年重慶建工白鶴林項目地塊價值分析與區(qū)域狀況初探地塊價值分析地產(chǎn)價格(編輯修改稿)
2025-07-07 21:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 能得以完善的基礎(chǔ)。 我們看到，本區(qū)域居住人口密度大，傳統(tǒng)居家與新型居家相混合混合，城市人口與非城市人口混合，本地人與外地人相混合，富裕階層與失業(yè)階層相混合，城巾化進(jìn)程正處在發(fā)展初期，個別區(qū)域呈小片區(qū)狀或線狀成熟化，大片區(qū)域 (特別是高速公路沿線 )還待高新區(qū)的發(fā)展而發(fā)展。 就住宅本身功能而言，成熟度已形成。從建筑形態(tài)的存在而言普遍較低檔，形式老舊，稍為新式的建筑 (如南方花園 C3C4C5 區(qū)、一城新界、帝豪名都等 )也在重復(fù)舊有格凋，缺少現(xiàn)代風(fēng)格的浸染。建筑功能單 — ，或缺乏有機(jī)的聯(lián)系。按地塊定位和特征 將區(qū) 中國最大管理資源中心 域的居住、餐飲、辦公、交往等城市生活形態(tài)納入?yún)^(qū)域現(xiàn)狀及成長的趨勢。區(qū)域的所謂小區(qū)建筑規(guī)劃理念嚴(yán)重滯后，小區(qū)大多簡單圍合，沒有平面空間的收放節(jié)奏，也缺乏豐富、現(xiàn)代的、立面視覺及建筑與環(huán)境空間的有機(jī)過渡和層次感。 區(qū)域城市化程度雖高卻體現(xiàn)在較低層面上的城市居住特色，街區(qū)的景觀主要由各個臨街業(yè)主自發(fā)定位裝飾，沒有明顯的主題、定位和街區(qū)的現(xiàn)代城市型景觀規(guī)劃，沒有真正意義上的高尚住宅區(qū)內(nèi)外空間及及環(huán)境的體現(xiàn)。應(yīng)該說，就居住者與現(xiàn)狀而言，較高檔次分布在大石路沿線及南方花花園片區(qū)內(nèi)的住宅區(qū)仍然從建筑本身找不到高檔次城市化特征，這與居民經(jīng)濟(jì)狀況強弱的總體分布形成反差 (這里聚集了重慶市的較高收入階層 )。 （四）、商業(yè)功能 從城市化重要標(biāo)志的商業(yè)方面，陳家坪地區(qū)有較早形成的臨街機(jī)電市場，渝州交易城等低檔次的初級商業(yè)，高新區(qū)園區(qū)內(nèi)餐飲、娛樂業(yè)已經(jīng)相當(dāng)發(fā)達(dá)。本區(qū)域商業(yè)特色吸納了區(qū)域內(nèi)和外區(qū)域的居民，甚至更遠(yuǎn)的遠(yuǎn)郊市民前往消費。 （五）、城市功能發(fā)展展望 在向高等級城市化發(fā)展的進(jìn)程中，本區(qū)域具備天然優(yōu)勢。謝陳路、石橋鋪立交橋、大公館立交、鵝公巖大橋，打通了大坪、石橋鋪、陳家坪、楊家坪區(qū)域的交通瓶頸；將形成城市居住、商務(wù)、商業(yè)的最佳 區(qū)域，最容易形成城市受歡迎的住宅區(qū)。 地塊更有遠(yuǎn)期重慶高新區(qū)建成后，陳家坪作為高新區(qū)中心地帶的前景，都將成為重慶城市重心西移的利好心理預(yù)期。進(jìn)而與二郎高新區(qū)連成一片。 二、地塊區(qū)域研究結(jié)論 在現(xiàn)有開發(fā)項目中居住類的市場狀況好于其他項目，無論從對區(qū)域人口居住認(rèn)可度，還是居住氛圍的現(xiàn)狀看，這里既不具備大型商業(yè)的地塊屬性，又無成型的商務(wù)環(huán)境，在大量的住宅區(qū)即將連城一片時，把握城市化進(jìn)程與城市街區(qū)功能的轉(zhuǎn)型期，維系區(qū)域住宅發(fā)展的主流，使地塊的居住屬性，既從社會口碑上，又從城市發(fā)展進(jìn)程上獲得其必然歸宿。 也即，住宅 是主流，城市景觀為重要輔助屬性，適當(dāng)?shù)纳虅?wù)與適度的社區(qū)（生活）商業(yè)配套是其補充。 三、地塊街區(qū)功能綜述 中國最大管理資源中心 地塊所處位置決定了相鄰街區(qū)功能特征，同時附屬于地塊區(qū)域的城市功能。 因項目在距離陳家坪方向（主要直入交通要道），分別還有大川傲達(dá)項目、一城項目，同處于成渝高速公路一側(cè)，都面臨退道路紅線 66 米綠化帶的規(guī)劃約束，這意味著本地塊的街區(qū)功能屬性不應(yīng)各自為政地孤立考慮，成熟的做法應(yīng)當(dāng)是站在共同市場的角度，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，相互呼應(yīng)自成體系，達(dá)到規(guī)劃一片、開發(fā)一片、美化一片的城市經(jīng)營境界，方有利于社會效益和經(jīng) 濟(jì)效益的雙贏。 為達(dá)致本地塊價值的最大化，輔助商業(yè)門面的設(shè)置是同一片區(qū)內(nèi)開發(fā)商均會重點考慮的因素，但地塊位置特征同時制約作商業(yè)經(jīng)營的類別與容量，如何吸引除片區(qū)地塊固有居住人群以外的其他人流，直接影響商業(yè)鋪面的價值與經(jīng)營。參照現(xiàn)代城市發(fā)展與現(xiàn)代城市設(shè)計理論，本地塊只有立足于城市休閑商業(yè)文化區(qū)的功能定位，形成區(qū)域的城市公共功能區(qū)別，在人流駐流、聚集方面，靠新的人氣與公共活動空間形成獨具一格的新的城市街區(qū)功能才具有經(jīng)濟(jì)價值和社會價值。 四、地塊的街區(qū)功能配合 針對地塊確立的居住功能為主導(dǎo)，則相應(yīng)公共功能區(qū)，以休 閑活動為主與大街區(qū)的交通功能、商業(yè)文化功能結(jié)合。于地塊北面（臨成渝高速路）的自然高差設(shè)置地下車行通道并做平臺綠化，平衡地塊直入交通人車分流問題及綠化帶退建筑紅線的用地?fù)p失。 同時，地塊商業(yè)街區(qū)功能不僅要考慮臨近地塊周邊項目的整體商業(yè)氛圍形成的街區(qū)有利條件，而且應(yīng)從屬于居住功能和街區(qū)人流節(jié)點相適應(yīng)的要求，并不擾亂居住區(qū)特色。 綜上所述，地塊的街區(qū)功能主要設(shè)在地塊的北面，以大眾休閑商業(yè)街區(qū)為主要特色功能。當(dāng)該片區(qū) 3000－ 4000 人入住后帶動這里的休閑消費形態(tài)時，周邊居民將受到極大
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