年重慶建工白鶴林項(xiàng)目地塊價(jià)值分析與區(qū)域狀況初探地塊價(jià)值分析地產(chǎn)價(jià)格(參考版)
2025-05-28 21:25本頁面
【正文】 重慶東禾廣告有限公司 2020 。 中國最大管理資源中心 因此，即使本地塊在經(jīng)過審慎的可行性研究后予以投資，但 20 畝的占地面積，體量最多 5 萬方，其規(guī)模和營銷時(shí)間上均不足以對建工房產(chǎn)的企業(yè)品牌所在及長遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生戰(zhàn)略性影響。對于這樣的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略， 不但要求有長遠(yuǎn)的目標(biāo)規(guī)劃，而且步履要?jiǎng)?wù)實(shí)穩(wěn)健，有階段性的工作重點(diǎn)。 萬元＝ % 二、地塊投資價(jià)值建議 盡管在以上理想化的假設(shè)情形下，該地塊能贏得 25％以上的投資毛利率，但實(shí)際操作過程中尚有諸多不確定因素如：區(qū)域城市規(guī)劃及相鄰其它 建設(shè)項(xiàng)目情況的不確定性、建筑最終審批容積率、轉(zhuǎn)變土地使用性質(zhì)后的最終出讓價(jià)格、相鄰項(xiàng)目在物業(yè)定位和目標(biāo)市場選擇上的重疊、直入交通道路的協(xié)調(diào)等等，均勢必會直接或間接影響項(xiàng)目市場價(jià)值預(yù)期的判斷，加之現(xiàn)場周邊環(huán)境造成的視覺形象影響，非但不利于前期客戶儲備，入市后還可能遇到意想不到的銷售阻力。 則項(xiàng)目完全銷售，可實(shí)現(xiàn)銷售總收入約為： 萬元＋ 萬元＋ 萬元＝ 萬元。 （一）、總投資（假設(shè)） 中國最大管理資源中心 項(xiàng)目開發(fā)成本（成本假設(shè)）： 1200 元／㎡ 土地成本： 40 萬元／畝 （土地性質(zhì)由工業(yè)用地改變?yōu)樽≌玫兀偯娣e 20 畝，約合 800 萬元。 由此可見，本地塊住宅價(jià)格水平相對于市場可接受程度而言 ，清水房建面均價(jià)當(dāng)在1800 左右；商務(wù)公寓均價(jià)也難超過 2300 元／㎡；商業(yè)門面價(jià)格水平在 3200 元左右。而項(xiàng)目位置、規(guī)模、景觀、配套、環(huán)境、物管等均將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。并結(jié)合地塊的特殊屬性，本項(xiàng)目之物業(yè)檔次、類別定位、價(jià)格定位應(yīng)當(dāng)參照的兩個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目分別為一城新界和郡都彩舍。 目前，高新區(qū)可供開發(fā)的地塊較少，在景觀環(huán)境的營造上缺乏條件，因此，建筑檔次、配套設(shè)施、價(jià)格及地理位置將是未來樓盤競爭的重要砝碼。 隨著新老品牌大盤的先后入駐，高新區(qū)房市的活躍分子越來越多，除了老牌的南方集團(tuán)、華宇集團(tuán)（華宇名都城）繼續(xù)在該區(qū)擴(kuò)大規(guī)模外，同創(chuàng)集團(tuán)（韻動(dòng)時(shí)代）、珠江實(shí)業(yè)（珠江華軒）也將強(qiáng)勢進(jìn)駐，憑借其規(guī)模和品牌效應(yīng)參與區(qū)域角逐，進(jìn)而在高新區(qū)內(nèi)形成新的“四大名旦”。 區(qū)域內(nèi)城市配套距離地塊在 800 米以外范圍。 地塊所在地高尚居家環(huán)境尚未形成。 區(qū)域無完整或有品位、有層次的城市景觀或優(yōu)美的大面積綠色景觀。 ．．．．．． （二）、區(qū)域抗性 現(xiàn)有交通動(dòng)線與人流動(dòng)線規(guī)劃與管理混亂。 臨近交通便捷，區(qū)域城市配套完善。 中國最大管理資源中心 現(xiàn)代城市化進(jìn)程及擴(kuò)張趨勢。 （一）、區(qū)域良性 高新區(qū)的現(xiàn)實(shí)與未來期望值。 五、區(qū)域良性、抗性分析 綜上所述，區(qū)域發(fā)展與現(xiàn)實(shí)有諸多對項(xiàng)目產(chǎn)生不同良性互補(bǔ)與抗性阻礙，是項(xiàng)目可行性研究中需要重點(diǎn)考慮的內(nèi)容。 綜上所述，地塊的街區(qū)功能主要設(shè)在地塊的北面，以大眾休閑商業(yè)街區(qū)為主要特色功能。于地塊北面（臨成渝高速路）的自然高差設(shè)置地下車行通道并做平臺綠化，平衡地塊直入交通人車分流問題及綠化帶退建筑紅線的用地?fù)p失。參照現(xiàn)代城市發(fā)展與現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)理論，本地塊只有立足于城市休閑商業(yè)文化區(qū)的功能定位，形成區(qū)域的城市公共功能區(qū)別，在人流駐流、聚集方面，靠新的人氣與公共活動(dòng)空間形成獨(dú)具一格的新的城市街區(qū)功能才具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會價(jià)值。 因項(xiàng)目在距離陳家坪方向（主要直入交通要道），分別還有大川傲達(dá)項(xiàng)目、一城項(xiàng)目，同處于成渝高速公路一側(cè)，都面臨退道路紅線 66 米綠化帶的規(guī)劃約束，這意味著本地塊的街區(qū)功能屬性不應(yīng)各自為政地孤立考慮，成熟的做法應(yīng)當(dāng)是站在共同市場的角度，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，相互呼應(yīng)自成體系，達(dá)到規(guī)劃一片、開發(fā)一片、美化一片的城市經(jīng)營境界，方有利于社會效益和經(jīng) 濟(jì)效益的雙贏。 也即，住宅 是主流，城市景觀為重要輔助屬性，適當(dāng)?shù)纳虅?wù)與適度的社區(qū)（生活）商業(yè)配套是其補(bǔ)充。進(jìn)而與二郎高新區(qū)連成一片。謝陳路、石橋鋪立交橋、大公館立交、鵝公巖大橋，打通了大坪、石橋鋪、陳家坪、楊家坪區(qū)域的交通瓶頸；將形成城市居住、商務(wù)、商業(yè)的最佳 區(qū)域，最容易形成城市受歡迎的住宅區(qū)。本區(qū)域商業(yè)特色吸納了區(qū)域內(nèi)和外區(qū)域的居民，甚至更
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