【文章內(nèi)容簡介】 區(qū) 三室二廳 住宅 1550 286 32096 138 16252 華盛集團 鳳城大院 向陽路 小區(qū) 三室二廳 住宅 1937 261 33477 72 12894 長信房地產(chǎn)開發(fā)公司 遠君明都 平湖路 小區(qū) 三室二廳 住宅 1520 210 24817 89 10183 遠君物業(yè)發(fā)展公司 1864 202069 548 77405 二、 簡述（ SWOT 模塊）： Strength 優(yōu)勢分析 Weakness 劣勢分析 ，周邊建筑規(guī)劃合理，配套成熟 ，車輛出入便利 ，緊靠長途汽車站，交通便捷 ，大社區(qū)，集中管理 、長壽中學(xué)教育配套完善 ，環(huán)境較好 ，一期完美呈現(xiàn) ，銷售周期增長 ，造成有效房源較少 ，市場接受度低 Opportunity 機會分析 Threat 威脅分析 ，長壽地產(chǎn)發(fā)展迅速 ，房地產(chǎn)將會不斷升值 ，居民購買力上升 ，未來發(fā)展?jié)摿薮? ，推廣持續(xù)性差。 ，市場競爭激勵 ，對本項目造成的客戶分流 ,新增長的客戶目前還不具備購房能力 . 中國最大管理資源中心 ，逐漸成 為市場主流 三、 市場定位： a) 要點闡述： 我們將在已經(jīng)認識和把握本案各項產(chǎn)品特點的基礎(chǔ)上，全面確立本案在市場中的“定位”?！岸ㄎ弧钡哪康?，就是要充分明確在市場中我們產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”，鮮明地區(qū)別于競爭對手，讓消費者能夠清楚地識別和接受我們的產(chǎn)品?！岸ㄎ弧本褪且o那些購買我們產(chǎn)品而不選擇其它的人們一個完美 而充分的理由。鑒于長壽整個消費市場水平不高，購買能力有限，但其 2020 年整個市場供應(yīng)量巨大，造成目前整個市場競爭激烈，特別是今年下半年市場放量達 50 萬方，所以在產(chǎn)品推廣階段不能把調(diào)提得太高，避免讓客戶理解為“高價樓盤”，廣告用語盡量“平民化”。著重產(chǎn)品品質(zhì)和現(xiàn)代園林生活方式的宣傳，引導(dǎo)客戶認識高品質(zhì)電梯公寓及現(xiàn)代園林生活方式。 b) 產(chǎn)品定位： （ 1）、打造長壽 “最高品質(zhì) ”的住宅項目。 由于長壽房地產(chǎn)開發(fā)水平不斷提高，現(xiàn)目前在市場上推出的幾個樓盤，不管從開發(fā)規(guī)模，產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計，園林景觀上與重慶各大樓盤差距明顯減小，但其品質(zhì)打造上還是不足。這為我們打造長壽最高品質(zhì)的樓盤留下足夠的發(fā)展空間。我們強調(diào)“最高品質(zhì)”，而不強調(diào)“最高價格”主要是為了從品質(zhì)吸引目標(biāo)客戶群，讓客戶去感受樓盤品質(zhì)。我們應(yīng)謹(jǐn)慎對待價格問題，在開盤之前房價不予公布。推廣階段著重產(chǎn)品品 中國最大管理資源中心 質(zhì)的宣傳，從成熟社區(qū)、江南山水園林規(guī)劃、與顯赫地段、品質(zhì)大盤?等提升本樓盤品質(zhì)。利用廣潤地產(chǎn)成功開發(fā)的一期項目介紹廣潤地產(chǎn)開發(fā)實力，突出強調(diào)本案產(chǎn)品品質(zhì)將遠遠超過長壽其它樓盤，把長壽區(qū)域極品項目的形象深入地灌輸給市場。 （ 2）、導(dǎo)入“ 25 萬方國際街區(qū)生活城”概念 小高層是鑒于多層住宅和高層電梯公寓之間的產(chǎn)品，目前長壽整個市場主要以小高層電梯公寓為主，其大多位于桃花新城區(qū)。長壽目前市場雖然出現(xiàn)了大量電梯住宅，除陽光世紀(jì)城品質(zhì)較高外，其它樓盤品質(zhì)一般。此時，我們大舉推廣品質(zhì)大盤，引導(dǎo)客戶強調(diào)居住品質(zhì)，充分樹立長壽首席品質(zhì)大盤形象。