運(yùn)用活動(dòng)主要是給即將開(kāi)盤(pán)發(fā)售的二期造勢(shì)，塑造良好的公眾形象，倡導(dǎo)國(guó)際街區(qū)生活方式。充分利用活動(dòng)與目標(biāo)客戶群溝通，樹(shù)立良好口碑。后期活動(dòng)主要以推介產(chǎn)品，促銷銷售，提高美譽(yù)度為主。 活動(dòng)推廣的方式 : 活動(dòng)推廣的方式有很多種，依據(jù)活動(dòng)推廣的定位，遵守活動(dòng)推廣的原則，建議活動(dòng)推廣用以下方式： （ 1）、社會(huì)公益活動(dòng)； （ 2）、促銷活動(dòng)； （ 3）、客戶聯(lián)誼活動(dòng)； （ 4）、大型文藝晚會(huì)； （ 5）、展銷活動(dòng)； 活動(dòng)內(nèi)容： ? 廣潤(rùn)地產(chǎn)客戶俱樂(lè)部成立大會(huì)及 2 期 2020 年 8 月 19 日正式放號(hào) ? 東方之驕 2 期產(chǎn)品推介說(shuō)明會(huì) ? 展開(kāi)首屆“鄉(xiāng)鎮(zhèn)文藝調(diào)演”系列活動(dòng) ? 共賞圓月－中秋煙花會(huì) ? 深秋 長(zhǎng)壽湖一日游， 客戶聯(lián)誼會(huì)活動(dòng) 中國(guó)最大管理資源中心 ? “1+1”行動(dòng)，即已購(gòu)房客戶再帶一名客戶購(gòu)買(mǎi)，享受 XX 優(yōu)惠或贈(zèng)送活動(dòng) ? 大客戶推廣活動(dòng)之小型音樂(lè)晚會(huì) ? 客戶答謝會(huì) +“珍藏 ”產(chǎn)品抽獎(jiǎng)配送活動(dòng) ?《 享受生活、我愛(ài)我家》百名入住業(yè)主簽名活動(dòng) ? 中學(xué)、高校 教師促銷活動(dòng) ? 都市園林生活之園藝、盆景展 ? 展開(kāi)首屆社區(qū)文化節(jié)之“歌詠比賽” ? 春節(jié)前夕贈(zèng)送春節(jié)門(mén)聯(lián)、日歷海報(bào)、臺(tái)歷等活動(dòng) 八、 總體形象定位： 東方之驕 2期 — 全能街區(qū)生活升級(jí)長(zhǎng)壽 作為后工業(yè)時(shí)代的現(xiàn)代社會(huì)人們，他們 可望親近自然，享受生活便利 為依據(jù)，滿足當(dāng)今人類生活的回歸自然、親和自然并享受繁華的生活方式。因此我們?cè)诋a(chǎn)品的營(yíng)銷推廣時(shí)將會(huì)賦予本項(xiàng)目 25萬(wàn)方國(guó)際街區(qū)生活城 的產(chǎn)品概念 。 九、 推廣策略： 推廣方法： 采用低價(jià)開(kāi)盤(pán)，廣告訴求：“國(guó)際街區(qū)生活方式”，廣告采用集中、封鎖式投放策略，全面覆蓋長(zhǎng)壽各個(gè)角落 。在廣告宣傳聞中，價(jià)格要突破消費(fèi)者心理價(jià)位，回避交通條件、地理位置問(wèn)題，使消費(fèi)者全力關(guān)注樓盤(pán)品質(zhì)。 中國(guó)最大管理資源中心 十、 商業(yè)概況： 商業(yè)開(kāi)發(fā)面積： 3 萬(wàn)多萬(wàn) 商業(yè)門(mén)面一層起價(jià)： 13888 元 /㎡，商業(yè)門(mén)面二層起價(jià)： 3888 元 /㎡ 商業(yè)門(mén)面招商：自 2020 年初招商以來(lái)先后引進(jìn)中國(guó)移動(dòng)通信、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)信合、重慶家?；疱仭⒅貞c騎龍火鍋、重慶鄭天府漁莊、賽維干洗、歐派廚柜等已搶先入駐，更多品牌正在洽談進(jìn)駐中，更多生活配套即將陸續(xù)入駐。