我們在導(dǎo)入“ 25 萬方國際街區(qū)生活城 ，應(yīng)從以下幾點介紹： ① 占地 200 多畝， 規(guī)模大，容積率低，綠化率高 ② 位于桃花新城，自然環(huán)境好，周邊有汽車站、桃花溪和桃花小學(xué) ③ 小區(qū)配套齊全高檔，有大型會所、游泳池、休閑設(shè)施 ④ 現(xiàn)代建筑風(fēng)格，營造都市園林生活環(huán)境，宣揚高品質(zhì)生活方式 ⑤ 小高層電梯公寓，高尚生活社區(qū) ⑥ 小區(qū)商業(yè)已引進品牌商家如重慶家福火鍋、鄭天府漁莊 （ 3） 、導(dǎo)入 “都市園林 文化 社 區(qū) ”的概念。 這一概念的核心是 “環(huán)境 ”、 “建筑 ”與 “人 ”三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以園林式居住環(huán)境為外觀形式的生態(tài)居住模式。生態(tài)體現(xiàn)著客觀環(huán)境上的一種和諧健康， 這主要是從本項目毗鄰桃花溪 來表現(xiàn)。 文化體現(xiàn)著精神狀態(tài)上的一種高尚品位， 這一點可以從本項目以 桃花小學(xué)為鄰 ，有著濃厚的學(xué)府文化氣息來充分體現(xiàn)。 居住則 中國最大管理資源中心 直 接表明目的性，在環(huán)境健康和文化豐富的基礎(chǔ)上居住， 在 桃花新城 居住，自然是一種極致的生活享受，暗合本案的高品質(zhì)的產(chǎn)品特點。 “都市園林文化社 區(qū) ”的概念，可以為本案 “高尚生活社區(qū) ”的定位提供有力支持，同時也要補充一些時尚的要素，如 “智能化 ”社區(qū)設(shè)計，豐富高檔的 “會所式 ”生活配套等，全方位塑造高品質(zhì)形象。 C）、客戶定位： 通過調(diào)查與分析研究，本案目標(biāo)客戶有如下特征： （ 1）、年齡分布： 高端客戶的年齡在 35－ 45 歲之間，中端客戶的年齡在 30－ 40 歲之間。但是必須值得一提的是，本項目的產(chǎn)品形態(tài)為“中高端居住型物業(yè)的 終端產(chǎn)品”，從消費心態(tài)和經(jīng)濟實力兩個方面綜合考慮， 30 歲以下的人群，購買的可能性較小。 （ 2）、家庭情況： 此類客戶人群出生于 60 年代初～ 70 年代中期，結(jié)婚率為 90%左右。事業(yè)成功，思維活躍，但觀念較為傳統(tǒng)，家庭觀念較強。一般只有一個子女，年齡在 3～ 15 歲左右為主，尚須父母照顧。父母年齡在 55～ 75 歲左右，年齡較大，自理能力相當(dāng)較差。與父母分開居住比例大，以兩代和三代同堂為主。 （ 3）、職業(yè)狀況： ? 教師、醫(yī)生、軍人、國家公務(wù)員等高收入群體 ? 私營企業(yè)主 ? 鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部子女 中國最大管理資源中心 ? 壟斷行業(yè)（如電力公司、天然氣公司、水廠…等 ） ? 長壽外出打工有一定成就，高收入者。 ? 政府機關(guān)及國有企事業(yè)中、高層管理人員 ? 銀行單位、通訊行業(yè) ? 從事建筑行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中、高級人員 ? 個體工商戶 （ 4）、經(jīng)濟收入： 家庭月收入穩(wěn)定，綜合月收入在 20004000 元以上。 （ 5）、購買動機： 以改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量二次置業(yè)為主，首次置業(yè)自用為輔。 （ 6）、心理特征： 此類客戶收入相對較高，在收入許可的情況下，對生活品質(zhì)有較高的要求，價格敏感度相對較強，健康、舒適的生活是其追求的方向，項目提倡的生態(tài)、健康的概念對其有較強的吸引力。 （ 7）、地域分布 ： 以長壽區(qū)鳳城鎮(zhèn)為主要中心，外圍輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及其它區(qū)域。 四、戶型定位 1) 建議依據(jù) 根據(jù)對東方之驕所在區(qū)域住宅市場仔細的調(diào)查和結(jié)合一期實際銷售情況，研究分析表明，大部分各項目熱銷的戶型大多為二居室或三居室戶型不等。 2)